เทคมีเหตุผลหลากหลายซึ่งผู้เขียนได้ยินได้ฟังจากผู้บริโภคหรือผู้ซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดในอาคารชุดระหว่างการเลือกซื้อห้องชุดมือแรกกับห้องชุดมือสอง
ปัจจุบัน ผู้บริโภคกลายเป็นผู้กำหนดทิศทางการตลาดและการพัฒนาที่ดินรูปแบบอาคารชุด บริษัทผู้พัฒนาที่ดินส่วนใหญ่ศึกษาความต้องการของผู้บริโภคเพื่อกำหนดรายละเอียดหรือ “คอนเซ็ปต์” เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ นอกจากนี้ในตลาดการขายทรัพย์ประเภทห้องชุด ทั้งห้องชุดมือแรกและมือสองซึ่งมีจำนวนมากพอที่จะให้ผู้บริโภคสามารถพิจารณาเลือกซื้อให้สอดคล้องกับความต้องการและงบประมาณในกระเป๋าของตนได้
ผู้บริโภคส่วนหนึ่งเลือกซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดมือแรกมักให้เหตุผลว่าเป็นทรัพย์สินซึ่งยังไม่เคยมีผู้ใช้ประโยชน์มาก่อน การเลือกซื้อทรัพย์สินประเภทเฟอร์นิเจอร์มาประดับภายในห้องชุดของตนเป็นความต้องการและความภาคภูมิใจที่ตรงกับความประสงค์ของตนเอง
การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้ออาจต้องรอเวลาการพัฒนาหรือก่อสร้างโครงการของบริษัทผู้ประกอบการอย่างน้อย 1-2 ปี หรืออาจมากกว่านั้น จึงจะสามารถเข้าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ห้องชุดในอาคารชุดได้
ความเสี่ยงของผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดมือแรกอาจมีความเสี่ยงจากการไม่ได้ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตน เพราะบริษัทผู้ประกอบการอาจประสบปัญหาภายใน อาทิ การเงิน การก่อสร้างหรือการขาย เป็นต้น ดังนั้น การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้อจึงควรศึกษาตรวจสอบผลงานของบริษัทผู้ประกอบการที่ผ่านมา
การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายค่าทรัพย์จากการซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าราคาห้องชุดมือสอง สาเหตุเกิดจากทำเลที่ตั้งโครงการใกล้ชิดแหล่งความเจริญ การคมนาคมสะดวกและราคาประเมินของราชการ “กรมธนารักษ์” เป็นต้น
“ข้อเท็จจริง” พบว่ามีราคาขายต่อตารางเมตรแตกต่างระหว่างการที่บริษัทผู้ประกอบการเสนอขายห้องชุดในโครงการเป็นเพียง “กระดาษ” หรือโบรชัวร์ ซึ่งยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้างหรือตอกเสาเข็มโครงการ ราคาห้องชุดจะถูกกว่าเมื่อบริษัทผู้ประกอบการลงมือก่อสร้างโครงการ
สำหรับผู้สนใจเลือกซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดมือสองอาจมีเหตุผลส่วนตัวว่าไม่จำเป็นต้องรอให้บริษัทผู้ประกอบการก่อสร้างซึ่งอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี ไม่มีความเสี่ยงกับการไม่ได้ห้องชุด ไม่เสียเวลาสรรหาอุปกรณ์ทรัพย์สินเฟอร์นิเจอร์มาประดับภายในห้องชุดหรือสามารถเข้าใช้ประโยชน์ในการอยู่อาศัยหรือให้เช่าทรัพย์สินกับบุคคลอื่นได้ทันที เป็นต้น
ปัจจุบันตลาดห้องชุดมือสองมีการเสนอขายจำนวนไม่น้อย เท่าที่ทราบมีจำนวนห้องชุดมือสองจำนวนกว่าสามแสนหน่วยที่รอการขาย ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นเงินหลายแสนล้านบาท
ห้องชุดมือสองในตลาด (ขณะนี้) ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อสามารถพบเห็นมีจำนวน 3 ประเภท ดังนี้
1. ห้องชุดซึ่งผู้ซื้อมือแรกต้องการเสนอขาย
ผู้ขายห้องชุดมือแรกซึ่งซื้อห้องชุดจากบริษัทผู้ประกอบการแสดงความประสงค์ขายห้องชุดอาจพร้อม (มี) หรือไม่พร้อม (ไม่มี) เฟอร์นิเจอร์ด้วยหลายเหตุผล อาทิ มีความจำเป็นต้องไปทำงานหรืออยู่อาศัยต่างประเทศ หรือขายเพื่อเอากำไร หรือครอบครัวมีขนาดใหญ่ขึ้นเพราะมีบุตรเห็นว่าพื้นที่ห้องชุดอาจไม่เหมาะสม หรือมีขนาดแคบลง หรืออาจเป็นอันตรายกับเด็กเล็กซึ่งอาจพลัดตกจากอาคาร เป็นต้น
ราคาการเสนอขายห้องชุดประเภทนี้อาจยังสูงหรือขายราคาในอัตราเดิมซึ่งผู้ซื้อห้องชุดซื้อไว้ในคราวแรกกับบริษัทผู้ประกอบการ
2. ห้องชุดซึ่งผู้ซื้อ (มือแรก) ถูกศาลพิพากษาและบังคับคดีนำขายทอดตลาด
เจ้าของห้องชุดซึ่งซื้อห้องชุดกับบริษัทผู้ประกอบการหรือซื้อต่อจากผู้ซื้อมือแรกอาจประสบปัญหาด้านการเงินไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งรับจำนอง
เมื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินไม่ได้รับ “ค่างวด” ของการผ่อนชำระอาจเกินสามเดือนหรือมากกว่านั้น จึงทำการดำเนินคดีทางแพ่งต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ชำระหนี้ ค่าห้องชุดตามสัญญาจำนองห้องชุด
เมื่อลูกหนี้หรือจำเลยไม่ปฏิบัติตาม “คำพิพากษาศาล” ศาลจะออกคำบังคับคดีให้แก่โจทก์เพื่อดำเนินการให้สำนักงานบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม สามารถยึดและขายทรัพย์ดังกล่าวให้ผู้สนใจภายนอกเข้ามาซื้อห้องชุดต่อไปได้
ราคาการเสนอขายห้องชุดประเภทนี้ จะมีราคาถูกกว่าการเสนอขายห้องชุดตามปกติในประเภทแรก
3. ห้องชุดซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโอนทรัพย์ให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นผู้บริหารการขาย
ห้องชุดประเภทนี้อาจมีจำนวนหนึ่งจะน้อยหรือมาก ผู้เขียนไม่สามารถตอบท่านได้ แต่เป็นข้อตกลงระหว่างผู้พัฒนาโครงการที่ขอสินเชื่อพัฒนาโครงการไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินในคราวแรก อาจมีหลายเหตุผลซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโครงการยินยอมขายทรัพย์ (บางส่วน) ให้แก่ธนาคารหรือสถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้จำนอง อาทิ ความสามารถด้านการขายห้องชุดในอนาคต หรือความไม่คุ้มค่ากับการลงทุน หรือด้วยเหตุผลอื่น เป็นต้น
ภาษาซึ่งเรียกขานกันโดยทั่วไปในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ว่า “โอน (ตี )ทรัพย์ชำระหนี้”
โครงการอาคารชุดบางแห่งอาจมีธนาคารหรือสถาบันการเงินเข้ามาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทนบริษัทผู้ประกอบการจำนวน 10-30 หรือ 40 เปอร์เซ็นต์ จากจำนวนห้องชุดทั้งหมด
ธนาคารหรือสถาบันการเงินก็มีความจำเป็นต้องขายหรือระบายทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้สนใจซื้อห้องชุดเช่นเดียวกัน ราคาเสนอขายห้องชุดประเภทนี้อาจมีราคาถูกกว่าการเสนอขายโดยบริษัทผู้ประกอบการหรือผู้ซื้อห้องชุดมือแรก
ยังมีทรัพย์ห้องชุดซึ่งมีการเสนอขายในท้องตลาดแต่ไม่เป็นที่แพร่หลายมากนักอีกประเภทได้แก่ กรรมการหรือผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนขึ้นมาในนามบริษัทผู้ประกอบการ มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากนิติบุคคลไปยังกรรมการหรือผู้ถือหุ้น ในนามส่วนบุคคลของนิติบุคคลนั้น
ราคาเสนอขายห้องชุดประเภทนี้ อาจใกล้เคียงกันกับการเสนอขายห้องชุดของผู้ซื้อห้องชุดมือแรกจากบริษัทผู้ประกอบการ หรืออาจถูกกว่าเล็กน้อย
ถามผู้เขียนว่าจำนวนห้องชุดมือสองประเภทใดมีจำนวนมากสุดและลดหลั่นลงมาตามลำดับ
ผู้เขียนเห็นว่า ผู้ขายซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดมือแรกมีจำนวนมากกว่าห้องชุดซึ่งถูกบังคับคดีโดย คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลและห้องชุดซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้ธนาคารหรือสถาบันการเงิน
ถามต่อไปว่าการเลือกซื้อทรัพย์ห้องชุดมือสองจะเกิดประโยชน์สูงสุดหรือมีแนวทางการตรวจสอบทรัพย์ห้องชุดมือสองให้เกิดประโยชน์ต่อผู้ซื้อหรือผู้บริโภค มีแนวทางใด
ผู้เขียนมี “ข้อเสนอแนะ” และให้แนวทางการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์ห้องชุดมือสอง ดังต่อไปนี้
1. ตรวจสอบ (สำเนา) เอกสารหลักฐานสำคัญของอาคารชุดกับส่วนราชการ “กรมที่ดิน”
ผู้ซื้อห้องชุดมือสองควรเข้าพบพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ขอตรวจสอบสำเนาเอกสารหลักฐานสำคัญของห้องชุดในอาคารชุด (ก่อนจะซื้อ) มีรายการดังต่อไปนี้
(1) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช. 2 ซึ่งเป็น “คู่ฉบับ”จะมีรายละเอียดข้อความและสาระสำคัญต่างๆตรงกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้เสนอขายทรัพย์ห้องชุดมือสอง การที่ท่านสามารถตรวจสอบเรื่องดังกล่าวได้จะทำให้ท่านทราบรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันที่มีหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น “ใบแทน” กรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อสูญหายหรือชำรุด
(2) หนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) และนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) และรายการจดทะเบียน ซึ่งสำเนาเอกสารหลักฐานดังกล่าวจะแสดงรายละเอียดการจดทะเบียนอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดตลอดจนรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดภายในอาคารชุดตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด
รายการทรัพย์ส่วนกลางที่ท่านได้พบเห็นในอาคารชุดอาจไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางเพราะเป็นทรัพย์ (ส่วนบุคคล) ของบริษัทผู้ประกอบการ ตัวอย่างเช่น สระว่ายน้ำหรือบริการอื่นๆ เมื่อท่านประสงค์ใช้บริการอาจต้องชำระค่าบริการให้แก่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์
รายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นหลักฐานแสดงให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบว่ามีรายการใดเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ซึ่งผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมสามารถใช้ร่วมกันได้และรายการใดซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อห้องชุดแต่ละราย อาทิ ช่องจอดรถยนต์ของเจ้าของห้องชุด เป็นต้น
(3) ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด รายงานการประชุมคณะกรรมการและการประชุมเจ้าของร่วม รายการเอกสารหลักฐานข้างต้นจะบอกให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบเกี่ยวกับกฎระเบียบการเข้าอยู่อาศัย การใช้ประโยชน์ห้องชุก การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ชำระล่วงหน้าและค่ากองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด การประชุมคณะกรรมการ การประชุมเจ้าของร่วม การจดทะเบียนเลิกอาคารชุด และการกำหนด “บทลงโทษ” เป็นต้น
ผู้ซื้อทรัพย์ (ห้องชุด) บางรายเมื่อไม่ได้ทราบรายละเอียดข้างต้น เช่น การห้ามนำสุนัขหรือมีสัตว์เลี้ยงภายในอาคารชุดหรือห้องชุดหรือการห้ามนำแก๊สหุงต้มประกอบอาหารภายในห้องชุด อาจกลายเป็นเรื่องซึ่งไม่เข้าใจ ไม่ทราบของเจ้าของห้องชุด หรือการเกิดปัญหาพิพาท ในขณะที่ข้อบังคับระบุรายละเอียดเรื่องดังกล่าวไว้ในคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”
รายงานการประชุมคณะกรรมการและการประชุมเจ้าของร่วมจะสามารถทำให้ท่านทราบเกี่ยวกับเงินค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนตลอดจนค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางรายเดือน และรายปี เป็นต้น
(4) เข้าสำรวจทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลภายในอาคารชุด ก่อนที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจวางหรือชำระเงินจองเพื่อการซื้อห้องชุด ผู้เขียนแนะนำให้ท่านเข้าตรวจสอบจำนวนและรายการทรัพย์ส่วนกลางตรงหรือสอดคล้องกับรายการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่“กรมที่ดิน” และรายการทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งปรากฏอยู่ภายในห้องชุด มีจำนวนถูกต้อง ครบถ้วนหรือไม่และมีสภาพเป็นเช่นใด
อายุของการเปิดใช้อาคารเกินกว่าสิบปีย่อมส่งผลต่องบประมาณค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมปรับปรุงและบำรุงรักษาอาคาร ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดบางแห่ง ระบบวิศวกรรมภายในอาคารประเภทระบบสาธารณูปโภคน้ำประปา ไฟฟ้าส่องสว่างและความปลอดภัย อาจจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไขกับทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งชำรุดเสียหาย ด้วยงบประมาณเป็นเงินหลายแสนหลายล้านบาท
(5) เรื่องอื่นๆ ได้แก่ หนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคส่วนบุคคล จำนวนและพื้นที่จอดรถยนต์ การดูแลและการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคาร เป็นต้น ผู้ซื้อห้องชุดควรตรวจสอบเรื่องต่างๆ ข้างต้นกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารจัดการ ณ สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงการสอบถามรายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบให้กระจ่างและเข้าใจ
ผู้ซื้อห้องชุดหลายท่านขาดการตรวจสอบค่าใช้จ่าย ไม่ขอรับสำเนาใบเสร็จรับเงินมาตรวจสอบ พื้นที่และจำนวนช่องจอดรถยนต์มีจำนวนมากน้อยสามารถรองรับจำนวนรถยนต์เพียงพอหรือไม่ เป็นต้น ผู้ซื้อห้องชุด อาจเป็นทุกข์มากกว่าเป็นสุขต่อการอยู่อาศัยและจากการใช้ประโยชน์ห้องชุดดังกล่าวในภายหลัง
ด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือการให้บริการหลังการขายก็ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดมีคณะกรรมการ (ที่สนใจเอาใจใส่) ฝ่ายบริหารอาคารทั้งผู้จัดการนิติบุคคลผู้จัดการอาคาร และทีมงานที่รับผิดชอบมีความรู้ ความสามารถและประสบการณ์การทำงานที่ดี มีความเป็น มืออาชีพทั้งการเปิดรับฟังข้อคิดเห็นหรือข้อเสนอแนะจากเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ย่อมส่งผลให้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางที่ท่านซื้อกรรมสิทธิ์ไว้มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
ปัจจุบัน ผู้บริโภคกลายเป็นผู้กำหนดทิศทางการตลาดและการพัฒนาที่ดินรูปแบบอาคารชุด บริษัทผู้พัฒนาที่ดินส่วนใหญ่ศึกษาความต้องการของผู้บริโภคเพื่อกำหนดรายละเอียดหรือ “คอนเซ็ปต์” เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ นอกจากนี้ในตลาดการขายทรัพย์ประเภทห้องชุด ทั้งห้องชุดมือแรกและมือสองซึ่งมีจำนวนมากพอที่จะให้ผู้บริโภคสามารถพิจารณาเลือกซื้อให้สอดคล้องกับความต้องการและงบประมาณในกระเป๋าของตนได้
ผู้บริโภคส่วนหนึ่งเลือกซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดมือแรกมักให้เหตุผลว่าเป็นทรัพย์สินซึ่งยังไม่เคยมีผู้ใช้ประโยชน์มาก่อน การเลือกซื้อทรัพย์สินประเภทเฟอร์นิเจอร์มาประดับภายในห้องชุดของตนเป็นความต้องการและความภาคภูมิใจที่ตรงกับความประสงค์ของตนเอง
การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้ออาจต้องรอเวลาการพัฒนาหรือก่อสร้างโครงการของบริษัทผู้ประกอบการอย่างน้อย 1-2 ปี หรืออาจมากกว่านั้น จึงจะสามารถเข้าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ห้องชุดในอาคารชุดได้
ความเสี่ยงของผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดมือแรกอาจมีความเสี่ยงจากการไม่ได้ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตน เพราะบริษัทผู้ประกอบการอาจประสบปัญหาภายใน อาทิ การเงิน การก่อสร้างหรือการขาย เป็นต้น ดังนั้น การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้อจึงควรศึกษาตรวจสอบผลงานของบริษัทผู้ประกอบการที่ผ่านมา
การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายค่าทรัพย์จากการซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าราคาห้องชุดมือสอง สาเหตุเกิดจากทำเลที่ตั้งโครงการใกล้ชิดแหล่งความเจริญ การคมนาคมสะดวกและราคาประเมินของราชการ “กรมธนารักษ์” เป็นต้น
“ข้อเท็จจริง” พบว่ามีราคาขายต่อตารางเมตรแตกต่างระหว่างการที่บริษัทผู้ประกอบการเสนอขายห้องชุดในโครงการเป็นเพียง “กระดาษ” หรือโบรชัวร์ ซึ่งยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้างหรือตอกเสาเข็มโครงการ ราคาห้องชุดจะถูกกว่าเมื่อบริษัทผู้ประกอบการลงมือก่อสร้างโครงการ
สำหรับผู้สนใจเลือกซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดมือสองอาจมีเหตุผลส่วนตัวว่าไม่จำเป็นต้องรอให้บริษัทผู้ประกอบการก่อสร้างซึ่งอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี ไม่มีความเสี่ยงกับการไม่ได้ห้องชุด ไม่เสียเวลาสรรหาอุปกรณ์ทรัพย์สินเฟอร์นิเจอร์มาประดับภายในห้องชุดหรือสามารถเข้าใช้ประโยชน์ในการอยู่อาศัยหรือให้เช่าทรัพย์สินกับบุคคลอื่นได้ทันที เป็นต้น
ปัจจุบันตลาดห้องชุดมือสองมีการเสนอขายจำนวนไม่น้อย เท่าที่ทราบมีจำนวนห้องชุดมือสองจำนวนกว่าสามแสนหน่วยที่รอการขาย ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นเงินหลายแสนล้านบาท
ห้องชุดมือสองในตลาด (ขณะนี้) ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อสามารถพบเห็นมีจำนวน 3 ประเภท ดังนี้
1. ห้องชุดซึ่งผู้ซื้อมือแรกต้องการเสนอขาย
ผู้ขายห้องชุดมือแรกซึ่งซื้อห้องชุดจากบริษัทผู้ประกอบการแสดงความประสงค์ขายห้องชุดอาจพร้อม (มี) หรือไม่พร้อม (ไม่มี) เฟอร์นิเจอร์ด้วยหลายเหตุผล อาทิ มีความจำเป็นต้องไปทำงานหรืออยู่อาศัยต่างประเทศ หรือขายเพื่อเอากำไร หรือครอบครัวมีขนาดใหญ่ขึ้นเพราะมีบุตรเห็นว่าพื้นที่ห้องชุดอาจไม่เหมาะสม หรือมีขนาดแคบลง หรืออาจเป็นอันตรายกับเด็กเล็กซึ่งอาจพลัดตกจากอาคาร เป็นต้น
ราคาการเสนอขายห้องชุดประเภทนี้อาจยังสูงหรือขายราคาในอัตราเดิมซึ่งผู้ซื้อห้องชุดซื้อไว้ในคราวแรกกับบริษัทผู้ประกอบการ
2. ห้องชุดซึ่งผู้ซื้อ (มือแรก) ถูกศาลพิพากษาและบังคับคดีนำขายทอดตลาด
เจ้าของห้องชุดซึ่งซื้อห้องชุดกับบริษัทผู้ประกอบการหรือซื้อต่อจากผู้ซื้อมือแรกอาจประสบปัญหาด้านการเงินไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งรับจำนอง
เมื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินไม่ได้รับ “ค่างวด” ของการผ่อนชำระอาจเกินสามเดือนหรือมากกว่านั้น จึงทำการดำเนินคดีทางแพ่งต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ชำระหนี้ ค่าห้องชุดตามสัญญาจำนองห้องชุด
เมื่อลูกหนี้หรือจำเลยไม่ปฏิบัติตาม “คำพิพากษาศาล” ศาลจะออกคำบังคับคดีให้แก่โจทก์เพื่อดำเนินการให้สำนักงานบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม สามารถยึดและขายทรัพย์ดังกล่าวให้ผู้สนใจภายนอกเข้ามาซื้อห้องชุดต่อไปได้
ราคาการเสนอขายห้องชุดประเภทนี้ จะมีราคาถูกกว่าการเสนอขายห้องชุดตามปกติในประเภทแรก
3. ห้องชุดซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโอนทรัพย์ให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นผู้บริหารการขาย
ห้องชุดประเภทนี้อาจมีจำนวนหนึ่งจะน้อยหรือมาก ผู้เขียนไม่สามารถตอบท่านได้ แต่เป็นข้อตกลงระหว่างผู้พัฒนาโครงการที่ขอสินเชื่อพัฒนาโครงการไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินในคราวแรก อาจมีหลายเหตุผลซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโครงการยินยอมขายทรัพย์ (บางส่วน) ให้แก่ธนาคารหรือสถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้จำนอง อาทิ ความสามารถด้านการขายห้องชุดในอนาคต หรือความไม่คุ้มค่ากับการลงทุน หรือด้วยเหตุผลอื่น เป็นต้น
ภาษาซึ่งเรียกขานกันโดยทั่วไปในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ว่า “โอน (ตี )ทรัพย์ชำระหนี้”
โครงการอาคารชุดบางแห่งอาจมีธนาคารหรือสถาบันการเงินเข้ามาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทนบริษัทผู้ประกอบการจำนวน 10-30 หรือ 40 เปอร์เซ็นต์ จากจำนวนห้องชุดทั้งหมด
ธนาคารหรือสถาบันการเงินก็มีความจำเป็นต้องขายหรือระบายทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้สนใจซื้อห้องชุดเช่นเดียวกัน ราคาเสนอขายห้องชุดประเภทนี้อาจมีราคาถูกกว่าการเสนอขายโดยบริษัทผู้ประกอบการหรือผู้ซื้อห้องชุดมือแรก
ยังมีทรัพย์ห้องชุดซึ่งมีการเสนอขายในท้องตลาดแต่ไม่เป็นที่แพร่หลายมากนักอีกประเภทได้แก่ กรรมการหรือผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนขึ้นมาในนามบริษัทผู้ประกอบการ มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากนิติบุคคลไปยังกรรมการหรือผู้ถือหุ้น ในนามส่วนบุคคลของนิติบุคคลนั้น
ราคาเสนอขายห้องชุดประเภทนี้ อาจใกล้เคียงกันกับการเสนอขายห้องชุดของผู้ซื้อห้องชุดมือแรกจากบริษัทผู้ประกอบการ หรืออาจถูกกว่าเล็กน้อย
ถามผู้เขียนว่าจำนวนห้องชุดมือสองประเภทใดมีจำนวนมากสุดและลดหลั่นลงมาตามลำดับ
ผู้เขียนเห็นว่า ผู้ขายซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดมือแรกมีจำนวนมากกว่าห้องชุดซึ่งถูกบังคับคดีโดย คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลและห้องชุดซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้ธนาคารหรือสถาบันการเงิน
ถามต่อไปว่าการเลือกซื้อทรัพย์ห้องชุดมือสองจะเกิดประโยชน์สูงสุดหรือมีแนวทางการตรวจสอบทรัพย์ห้องชุดมือสองให้เกิดประโยชน์ต่อผู้ซื้อหรือผู้บริโภค มีแนวทางใด
ผู้เขียนมี “ข้อเสนอแนะ” และให้แนวทางการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์ห้องชุดมือสอง ดังต่อไปนี้
1. ตรวจสอบ (สำเนา) เอกสารหลักฐานสำคัญของอาคารชุดกับส่วนราชการ “กรมที่ดิน”
ผู้ซื้อห้องชุดมือสองควรเข้าพบพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ขอตรวจสอบสำเนาเอกสารหลักฐานสำคัญของห้องชุดในอาคารชุด (ก่อนจะซื้อ) มีรายการดังต่อไปนี้
(1) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช. 2 ซึ่งเป็น “คู่ฉบับ”จะมีรายละเอียดข้อความและสาระสำคัญต่างๆตรงกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้เสนอขายทรัพย์ห้องชุดมือสอง การที่ท่านสามารถตรวจสอบเรื่องดังกล่าวได้จะทำให้ท่านทราบรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันที่มีหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น “ใบแทน” กรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อสูญหายหรือชำรุด
(2) หนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) และนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) และรายการจดทะเบียน ซึ่งสำเนาเอกสารหลักฐานดังกล่าวจะแสดงรายละเอียดการจดทะเบียนอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดตลอดจนรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางของห้องชุดภายในอาคารชุดตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด
รายการทรัพย์ส่วนกลางที่ท่านได้พบเห็นในอาคารชุดอาจไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางเพราะเป็นทรัพย์ (ส่วนบุคคล) ของบริษัทผู้ประกอบการ ตัวอย่างเช่น สระว่ายน้ำหรือบริการอื่นๆ เมื่อท่านประสงค์ใช้บริการอาจต้องชำระค่าบริการให้แก่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์
รายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นหลักฐานแสดงให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบว่ามีรายการใดเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ซึ่งผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมสามารถใช้ร่วมกันได้และรายการใดซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อห้องชุดแต่ละราย อาทิ ช่องจอดรถยนต์ของเจ้าของห้องชุด เป็นต้น
(3) ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด รายงานการประชุมคณะกรรมการและการประชุมเจ้าของร่วม รายการเอกสารหลักฐานข้างต้นจะบอกให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบเกี่ยวกับกฎระเบียบการเข้าอยู่อาศัย การใช้ประโยชน์ห้องชุก การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ชำระล่วงหน้าและค่ากองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด การประชุมคณะกรรมการ การประชุมเจ้าของร่วม การจดทะเบียนเลิกอาคารชุด และการกำหนด “บทลงโทษ” เป็นต้น
