เตือนจัดสรรอย่าโหมเปิดโครงการใหม่ หวั่นตลาดฟื้นไม่จริงแนะดูกำลังซื้อก่อนลงทุน

“อิสระ บุญยัง” เตือนอสังหาฯ อย่าตื่นกำลังซื้อฟื้น โหมเปิดโครงการใหม่หวังเร่งสร้างยอดขายชดเชยครึ่งปีแรก หวั่นลูกค้าไม่ฟื้นทุกตลาด แนะทดลองเปิดขาย 1-2 โครงการดูอัตราดูดซับ แล้วค่อยเปิดเพิ่ม เผยยอดโอน เม.ย.2557 ใกล้เคียงปี 2556 สะท้อนผู้บริโภคยังเชื่อมั่นเศรษฐกิจไม่ทิ้งดาวน์

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ในช่วงครึ่งปีแรกตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ติดลบมากอย่างที่หลายฝ่ายประเมิน เพราะจากการสอบถามผู้ประกอบการที่เป็นสมาชิกสมาคมพบว่า ยังมียอดขายที่ดี แม้จะไม่เท่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า บ้านแนวราบ เติบโตลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบเกือบทั้งหมดซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มีความจำเป็นต้องมีบ้าน

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม จะได้รับผลกระทบมาก โดยติดลบประมาณ 30% เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าประกอบด้วยหลายกลุ่ม เช่น กลุ่มผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า และนักเก็งกำไร ซึ่ง 2 กลุ่มหลังนี้จะเข้ามาในตลาดช่วงที่ตลาดหุ้น ภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงเติบโต แต่เมื่อใดที่เกิดความไม่สงบ หรือมีเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบ ลูกค้าทั้ง 2 กลุ่มนี้ก็จะหายไปเช่นเดียวกับช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ จำนวนสินค้าคอนโดฯ คงเหลืออยู่อีกเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนเกิดปัญหาทางการเมือง ทำให้ในช่วงครึ่งปีแรกผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างต้องระมัดระวังในการลงทุน โดยพร้อมใจชะลอแผนการเปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งปีแรก ทำให้การเปิดตัวลดลงไป 30-40%

แม้ว่าจะเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง แต่ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกกลับลดลงเพียง 6% หรือ 37,559 หน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2556 ที่มียอดโอน 39,851 หน่วย ซึ่งคอนโดฯ ยอดโอนเพิ่มขึ้น 2% 15,947 หน่วย ขณะที่บ้านเดี่ยวมียอดโอน 6,419 หน่วย ลดลง 9% ซึ่งยอดโอนได้ปรับขึ้นจนอยู่ในระดับใกล้เคียงกับเดือนเมษายน 2556 สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อระบบเศรษฐกิจ แม้จะเกิดความไม่สงบทางการเมืองแต่ก็ไม่ทิ้งเงินดาวน์ ต่างจากช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่มีการทิ้งดาวน์จำนวนมาก

นายอิสระ กล่าวต่อว่า แม้ว่าตัวเลขภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีแรกจะปรับลดลงอย่างมาก แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กลับได้รับผลกระทบไม่มากนัก เนื่องจากส่วนใหญ่มียอดขายรอรับรู้รายได้ หรือ Backlog สะสมจำนวนมาก ทำให้แม้ว่าจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป จนทำให้ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ แต่ผู้ประกอบการหันมาเน้นการระบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ และดูแลงานก่อสร้างเพื่อให้ทันส่งมอบตามกำหนดเพื่อรับรู้รายได้

ทั้งนี้ ในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัว และหากในช่วงครึ่งปีหลังไม่มีปัจจัยลบเข้ามากระทบอีกก็เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวชัดเจนแต่จะไม่เติบโตเท่ากับปีที่ผ่านมา นอกจากในแง่ของกำลังซื้อแล้วยังพบว่า ผู้ประกอบการเริ่มทยอยเปิดโครงการใหม่มากขึ้นหลังจากที่ชะลอการเปิดในช่วงครึ่งปีแรก ดังนั้น จึงต้องการเตือนผู้ประกอบการควรลงทุนอย่างระมัดระวัง เนื่องจากแม้ตลาดอสังหาฯ จะเริ่มฟื้นตัว แต่ยังไม่มีความชัดเจนว่าเป็นการฟื้นตัวในทุกตลาด ทุกเซกเมนต์ และไม่ควรเปิดโครงการมากเท่ากับปีที่ผ่านมา ไม่โหมเปิดโครงการใหม่เพื่อให้ทันตามแผน หรือเพื่อเร่งสร้างยอดขายเพื่อชดเชยกับยอดที่หายไปในช่วงครึ่งปีแรก แต่ควรพิจารณาจากโครงการที่เปิดไปก่อนหน้านี้ว่าตลาดดูดซับดีหรือไม่ หากดูดซับดีก็ค่อยเปิดโครงการใหม่ หากโครงการใดเปิดไม่ทัน หรือไม่มั่นใจก็ควรเลื่อนไปเปิดในปีหน้าแทน

“นอกจากการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ผู้ประกอบการหันมาลงทุนแล้ว แบงก์ก็เริ่มมาแข่งขันปล่อยกู้ซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้น นับจากเดือนเมษายนเป็นต้นมา เจ้าหน้าที่แบงก์เข้าพบผู้ประกอบการเพื่อขอปล่อยกู้ให้แก่ลูกค้าซื้อบ้าน พิจารณาสินเชื่อเร็วขึ้น ต่างจากช่วงไตรมาสแรก แต่ยังคงเข้มงวดในการปล่อยกู้เช่นเดิม” นายอิสระกล่าว

จากการที่ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ได้ยื่นเสนอต่อ นายวิเชษฐ์ เกษมทองศรี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในขณะนั้น ประเด็นขอให้กระจายการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นรายจังหวัด หรือเป็นรายภูมิภาคเพื่อให้เกิดความรวดเร็วการอนุมัติโครงการ แทนการให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) และคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ เป็นผู้รับพิจารณาทั้งประเทศ ทำให้เกิดปัญหาการกระจุกตัวของโครงการที่เข้ามายื่นรายงาน EIA จำนวนมาก การพิจารณาล่าช้า

นอกจากนี้ ยังได้เสนอให้คลายข้อบังคับอาคารไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ไม่ต้องยื่นรายงาน EIA จากเดิมกำหนดให้ไม่เกิน 4,000 ตร.ม. โดยอาคารดังกล่าวจะต้องทำการก่อสร้างให้ได้ตามข้อกำหนดของ EIA กำหนดไว้ ซึ่งอาจทำเป็นรูปแบบของข้อกำหนดเป็นรายการ และให้คณะกรรมการ หรือเจ้าหน้าที่ทำการตรวจสอบการก่อสร้างว่าทำตามที่กำหนดหรือไม่

“ในการเสนอครั้งนั้น นอกจากการขอแยกบอร์ด EIA รายภูมิภาคแล้ว ยังได้เสนอขยายข้อกำหนดให้อาคารไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม.ไม่ต้องยื่นรายงานฯ จากเดิม 4,000 ตร.ม. ซึ่งรัฐมนตรีฯ เห็นด้วย กรณีแบ่งเป็นรายภูมิภาค รวมถึงอาคารไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. โดยรับปากจะยื่นเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาอนุมัติต่อไป แต่ก็มายุบสภาเสียก่อน ดังนั้น จะต้องรอ ครม.ชุดใหม่เสียก่อนจึงจะนำเรื่องนี้เสนอต่อไป” นายอิสระกล่าว