คอลลิเออร์ส ฉายภาพอสังหาฯ พัทยา-หัวหิน แนะนักลงทุนศึกษาตลาดก่อนซื้อ

คอลลิเออร์ส ฉายภาพความเหมือน-ต่างอสังหาฯ 2 ทำเลเมืองท่องเที่ยวพัทยา-หัวหิน แนะพัทยาเน้นจับกลุ่มต่างชาติอัตราขาย 87% แนวโน้มปล่อยเช่าดี ผลตอบแทน 6-7% คาดปี 58 ซัปพลายสะสม 8,000 ยูนิต ขณะที่หัวหิน/ชะอำ เน้นจับกลุ่มชาวไทย เผยซัปพลายทะลักคาดปี 58 สะสม 16,000 ยูนิต อัตราการขาย 65% แนวโน้มปล่อยเช่าระดับต่ำ-ดี ผลตอบแทน 5-6% เตือนนักลงทุนระวัง กม.ห้ามสร้างอาคารริมชายฝั่ง

นายไทรมั่น ลัญฉน์ดี ประธานบริหารบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ได้กล่าวถึงแนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวพัทยา และหัวหินว่า พัทยา และหัวหิน/ชะอำ มีความเหมือนกันในแง่ของระยะทางจากกรุงเทพฯ คือ เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี อยู่ห่างจากกรุงเทพฯประมาณ 1 ชั่วโมงครึ่ง ถึง 2 ชั่วโมงทางรถยนต์ ส่วนหัวหิน ในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ และชะอำในจังหวัดเพชรบุรี ใช้เวลา 2-3 ชั่วโมงโดยประมาณ แต่ในแง่อื่นนั้นทั้งสองพื้นที่มีความต่างกันหลายด้านทั้งในขนาดของเมือง ความหนาแน่นของประชากร โพรไฟล์ของนักท่องเที่ยว รวมไปถึงตลาดการลงทุน

เมืองพัทยามีขนาดเล็กกว่าหัวหิน/ชะอำ คือ ประมาณ 22 ตารางกิโลเมตร ประชากรในตัวเมือง มีประมาณ 100,000 คน และอีกราว 300,000-500,000 คนบริเวณรอบนอกเมือง ยังไม่นับรวมจำนวนนักท่องเที่ยว

ส่วนเมืองหัวหินและชะอำนั้น มีพื้นที่กระจายตัวมากกว่าพัทยา คือ ประมาณ 88 ตารางกิโลเมตร จากอำเภอชะอำไปผ่านหัวหินลงไปถึงปราณบุรี มีประชากรประมาณ 50,000 คน ซึ่งสิ่งที่ทำให้ตลาดทั้งสองพื้นที่แตกต่างกันอย่างมากนั่นคือ โพรไฟล์ของนักท่องเที่ยว

สำหรับพัทยามีนักท่องเที่ยวประมาณ 8.4 ล้านคนต่อปี ในจำนวนนี้เป็นชาวไทยราว 2 ล้านคน หรือคิดเป็นร้อยละ 24 ส่วนอีกร้อยละ 76 เป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ชาวรัสเซีย และจีน อยู่ในอันดับ 1 และ 2 ตามลำดับ ในช่วงปีหลังๆ นักท่องเที่ยวชาวไทยมีแนวโน้มสูงขึ้น

ส่วนหัวหินนั้นมีนักท่องเที่ยวประมาณ 4.6 ล้านคน เป็นชาวไทยประมาณ 3.6 ล้านคน หรือคิดเป็นร้อยละ 79 และนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติร้อยละ 21 ในขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังอยู่ในระดับคงที่ไม่กระเตื้องเท่าไรนัก

“นักลงทุนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในตลาดทั้งสองพื้นที่นี้ คงต้องทำตลาดคนไทยอย่างจริงจังในพื้นที่หัวหิน และมองการทำตลาดที่หลากหลายวัฒนธรรมสำหรับชาวต่างชาติในพื้นที่พัทยา” นายไทรมั่น กล่าว

ส่วนเทรนด์ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองพื้นที่ จะเห็นได้ว่ามีการลงทุนด้านโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่พัทยาอย่างต่อเนื่อง มีการสร้างที่พักอาศัยริมหาดพัทยา (beachfront properties) เพื่อสนองตลาดกว่า 4,000 ยูนิต คาดว่าภายในปี พ.ศ.2558 พัทยาจะมีที่พักอาศัยริมทะเลเพิ่มอีกกว่า 3,666 ยูนิต ทำให้จำนวนเพิ่มขึ้นจากเดิมมาเป็น 8,000 ยูนิต ซึ่งจะเห็นได้ว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูงมาก ส่วนใหญ่จะพัฒนาในแถบจอมเทียน สำหรับพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการในตัวเมืองพัทยามีพื้นที่จำกัด ทำให้ผู้ประกอบการขยายการลงทุนออกมายังบริเวณนาจอมเทียนมากขึ้น รวมทั้งพื้นที่ใหม่คือ บางเสร่

สำหรับอัตรายอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่พัทยาอยู่ที่ร้อยละ 87 ส่วนใหญ่ผู้ซื้อก็จะหลากหลายมีทั้งชาวไทย รัสเซีย อินเดีย จีน และยุโรป โดยมีจุดประสงค์ของการซื้อหลักๆ คือ เพื่อการลงทุน และบางส่วนก็เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อชาวไทยจะซื้อโครงการจากผู้ประกอบการชาวไทย ขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติก็จะซื้อจากโครงการของชาวต่างชาติ

ในด้านของราคาที่ดินปัจจุบันอยู่ระหว่าง 30 ล้านบาทต่อไร่ (บริเวณในเมือง) ไปจนถึง 200 ล้านบาทต่อไร่ (บริเวณนาจอมเทียน) ส่วนราคาพื้นที่ของโครงการเฉลี่ยประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร แนวโน้มการปล่อยเช่าอยู่ในระดับปานกลางไปจนถึงดี ผลตอบแทนจากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณร้อยละ 6-7

แนวโน้มการให้เช่าอยู่ในระดับปานกลางไปจนถึงระดับดี ส่วนลักษณะไลฟ์สไตล์ผู้อยู่อาศัยนั้นจะเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย เป็นลักษณะบ้านหลังที่สอง และสังคมมีความหลากหลายทางวัฒนธรรม

ปี 58 หัวหินซัปพลายสะสมแตะ 16,000 ยูนิต

ในขณะที่หัวหินและชะอำ ซึ่งมีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าพัทยากว่าหลายเท่าตัวนั้น เริ่มมีการเติบโตของที่พักอาศัยในอัตราคงที่คืออยู่ที่ประมาณ 5,500 ยูนิต และภายในปี พ.ศ 2558 คาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นอีกกว่า 10,000 ยูนิต ทำให้จำนวนสูงขึ้นไปมากถึง 16,000 ยูนิต และเป็นโครงการระดับกลาง ไปจนถึงระดับไฮเอนด์

พื้นที่ว่างสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในตัวเมืองหัวหินเริ่มมีจำนวนจำกัดเช่นเดียวกับที่พัทยา จึงขยายพื้นที่ออกไปทางชะอำ เขาเต่า และพื้นที่ใหม่อย่างปึกเตียน ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 13 ล้านบาทต่อไร่ (พื้นที่แถวปราณบุรี) ไปจนถึง 80 ล้านบาทต่อไร่ สำหรับพื้นที่ในเมืองหัวหิน ส่วนราคาขายของโครงการเฉลี่ยประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 3.5 ล้านบาท คุณภาพของโครงการระดับไฮเอนด์ไปจนถึงลักชัวรี แนวโน้มการปล่อยเช่าอยู่ในระดับต่ำไปจนถึงดี ผลตอบแทนจากค่าเช่าประมาณร้อยละ 5-6

อัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 65 ส่วนใหญ่ผู้ซื้อเป็นชาวไทย เพื่อเป็นบ้านพักอาศัยหลังที่สอง ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติจะเป็นชาวยุโรปตอนเหนือ และเอเชีย ส่วนแนวโน้มการให้เช่าระดับต่ำไปจนถึงดี ลักษณะไลฟ์สไตล์ผู้อยู่อาศัย ครอบครัว บ้านหลังที่สอง ชาวต่างชาติที่เกษียณแล้วมาอาศัยอยู่ในไทย

สำหรับข้อจำกัดของทั้งสองทำเลที่นักลงทุนควรรู้ คือ ข้อจำกัดในด้านการก่อสร้างตามกฎหมายคุ้มครองเขตควบคุมการก่อสร้างอาคารบริเวณชายฝั่ง คือ ในพื้นที่พัทยามีการแบ่งเป็น 2 โซน คือ โซนห่างจากชายทะเล 20 เมตรแรก ห้ามการก่อสร้างอาคารทั้งสิ้น ส่วนโซน 2 คือ ช่วงห่างจากทะเล 20 เมตรแรกออกมาอีก 80 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 14 เมตร

ในพื้นที่หัวหินมีการแบ่งเป็น 3 โซน คือ โซนห่างจากชายทะเล 50 เมตรแรก ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 6 เมตร โซนต่อมาคือ ห่างจากทะเล 50 เมตรแรกออกมาอีก 150 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 12 เมตร และโซนที่ 3 คือ ตั้งแต่ระยะที่ห่างจากทะเล 200 เมตรแรกออกมาอีก 500 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร