เผยดีมานด์ห้องชุดกลางกรุงพุ่ง “ซีบีอาร์อี” ระบุผลตอบแทนเฉลี่ย 5.3%

“ซีบีอาร์อี” เผยผลสำรวจความต้องการเช่าคอนโดฯ ใจกลาง กทม. พบห้องชุด 2-3 ห้องนอน ดีมานด์ขยายตัวสูง เหตุซัปพลายในพื้นที่จำกัด ขณะห้องชุด 1 ห้องนอน แนวโน้มผลตอบแทนลด ระบุซัปพลายใหม่เข้าตลาดมาก แจงผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ย 5.3% ชี้ย่านสุขุมวิท สีลม/สาทร และลุมพินี ความต้องการเช่าจากลูกค้าต่างชาติสูงสุด

น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ผลสำรวจอัตราค่าเช่าที่พักอาศัยใจกลางเมือง กทม. พบว่า ค่าเช่าปรับตัวขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี ขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมก็มีการปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนของคอนโดฯ อยู่ในระดับคงที่ 5.3% นอกจากนี้ ยังพบว่าความต้องการคอนโดฯ ขนาด 2-3 ห้องนอน มีปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ซัปพลายคอนโดฯ ขนาดดังกล่าวมีจำนวนจำกัด ทำให้ค่าเช่าคอนโดฯ ปรับตัวสูงขึ้นไปอีก และสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก

“ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือผลตอบแทนจากต้นทุนของสินทรัพย์ที่ได้รับต่อปี โดยคำนวณจากการนำผลตอบแทนเฉลี่ยทั้งปีหารด้ายราคาขายคอนโดมิเนียมนั้นๆ ในปี 2556 ทีมวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า ผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 5.3% ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาภายในห้องชุด ค่าประกันอัคคีภัย ค่านายหน้า ระยะเวลาที่ห้องปราศจากผู้เช่าคือ ช่วงที่ห้องยังไม่ได้ปล่อยเช่า และช่วงที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีโรงเรือน”

จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าคอนโดมิเนียม จำนวน 176 ธุรกรรม ในคอนโดมิเนียม 55 อาคาร ซึ่งตั้งอยู่ใน 3 ทำเลหลักของกรุงเทพฯ ที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติ เช่น ย่านสุขุมวิท สีลม/สาทร และลุมพินี พบว่า คอนโดฯ ที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือ ขนาด 2 ห้องนอน รองลงมาคือ ขนาด 3 ห้องนอน และ 1 ห้องนอน

โดยในย่านสุขุมวิท (ช่วงซอย 1-63) คือทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติ และสร้างผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าได้สูงสุด คือ เฉลี่ยที่ระดับ 6.1% เมื่อพิจารณาถึงขนาดห้องชุดพบว่า คอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน ได้รับผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าสูงสุด คือ ระดับ 6.4% ตามด้วยขนาด 2 ห้องนอน ที่ได้รับผลตอบแทนที่ระดับ 5.5% และขนาด 3 ห้องนอน ที่ได้รับผลตอบแทนที่ระดับ 4.1%

นอกจากนี้ ยังมีข้อสังเกตที่น่าสนใจ คือ อายุของคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และได้รับการดูแลเป็นอย่างดีไม่ได้มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่ออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หากคอนโดฯ นั้นๆ ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี และได้รับการบำรุงรักษาที่ดีอย่างต่อเนื่อง มีความเป็นไปได้ที่จะยังคงได้รับผลตอบแทนในอัตราที่ดีอยู่ แม้ว่าจะเป็นอาคารเก่าก็ตาม โดยคอนโดฯ เก่าบางอาคารได้รับผลตอบแทนในอัตราที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ๆ แต่มีต้นทุนคือ ราคาที่ซื้อถูกกว่าคอนโดมิเนียมใหม่ถึง 30-40% แต่เมื่อพิจารณาในแง่การขายต่อ หรือรีเซลจะพบว่าคอนโดมิเนียมรุ่นเก่าจะขายต่อได้ยากกว่าคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่

“แหล่งที่มาของความต้องการเช่าคอนโดฯ ระดับลักชัวรี่ในย่านใจกลาง กทม. พบว่า ความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 95% ของธุรกรรมการเช่าทั้งหมด ซึ่งนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าที่มีความเข้าใจในความต้องการของผู้เช่าชาวต่างชาติ จะสามารถสร้างผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าได้สูงถึง 8% และสร้างผลตอบแทนสุทธิได้ถึงระดับ 5%”

ทั้งนี้ ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ขนาด 1 ห้องนอน อาจจะลดลงเนื่องมาจากปริมาณซัปพลายใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาด ในขณะที่คอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอน ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางเมืองมีจำนวนจำกัดมาก แต่ความต้องการห้องขนาดดังกล่าวจากผู้เช่าชาวต่างชาติกลับยังคงมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งคาดว่าค่าเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอน จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อไป ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าขยับขึ้นตามไปด้วย

การที่คอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอน มีจำนวนจำกัดมากนั้น อาจหมายถึงว่า คอนโดมิเนียมขนาดดังกล่าวจะเป็นทางเลือกในการลงทุนที่ดีกว่าขนาด 1 ห้องนอน แม้ว่าราคาต่อห้องจะมีมูลค่าสูงกว่าก็ตาม