พลัสฯ เผยผลวิจัยคอนโดฯ ระบุการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมระยะ 1-3 ปีข้างหน้า ไม่พบสัญญาณฟองสบู่ เหตุกำลังซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แจงนับย้อนหลัง 5 ปีพบว่า อัตราการเติบโตเฉลี่ยของยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ สูงขึ้นกว่า 21% ต่อปี สอดรับซัปพลายห้องชุดสะสมในแต่ละปี เผยปัจจัยบวกการไหลเข้าของชาวต่างชาติ คอนโดฯ ไฮเอนด์ ราคาต่ำเมื่อเทียบต่างประเทศ รวมถึงอัตราห้องว่างเฉลี่ยที่อยู่ในระดับต่ำกว่าปี 40 ที่มีห้องว่างเฉลี่ยต่อ 45-50% ต่อโครงการ
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า “ตามที่หลายฝ่ายจับตามองว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลาย และก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน มีอัตราการเข้าพักอาศัยในแต่ละโครงการ หรือ Real Demand อยู่ในอัตราค่อนข้างสูงมากกว่า 70%โดยยอดการโอนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จยังคงทำได้ดี ซึ่งโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่เปิดตัวในปี 2556 สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วในวันแรกที่เปิดตัว เช่น โครงการดีบุราพรานนก, เอดจ์สุขุมวิท 23, ลุมพินีเพลสศรีนครินทร์-หัวหมากสเตชั่น และลุมพินีพาร์ค พระราม 9-รัชดา เป็นต้น
ทั้งนี้ พลัสฯ ได้ทำการศึกษา และเก็บข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมโดยนำเสนอในรายงานฉบับล่าสุด เรื่องการเติบโตอย่างร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียม ฟองสบู่จริงหรือ? พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง มากว่า 10 ปี นับตั้งแต่ปี 2549 มีการขยายตัวของตลาดคอนโดอย่างร้อนแรง ภายหลังตลาดอสังหาฯ แนวราบได้รับผลกระทบน้ำทวมช่วงปลายปี 2554 ทำให้ตลาดคอนโดฯ ในปี 2555 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดกว่า 64,000 ยูนิต จาก 174 โครงการ
โดยในช่วงปี 56 ซึ่งผ่านมา 5 เดือนมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดแล้วกว่า 41,000 ยูนิต จาก 88 โครงการ โดยตั้งแต่ปี 51-55 จำนวนห้องชุดสร้างเสร็จสะสมมีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 41,223 ยูนิต หรือคิดเป็น 22% ต่อปี เมื่อเปรียบเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุด ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งตลาดมือหนึ่ง และมือสอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 12% ต่อปี หากหักยอดโอนในปี 2554 ออกไปเนื่องจากเป็นปีที่มีสถานการณ์ไม่ปกติจากปัญหาอุทกภัยจนทำให้ไม่สามารถโอนห้องชุดบางส่วนในบางพื้นที่ได้ อัตราการเติบโตเฉลี่ยของยอดโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 21% ต่อปี แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของความต้องการซื้อที่แท้จริง (Rea Demand) ในตลาดคอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นสอดรับกันกับการขยายตัวของอุปทานสร้างเสร็จสะสมในแต่ละปี
จากการสุ่มสำรวจกลุ่มตัวอย่างคอนโดฯ สร้างเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯ จำนวน 47 โครงการ รวม 10,719 ยูนิต ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 56 ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดแล้วพบว่า 76.9% มีการเข้าพักอาศัยแล้ว (จำนวนนี้แบ่งเป็นเจ้าของอาศัยอยู่เอง 52.4% กับผู้พักอาศัยที่เป็นผู้เช่า 24.5%) และที่เหลืออีก 23.1% เป็นห้องชุดโอนแล้วแต่ยังไม่มีผู้เข้าพักอาศัย ซึ่งคาดว่าห้องชุดเหล่านี้ส่วนหนึ่งเป็นของนักลงทุนเพื่อรอการปล่อยเช่า และอีกส่วนเป็นของผู้ซื้อที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลเดิมที่สุ่มสำรวจพื้นที่เดียวกันเมื่อเดือนพฤษภาคม 2551 พบว่ามีอัตราห้องว่างในสัดส่วนเดียวกันซึ่งอยู่ที่ 23% แสดงให้เห็นว่า แม้ปริมาณอุปทานมีความแตกต่างกันสูงในช่วง 5 ปีนี้ แต่ปริมาณการเข้าพักอาศัยจริงยังมีสัดส่วนที่สูงสอดรับตามจำนวนอุปทานด้วย และยังถือได้ว่า อัตราส่วนของห้องว่างโดยรวมอยู่ในระดับต่ำมากหากเทียบกับในช่วงปี 2540 ที่มีห้องว่างเฉลี่ยต่อโครงการอยู่ที่ 45-50% เนื่องจากอุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากแรงซื้อเพื่อเก็งกาไร
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเป็นรายโซนพบว่า โซน MIDDLE (พระราม3, พญาไท, รัชดาภิเษก, พหลโยธิน) เป็นพื้นที่ที่มีอัตราส่วนของห้องว่างต่ำที่สุด รองลงมาได้แก่ โซน INNER (สุขุมวิทตอนต้น) OUTER (สุขุมวิทรอบนอก, รามคำแหง, นนทบุรี, ธนบุรี) และ CBD (เพลินจิต, ชิดลม, สีลม, สาทร) ตามลำดับ ห้องชุดในโซน MIDDLE และ OUTER นั้น ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเอง รองลงมา เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ขณะที่โซน INNER ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น เนื่องจากอยู่ในโซนที่มีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่มาก และให้ผลตอบแทนค่อนข้างดี ขณะที่ห้องชุดซึ่งยังไม่มีผู้เข้าพักอาศัยบางส่วนคาดว่าเป็นห้องชุดที่กำลังรอการปล่อยเช่า อยู่และโซน CBD ผู้ซื้อเกือบครึ่งหนึ่งเป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเอง และมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อปล่อยเช่าสูงสุด ซึ่งอัตราการเช่ายังอยู่ในระดับที่ดีเพราะอยู่ใกล้ศูนย์กลางทางธุรกิจ และมีกลุ่มต่างชาติที่อาศัยในเมืองไทย (Expat) เป็นจำนวนมาก
“เมื่อมองในส่วนของราคาพบว่า ที่ราคาน้อยกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. และช่วง 50,000-69,999 บาท/ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองมีสัดส่วนการปล่อยเช่าไม่มากนัก และสัดส่วนการปล่อยเช่าจะเพิ่มขึ้นตามระดับราคาโดยคอนโดมิเนียมราคา 100,000-199,999 บาท/ตร.ม. อุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติ”
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ส่งผลเชิงบวกต่อตลาดคอนโดฯ สำคัญอีกหนึ่งปัจจัย คือ ราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ของไทยที่อยู่ในระดับต่ำหากเทียบกับตลาดในต่างประเทศ เช่น ฮ่องกง ณ ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ อยู่ที่ประมาณ 900,000-1,000,000 บาท/ตร.ม. สิงคโปร์ อยู่ที่ประมาณ 600,000-700,000 บาท/ตร.ม. กรุงเดลี และมุมไบ อยู่ที่ประมาณ 350,000-450,000 บาท/ตร.ม. เมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน อยู่ที่ประมาณ 400,000-500,000 บาท/ตร.ม. และกรุงปักกิ่ง อยู่ที่ประมาณ 270,000-400,000บาท/ตร.ม. ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ของไทยอยู่ที่ราคา 140,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร นับว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโดมิเนียมในเมืองสำคัญที่มีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมสูง ปัจจัยด้านราคา และคุณภาพโครงการจึงเป็นสิ่งที่กระตุ้นและดึงดูดให้เกิดการขยายตัวของอุปสงค์จากชาวต่างชาติได้ด้วยเช่นกัน
“ทั้งนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นภาคเศรษฐกิจจริง (Real Sector) ที่มีความสำคัญต่อในระดับมหภาคของประเทศ เกี่ยวโยงในหลายมิติ เช่น ภาคการผลิต และก่อให้เกิดการจ้างงาน หากเศรษฐกิจดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก จึงทำให้วิตกกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ตามมา ซึ่งจากการที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการศึกษาข้อมูลข้างต้น ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนที่เปลี่ยนแปลง ควบคู่ไปกับขนาดครัวเรือนที่เล็กลง คนนิยมอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น สามารถสรุปได้ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีศักยภาพในการเติบโต แต่ในบางช่วงขณะ หรือบางพื้นที่อาจมีจะมีการขายได้ช้ากว่าที่เคยเป็นเท่านั้น ไม่ถึงกับโอเวอร์ซัปพลาย และภาวะฟองสบู่อย่างแน่นอน” นายภูมิภักดิ์กล่าว
