กรมบังคับคดี ลุยปลดล็อกห้องชุดค้างหนี้ส่วนกลาง

กรมบังคับคดี เดินหน้าเสนอร่าง พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมาย วิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่..) พ.ศ. ... (ร่างมาตรา 309 จัตวา) ปลดล็อกปัญหาการขายทอดตลาดห้องชุด หลังทรัพย์ประเภทห้องชุดค้างเติ่งอื้อ เหตุเจ้าของเดิมค้างชำระค่าส่วนกลาง ส่งผลผู้ซื้อทรัพย์ทอดตลาดต้องแบกรับหนี้ส่วนกลาง และค่าเบี้ยปรับ 12% ของมูลค่าห้องชุด ระบุ ห้องชุดจำนวนมากค้างชำระค่าส่วนกลางสูงถึง 50% ของราคาทรัพย์โชว์ผลงานขายทอดตลาด 10 เดือน ผลักดันทรัพย์ได้ 78,000 ล้านบาท ระบุ เม็ดเงินเข้าสู่ระบบกว่า 74,000 ล้านบาท ตั้งเป้าสิ้นปีงบประมาณ 2557 ผลักดัน 100,000 ล้านบาท

นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล อธิบดีกรมบังคับคดี เปิดเผยว่า ในปี 2557 นี้ กรมบังคับคดี มีทรัพย์ที่รอขายทอดตลาดรวม 170,140 ล้านบาทคิดเป็นมูลค่ารวม 236,151 ล้านบาท แบ่งเป็นทรัพย์ที่เป็นที่ดินเปล่า 68,298 รายการ มูลค่า 86,499 ล้านบาท คิดเป็น 40% ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 87,555 รายการ มูลค่า 78,480 ล้านบาท คิดเป็น 52% และห้องชุด 14,287 รายการ มูลค่ารวม 62,172 ล้านบาท คิดเป็น 8%

โดยทรัพย์ที่ประสบปัญหาในการขายทอดตลาดมากที่สุด คือ ห้องชุด ซึ่งมีอยู่ 14,287 รายการ ทั้งนี้ ปัญหาหลักที่ทำให้ทรัพย์ประเภทห้องชุดขายยาก ทั้งที่ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมของตลาดในปัจจุบันอย่างมาก เพราะห้องชุดโดยมากติดปัญหา การค้างชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของเดิมต่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งส่วนใหญ่ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระนั้น มีมูลค่าสูงกว่า 50% ของราคาขายห้องชุด ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดของกรมฯยังต้องจ่ายค่าเบี้ยปรับจากการค้างชำระค่าส่วนกลาง เพื่อให้ได้ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนนำไปโอนกับกรมที่ดินสูงถึง 12% ของมูลค่าห้องชุดด้วย

“ค่าส่วนกลางและค่าเบี้ยปรับที่ติดกับตัวทรัพย์มามูลค่าสูงมาก เมื่อเทียบกับราคาทรัพย์ และในทางวิชาการแล้ว ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ และค่าเบี้ยปรับนั้น ควรมีการเรียกเก็บกับเจ้าของเดิม เพราะผู้ซื้อทรัพย์ทอดตลาดนั้นไม่ได้ก่อหนี้ซึ่งเกิดจากการใช้งานห้องชุดเลย จึงเป็นเรื่องไม่ยุติธรรมที่ผู้ซื้อห้องชุดทอดตลาดจะต้องมาแบกรับค่าใช้จ่ายที่ตนไม่ได้ใช้”

ล่าสุด เมื่อวันที่ 7 ส.ค.ที่ผ่านมา กรมบังคับคดี ได้เสนอการปรับปรุงและแก้ไขระเบียบกระทรวงยุติธรรม เกี่ยวกับการพิจารณาเสนอปรับปรุงแก้ไขประมวลวิธีพิจารณาความแพ่ง โดยการเสนอร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่..) พ.ศ. .... (ร่างมาตรา 309 จัตวา) เพื่อแก้ไขปัญหาการขายทอดตลาดห้องชุด ทั้งนี้ กรมได้เสนอขอแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

โดยเสนอให้การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ โดยไม่ให้นำบทบัญญัติมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาใช้บังคับ ทั้งนี้ สิทธิในการได้รับชำระหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นไปตามมาตรา 287 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง รวมทั้งการพิจารณาเสนอปรับปรุงแก้ไขพระราชบัญญัติล้มละลาย พุทธศักราช 2483 ซึ่งการแก้ไขดังกล่าวจะช่วยผลักดันการทำงานของกรมฯในเชิงรุกมากขึ้น

“หากสามารถร่างแก้ไขพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่..) พ.ศ. .... (ร่างมาตรา 309 จัตวา) ได้รับการอนุมัติ ให้แก้ไขได้ตามที่เสนอไป เชื่อว่าจะช่วยให้ผู้บริโภคสนใจเข้ามาซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดเพิ่มมากขึ้น และจะสามารถแก้ไขปัญหาการขายทอดตลาดห้องชุดของกรมได้ด้วย”

อนึ่ง ปัญหาการค้าชำระค่าส่วนกลาง หากสามารถแก้ได้จะช่วยให้ห้องชุดมือสองในตลาดอสังหาฯ ที่มีอยู่จำนวนมากในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี และเชื่อว่าจะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดการหมุนเวียนทรัพย์ประเภทห้องชุดมือสองในตลาดอสังหาฯ ไทยได้คล่องตัวมากขึ้น เนื่องจากยังมีทรัพย์มือสองที่ติดปัญหาเดียวกันนี้อยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก

อธิบดีกรมบังคับคดี กล่าวเพิ่มเติมว่า อย่างไรก็ตาม ข้อกังวลเกี่ยวกับการเสนอร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่..) พ.ศ. .... (ร่างมาตรา 309 จัตวา) เพื่อแก้ไขปัญหาการขายทอดตลาดห้องชุด ซึ่งอาจจะไปกระทบต่ออำนาจของ พ.ร.บ.นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกรมที่ดินเป็นผู้กำกับดูแลอยู่ โดยเฉพาะ มาตรา 29 ใน พ.ร.บ.นิติบุคคลอาคารชุดนั้น อยากให้เข้าใจและแยกกฎหมายทั้ง 2 ฉบับออกจากกัน

เนื่องจากข้อเสนอดังกล่าวไม่ได้ส่งผล หรือมีผลระงับอำนาจการบังคับใช้ของ มาตรา 29 ใน พ.ร.บ.นิติบุคคลอาคารชุด เพียงแต่ของเสนอดังกล่าว จะมีผลให้มีการเปลี่ยนแปลงตัวผู้ถูกเอาความ หรือผู้ถูกติดตามหนี้ที่เกิดจากการค้างชำระค่าส่วนกลาง จากผู้ซื้อทรัพย์ เป็นเจ้าของทรัพย์เดิม ซึ่งในกรณีนี้ไม่ได้ก่อให้เกิดหนี้สูญ เพราะนิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถเรียกเก็บค่าค้างชำระจากเจ้าของเดิมได้

นอกจากนี้ กรมบังคับคดียังได้เสนอการปรับปรุงและแก้ไขระเบียบกระทรวงยุติธรรมอีก 2 เรื่อง คือ 1. การเสนอปรับปรุงแก้ไขระเบียบกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ พ.ศ. 2557 เพื่อให้ครอบคลุมสาระสำคัญต่างๆ และแก้ไขข้อขัดข้องในทางปฏิบัติและครบถ้วนสมบูรณ์ และ 2. การเสนอปรับปรุงแก้ไขระเบียบกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี (ฉบับที่ 13 ) พ.ศ. 2522

เนื่องจากปัจจุบัน กรมบังคับคดีได้มีกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม พ.ศ. 2556 โดยแบ่งส่วนราชการใหม่ และเพิ่มหน่วยงานขึ้นจากเดิม ซึ่งยังมีบางส่วนที่ไม่สอดคล้องกับกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการดังกล่าว กรมบังคับคดีจึงจำเป็นต้องเสนอข้อปรับปรุงแก้ไขระเบียบกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีฉบับดังกล่าว รวมทั้ง

นางสาวรื่นวดี กล่าวถึงผลการดำเนินงานของกรมบังคับคดีในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมาว่า สามารถผลักดันทรัพย์เป็นมูลค่าทั้งสิ้น 78,418.95 ล้านบาท หรือคิดเป็นมูลค่าทรัพย์สิน มีปริมาณเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจรวม 74,445.99 ล้านบาท ทั้งนี้ กรมบังคับคดีได้วางเป้าผลักดันในปีงบประมาณ 2557 ที่ 100,000 ล้านบาท คาดว่าในช่วง 2 เดือนที่เหลือจะสามารถทำได้ตามเป้าหมาย

สำหรับจำนวนคดีที่ดำเนินการเสร็จ มีทั้งสิ้นจำนวน 155,747 เรื่อง แบ่งเป็น 1. สำนวนการบังคับคดีแพ่ง (ยึดทรัพย์สิน อายัดทรัพย์สิน ขับไล่ รื้อถอน) จำนวน 127,089 เรื่อง 2. สำนวนการบังคับคดีล้มละลาย จำนวน 26,336 เรื่อง 3. สำนวนฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ จำนวน 1,062 เรื่อง และสำนวนวางทรัพย์ จำนวน 1,260 เรื่อง ปัจจุบันมีสำนวนค้างอยู่ในกระบวนการบังคับคดีจำนวน 263,938 เรื่อง แบ่งเป็นคดีแพ่ง 225,074 เรื่อง ล้มละลาย 38,595 เรื่อง ฟื้นฟูกิจการ 249 เรื่องและวางทรัพย์ 20 เรื่อง

อย่างไรก็ดี กรมฯ ยังคงเดินหน้าปรับปรุงแก้ไขกฎหมาย กฎระเบียบ ที่เกี่ยวกับการบังคับคดี และการออกแนวทางปฏิบัติ เช่น เมื่อวันที่ 30 ก.ค. ที่ผ่านมา กรมฯ ได้เห็นชอบในขั้นตอนและวิธีการประเมินราคาทรัพย์ ตามข้อ 7 ของระเบียบกระทรวงยุติธรรม ว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่กำหนดให้มีขั้นตอนและวิธีการประเมินราคาทรัพย์

โดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อใช้เป็นราคาประกอบการขายทอดตลาดและจำหน่ายทรัพย์สินของกรมบังคับคดี และใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาของศาล และเป็นประโยชน์แก่หน่วยงานราชการและรัฐวิสาหกิจ ซึ่งวิธีการประเมินราคา กำหนดไว้ 4 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีรายได้ วิธีต้นทุน และวิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือ ในส่วนของวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด จะเป็นการประเมินราคาที่ดินโดยใช้ข้อมูลราคาที่ดินเสนอขายหรือราคาซื้อขาย (ราคาซื้อขายย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี) จำนวน 3 ข้อมูล เพื่อมาทำการหาค่าเฉลี่ย (average) หากราคาประเมินที่คำนวณได้ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์หรือกรมที่ดิน ให้ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์หรือกรมที่ดินแทน แต่ไม่นำมาใช้กับการประเมิน เพราะเหตุกรณีที่ไม่มีผู้เสนอราคาในการขายทอดตลาดทรัพย์