เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น กางแผนธุรกิจปี 2558 รุกอสังหาฯ ควบคู่ธุรกิจไลฟ์สไตล์และธุรกิจงานบริการ เผยความคืบหน้าสองโครงการมหานคร เตรียมฉลองสู่จุดสูงสุด 314 เมตรกลางปี คาดเปิดโอนเฟสแรก เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ได้ไตรมาสสี่ ส่วนโครงการมหาสมุทร งานก่อสร้างวิลล่า และ คริสตัล ลากูนสำเร็จกว่า 90% พร้อมเดินหน้าขายสมาชิกคันทรี่ คลับ ด้านโครงการใหม่ นิมิต หลังสวน เปิดจองเฟสแรกทะลุ 90% ปูทางธุรกิจไลฟ์สไตล์ หนุนรายได้ต่อเนื่องในปี 2558
นายสรพจน์ เตชะไกรศรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น หรือ PACE กล่าวว่า ปี 2557 นับเป็นปีแห่งความสำเร็จอีกก้าวหนึ่งของเพซ จากการซื้อกิจการ ดีน แอนด์ เดลูก้า ซึ่งเป็นแบรนด์ระดับไอคอนด้านอาหารและเครื่องดื่มกูร์เม่ต์ ที่นอกจากจะช่วยยกระดับเพซจากธุรกิจไทยสู่ระดับโลกแล้ว ยังเป็นการสานต่อวิสัยทัศน์ของเพซในการส่งมอบรูปแบบการใช้ชีวิตในเมืองที่ดี ที่มากกว่าแค่การพัฒนาที่อยู่อาศัย
นอกเหนือจากนั้น ในปี 2557 บริษัทฯ ได้ประสบความสำเร็จในการลงทุนในธุรกิจรีเทล คือ มหานคร คิวบ์ ซึ่งเปิดให้บริการในปลายปีที่ผ่านมา โดยมีร้านอาหารที่เปิดให้บริการ อาทิ ดีน แอนด์ เดลูก้า รวมถึงร้านอาหารอื่นๆได้แก่ โว้ก เลาจน์ และลัตเตอลิเย เดอ โจเอล โรบูชง และมหาสมุทร คันทรี่ คลับ ในโครงการมหาสมุทร หัวหิน เป็นอีกหนึ่งธุรกิจการให้บริการของบริษัทฯ ซึ่งจะเป็นไพรเวท คันทรี่ คลับแห่งแรกของประเทศไทย กำลังจะเริ่มขายสมาชิกในไตรมาส 2 ของปี
"ซึ่งจาก 2 ธุรกิจนี้จะช่วยให้เพซมีการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องระยะยาวตลอดปี และเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจหลักของเพซ คือ อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ที่จะสามารถรับรู้รายได้ต่อเมื่อโครงการมีการโอนการก่อสร้างแลนด์มาร์คคืบหน้า โครงการใหม่ยอดจองทะลักสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของเพซ ยังคงมีโครงการใหม่เปิดตัวอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดได้เปิดตัวโครงการ นิมิต หลังสวน บนพื้นที่ฟรีโฮลด์ ทำเลที่ดีที่สุดใจกลางเมือง ใกล้สวนลุมพินี พร้อมเปิดรอบพรีเซลส์สำหรับลูกค้าเก่าและลูกค้าวีไอพี ด้วยราคาขายกว่า 300,000 บาท / ตร.ม. ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา สามารถสร้างสถิติยอดจองพร้อมวางมัดจำกว่า 90% ของจำนวนห้องทั้งหมด"
