โจนส์ แลงฯ เผย ปี 58 พื้นที่ค้าปลีกทะลักตลาดกว่า 6 แสน ตร.ม. สูงสุดเป็นประวัติการณ์ ปี 59 คาดสร้างเสร็จเข้าตลาดอีก 1 แสน ตร.ม. ปี 60 ทะลักอีก 5.5 แสน ตร.ม. เชื่อปล่อยเช่าได้ แต่ได้อยู่นานไม่นานอยู่ที่กลยุทธ์ จัดอีเวนต์ดึงลูกค้าเข้าศูนย์ฯ ส่วนตลาดสำนักงาน ค่าเช่าขึ้นต่อเนื่องหลังซัปพลายใหม่มีไม่มาก ขณะที่คอนโดฯ หรูซัปพลายใหม่กว่า 1,000 ยูนิต
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) หรือ JLL เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท พบว่า พื้นที่ศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งนับรวมคอมมูนิตีมอลล์ ไลฟ์สไตล์มอลล์ มีศูนย์การค้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จเข้าสูตลาดในปี 58 กว่า 6 แสนตารางเมตร จาก 27 โครงการ ซึ่งถือว่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ เช่น ดิ เอ็ม ควอเทียร์, เซ็นทรัล เวสเกต (บางใหญ่), เซ็นทรัล เฟสติวัล อีสท์ วิลล์ และเดอะ สตรีท รัชดาภิเษก เป็นต้น
ขณะที่ในปี 57 มีพื้นที่ค้าปลีกเข้าสู่ตลาดประมาณ 4 แสน ตร.ม. และในปี 56 มีเพียง 3.5 หมื่น ตร.ม.เท่านั้น จากการสำรวจยังพบอีกว่า มีพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดในปี 59 อีกจำนวน 0.9-1 แสน ตร.ม. และปี 60 จำนวน 5.5 แสน ตร.ม. จำนวนพื้นที่ค้าปลีกที่จะเข้าสู่ตลาดดังกล่าวถือว่าเป็นตัวเลขที่สูง อาจส่งผลให้ราคาค่าเช่าไม่สามารถปรับขึ้นได้มากนักหลังจากนี้
“พื้นที่ค้าปลีกที่จะเข้าสู่ตลาด 6 แสน ตร.ม. ถือว่าสูงมากเป็นประวัติการณ์ แต่เชื่อว่าผู้บริหารศูนย์การค้าจะสามารถปล่อยเช่าได้ แต่ศูนย์ฯ จะอยู่ได้นานหรือไม่เป็นอีกเรื่อง ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะวัดว่าศูนย์ฯ จะอยู่ได้นานหรือไม่ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้บริหารศูนย์ว่าจะมีกลยุทธ์การจัดกิจกรรมการการตลาด จัดอีเวนต์ดึงคนเข้าศูนย์ให้ได้มากที่สุด และมีคนเดินตลอด” นางสุพินท์ กล่าว
พื้นที่ศูนย์การค้าในปี 57 ที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากสถานการณ์ทางการเมือง รวมถึงการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และการลดลงของลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ค่าเช่ามีระดับค่อนข้างคงที่ มีเพียงศูนย์การค้าเกรดเอที่อยู่ในเขตของการชุมนุมทางการเมือง ที่มีการปรับลดลงค่าเช่าลงชั่วคราวเพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบต่อผู้ค้าที่เช่าพื้นที่ในศูนย์ แต่เมื่อความวุ่นวายทางการเมืองที่สงบลงในช่วงครึ่งปีหลัง ส่งผลให้ตลาดฟื้นกลับขึ้นมาได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะศูนย์การค้าเกรดเอ ในทำเลชั้นดี ค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปีปี 2557 ยังคงปรับเพิ่มขึ้นได้ 2.4% จากปีสิ้นปี 2556 อยู่ที่ 2,289 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นมาเป็น 2,344 บาท/ตร.ม./เดือน
ปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ไว้คือ การมีปริมาณดีมานด์ และซัปพลายในระดับที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าที่มีระดับต่ำ โดยเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 7% ในขณะที่ศูนย์การค้าเกรดเอในทำเลชั้นดีมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 3.5%
ตลาดสำนักงานราคาเพิ่มหลังซัปพลายใหม่มีน้อย
นางสุพิน กล่าวต่อว่า สำหรับตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 181,700 ตร.ม.ต่อปี ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยของช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่มียอดการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่ม 197,700 ตร.ม.ต่อปี ส่วนพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 มีอัตราอยู่ที่ 9.2% ลดลงจาก 10.0% ณ สิ้นปี 2556 ซึ่งปีนี้คาดว่าจะมีอาคารสำนักงานเข้าสู่ตลาด จำนวน 1.4 แสนตร.ม. ได้แก่ อาคาร AIA สาทร, ภิรัช ทาวน์เวอร์ และ FYI ที่คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จช่วงปลายปีนี้
ทั้งนี้ อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจมีที่พื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียง 6.1% ลดลงจาก 9.0% ในช่วงเดียวกันการมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าลดลง ส่งผลเจ้าของอาคารยังคงสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นต่อได้อีก โดยค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือน ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ตารางเมตรละ 490 บาท เพิ่มขึ้น 6.75% จาก 459 บาท ณ สิ้นปี 2556 ในขณะที่อาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 ที่ 771 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% จาก 730 บาท ณ สิ้นปี 2556 ทั้งนี้ มีอาคารเกรดเอบวกส่วนหนึ่งที่เรียกค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร
ส่วนการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ไม่ได้ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือตลาดอาคารสำนักงานเติบโตขึ้นมากนัก ซึ่งปัจจุบันยังไม่เห็นภาพการเข้ามาลงทุนของต่างชาติที่ชัดเจน โดยคาดว่าตลาดอสังหาฯ จะยังไม่ได้รับอานิสงส์จากการเปิด ACE ในช่วง 2-3 ปีนี้ ส่วนที่เข้ามาเช่าพื้นที่สำนักงานจะเป็นกลุ่มวิจัยการตลาด เทรดดิ้ง เป็นต้น แต่เชื่อว่าต่างชาติจะเริ่มเข้ามาลงทุนในไทยหรือซื้ออสังหาฯ หลังการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคแล้วเสร็จ เช่น รถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟทางคู่ที่เชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในไทยมากยิ่งขึ้น
ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้านเช่น พม่า ลาว และเวียดนาม นั้นมีการขยายลงทุน ทั้งจากกลุ่มทุนในประเทศ และกลุ่มทุนจากต่างประเทศที่เข้าไปขยายการลงทุน จึงยังทำให้ไทยไม่สามารถเป็นประเทศฮับทางด้านตลาดอาคารสำนักงานไทยที่เดิมจะมีการลงทุนทางด้านภาคการเงิน อาจจะต้องปรับเป็นฮับทางด้านการผลิตแทน
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่มีราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 150,000 บาทขึ้นไป พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงความกังวลของผู้พัฒนาโครงการที่มีต่อสถานการณ์ทางการเมือง อย่างไรก็ดี หลังสถานการณ์สงบลงในช่วงครึ่งหลังของปี มีโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอนด์เปิดตัวใหม่ คิดเป็นจำนวนรวม 1,140 ยูนิต สูงกว่าทั้งปี 2556 เล็กน้อย ซึ่งมีคอนโดไฮเอนด์เปิดตัวใหม่รวมกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนปีนี้คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต
