การเคหะฯ แจง “คสช.-สศค.” อนุมัติโครงการแพกเกจ 1 แค่ 16,000 หน่วย จากยอดขออนุมัติตามแผนแม่บท 49,769 หน่วย เหตุราคา-ลูกค้าบางส่วนเป็นกลุ่มเดียวกัน หวั่นปัญหาสต๊อกตกค้างซ้ำรอยบ้านเอื้อฯ เผยเตรียมเสนออนุมัติขอสร้างเพิ่มในปีงบประมาณ 2558 อีก7,000-9,000 หน่วย พร้อมทยอยขออนุมัติในปีถัดไปจนครบตามแผนแม่บท ล่าสุด เดินหน้าโครงการเชิงพาณิชย์ ปั้นรายได้เข้าองค์กร พร้อมปรับกลยุทธ์การตลาด เน้นจับความต้องการแท้จริง แก้ปัญหาต้นทุนดอกเบี้ยบานปลายจากปัญหาสต๊อกติดมือ ชี้โมเดลบ้านเอื้อฯ ประสบการณ์ตรง ปัญหาต้นทุนบานปลายจากดีมานด์เทียม คาดแพกเกจ 1 ล็อตแรก 16 โครงการ เปิดขาย ก.ย.นี้
นายถวัลย์ สุนทรวินิต รองผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า ปัจจุบัน กคช. มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลักๆ อยู่ 3 กลุ่มคือ 1.กลุ่มโครงการบ้านเอื้ออาทร 2.โครงการที่อยู่อาศัยชุดที่ 1 (PACK 1) และ 3.โครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า โดยทั้ง 3 กลุ่มที่อยู่อาศัยนี้มีกลุ่มลูกค้าที่แยกกันชัดเจน โดยโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นการพัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อย ตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ปี 2554 ที่อนุมัติให้ลดจำนวนการก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทรจาก จำนวน 6 แสนหน่วย ที่ ครม.อนุมัติไว้ในปี 2546 ลงมาอยู่ที่ 2.81 แสนยูนิต เพื่อให้จำนวนบ้านในโครงการสอดรับต่อความต้องการซื้อ (ดีมานด์) จริง ซึ่ง ณ ปัจจุบันโครงการบ้านเอื้อฯ มีการขายออกไปแล้วกว่า 98% คงเหลือบ้านเอื้ออาทรที่สร้างเสร็จแล้วและต้องระบายออกในมือ ณ ปี 2557 ที่ 1.6-1.8 หมื่นหน่วย และส่วนที่อยู่ระหว่างก่อสร้างประมาณ 7 พันหน่วย ซึ่งคาดว่าทั้งหมดนี้จะสามารถระบายออกได้หมดในปี 2557-2558 นี้
ส่วนโครงการแพกเกจ 1 นั้น เป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อจับกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง-บน โดยจะพัฒนาออกมาในรูปแบบบ้านเดี่ยว ทาวนเฮาส์ 3 ชั้น และห้องชุด ซึ่งโครงการดังกล่าวเป็นโครงการเพื่อสร้างรายได้เข้าองค์กร หรือโครงการเชิงพาณิชย์ โดยในแผนแม่บทปี 2557-2560นั้น กคช.มีแผนจะพัฒนาที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ออกมาขาย 96 โครงการ รวม 49,769 หน่วย คิดเป็นวงเงินลงทุนรวม 34,198.475 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่ กคช.ได้นำเสนอแผนแม่บทต่อสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศค.) เพื่อเสนอขออนุมัติจาก ครม.นั้น ล่าสุด คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ได้พิจารณาและอนุมัติให้ กคช.ดำเนินการได้เพียง 38 โครงการ รวมทั้งสิ้น 16,146 หน่วย ในกรอบวงเงินลงทุนรวม 9,577.752 ล้านบาท
สำหรับโครงการกลุ่มที่ 3 คือ โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยแนวรถไฟฟ้า ซึ่ง กคช. เตรียมเสนอ สศค. โดยโครงการดังกล่าวจะใช้บริเวณจุดจอดรถไฟฟ้า (ดีโป้) เพื่อก่อสร้างเป็นอาคารชุด คาดว่าจะเข้าสู่การพิจารณาของ ครม. รัฐบาลชุดใหม่ในช่วงปลายปีนี้ โดยโครงการดังกล่าวขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาในหลายด้าน เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยว่าจะต้องก่อสร้างจำนวนเท่าไหร่ ราคาเริ่มต้นเท่าใด เนื่องจากเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยราคาจึงต้องมีการคำนวณให้ชัดเจน เพราะมีการใช้ที่ดินของการรถไฟฟ้ามหานคร (รฟม.) เรื่องการแบ่งผลตอบแทน รวมไปถึงทุกโครงการจะต้องมีการก่อสร้างเชิงพาณิชย์ด้วย เช่น คอมมูนิตีมอลล์ ขนาดเล็กภายในโครงการ