ขณะเดียวกันด้านการก่อสร้างแลนด์มาร์คอย่างโครงการมหานคร อาคารมหานคร ทาวเวอร์ก่อสร้างคืบหน้าถึงชั้นที่ 66 ในช่วงปลายปี 2557 และคาดว่าจะสามารถสร้างถึงจุดสูงสุด 314 เมตรที่ชั้น 77 ได้ในเดือนพฤษภาคม 2558 นี้ ซึ่งจะส่งผลให้มหานคร ทาวเวอร์เป็นอาคารที่มีความสูงที่สุดในประเทศไทย ณ เวลานั้น ในขณะที่ยอดขายของเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอกในอาคารมหานคร ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมียอดขายรวม 70% เมื่อปลายปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ การซื้อหุ้นโครงการมหานคร จากบริษัท อินดัสเทรียล บิลดิ้งส์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ IBC จำนวน 32% ทำให้เพซถือหุ้นในโครงการมหานครเต็ม 100 เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้บริษัทมีความคล่องตัวในการบริหารจัดการโครงการมหานครได้อย่างมีศักยภาพเต็มที่มากขึ้น เช่นเดียวกับโครงการมหาสมุทรที่การก่อสร้างมีความคืบหน้าไปได้กว่า 90% และขณะนี้กำลังก่อสร้าง คันทรี่ คลับ ในเฟสแรก พร้อมกับการก่อสร้างวิลล่าตัวอย่าง 2 หลังแรก โดยจะสามารถเริ่มการขายสมาชิกคันทรี่ คลับ ได้ภายในไตรมาส 2 ของปี 2558 และบริษัทฯ จะเริ่มการขายวิลล่าได้ประมาณไตรมาส 4 ของปีนี้ โดยโครงการในปัจจุบันของเพซทั้งสามโครงการ ได้แก่ มหานคร มหาสมุทร และนิมิต หลังสวน จะเริ่มทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2558, 2559 และ 2560 ตามลำดับ
ทั้งนี้นายสมบัติ เอกวรรณพัฒนา นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) กล่าวว่า ในปีนี้ผลประกอบการณ์ของบริษัทจะเริ่มพลิกเป็นกำไรแต่ยังไม่มากที่ประมาณ 275 ล้านบาท แต่ดีขึ้นเทียบกับปี 2557 ที่เป็นขาดทุนสุทธิ 379 ล้านบาท เพราะปลายปีนี้จะเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมหานคร 2,800 ล้านบาทในงวดไตรมาสที่ 4/2557 ที่เริ่มพร้อมโอน ปัจจุบันขายได้แล้ว 70% ขณะที่โครงการวิลล่า มหาสมุทรที่หัวหินจะเริ่มให้รายได้เข้ามาประมาณ 900 ล้านบาท รวมทั้งรายได้จากธุรกิจอาหารคือ Dean & Deluca ที่จะให้รายได้เข้ามาเต็มปีเป็นปีแรก หลังจากปี 57 มีการทำงบรวมเข้ามาเพียงเดือนเดียวคือ ธันวาคม 2557 ซึ่งมีรายได้ประมาณ 400 ล้านบาท กำไร 50 ล้านบาท แต่จะเป็นเดือนที่ดีที่สุด ตามปัจจัยฤดูกาล
อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2559 ทั้งโครงการมหานครและมหาสมุทร จะมีการโอนและให้รายได้เต็มที่เป็น 9,000 ล้านบาทและ 1,500 ล้านบาท ตามลำดับ และมีรายได้จากการขายสมาชิกในโครงการมหาสมุทรเข้ามาเสริม 224 ล้านบาท ส่วนรายได้จาก Dean & Deluca จะเพิ่มขึ้นเป็น 3,300 ล้านบาท เทียบกับปี 2558 ที่ 3,100 ล้านบาท โดยมีสมมุติฐานที่อนุรักษ์นิยมคือ ยังไม่มีการเพิ่มสาขาแต่อย่างใดในปีนี้ แต่คาดว่าในทางปฎิบัติจะมีการขยายสาขาได้บ้าง
ส่วนโครงการนิมิตร ลุมพินี ช่วยต่อเติมรายได้ปี 2561 เป็นอย่างดี การขายเป็นไปอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันไปถึง 90% แล้วจากมูลค่าขายรวม 7,200 ล้านบาท แม้ว่าราคาขายจะสูงเป็น 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้มีจุดขายตรงทำเลที่อยู่ซอยหลังสวน มองเห็นสวนลุมพินี และผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Free Hold) ซึ่งปัจจุบันหายาก การออกแบบเป็นกระจกทั้งอาคาร บริษัทวางแผนจะเริ่มก่อสร้างในปีนี้และเริ่มโอนได้ในปี 61
