เตือนคอนโดฯ หัวหินจ่อล้นตลาด ปริมาณสะสมสิ้นปี 55 กว่า 18,000 ยูนิต แถมจ่อเข้าตลาดอีก 5-6 โครงการในปีนี้ ขณะที่อัตราการขายแค่ 49% แนะผู้ประกอบการถ่วงน้ำหนักดีมานด์-ซัปพลายให้ดีก่อนลงทุน หวั่นราคาดิ่งเหว
นายประไพสิทธิ์ ตัณฑ์เกยูร กรรมการผู้จัดการ บริษัท โบ๊ทเฮ้าส์หัวหิน จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะเห็นเทรนด์ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ขยายการลงทุนอย่างมาก ทั้งในแง่การกระจายทำเล เพิ่มเซกเมนต์ตลาด และจำนวนยูนิตที่พัฒนาออกมาสู่ตลาด เพื่อสร้างการเติบโตของรายได้ เพื่อให้หุ้นมีความน่าสนใจ ทำให้ปริมาณสินค้าเข้าสู่ตลาดมากขึ้น แต่ภาวะโอเวอร์ซัปพลายยังไม่เกิดขึ้น
“การลงทุนของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะเน้นที่การสร้างรายได้ให้โตอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ราคาหุ้นเพิ่มขึ้น ทำให้บริษัทเหล่านั้นต้องพัฒนาออกมาอย่างต่อเนื่อง และจำนวนมากขึ้น แสวงหาตลาดใหม่ในการลงทุน บางรายผู้บริหารถึงกับตั้งงบ 50-60 ล้านบาท ไว้สำหรับซื้อห้องชุดในโครงการตัวเอง เพื่อที่จะได้ปั่นกระแสว่าขายหมด หลังจากนั้น ก็นำมารีเซลล์ใหม่ ไปดูประกาศขายในเว็บไซต์ได้เลย” นายประไพสิทธ์กล่าว
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการก็ควรมีความระมัดระวังในการลงทุนเพื่อไม่ให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลาย เช่นในพื้นที่ อ.หัวหิน ชะอำ เขาเต่า เขาตะเกียบ ซึ่งปัจจุบันมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งประเภทบ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมจำนวนมาก เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, แสนสิริ, SC Asset, LPN และ Q-House เป็นต้น ซึ่งหลายโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้มียอดขายคงเหลือพอสมควร ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือรายเล็ก ส่วน LPN คาดว่าจะเริ่มเปิดขายในช่วงกลางปีนี้
การเจริญเติบโตขึ้นมากของพื้นที่หัวหิน ชะอำ ตลอดระยะเวลา 7 ปี ที่บริษัทได้เข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาฯ พบว่า ราคาขายที่ดินติดทะเลปรับตัวสูงมากขึ้นราว 12 เท่า โดยราคาขายโครงการที่ตั้งอยู่ติดทะเลเฉลี่ยตารางเมตรละ 100,000 บาท หากไม่ติดทะเลเฉลี่ยตารางเมตรละ 60,000-70,000 บาท คาดภายใน 6 ปีข้างหน้าภายหลังโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง-โครงการรถไฟฟ้ารางคู่ และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ของเดอะมอลล์ มูลค่า 3,600 ล้านบาท คอมมูนิตี มอลล์ สวนน้ำของสุวัจน์ ลิปตพัลลภ มูลค่า 3,500 ล้านบาท เมกะโฮมโปร ฯลฯ แล้วเสร็จจะยิ่งส่งให้ตลาดคอนโดฯในหัวหินคึกคักมากยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ ราคาอสังหาฯในหัวหิน ชะอำ ยังถือว่าไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับภูเก็ต สมุย ที่ราคาสูงมากถถึง 7-8 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือราคาเทียบเท่ากับระดับโลก ในขณะที่พัทยา หัวหิน ราคาอสังหาฯ ยังอยู่ในระดับยที่เศรษฐีเอเชียหาซื้อได้
สำหรับโครงการ เดอะ เลจเจ้นท์ฯ ที่บริษัทพัฒนาอยู่นั้น ปัจจุบัน มียอดจองแล้วประมาณ 60% โดยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในต้นเดือน พ.ค.56 นี้ คาดจะใช้ระยะเวลาการก่อสร้างประมาณ 18 เดือน ซึ่งจากยอดจองที่ผ่านมาพบว่าห้องขนาด 1 ห้องนอน ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี สามารถปิดการขายได้รวดเร็ว บริษัทฯ จึงวางแผนการขายในเฟสใหม่ให้สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าครอบครัวขนาดกลาง นักธุรกิจ และนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยการปรับลดไซส์ห้องขนาด 2 ห้องนอน ให้เล็กลงจากเดิม 66 ตารางเมตร เป็นขนาด 55.5 ตารางเมตร จำนวนทั้งสิ้น 45 ยูนิต ในชั้นที่ 8-16 ราคาขายเริ่มต้นเพียง 5.3 ล้านบาท เดิม 6.5 ล้านบาท เฉลี่ยตารางเมตรละ 90,000 บาท ซึ่งหากเทียบกับโครงการในพื้นที่เดียวกันถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า เนื่องจากปัจจุบัน บางโครงการที่เริ่มเปิดตัวใหม่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 160,000 บาทต่อตารางเมตร
นอกจากนี้ อนาคตเตรียมพัฒนาอาคารที่ 5 จำนวนทั้งสิ้น 200 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 1,200-1,300 ล้านบาทต่อเนื่อง คาดจะสามารถเปิดขายในช่วงปลายปีนี้ เนื่องจากปัจจุบัน มีกลุ่มลูกค้าชาวจีน และรัสเซียสูงอายุมาเช่าเพื่อพักผ่อนมากขึ้น เฉลี่ยค่าเช่าขนาด 2 ห้องนอน เดือนละ 45,000 บาท ขนาด 1 ห้องนอน เดือนละ 25,000 บาท เนื่องจากปัจจุบันราคาที่พักโรงแรมในหัวหินเฉลี่ยคืนละ 8,000 บาท
**ไนท์แฟรงค์เตือนคอนโดฯ ล้น
นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมระหว่างปี 2546-2555 ในพื้นที่ชะอำ หัวหิน เขาตะเกียบ เขาเต่า และพื้นที่ภายในตัวเมือง (ไม่รวมปราณบุรี) พบว่า ณ ปลายปี 2555 มีจำนวน 18,102 ยูนิตซึ่งเพิ่มขึ้น 32.5% จากปลายปี 2554 ซัปพลายใหม่ของคอนโดมิเนียมได้พุ่งขึ้นสูงด้วยการเปิดตัวของยูนิตใหม่ประมาณ 4,709 ยูนิต จาก 15 โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2555 จากตัวเลขนี้มีจำนวนยูนิต 3,255 ยูนิต ที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 และมี 1,454 ยูนิตที่ได้เข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี
ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวถือว่ามีจำนวนมากเกินไป โดยเฉพาะคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่มีมากถึง 50% อัตราการขายอยู่ที่ 49% ซึ่งถือว่าไม่สูงมาก ซึ่งภายในปีนี้ผู้ประกอบการจะพัฒนาออกสู่ตลาดอีก 5-6 โครงการ ประมาณ 2,000-3,000 ยูนิต ดังนั้น ผู้ประกอบการควรลดปริมาณการเปิดตัวลง เพื่อไม่ให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลาย
ชะอำยังคงเป็นทำเลยอดนิยม ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ที่มีมาแต่เดิมจากปีที่ผ่านมาอันเนื่องมาจากการพัฒนาของพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ที่มีสิ่งบันเทิง และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายมากมาย ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร และร้านค้าปลีกซึ่งได้เพิ่มความสะดวกสบายในพื้นที่สำหรับผู้อยู่อาศัยจำนวนซัปพลายที่เพิ่มขึ้นใหม่อย่างล้นหลามในบริเวณชะอำมีถึง 1,696 ยูนิต หรือ 36% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดจาก 4 โครงการใหม่ที่ได้เข้าสู่ตลาดในปี 2555 โดยโครงการ AD Resort Hua Hin จัดว่าเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุด ซึ่งมีจำนวนยูนิตทั้งหมดมากถึง 1,128 ยูนิต ในบริเวณชะอำ
บริเวณที่กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นคือ พื้นที่ในบริเวณตัวเมืองกับยูนิตใหม่ทั้งหมด 1,424 ยูนิต ที่เปิดตัวในปี 2555 โครงการเหล่านี้ได้รับการพัฒนาโดยเครือแสนสิริ ด้วยราคาขายเฉลี่ยที่อยู่ที่ 1.5 ถึง 3.5 ล้านบาท แต่ว่าโครงการเหล่านี้ตั้งอยู่ค่อนข้างไกลจากชายหาด ตามด้วยบริเวณทางตอนเหนือของหัวหิน และเขาเต่าซึ่งคิดเป็น 18% และ 15% ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ในปี 2555 ทั้งหมดตามลำดับ
แนวโน้มอัตราการเข้าอาศัยของคอนโดมิเนียมในหัวหินได้เพิ่มขึ้นจากปี 2553 กับยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 1,076 ยูนิต และในปี 2555 มียูนิตขายได้ทั้งหมด 1,344 ยูนิต ส่วนอัตราการเข้าอาศัยในปี 2555 นั้นยิ่งสูงขึ้ด้วยจำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 2,879 ยูนิต อัตราการเข้าอาศัยได้ลดลงจาก 72% ในปี 2553 มาอยู่ที่ 45% ในปี 2554 อันเนื่องมาจากซัปพลายของคอนโดมิเนียมที่ทะลักล้นตลาดกับยูนิตที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดราวๆ 6,000 ยูนิต ในปี 2554 ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยชี้ให้เห็นว่าอัตราการเข้าอาศัยได้เพิ่มขึ้นเป็น 49% กับดีมานด์ของคอนโดมิเนียมที่อยู่ที่ประมาณ 8,906 ยูนิตภายในปลายปีของปี 2555 ที่ผ่านมา อัตราการเข้าอาศัยในช่วงปีที่สูงสุดสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินอยู่ที่ประมาณ 1,000 ถึง 1,200 ยูนิตต่อปี
นายข่าน กล่าวเพิ่มว่า ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในหัวหินสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มเป้าหมาย ชาวไทยซึ่งคิดเป็น 75% ของจำนวนผู้ซื้อในตลาดทั้งหมด ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร และชาวต่างชาติที่เกษียณอายุซึ่งประกอบไปด้วย ชาวสแกนดิเนเวีย ชาวรัสเซีย และชาวเยอรมัน คิดเป็น 25%
สำหรับรูปแบบของห้องพักของคอนโดมิเนียมในหัวหินส่วนมากมักจะเป็นยูนิต 2-3 ห้องนอน แต่ในปัจจุบัน แนวโน้มขนาดยูนิตของคอนโดมิเนียมได้เปลี่ยนมาเป็น 1 ห้องนอนด้วยราคาขายเฉลี่ยที่ 2 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในหัวหิน ส่วนมากมักซื้อคอนโดฯ เก็บไว้เป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับวันหยุดมากกว่าการซื้อเพื่อเป็นการลงทุน แต่เมื่อเร็วๆ นี้ มีผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าเพราะว่าในหัวหินมีโรงแรมไม่มากนัก ดีมานด์ของคอนโดมิเนียมให้เช่าจึงเติบโตขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ตั้งแต่วันศุกร์ถึงวันอาทิตย์ และวันหยุดยาวที่ต่อเนื่องจากวันเสาร์ และวันอาทิตย์
ทั้งนี้ มีจำนวนซัปพลายเกิดขึ้นมากมายในตลาดคอนโดมิเนียมหัวหินช่วงปี 2555 โดยมีชาวไทยเป็นผู้ซื้อที่ครองตลาดคิดเป็น 75% ของผู้ซื้อทั้งหมด ซึ่งตรงกันข้ามกับตลาดที่พัทยา ซึ่งลูกค้ากลุ่มเป้าหมายมักประกอบไปด้วย ชาวไทย ชาวต่างชาติ และบุคคลที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมของจังหวัดชลบุรี
นายข่าน คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินจะเติบโตขึ้นอย่างมากเมื่อผู้พัฒนาโครงการ และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวหน้าของกรุงเทพมหานครที่อยู่ในตลาดหุ้น เข้ามาเปิดโครงการใหม่ในตลาดที่หัวหินในปีหน้า กลุ่มเป้าหมายของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในตลาดที่หัวหินยังคงแคบอยู่ โดยส่วนมากมักเป็นชาวไทย ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร และชาวต่างชาติที่เกษียณอายุ เมื่อเทียบกับสถานที่ท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น ภูเก็ต หรือพัทยา ซึ่งกลุ่มเป้าหมายมักประกอบไปด้วยผู้ซื้อนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ สำหรับที่ดินสำหรับการพัฒนาในทำเลไพรม์ โดยเฉพาะทางตอนใต้ของหัวหินยิ่งน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ราคาที่ดินยิ่งพุ่งสูงขึ้น เราจึงคาดว่าสภาวะของซัปพลายสำหรับคอนโดมิเนียมในหัวหินในอนาคตจะรวมกลุ่มกันอยู่ที่ชะอำ และในตัวเมืองที่ซึ่งมีที่ดินให้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอยู่มากด้วยราคาดินที่ถูกกว่าในโซนอื่นๆ
“ผู้ประกอบการควรปรับให้ซัปพลาย และดีมานด์ในตลาดที่หัวหินมีความสมดุลหากว่ายังคงพัฒนาโครงการที่มียูนิตจำนวนมากต่อไปเรื่อยๆ อาจทำให้ซัปพลายสูงเกินกว่าที่ดีมานด์จะรับไหว อาจส่งผลให้ราคาของคอนโดฯ ดิ่งลงอย่างรวดเร็ว ซัปพลายของคอนโดมิเนียมในหัวหินในปี 2555 ได้ชะลอตัวลงจากปี 2554 ด้วยจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ลดลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังคงมีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นในปี 2555 กับโครงการขนาดเล็กที่เน้นคุณสมบัติความเป็นส่วนตัวเป็นหลัก” นายข่านกล่าว