“เบื้องต้นคาดว่าจะก่อสร้าง 4 ทำเล คือ จุดจอดรถไฟฟ้า 1.สายสีม่วงบริเวณคลองบางไผ่ 2.สีเขียว บริเวณบางปิ้ง สีชมพู และสีส้ม ซึ่งเป็นจุดจอดเดียวกันบริเวณมีนบุรี จำนวน 7 โครงการ แบ่งเป็นโครงการอยู่บนที่ดินของการรถไฟฟ้ามหานคร (รฟม.) 3 โครงการ และของการเคหะแห่งชาติ 4 โครงการ ซึ่งเป็นรูปแบบการเช่าระยะเวลา 30 ปี”
นายถวัลย์ กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตามแผนแม่บทปี 2557-2560 ของ กคช. จะยื่นขอพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ภายใต้ชื่อโครงการแพกเกจ 1 ต่อรัฐบาลเป็นจำนวน 49,769 หน่วย แต่โครงการดังกล่าวกลับได้รับการพิจารณาอนุมัติให้ก่อสร้างเพียง 16,146 หน่วย นั้นไม่ได้หมายความว่า กคช.จะมีการพัฒนาโครงการแพกเกจ 1 เพียง 16,146 หน่วยเท่านั้น เนื่องจาก กคช.ยังมีแผนจะทยอยขออนุมัติก่อสร้างเพิ่มในปีถัดๆ ไป โดยในปีงบประมาณ 2558นี้ กคช.เตรียมเสนอแผนขออนุมัติการพัฒนาเพิ่มอีก 7,000-9,000 หน่วย ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาและพิจารณาปรับจำนวนการก่อสร้างให้เหมาะต่อดีมานด์จริง
“การที่ สศค.อนุมัติให้ก่อสร้างโครงการแพกเกจ 1 เพียง 16,146 หน่วย ในปีงบประมาณ 2557นั้น คาดว่าจะมีสาเหตุมาจากสต๊อกบ้านเอื้อฯ ที่ติดมืออยู่ อีกกว่า 20,000 หน่วย ซึ่งต้องเร่งระบายออกในช่วงปี 2557-2558 ให้หมด ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาระดับราคาขายของบ้านเอื้อฯ ที่มีการปรับขึ้นตามต้นทุนก่อสร้างใหม่ และราคาที่ดินกว่า 10% ทำให้ราคาขายบ้านเอื้อฯ ในปัจจุบันขยับจาก 4.2 แสนบาทมาอยู่ที่ 4.4-5.5 แสนบาทต่อหน่วย กับราคาขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มแพกเกจ 1 ที่มีระดับราคาเริ่มต้น 550,000 บาท ถึง 4 ล้านบาทปลายๆ แล้ว พบว่ายังมีที่อยู่อาศัยบางส่วนที่มีฐานลูกค้าในกลุ่มตลาดเดียวกัน ดังนั้น การพิจารณาอนุมัติให้ก่อสร้างโครงการแพกเกจ 1 รวดเดียว 49,769 หน่วย อาจจะทำให้เกิดปัญหาบ้านค้างสต๊อก และกลายมาเป็นต้นทุนของ กคช.ในอนาคตได้ โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาออกมาใหม่นี้จะเป็นโครงการพร้อมขายทันที ซึ่งประสบการณ์จากบ้านค้างสต๊อกในโครงการเอื้ออาทรถือว่าเป็นบทเรียนที่ดีที่ กคช.ต้องคำนึงถึง”
ด้าน นายกฤษดา รักษากุล ผู้ว่าการ กคช. กล่าวว่า หลังจาก คสช. เห็นชอบในหลักการกรอบแผนการลงทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยชุดที่ 1 ปี 57-60 จำนวน 38 โครงการ รวมทั้งสิ้น 16,146 หน่วย ภายใต้กรอบวงเงินลงทุนรวม 9,577.752 ล้านบาท ประกอบด้วย เงินอุดหนุน จำนวน 1,249.958 ล้านบาท เงินกู้ภายในประเทศ จำนวน 7,113.570 ล้านบาท และเงินรายได้ของการเคหะแห่งชาติ จำนวน 1,214.224 ล้านบาทแล้ว กคช. ได้เริ่มดำเนินการพัฒนาโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค ทันที โดยคาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ของปีงบประมาณ 58
โดยแบ่งโครงการฯ ออกเป็น 2 ประเภท คือ โครงการเคหะชุมชนและบริการชุมชน รายได้น้อยถึงปานกลาง จำนวน 25 โครงการ รวมทั้งสิ้น 14,773 หน่วย ประกอบด้วย บางขุนเทียน 3 ระยะที่ 1, สมุทรปราการ (เทพารักษ์ 3) ระยะที่ 3 ส่วนที่ 1, นนทบุรี (วัดกู้ 3), พะเยา, เชียงใหม่ (หนองหาร) ระยะที่ 1, เชียงใหม่ (สันผีเสื้อ), เชียงใหม่ (ไนท์ซาฟารี) ระยะที่ 1, กระบี่ (กระบี่น้อย), ภูเก็ต (ถลาง) ระยะที่ 2, จันทุบรี ระยะที่ 3, นครราชสีมา (ปากช่อง 2), ลาดกระบัง 2 ระยะที่ 3/1, ลาดกระบัง 2 ระยะที่ 3/2, รังสิต คลอง 10/1, รังสิต คลอง 10/2, ตลาดไท (เทพกุญชร 34) ระยะที่ 2 ส่วนที่ 1, สมุทรปราการ (ประชาอุทิศ),ลำปาง (ต้นธงชัย), พิษณุโลก (บึงพระ 2), ชลบุรี (นาเกลือ) ระยะที่ 2, ชลบุรี (กุฎโง้ง), อุดรธานี (หนองสำโรง), หนองคาย (แยกเวียงจันทน์), ศรีสะเกษ (โพนข่า) ระยะที่ 1 ส่วนที่ 2 และสงขลา (หาดใหญ่-ลพบุรีราเมศวร์) ลักษณะอาคาร ได้แก่ อาคารชุดสูง 3-5 ชั้น ขนาดห้องประมาณ 33 ตารางเมตร, บ้านเดี่ยว 2 ชั้น และบ้านแฝด 2 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 21-24 ตารางวา และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 16 ตารางวา
ส่วนโครงการเคหะชุมชนและบริการชุมชน ซึ่งเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ จะมีจำนวน 13 โครงการ รวมทั้งสิ้น 1,373 หน่วย ประกอบด้วย ร่มเกล้า ระยะที่ 10 พาร์ควิลล์ ร่มเกล้า, บ้านศรีนวมินทร์ 2, บางพลี ทาวน์โฮม, อยุธยา (โรจนะ), นครสวรรค์ นิวมาร์ท, ชลบุรี (นาจอมเทียน) ภูเก็ต 2, บางโฉลง ทาวน์โฮม,เชียงใหม่ (ดอยสะเก็ด), เพชรบูรณ์ ระยะที่ 1, ศรีสะเกษ (โพนข่า) ระยะที่ 1 ส่วนที่ 1, นครศรีธรรมราช (อ้อมค่าย) และภูเก็ต (เทพกระษัตรี) ลักษณะอาคาร ได้แก่ บ้านเดี่ยวชั้นเดียว, บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 31-50 ตารางวา, อาคารพาณิชย์ 2.5 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 22.5 ตารางวา, อาคารพาณิชย์ 3-3.5 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 18-42 ตารางวา, ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 24-54 ตารางวา และอาคารชุด 7 ชั้น ขนาดห้องประมาณ 40-50 ตารางเมตร
ทั้งนี้ การเคหะแห่งชาติได้มีมาตรการขายก่อนก่อสร้างโครงการ โดยคำนึงถึงความต้องการแท้จริงของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่ และต้องมียอดขายไม่ต่ำกว่า 50% จึงจะดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งการจัดทำโครงการการเคหะแห่งชาติพิจารณาแบ่งส่วนการดำเนินการก่อสร้าง และขายแต่ละโครงการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาอาคารคงเหลือ โดยกำหนดระยะเวลาการขายแบ่งออกเป็น 3 ช่วงคือ ช่วงแรกจะดำเนินการขายจำนวน 16 โครงการ รวมทั้งสิ้น 6,103 หน่วย ตั้งแต่วันที่ 27 ก.ย.-6ต.ค. ช่วงที่ 2 จะดำเนินการขายจำนวน 17 โครงการ รวมทั้งสิ้น 6,515 หน่วย ตั้งแต่วันที่ 24 ตุลาคม-2 พฤศจิกายน 2557 และช่วงที่ 3 จะดำเนินการขายจำนวน 5 โครงการ รวมทั้งสิ้น 3,528 หน่วย ตั้งแต่วันที่ 21-30 พ.ย.57
นายกฤษดา กล่าวว่า งานมหกรรมบ้านและเคหะแฟร์ 2014 ที่การเคหะแห่งชาติจัดขึ้นระหว่างวันที่ 22-31 ส.ค. ที่ผ่านมา ได้เปิดโอกาสให้ประชาชนที่สนใจซื้อโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยชุดที่ 1 ลงชื่อแสดงความจำนงไว้ ซึ่งขณะนี้มียอดผู้สนใจกว่า 3,000 ราย เราจะใช้วิธีการขายแบบ Direct Sales โดยจะติดต่อกลับไปหาลูกค้าเพื่อยืนยันความต้องการอีกครั้งแล้วเรียกให้มาทำสัญญากับการเคหะแห่งชาติ วิธีนี้จะทำให้เราสามารถปิดการขายโครงการได้เร็วขึ้น ไม่เกิดปัญหาอาคารคงเหลือ