ผู้ซื้อทรัพย์ (ห้องชุด) บางรายเมื่อไม่ได้ทราบรายละเอียดข้างต้น เช่น การห้ามนำสุนัขหรือมีสัตว์เลี้ยงภายในอาคารชุดหรือห้องชุดหรือการห้ามนำแก๊สหุงต้มประกอบอาหารภายในห้องชุด อาจกลายเป็นเรื่องซึ่งไม่เข้าใจ ไม่ทราบของเจ้าของห้องชุด หรือการเกิดปัญหาพิพาท ในขณะที่ข้อบังคับระบุรายละเอียดเรื่องดังกล่าวไว้ในคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”
รายงานการประชุมคณะกรรมการและการประชุมเจ้าของร่วมจะสามารถทำให้ท่านทราบเกี่ยวกับเงินค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนตลอดจนค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางรายเดือน และรายปี เป็นต้น
(4) เข้าสำรวจทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลภายในอาคารชุด ก่อนที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจวางหรือชำระเงินจองเพื่อการซื้อห้องชุด ผู้เขียนแนะนำให้ท่านเข้าตรวจสอบจำนวนและรายการทรัพย์ส่วนกลางตรงหรือสอดคล้องกับรายการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่“กรมที่ดิน” และรายการทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งปรากฏอยู่ภายในห้องชุด มีจำนวนถูกต้อง ครบถ้วนหรือไม่และมีสภาพเป็นเช่นใด
อายุของการเปิดใช้อาคารเกินกว่าสิบปีย่อมส่งผลต่องบประมาณค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมปรับปรุงและบำรุงรักษาอาคาร ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดบางแห่ง ระบบวิศวกรรมภายในอาคารประเภทระบบสาธารณูปโภคน้ำประปา ไฟฟ้าส่องสว่างและความปลอดภัย อาจจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไขกับทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งชำรุดเสียหาย ด้วยงบประมาณเป็นเงินหลายแสนหลายล้านบาท
(5) เรื่องอื่นๆ ได้แก่ หนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคส่วนบุคคล จำนวนและพื้นที่จอดรถยนต์ การดูแลและการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคาร เป็นต้น ผู้ซื้อห้องชุดควรตรวจสอบเรื่องต่างๆ ข้างต้นกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารจัดการ ณ สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงการสอบถามรายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบให้กระจ่างและเข้าใจ
ผู้ซื้อห้องชุดหลายท่านขาดการตรวจสอบค่าใช้จ่าย ไม่ขอรับสำเนาใบเสร็จรับเงินมาตรวจสอบ พื้นที่และจำนวนช่องจอดรถยนต์มีจำนวนมากน้อยสามารถรองรับจำนวนรถยนต์เพียงพอหรือไม่ เป็นต้น ผู้ซื้อห้องชุด อาจเป็นทุกข์มากกว่าเป็นสุขต่อการอยู่อาศัยและจากการใช้ประโยชน์ห้องชุดดังกล่าวในภายหลัง
ด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือการให้บริการหลังการขายก็ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดมีคณะกรรมการ (ที่สนใจเอาใจใส่) ฝ่ายบริหารอาคารทั้งผู้จัดการนิติบุคคลผู้จัดการอาคาร และทีมงานที่รับผิดชอบมีความรู้ ความสามารถและประสบการณ์การทำงานที่ดี มีความเป็น มืออาชีพทั้งการเปิดรับฟังข้อคิดเห็นหรือข้อเสนอแนะจากเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ย่อมส่งผลให้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางที่ท่านซื้อกรรมสิทธิ์ไว้มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
