เอกชนฟันธงสังหาฯ ปี 58 ยังเหนื่อย ตลาดต่างจังหวัดหนักสุด คาดโตแค่ 5% มูลค่ากว่า 3.15 แสนล้าน เหตุราคาที่ดินพุ่งสูงหนุนราคาขายเพิ่มตาม ขณะที่รายได้ผู้บริโภคปรับตามไม่ทัน ด้านปูนอินทรีย์คาดปีหน้าราคาปูนทรงตัวเหตุความต้องการน้อย วอนรัฐเร่งโครงการเมกะโปรเจกต์เพิ่มความต้องการใช้วัสดุก่อสร้าง
นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม แสดงปาฐกถาพิเศษ “อนาคตโครงข่ายคมนาคม กับ การพัฒนาเศรษฐกิจประเทศ” ในงานสัมมนาหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ภายใต้หัวข้อ “เมกะโปรเจกต์ระบบราง พลิกโฉมอสังหาฯ ไทย” ว่า ระบบคมนาคมขนส่งของประเทศไทย มีความสำคัญมากต่อการพัฒนาประเทศ แต่ที่ผ่านมา การลงทุนไม่ได้ต่อเนื่องเพราะมีปัญหาเรื่องเม็ดเงินลงทุนของภาครัฐมีจำกัดทำให้ล่าช้า
“เป็นที่น่าเสียดายอย่างยิ่งที่ไม่สามารถลงทุนได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการรถไฟ เมื่อสร้างเสร็จควรลงทุนส่วนต่อขยาย หรือเส้นทางใหม่ในทันที ไม่ควรหยุดเช่นที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม หากเป็นไปตามแผนลงทุนที่กำหนดไว้ นับตั้งแต่ปี 59 ไทยจะมีรถไฟฟ้าเปิดใหม่ทุกปี ไม่ว่าจะเป็นเส้นทางใหม่ หรือส่วนต่อขยาย” นายอาคม กล่าว
นายอาคม กล่าวเพิ่มเติมว่า อุตสาหกรรมของไทยจำเป็นต้องพึ่งพาระบบขนส่ง ซึ่งการขนส่งที่ใช้น้ำมันมีต้นทุนที่สูงมาก จึงต้องพึ่งระบบราง และทางน้ำ เพราะเป็นการขนส่งที่มีราคาถูกซึ่งรัฐบาลมีแผนที่จะสร้างระบบขนส่งภายในประเทศผ่านจุดสำคัญรวมถึงเส้นทางเชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน
ล่าสุด รัฐบาลได้ประกาศ 5 เขตเศรษฐกิจพิเศษเมืองค้าชายแดน ได้แก่ แม่สอด หนองคาย อรัญ คลองใหญ่ และสะเดา ซึ่งทั้ง 5 เขตจะได้รับสิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น สิทธิบีโอไอ ไม่จำกัดประเภทกิจการ ถ้าไม่ขอสิทธิบีโอไอสามารถขอลดภาษีเงินได้นิติบุคคล 50% เป็นเวลา 10 ปี และหากตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม จะได้รับสิทธิของนิคมอุตสาหกรรมอีกด้วย รวมถึงการอนุญาตให้แรงงานเข้ามาทำงานแบบไปเช้าเย็นกลับ
“ในอดีตอาจจะต้องสร้างโครงสร้างพื้นที่ฐานก่อนความเจริญจะมา แต่ปัจจุบันพื้นที่เหล่านี้ความเจริญมาก่อน โครงสร้างพื้นฐานจึงต้องตามมา ซึ่งหลังจากนี้รัฐบาลจะระบบขนส่งเพื่อรองรับต่อการลงทุน และเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้าน” นายอาคม กล่าว
ราคาที่อยู่อาศัยแซงหน้ากำลังซื้อ
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเติบโตประมาณ 5% หรือมียอดขายทั้งปีราว 315,000 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยลบสำคัญ คือ ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอย่างมากปีละ 10% นับจากมีโครงการรถไฟฟ้า ในขณะที่รายได้ของประชาชนปรับขึ้นตามไม่ทัน รวมถึงความเชื่อมั่นของประชาชนไม่ได้ดีมากนัก ซึ่งจะต้องอาศัยระยะเวลา และการต่อเนื่องของรัฐบาลในการสร้างความเชื่อมั่น
“ตลาดอสังหาฯ ปี 2558 ขยายตัวเพียง 5% เนื่องจากราคาที่ดินมีราคาสูงมาก โดยช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินปรับขึ้นเป็นเท่าตัว ซึ่งการซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนาโครงการเพื่อขายราคาขายเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดตลาดให้โตน้อย” นายประเสริฐ กล่าว
ปี 58 ซื้อกิจการ-ควบรวมมีให้เห็นอีกเยอะ
