กลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีความมั่งคั่งสูง (High net worth) กำลังกลับมาให้ความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทที่พักอาศัย หรือที่ดิน ตลาดที่พักอาศัยในย่านรอบนอกใจกลางเมือง หรือมิดทาวน์ เป็นตลาดที่อาศัยความต้องการจากกลุ่มลูกค้าที่มีรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอายุไม่มากนัก เป็นครอบครัวขนาดเล็กลง และพักอาศัยในคอนโดมิเนียมในระดับราคาเริ่มต้น ด้านตลาดระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง พร้อมการเปิดโครงการใหม่ในหลายทำเลชั้นเยี่ยมในใจกลางกรุงเทพฯ นอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนต่างชาติจากฮ่องกง และสิงคโปร์เริ่มกลับเข้ามาอีกครั้งเพื่อมามองหาโอกาสการลงทุนในโครงการที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์
ตลาดซื้อขายที่พักอาศัย
ในปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่มากมาย แต่ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องจะทำให้นักลงทุนที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดยังคงมองเห็นถึงโอกาสในการลงทุน ซีบีอาร์อีเริ่มเห็นถึงการกลับมาของนักลงทุนต่างชาติอันเป็นผลมาจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มีความมั่นคง และการขาดโอกาสการลงทุนในประเทศของตนเอง
โดยภาพรวมตลาดยังคงสดใสสำหรับโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ แม้ว่าในปี 2557 จะเป็นปีที่ดูไม่คึกคัก แต่กลับมีการทำลายสถิติราคาคอนโดมิเนียมที่ระดับราคามากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ถึง 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่ 185 ราชดำริ ที่ราคา 330,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเดอะ สุโขทัย เรสซิเดนเซส เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ และมาร์ค สุขุมวิท ที่ราคา 310,000 บาทต่อตารางเมตร “ตลาดคอนโดมิเนียมหรูได้พิสูจน์ให้เห็นว่า เป็นตลาดที่แข็งแกร่ง และมีอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับที่ต่ำมาก ต่างจากตลาดเก็งกำไร” น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการซีบีอาร์อี กล่าว
ประการสำคัญ คือ การที่โครงการเหล่านี้สามารถแตะราคาในระดับดังกล่าวมิได้มาจากปัจจัยเพียงประการเดียว แน่นอนว่าทำเลที่ตั้งมีบทบาทที่สำคัญมาก แต่โครงการเหล่านี้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ในหลายข้อ ไม่ว่าจะเป็นการมีความเข้าใจในความต้องการของตลาดในเรื่องขนาดห้อง รูปแบบสถาปัตยกรรม และการออกแบบภายใน การจัดวางพื้นที่ห้อง และประโยชน์การใช้สอย การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพสูง และการใส่ใจในรายละเอียด รวมทั้งจุดขายในด้านอื่นๆ เช่น การบริหารอาคารโดยเครือโรงแรมระดับสากล วิวทิวทัศน์ที่น่าตื่นตาตื่นใจ และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการมีที่ตั้งอยู่ในย่านชั้นนำ ผู้ซื้อที่ยอมจ่ายเงินเพิ่มขึ้นกว่าปกติย่อมจะคาดหวังสินค้าในระดับพรีเมียม
“โครงการที่สามารถสร้างมาตรฐานด้านราคาใหม่ได้ คือ อาคารรุ่นใหม่ที่เลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีความล้ำหน้ามากกว่าอาคารรุ่นเก่า” น.ส.อลิวัสสา กล่าว
“ตลาดนี้เป็นตลาดที่มีความเฉพาะตัวเป็นอย่างมาก ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดของตลาด” นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี กล่าวเสริม
ราคาคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ได้ส่งผลให้ราคาคอนโดฯ ที่นำมาขายต่อ หรือรีเซลส์ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย แม้จะขยับขึ้นในระดับที่น้อยกว่าก็ตาม โครงการที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีและตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี อย่างเช่น แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม สามารถทำราคาได้มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ขายเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จถึงเท่าตัว การบริหารจัดการอาคารที่ดี การบำรุงรักษาอาคารตามกำหนดระยะเวลา และการปรับปรุงอาคารเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้มูลค่าอาคารเก่าเพิ่มสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ลักษณะดังกล่าวนี้เกิดขึ้นน้อยมากในกรุงเทพฯ ที่ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่อาคารรุ่นใหม่มากกว่า
