ไนท์แฟรงค์ฯ เผยผลวิจัยคอนโดฯ หัวหินคาดครึ่งปีหลังแข่งดุ

ไนท์แฟรงค์ฯ ระบุซัปพลายคอนโดฯ หัวหินครึ่งปีแรกพุ่งแตะ 22,619 ยูนิต ดีดตัวเพิ่มขึ้น 24.9% จากปลายปี 55 หลังซับพลายห้องชุด 7 โครงการใหม่กว่า 4,517 ยูนิต ไหลเข้าตลาด เผยอัตราการระบายออกอยังอยู่ในเกณฑ์ดี สามารถระบายออกกว่า 2,489 ยูนิต หรือกว่า 52% ระบุพบดีมานด์รวมในตลาด 6 เดือนแรกกว่า 11.,359 ยูนิต ด้านราคาคอนโดฯ ย่านเขาเต่าปรับตัวสูงกว่า 6% จากเดิม 96,944 บาท ต่อตารางเมตร เป็น 103,072 บาทต่อตารางเมตร คาดครึ่งปีหลังตลาดแข่งขันรุนแรงขึ้น

น.ส.ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมหัวหินยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหนุนจากการเข้าสู่ตลาดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จำนวนผู้มีรายได้ระดับปานกลางในกรุงเทพฯ ที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก และเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการพักอาศัยที่หัวหิน รวมถึงดีมานด์คอนโดฯ ราคาประหยัดระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทขยายตัวสูง ขณะที่จำนวนยูนิตใหม่ในหัวหินช่วงครึ่งปีแรกของปี 56 มีมากกว่า 4,500 ยูนิต ทำให้มีซัปพลายรวมมีจำนวนกว่า 22,619 ยูนิตในตลาด ขณะเดียวกัน อัตราการขายก็เพิ่มขึ้นจาก 49% ในปี 55 เป็น 52% ในครึ่งแรกของปี 56

“ตลาดที่พักอาศัยในหัวหินวันนี้มีผู้ซื้อชาวไทยที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือที่พักตากอากาศใกล้กรุงเทพฯ เป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อน ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีจำนวนมากถึงเกือบ 75% ของผู้ซื้อทั้งหมด กลุ่มผู้ซื้อรายอื่นๆ ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มาพำนักอยู่ในประเทศไทยเป็นระยะเวลานาน หรือชาวยุโรปที่เกษียณอายุแล้ว นอกจากนี้ ทำเลริมทะเลของหัวหินยังได้ดึงดูดผู้ซื้อชาวจีนที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 ในเอเชียอีกด้วย ในส่วนนี้ก็มีกิจการร่วมทุนระหว่างนักลงทุนชาวไทย และบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเข้ามาในตลาดหัวหินแล้วในปีนี้”

แนวโน้มอุปทาน

จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ฯ ระบุว่า อุปทานคอนโดหัวหินรวม ณ ครึ่งปีแรกของปี 56 อยู่ที่ 22,619 ยูนิต หรือมีอัตราการเติบโต 24.9% จากสิ้นปี 55 ทั้งนี้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีคอนโดมิเนียม จำนวน 4,517 ยูนิต จาก 7 โครงการเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้ตัวเลขซัปพลายสูงขึ้น โดยซัปพลายที่เพิ่มขึ้นเกิดจากการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ สัญชาติจีน ภายใต้ชื่อเดอะมิราเคิล กรุ๊ป ซึ่งมีจำนวน 1,249 ยูนิต และโครงการอีก 3 โครงการของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) รวมจำนวนประมาณ 1,923 ยูนิต ดังนั้น จึงส่งผลให้อัตราการเติบโตของซัปพลายในช่วง 6 เดือนแรกของปีมีจำนวนเกือบเท่ากับตัวเลขซัปพลายของปี 55 ทั้งปี ดังนั้น ผู้พัฒนาที่สนใจตลาดหัวหินจึงควรเฝ้าสังเกตสถานการณ์ตลาด และระมัดระวังภาวะโอเวอร์ซัปพลายก่อนที่จะลงทุนในโครงการใหม่ใดๆ

ทั้งนี้ ซัปพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกส่วนใหญ่กระจุกตัวที่พื้นที่ชะอำ ซึ่งมีจำนวนรวม 3,022 ยูนิต คิดเป็น 67% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด โดยสาเหตุที่มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นในย่านชะอำจำนวนมาก เนื่องจากปริมาณแปลงที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนามีอยู่ค่อนข้างมาก โครงการใหม่ทั้ง 4 โครงการในย่านชะอำ ได้แก่ บ้านทิวลม เรนชะอำหัวหิน บ้านทิวทะเลเฟส 2 และมิราเคิลหัวหิน

“ทำเลยอดนิยมอันดับ 2 คือ ย่านเขาเต่า จำนวนยูนิตใหม่รวม 879 ยูนิต หรือคิดเป็น 19% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด ในภาพนี้รวมโครงการ จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ วันเวลาเขาเต่า ของบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และซีเครสท์รีสอร์ท ของบริษัทสัญชาติแคนาดา นอกจากนี้ ยังมียูนิตในพื้นที่ไกลหาดอีก ได้แก่ โครงการบ้านเคียงฟ้า 616 ยูนิต หรือคิดเป็นประมาณ 14% ของยูนิตใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอีกด้วย”

สำหรับย่านหัวหิน และเขาตะเกียบในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2556 นั้น ไม่มีโครงการขึ้นใหม่เนื่องจากขาดแคลนพื้นที่ดินเปล่าในทำเลระดับชั้นนำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณหัวหินตอนใต้ซึ่งแทบจะไม่มีที่ดินเหลือ และราคาที่ดินพุ่งสูงถึงประมาณ 30 ล้านบาทต่อไร่หากติดหน้าหาด

แนวโน้มอุปสงค์

น.ส.ริษิณี กล่าวว่า สำหรับอัตราการระบายออก หรือ การซื้อห้องชุดในหัวหินในปี 56 นี้ ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดีมาก โดยมียอดพรีเซลประมาณ 2,489 ยูนิต ในช่วงครึ่งปีแรก หรือมีอัตราการระบายออกสูงขึ้นจาก 49% ในปี 55 เป็น 52% ในช่วง 6 เดือนแรกหของปีนี้ สำหรับดีมานด์รวมในตลาดมีอยู่ประมาณ 11,395 ยูนิต อย่างไรก็ดี ยังมีจำนวนยูนิตคอนโดฯ ที่เหลือเพื่อขายอีก 10,639 ยูนิตในขณะนี้ เมื่อเทียบกับดีมานด์ซึ่งมีอยู่อยู่ที่ประมาณ 1,000-2,500 ยูนิตต่อปี นับจากปี 55 จนถึงปัจจุบัน คาดว่าจะต้องใช้เวลาประมาณ 5-6 ปี จนกว่าคอนโดมิเนียมหัวหินจะขายหมด หากสมมติว่าไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มเติม

“ดีมานด์คอนโดฯ หัวหินมีการเปลี่ยนแปลงไปจากปีก่อนๆ โดยมีผู้ซื้อกลุ่มใหม่เป็นกลุ่มชาวไทยผู้มีรายได้ระดับปานกลางซึ่งชื่นชอบยูนิตขนาดเล็ก 30-35 ตารางเมตร ในโครงการที่อยู่ไกลหาดซึ่งมีราคาพอซื้อหาได้ไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ดี โครงการคอนโดมิเนียมติดหาดก็ยังคงขายดีอยู่ ผู้ซื้อส่วนมากเป็นชาวไทยที่มีกำลังทรัพย์ และเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อการพักผ่อน”

แนวโน้มราคา

น.ส.ริษิณี กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มด้านราคาขายของห้องชุดในหัวหินนั้น จากผลวิจัยพบว่า ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้น 1.6% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากมีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดในย่านชะอำ ปัจจุบันนี้โครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากบนหาดย่านเขาเต่ามีความเป็นลักชัวรีมากขึ้น ดังนั้น ราคาขายของคอนโดมิเนียมในย่านเขาเต่านี้จึงเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากถึง 6% จากปี 55 โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ในย่านเขาเต่าในปีที่แล้วอยู่ที่ 103,072 บาทต่อตารางเมตร สำหรับยูนิตคอนโดมิเนียมไกลหาดก็ราคาสูงขึ้นเช่นกันประมาณ 4% จาก 57,812 บาทต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 55 เป็น 60,169 บาทต่อตารางเมตรในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ผู้พัฒนาโครงการต่างๆ มีการขายยูนิตขนาดเล็กราคาประมาณ 1.5-2 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มใหม่ ด้วยซัปพลายคอนโดฯ ย่านชะอำที่สูง จึงคาดการณ์ว่า การแข่งขันจะรุนแรงในช่วงครึ่งปีหลังจะรุนแรงมากขึ้น

น.ส.ริษิณี กล่าวว่า หัวหินกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตเนื่องด้วยปัจจัยบวกต่างๆ เช่น แผนการของรัฐบาลไทยที่จะส่งเสริมหัวหิน และชะอำให้เป็นเมืองท่องเที่ยวริมทะเลแห่งใหม่สำหรับชาวต่างชาติ แผนการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูง และโครงการทางหลวงหมายเลข 8 ซึ่งจะอำนวยความสะดวกสำหรับการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ และหัวหินเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ ยังจะมีโครงการเพื่อการค้าปลีก และการพาณิชย์ต่างๆ ที่จะมารองรับจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้น เช่น โครงการบลูพอร์ทหัวหินรีสอร์ทมอล โครงการห้างไลฟ์สไตล์พรอเมอนาดชื่อโบตานีโอ โครงการพิพิธภัณฑ์ใต้น้ำหนึ่งแห่ง และโครงการไลฟ์สไตล์มอลชื่ อเวเนเซียหัวหิน

“ช่วงไม่กี่ปีมานี้ หัวหินได้กลายเป็นพื้นที่สำหรับชนชั้นกลางชาวไทยซึ่งมาตระเวนชมโครงการต่างๆ ในย่านนี้ ทำให้เกิดเป็นตลาดคอนโดมิเนียมราคาประหยัดในระดับไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต ในพื้นที่ไกลหาด และ/หรือ ย่านชะอำ โดยชะอำนั้นถือว่าเป็นพื้นที่แออัด และจะมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดมากกว่า 800 ยูนิตเกิดเพิ่มเติมอีกหลายโครงการ ความเป็นส่วนตัวในย่านนี้ถือว่าด้อยลงไปแล้ว แปลงที่ดินที่เห็นทะเลและอยู่ในบริเวณที่ค่อนข้างสงบของหัวหินก็มีจำนวนร่อยหรอลง ดังนั้น ราคาคอนโดมิเนียมติดหาด และคอนโดมิเนียมที่มีวิวทะเลจึงเพิ่มสูงขึ้นสัมพันธ์กับอุปทานที่จะมีน้อยลงเรื่อยๆ ทุกวันนี้ผู้ซื้อชาวไทยที่มีกำลังซื้อจะมุ่งลงไปอีกถึงย่านเขาเต่าซึ่งมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า ทั้งที่ห่างจากตลาดหัวหินเพียง 10 กิโลเมตรเท่านั้น ย่านเขาเต่านี้จะเป็นทำเลสำหรับคอนโดมิเนียมระดับอัปสเกล และมีโครงการเปิดใหม่ในย่านดังกล่าวขณะนี้จำนวนหนึ่ง”

น.ส.ริษิณี กล่าวว่า ตลาดหัวหินในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้คาดว่าจะมีโครงการคอนโดฯ เกิดขึ้นอีกจำนวนมากโดยจะเป็นโครงการของทั้งบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพฯ และบริษัทในท้องถิ่น โครงการคอนโดฯ ใหม่ส่วนมากจะไม่อยู่ติดหาดแล้ว และผู้พัฒนาโครงการควรใช้ความระมัดระวังก่อนที่จะริเริ่มโครงการคอนโดมิเนียมใหม่หลังจากที่มีการเปิดตัวไปแล้วจำนวนมาก (ประมาณ 4,517 ยูนิต) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 56 หรือเกือบเท่าจำนวนยูนิตใหม่ทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงเวลาตลอดทั้งปี 55 โดยตัวเลขยูนิตที่ยังเหลือเพื่อขายได้ในขณะนี้อยู่ที่ประมาณ 10,639 ยูนิต