...อยากเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่าต้องทำอย่างไร?

… การสร้างหอพัก หรืออพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่าเป็นกิจการที่หลายคนสนใจ ซึ่งหากสามารถเลือกทำเลที่ถูกต้อง และได้ราคาที่เหมาะสม จะสามารถทำรายได้ระยะยาวได้อย่างมั่นคง ทั้งอัตราผลตอบแทนที่ต่อเนื่องในรูปแบบค่าเช่า และจากกำไรเมื่อขายสินทรัพย์ทิ้ง แต่จากการสำรวจข้อมูลพบว่า ยังมีอพาร์ตเมนต์ฝากขายหลายอาคารที่ยังขายไม่ออก เป็นเพราะว่าการตั้งราคาขายที่สูงเกินไป สำหรับความคาดหวังในการคืนทุนภายใน 10 ปีของผู้ซื้อ ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการซื้อที่ดินหรือเอาที่ดินเดิมของตนเองมาก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่า แล้วเก็บเป็นสินทรัพย์มรดกให้ลูกหลานต่อไป

เพื่อตอบคำถามที่ยังคาใจหลายคนที่จะเริ่มต้นธุรกิจอพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่า เช่น จะเริ่มต้นอย่างไร? ….ต้องมีเงินทุนเท่าไหร่? … ทำแล้วจะคุ้มไหม? ….ทีมวิจัย Terra BKK ได้สรุปและรวบรวมคำแนะนำ สำหรับผู้ที่สนใจอยากซื้ออพาร์ตเมนต์มือสองมาบริหารต่อว่าต้องพิจารณาอะไรบ้าง...? เพื่อช่วยในการตัดสินใจในส่วนการประมาณการรายได้จากการลงทุน

… สิ่งสำคัญที่สุดของการเลือกจับจองเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์คือ “ทำเล” โดยเลือกทำเลที่เหมาะสม มีศักยภาพในการลงทุน ซึ่งในการเลือกทำเล ให้ได้ตามข้อเสนอแนะข้างต้น ต้องอาศัยปัจจัยหลักในการพิจารณา 3 อย่าง ประกอบด้วย 1. อัตราการเข้าพัก คือ จำนวนห้องพักที่มีการเช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งๆ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับ Demand ในย่านนั้นๆ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย, แหล่งงาน ในย่านเหล่านี้จะมีอัตราการเข้าพักสูง

อัตราค่าเช่า คือ ค่าเช่าที่สามารถเก็บได้ในย่านนั้นๆ ระดับการแข่งขัน คือ ปริมาณคู่แข่งในบริเวณนั้นๆ ทั้ง อพาร์ตเมนต์ในระดับเดียวกันและต่างกัน ซึ่งทั้งหมดนี้สามารถรู้ได้โดยการสำรวจอพาร์ตเมนต์คู่แข่งในบริเวณนั้นโดยรอบ เมื่อได้ทำเลที่ต้องการแล้ว จึงมากำหนดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการ ...ตัวอย่างกลุ่มลูกค้าอย่างง่าย 4 กลุ่มตัวอย่าง เช่น Expat (กลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย) กลุ่มคนทำงาน นักศึกษา แรงงาน เมื่อเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ตามที่ต้องการแล้ว

อีกสิ่งที่ขาดไม่ได้คือ “การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ” ที่จะตอบโจทย์ของเราได้ว่า อพาร์ตเมนต์ที่เรากำลังจะลงทุนนี้ ควรใช้เงินทุนอย่างไร? และจะคุ้มมั้ยเมื่อลงทุนไปจริงๆ ตัวอย่าง เช่น ตัวอย่างอพาร์ตเมนต์มือสอง สำหรับนำมาศึกษาความเป็นไปได้อย่างคร่าวๆ ดังนี้ รายละเอียดทรัพย์ ราคาขาย 49,500,000 บาท จำนวน 75 ห้องพัก ขนาดที่ดิน 200 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 2,300 ตร.ม. จำนวน 6 ชั้น รายรับ รายได้จากห้องพัก 5,600 บาท/ห้อง เท่ากับ 5,040,000 บาท/ปี (ปรับขึ้น 5% ทุก 3 ปี) อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ปีที่ 1-2 เท่ากับ 92% ปีที่ 3-6 เท่ากับ 95% ปีที่ 6 เป็นต้นไป ส่วนรายได้เท่ากับ เท่ากับ 100% รายได้อื่นๆ อาทิ ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าอินเทอร์เน็ต, เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, ที่จอดรถ คิดเป็น 15% ของรายรับค่าเช่า รายจ่าย