อย่างไรก็ตาม มองว่าตลาดปีหน้าจะเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยจะเห็นการร่วมทุน การซื้อกิจการ และควบรวมกิจการเพิ่มมากขึ้น รวมทั้งการแตกไลน์เข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งด้านเงินทุน และมีที่ดินสะสมอยู่แล้ว และเป็นการนำที่ดินเก่ามาพัฒนาโครงการ ซึ่งเริ่มเห็นแนวโน้มตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2557 ทั้งปีคาดว่าจะหดตัวประมาณ 11-14% โดยมีมูลค่าตลาดอยู่ที่ 300,000-310,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2556 ที่มีมูลค่า 350,000 แสนล้านบาท ส่วนยอดขายในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีจำนวน 2.14 แสนล้านบาท ปรับลดลง 16% ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ 2.3 แสนล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ส่วนตลาดต่างจังหวัด ปี 2558 มองว่ายังชะลอตัวต่อเนื่องจากปีนี้ สะท้อนจากยอดขาย เช่น ชลบุรี ปี 2556 ขายได้ 85,000 ล้านบาท แต่ช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ขายได้เพียง 39,000 ล้านบาท เนื่องจากมีซัปพลายจำนวนมาก ต้องใช้เวลาในการดูดซับ เชียงใหม่ ปี 2556 ขายได้ 32,000 หมื่นล้านบาท แต่ช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาขายได้ 10,000 หมื่นล้านบาทเท่านั้น โดย ภูเก็ต ขอนแก่น สงขลา หาดใหญ่ ตลาดก็ชะลอเป็นไปในแนวโน้วเดียวกัน
ตัวแปรการพัฒนาโครงการคือ ราคาที่ดิน
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยเสี่ยงในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินมีจำกัดเพราะถูกนำไปพัฒนาโครงการ โครงการใหม่ที่เกิดขึ้นราคาขายสูงตามต้นทุน ซึ่งราคาที่ดินขึ้นเฉลี่ย 9-10% แต่เงินเดือนขึ้นเพียง 4-5% ต่อปี ทำให้ความสามารถในการซื้อติดลบ ต้องรอโครงการลงทุนภาครัฐทั้งรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่จะเป็นการเปิดทำเลใหม่ให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการในราคาที่ลูกค้าซื้อได้ เรื่องการเงินก็เป็นเรื่องที่ท้าทาย เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการให้สินเชื่อ รวมทั้งเรื่องการการก่อสร้าง และปัญหาการขาดแคลนแรงงาน
สำหรับในด้านกฎหมาย ผู้ประกอบการต้องละเอียดรอบคอบมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก และมีกฎหมายใหม่เพิ่มขึ้นมา เช่น กฎหมายภาษีมรดก กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น นอกจากนี้ ปัจจัยสำคัญ คือ การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ที่ยังเป็นปัญหาของผู้ประกอบการ
แนวโน้มตลาดอาคาร สนง.เติบโตรับ AEC
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า ราคาที่ดินในเมืองโอกาสที่จะปรับตัวขึ้นอย่างก้าวกระโดดเป็นไปได้ยากเหมือนช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายที่ดินถนนสุขุมวิท จากเดิม 500,000 บาทต่อตารางวา ปัจจุบันปรับขึ้นเป็น 1,500,000-1,800,000 บาทต่อตารางวา เนื่องจากที่ดินหายาก และมีราคาแพงมาก ซึ่งเมื่อซื้อการพัฒนาโครงการ เช่น คอนโดมิเนียมจะต้องพัฒนาในระดับพรีเมียม การพัฒนาโครงการในระยะต่อไปจะขยายไปพื้นที่รอบนอกเมืองมากขึ้น ทั้งนี้ มองว่าราคาที่ดินในต่างจังหวัดปรับสูงขึ้น เช่น เชียงใหม่ ที่ดินมีราคาแพง ทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมต้องขาย 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งอาจจะทำให้ขายได้ช้า เพราะราคาขายใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์
อย่างไรก็ตาม มองว่า ตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่จะเติบโตในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ปัจจุบัน ย่านใจกลางเมืองมีอัตราการเช่ากว่า 90% ซึ่งค่าเช่าขณะนี้ยังถูกเพียง 500-1,000 บาท ทำให้การซื้อที่ดินพัฒนาไม่คุ้ม แต่ในอนาคตค่าเช่ามีโอกาสที่จะปรับขึ้น ซึ่งจะเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่จะต้องการพัฒนาสำนักงานให้เช่า
น.ส.จันทนา สุขุมานนท์ ที่ปรึกษา บริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง กล่าวว่า ราคาปูนซีเมนต์ ในปี 58 คาดว่าไม่น่าจะขยับขึ้น เนื่องจากอุปทานสูงกว่าดีมานด์ ส่วนโครงการเมกะโปรเจกต์ที่จะมีความต้องการใช้ปูนจำนวนมาก แต่ยังไม่มีความชัดเจนว่าจะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ ดังนั้น จึงต้องการให้รัฐบาลเร่งโครงการออกมาโดยเร็วเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
