“อิสระ บุญยัง” กูรูอสังหาฯ เชื่อปี 58 อสังหาฯ ยังโตได้ 5-7% จากปัจจัยบวก ดบ.ต่ำ-ลงทุนภาครัฐ แม้ 2 เดือนแรกโครงการเปิดใหม่ติดลบ 34% คอนโดหนักสุด -58% คาดไตรมาส 2 ถึงสิ้นปีดีขึ้นต่อเนื่อง บ้าน 3-5 ล้านบาท เป็นตัวขับเคลื่อนหลัก ส่วนตลาดต่างจังหวัดยังซึมยาวอีก 1-2 ปี หลังซัปพลายล้นในหลายพื้นที่
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วง 2 เดือนแรก (มกราคม-กุมภาพันธ์) มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ 9,092 ยูนิต ลดลง 34% เมื่อเทียบกับ 2 เดือนแรกในปี 2557 ที่มียูนิตเปิดใหม่ 13,950 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 5,390 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 5,180 ยูนิต ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม 2 เดือนแรกปีนี้เปิดใหม่ 3,690 ยูนิต ลดลง 58% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 8,770 ยูนิต
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมชะลอตัวลง ซึ่งมองว่าเป็นผลดีที่ซัปพลาย และดีมานด์ปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล หากปีนี้มียูนิตเปิดใหม่อยู่ที่ราว 60,000 ยูนิต หรือลดลงจากปีที่แล้ว 10% ก็ถือว่าอยู่ในระดับที่ดี ซึ่งสถานการณ์จะไปคล้ายกับช่วงปี 54 ที่มีน้ำท่วมทำให้คอนโดฯ เปิดตัวลดลงเหลือ 42,300 ยูนิต ลดลงถึง 36% หลังจากที่ในช่วงปี 53 เปิดตัวมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ 65,900 ยูนิต หลังจากนั้น คอนโดฯโตขึ้นอย่างต่อเนื่องจนในปี 56 เปิดตัวสูงสุด 85,200 ยูนิต จนเกิดภาวะล้นตลาดในบางพื้นที่
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในช่วงไตรมาส 2 สถานการณ์ตลาดจะปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาส 1 อย่างแน่นอน หลังจากที่ไตรมาส 1 ทุกฝ่ายต่างชะลอดูความชัดเจนในหลายเรื่อง ทั้งการเมือง และภาวะเศรษฐกิจ และเชื่อว่าทั้งปีตลาดอสังหาฯ จะเติบโตได้ประมาณ 5-7% จากปี 57
“โครงการแนวราบหากเทียบพฤศจิกายน-ธันวาคม 57 มีการฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่หันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น และเชื่อว่าตลาดแนวราบปีนี้ยังมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะมาจากกลุ่มตลาดกลาง ราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท เนื่องจากตลาดนี้มีขนาดใหญ่ และตลาดบน ตั้งแต่ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งตลาดไฮเอนด์ แต่ตลาดนี้ขนาดตลาดมีขนาดเล็ก ดีมานด์ และซัปพลายมีจำกัด” นายอิสระ กล่าว
นายอิสระ กล่าวต่อว่า แม้ว่าในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2557 จะปรับลดลงในในแง่ของยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยกลับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 15 ปี คือ 5.7 แสนล้านบาท และหากพิจารณาจากสัดส่วนตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จำนวน 1.6 แสนยูนิต พบว่า เป็นบ้านแนวราบถึง 60% ขณะที่คอนโดฯ มีเพียง 40% สวนทางกับตัวเลขโครงการเปิดใหม่ที่คอนโดฯ มีมากกว่าบ้านจัดสรร สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองมีบทบาทเพิ่มมากขึ้น
ทั้งนี้ แนวโน้มคอนโดฯ มือสองจะเริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นเช่นเดียวกับบ้านมือสอง เนื่องจากคอนโดฯ เปิดใหม่ในปัจจุบันราคาปรับขึ้นไปสูงมากจากต้นทุนที่ดิน และค่าก่อสร้าง ทำให้ราคาคอนโดฯ ใหม่ และคอนโดฯ มือสองห่างกันมาก จนทำให้ผู้บริโคเริ่มหันไปซื้อคอนโดฯ มือสองและคอนโดฯ รีเซลล์เพิ่มมากขึ้น จากที่ปัจจุบันคอนโดฯ มือสองมีสัดส่วนการโอน 22-23% ของการโอนคอนโดฯ ทั้งหมด
ภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อีกทั้งยังไม่แน่ชัดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นหรือไม่ และอาจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงานปรับลดลง และราคาสินค้าเกษตรยังตกต่ำ รวมถึงปัจจัยการเมือง แต่ก็ยังมีความกังวลว่าอาจเกิดปัญหาการขาดแคลนแรงงานได้ ในปี 2559 หากมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐเข้ามาจำนวนมากพร้อมๆ กัน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยสนับสนุนตลาดอสังหาฯ ให้เติบ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลง ทำให้ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านได้ประโยชน์ รวมถึงผลจากการขยายโครงข่ายคมนาคมต่างๆ เช่น รถไฟฟ้า ทำให้เมืองขยาย และเปิดพื้นที่ใหม่ๆ ซึ่งหากรัฐสามารถผลักดันการลงทุนโครงการเหล่านี้ให้เกิดขึ้นจริงก็จะทำให้มีเงินเข้ามาหมุนเวียน และกระตุ้นเศรษฐกิจได้
ส่วนตลาดในต่างจังหวัด หลังจากที่ในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายแห่ไปลงทุนต่างจังหวัด จนทำให้หลายจังหวัดมีสินค้าล้นตลาดทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ซึ่งในหลายจังหวัดขณะนี้ยังไม่ฟื้นตัวจากซัปพลายที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก ต้องใช้ระยะเวลาในการดูดซับอีก 1-2 ปี เช่น พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น อุดรธานี เป็นต้น ซึ่งจำนวนซัปพลายที่เข้าสู่ตลาดต่างจังหวัดจำนวนมากเกิดขึ้นในช่วงปี 2555-2556 พร้อมๆ กับการขยายการลงทุนทั้งห้างค้าปลีก และการค้าปลีกวัสดุก่อสร้าง จากกระแสข่าวการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) รวมทั้งความคาดหวังจากโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ รถไฟความเร็วสูง แต่โครงการเหล่านี้ไม่เกิดขึ้น ทำให้ไม่มีดีมานด์เข้าไปรองรับซัปพลายจำนวนมากเหล่านั้น