ขณะที่โครงการขายสินทรัพย์เข้าสู่ REIT คาดว่าเป็นปี 2560 ในส่วนสินทรัพย์ที่เป็นค้าปลีกคือ โครงการ CUBE ที่อยู่บริเวณเดียวกับโครงการคอนโดมหานคร ปัจจุบันมี OR ที่ 100% และโครงการค้าปลีกและการชมทิวทัศน์ที่ดาดฟ้าของมหานคร รวมพื้นที่ในส่วนนี้ประมาณ 1 หมื่นตารางเมตร มูลค่าขายประมาณ 3,500 ล้านบาท และส่วนโรงแรมที่อยู่บนอาคารมหานคร มูลค่าขายประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท
นัยยะสำคัญของ Dean & Deluca มีแผนจะไปซื้อขายที่ตลาด Nasdaq ปัจจุบันมีสาขาเป็นของตนเองที่อเมริกา 11 สาขา และมีการให้ License อีก 31 สาขาจากทั่วโลก รวมแล้วมีเพียง 42 สาขา ซึ่งสาขาที่ไทยมีอยู่ 4 แห่ง จึงมีช่องว่างการเติบโตอีกมากในตลาดกาแฟและอาหารทั่วโลก ซึ่งที่ผ่านมาก่อนซื้อมีนโยบายที่อนุรักษ์นิยมเกินไป ตลาดที่น่าสนใจเช่น ญี่ปุ่น บริษัทซื้อกิจการนี้มาเพียง 140 ล้านเหรียญสหรัฐ แต่ราคาประเมินเป็น 200 ล้านเหรียญสหรัฐ ปัจจุบันมีการยื่น Filing ที่จะไปซื้อขายที่ตลาด Nasdaq เพื่อเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการลงทุน
ขณะที่การก่อสร้างโครงการมหาสมุทรคืบหน้าไปพอควร ปัจจุบันสร้างในส่วนทะเลสาปน้ำจืด (Lagoon) เสร็จแล้ว 90% ในส่วนที่เหลืออีก 10% เป็นการติดตั้งอุปกรณ์ควบคุมเกี่ยวกับน้ำในสระ และจะเริ่มทยอยสร้างวิลล่าสูง 2 ชั้น แล้วเสร็จภายในปีนี้ และมีกำหนดเปิดขาย เมษายน 2558 นี้ จุดขายโครงการนี้คือ วิลล่าจำนวน 40 หลังจะล้อมรอบทะเลสาปใหญ่ที่สุดในเอเซียที่จำนวน 45 ไร่ ราคาขายเฉลี่ย 45 ล้านบาทต่อหลัง ที่ก่อสร้างวิลล่าได้เร็ว เพราะความสูงเพียง 2 ชั้น นอกจากนี้ยังมีลูกค้าในส่วนการซื้อเป็นสมาชิกตลอดชีพ แต่การรับรู้รายได้จะทยอยตัดประมาณ 10 ปี
คำแนะนำ ซื้อ เราเห็นว่า PACE เป็นหุ้นที่น่าสนใจในเรื่องการฟื้นตัวผลการดำเนินงานต่อเนื่องตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป แต่จะมีกำไรสูงสุดในปี 2559 อีกทั้งการรุกเข้าสู่ธุรกิจอาหารคือ Dean & Deluca จะช่วยลดความเสี่ยงทางธุรกิจ ราคาพื้นฐานปี 2558 เป็น 4.96 บาท ซึ่งเป็นการคิดลด 12% จากราคาพื้นฐานปี 2559 ที่ 5.55 บาท ราคาปิดยังมีส่วนเพิ่มได้อีกถึง 33% ส่วนความเสี่ยงคือ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่สูง เพราะต้องใช้เงินกู้มากในการลงทุนก่อสร้าง รวมทั้งการเพิ่มทุนต่อเนื่อง ล่าสุดมีการขายหุ้น PP ให้กับ IBC จำนวน 542.7 ล้านหุ้น และเผื่อการเพิ่มทุนให้ผู้ถือหุ้นเดิม (General Mandate) จำนวน 600 ล้านหุ้น ในอนาคตอาจจะทยอยเรียกเพิ่มทุน หรือเต็มจำนวน ก็จะทำให้เกิด dilution effect ตามมาได้