และนี่คือเหตุผลว่า ทำไมทำเลที่ตั้งมิใช่ปัจจัยเพียงประการเดียวที่เป็นตัวกำหนดในเรื่องราคา และเป็นไปได้ว่ามีคอนโดฯ ที่แล้วเสร็จก่อนปี 2540 ที่ราคาแทบไม่ขยับเลยในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมาแม้จะตั้งอยู่ใกล้กับคอนโดฯ รุ่นใหม่ที่ได้รับการดูแลเป็นดี และมีการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพดีกว่า
“แต่ละอาคารต่างก็มีลักษณะเฉพาะในตลาดของตัวเอง”
ด้วยราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น อาจทำให้เกิดเป็นยุคทองของเจ้าของอาคารรุ่นเก่าที่ลงทุนไปในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง และระบบบำรุงรักษาอาคารต่างๆ ทำให้อาคารของตนได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้ออีกครั้ง
ตลาดคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์ และชานเมืองกำลังเผชิญต่อความท้าทายของตลาด ซีบีอาร์อี ประเมินว่า จะมีคอนโดฯ มากกว่า 100,000 ยูนิต ที่จะแล้วเสร็จในอีก 18 เดือนข้างหน้า ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน
ผู้ประกอบการหลายราย รายงานอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับ 15%-20% แต่บททดสอบที่แท้จริงจะมาถึงในช่วงที่ต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเหล่านี้ คำถามคือ ผู้ประกอบการจะสามารถเปลี่ยนยอดขายในช่วงระหว่างดำเนินการก่อสร้างให้เป็นการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อได้หรือไม่ หรือผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะผิดสัญญาหรือไม่ เพราะไม่สามารถขายห้องต่อได้ หรือผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่ เพราะกฎระเบียบในการให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้น
โครงการที่พักอาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขึ้น และอาจจะมีสวนพร้อมที่จอดรถ ครอบครัวที่จำเป็นต้องมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่จะไม่เลือกคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์ และชานเมือง เพราะราคาต่อตารางเมตรในทำเลดังกล่าวสูงกว่าทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นผลมาจากราคาค่าก่อสร้างของคอนโดฯ ที่สูงกว่าคอนโดฯขนาด 100 ตารางเมตร บนถนนรัตนาธิเบศร์ ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงจะมีราคาประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งในราคานี้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีในแนวรถไฟฟ้าสีม่วงไม่ถึง 1-2 กิโลเมตร
ทั้งนี้ ความต้องการคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์ และชานเมืองจะจำกัดอยู่เพียงห้องพักขนาด 1 ห้องนอน จากการที่ราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะราคาที่ดินที่แพงขึ้น ซีบีอาร์อี พบว่า ทาวน์เฮาส์เป็นทางเลือกที่จับต้องได้มากที่สุด และเป็นโครงการแนวราบประเภทที่ได้รับความนิยมมากที่สุด
“ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจากนี้จะเป็นปีของทาวน์เฮาส์” นายเจมส์ ให้ความเห็น
ตลาดให้เช่าที่พักอาศัย
จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และส่วนใหญ่เป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ โดยส่วนมากเป็นความต้องการที่พักอาศัยขนาด 2-3 ห้องนอน ซึ่งมีปริมาณมากกว่าซัปพลายที่มีอยู่ในตลาด
คอนโดฯ รุ่นใหม่ส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน และมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่เพียงไม่กี่แห่ง ทำให้ห้องขนาด 2-4 ห้องนอน ที่นำมาปล่อยเช่าในย่านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติอย่างสีลม สาทร และสุขุมวิทมีจำนวนจำกัด
“ในปี 2558 มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติเพียง 2 แห่งเท่านั้นที่จะเปิดให้บริการในย่านซีบีดี ได้แก่ เดอะ ฟิโล เรสซิเดนส์ ในซอยสุขุมวิท 24 และเดอะ วิลโลว์ส ในซอยสาทร-นราธิวาส 7” นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ ผู้อำนวยการแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าวว่า
“นับว่าเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีความคึกคักทีเดียว เพราะมีผู้เช่าชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา”
ในปีนี้ ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า มีความเป็นไปได้ว่าค่าเช่าต่อเดือนสำหรับห้องขนาด 2-4 ห้องนอนจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 25 ปี และนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากแนวโน้มนี้