2. เงินลงทุน ในเรื่องของเงินลงทุนนี้ใช้เงินส่วนตัว 20% เท่ากับ 9,900,000 บาท กู้ธนาคาร 80% เท่ากับ 39,600,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 9% ต่อปี ระยะเวลาการกู้ 15 ปี กู้แบบ Term Loan ค่า Renovate และอุปกรณ์สำหรับประกอบกิจการ 400,000 บาท ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ ตอนซื้อทรัพย์ ค่าประเมิน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ กับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน เท่ากับ 24,750 บาท ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท ค่าจดจำนอง 1% ของเงินกู้ เท่ากับ 396,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน เท่ากับ 247,500 บาท ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (คนซื้อคนขายออกคนละครึ่ง) เท่ากับ 495,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เงินเดือนพนักงาน 504,000 บาท/ปี (ปรับขึ้น 3% ทุกปี) ค่า รปภ. 2 คน 9,000 บาท/เดือน ค่าแม่บ้าน 1 คน 9,000 บาท/เดือน Front Office 1 คน 15,000 บาท/เดือน ค่าใช้จ่ายสำหรับห้องพักและส่วนกลาง 5% ของรายรับค่าเช่า ค่าใช้จ่ายทางการตลาดในปีแรก 0.5% ของรายรับ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ค่าเบี้ยประกันภัย 2,000 บาท/ปี ภาษีโรงเรือน 12.5% ของรายรับค่าเช่า ภาษีเงินได้นิติบุคคล คิดตามกรมสรรพากรกำหนดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล

3. อัตราผลตอบแทน จากกรณีศึกษาอพาร์ตเมนต์ข้างต้น เมื่อนำมาคิดเป็นกระแสเงินสดเป็นระยะเวลา 25 ปี ดังนี้ คิดเป็นอัตราผลตอบแทน ดังนี้ จากอัตราผลตอบแทนที่ได้ จะเห็นได้ว่าหากซื้ออพาร์ตเมนต์มือสองมาในราคา 49,500,000 บาท และสามารถปล่อยเช่าในราคา 5,600 บาท/ห้อง/เดือน เมื่อหักลบกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนแล้ว ระยะเวลาที่กว่าจะคืนทุนนานถึง 17 ปี หรือใช้เวลามากกว่า 20 ปีจึงจะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่า 5% และเจ้าของลงทุนเองเป็นจำนวนเงิน 13,470,252 บาท ซึ่งในกรณีนี้หากซื้อที่ดินในทำเลเดียวกันมาในราคา 30,000 บาท/ตร.วา ต้นทุนค่าก่อสร้าง 10,000 บาท/ตร.ม. และค่าตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ประมาณ 4,000,000 บาท โดยมีจำนวนห้องและค่าเช่าเท่ากัน จะทำให้โครงการนี้คืนทุนในระยะเวลา 8 ปี และเจ้าของลงทุนเองเป็นจำนวนเงิน 15,513,270 บาท ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนดังนี้ เมื่อเทียบระหว่างซื้ออพาร์ตเมนต์มือสองกับสร้างอพาร์ตเมนต์จากที่ดินเปล่า ดังนั้นการลงทุนในอพาร์ตเมนต์จะต้องมีการศึกษาศักยภาพของทำเล ทั้งเรื่องของ Demand และอัตราค่าเช่าของคู่แข่งในย่านนั้นอย่างรอบคอบ เพื่อจะสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้ครบทั้ง 2 ทาง คือ แบบอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Dividend Yield) และกำไรจากการขายสินทรัพย์ (Capital Gain)

ที่มา : TerraBKK