พลัสฯ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ หัวเมืองชี้ซิตี้คอนโดฯ “บางแสน-หาดใหญ่” พุ่งแรง

พลัสฯ ระบุอสังหาฯ ต่างจังหวัดแนวโน้มเติบโตสูง หลังเทรนด์การอยู่อาศัยในคอนโดฯ ของ Gen-Y และการขยายความเจริญสู่หัวเมือง ดันตลาดซิตี้คอนโดฯ จังหวัดหัวเมืองทั่วประเทศ ทั้งภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น และอุดรธานี ฮอตติดลม เผย 2 ทำเลศักยภาพ “บางแสนและหาดใหญ่” ส่งสัญญาณคึกคัก หลังอสังหาฯ ส่วนกลางเข้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง คอนโดฯ ในเมืองใกล้แหล่งชุมชน-สถานศึกษา ราคาต่ำกว่า 40,000 บาทและ 40,000-59,999 บาทต่อ ตร.ม.มาแรง

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า ปัจจุบันการลงทุนของธุรกิจขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การค้า และกลุ่มค้าปลีกต่างๆ ได้หันไปจับตลาดต่างจังหวัด ทั้งหัวเมืองใหญ่ และหัวเมืองรองต่างๆ มากขึ้นเพื่อรองรับความเจริญ และแหล่งงานที่ขยายตัวสู่ต่างจังหวัดอันนำไปสู่กำลังซื้อ และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพบว่า มีการลงทุนทั้งในตลาดแนวราบ และแนวสูงจากผู้ประกอบการท้องถิ่น และส่วนกลางมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยสิ่งที่ผู้บริโภคพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือ ทำเล ราคา ดีไซน์ คุณภาพ และแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ ซึ่งเหตุผลประการสุดท้าย คือ แบรนด์ที่แข็งแรง และไว้ใจได้ในคุณภาพเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจากส่วนกลางหลายรายใช้เป็นโอกาสในการลงทุนในตลาดต่างจังหวัดจนทำให้มียอดขาย และยอดโอนในระดับสูง

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากความต้องการอยู่อาศัยจริงที่สูงขึ้น ได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง ขอนแก่น และอุดรธานี แต่ปัจจุบัน เมืองที่มีสถานศึกษา และเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจในพื้นที่นั้นๆ ก็มีแนวโน้มในการเติบโตสูงเช่นกัน จากการสำรวจพื้นที่ในภาคตะวันออก และภาคใต้ พบว่า บางแสนและหาดใหญ่ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างใหญ่ โดยเริ่มส่งสัญญาณการลงทุนจากกลุ่มทุนจากส่วนกลางเข้าไปในพื้นที่ต่อเนื่องมา 2-3 ปี และปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักมากขึ้น มาจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มีการเจริญเติบโตต่อเนื่องมาจากหัวเมืองหลัก เช่น หาดใหญ่ ที่มีผลผลิตด้านสินค้าการเกษตรมีราคาสูง เช่น ยางพารา และเป็นเกตเวย์สู่ประเทศเพื่อนบ้าน

ขณะที่บางแสน ที่เป็นศูนย์กลางทางการศึกษาโดยเฉพาะการมีมหาวิทยาลัยบูรพา และมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา ที่มีนิสิตนักศึกษารวมกว่า 55,000 คน อีกทั้งยังเป็นแหล่งท่องเที่ยว และใกล้กับชุมชนชาวญี่ปุ่นที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมศรีราชา ซึ่งทั้งสองทำเลล้วนเป็นเมืองที่มีสภาพเศรษฐกิจ และกำลังซื้อสูงทั้งกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนไทยและต่างชาติ และประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตดีคือ คอนโดฯ ในเมืองที่ใกล้กับแหล่งชุมชนหรือที่เรียกว่า “ซิตี้คอนโดฯ” (City Condo)

“แนวโน้มของซิตี้คอนโดฯ ซึ่งได้รับความนิยมมากขึ้นนั้น ปัจจัยหลักมาจากการที่มีราคาไม่สูง รวมทั้งยังตั้งอยู่ในเมือง ใกล้สถานศึกษาและศูนย์การค้า ทำให้เดินทางสะดวกสบาย นอกจากนี้ ยังมีอัตราการผ่อนชำระรายเดือนที่สูงกว่าค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เพียงเล็กน้อย แต่กลับได้ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดอีกด้วย ประกอบกับสิ่งอำนวยความสะดวก และบริการให้แก่ผู้พักอาศัย เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ เป็นต้น ด้วยเหตุผลเหล่านี้จึงตอบสนองต่อความต้องการ และไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในกลุ่ม Generation Y หรือ Gen Y ที่มีอายุระหว่าง 19-30 ปี อยู่ในวัยศึกษาและวัยทำงาน ที่ชื่นชอบความเป็นส่วนตัว สะดวก และชอบอยู่อาศัยใกล้แหล่งบริการ ทั้งนี้ จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัยในกลุ่ม Gen Y จำนวน 400 คน ผลปรากฏว่า 25% สนใจอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกด้วย” นายภูมิภักดิ์กล่าว

ในส่วนของบางแสนนั้น จากข้อมูลของศูนย์เศรษฐกิจและการลงทุนภาคตะวันออกระบุว่าเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมใน จ.ชลบุรี กำลังขยายตัว อีกทั้งปริมาณนักท่องเที่ยวที่ยังหลั่งไหลเข้าสู่พื้นที่ ตลอดจนกลุ่มนักศึกษาที่ผู้ปกครองยังต้องการที่อยู่อาศัยให้บุตรหลานนั้นยังเป็นกำลังซื้อที่สำคัญ และเมกะโปรเจกต์ใหญ่ใน จ.ชลบุรี โดยคาดว่ารัฐบาลยังมีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูงเลียบถนนสุขุมวิท ตั้งแต่อมตะนครถึงบ้านฉาง ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 และทางกระทรวงคมนาคมเตรียมแผนที่จะผลักดันในการก่อสร้างแอร์พอร์ตลิงก์ สุวรรณภูมิ-สนามบินอู่ตะเภา-ระยอง ส่งผลให้มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น และที่ดินบางแสนในปัจจุบันถูกซื้อไปโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งจากกลุ่มผู้ประกอบการในจังหวัด และจากกรุงเทพฯ เพื่อทำการสร้างคอนโดมิเนียมหลากหลายรูปแบบ

จากตัวเลขในเดือนมิถุนายน 2555 ที่ผ่านมา พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในย่านบางแสนเติบโตสูงมาก และมีการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคในอันดับ 1 คือ คอนโดมิเนียม ที่มีการเสนอขาย 4,760 ยูนิต และมีอัตราดูดซับถึง 75% สำหรับตลาดที่น่าสนใจ คือ ตลาดคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 40,000 บาท/ตร.ม. และ 40,000-59,999 บาท/ตร.ม. มีจำนวน 4,102 ยูนิต ขายได้ 3,066 ยูนิต ซึ่งขายได้ค่อนข้างเร็ว โดยเฉลี่ย 11 ยูนิตต่อเดือน ส่วนราคา 60,000-79,999 บาท/ตร.ม. มีจำนวน 627 ยูนิต เปิดขายช่วงปี 2553-2554 ซึ่งได้รับการตอบรับค่อนข้างดีที่ 79% โดยส่วนใหญ่ขายได้ 7-8 ยูนิตต่อเดือน

นอกจากนี้ อีกหนึ่งหัวเมืองที่อสังหาริมฯ เติบโตมากในช่วงนี้ คือ หาดใหญ่ ซึ่งจัดได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีการเติบโตของจำนวนประชากร ประกอบกับการขยายตัวทางการค้าระหว่างประเทศ และผู้บริโภคในหาดใหญ่เริ่มให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมมากขึ้น ซึ่งสามารถตอบโจทย์ความต้องการ และไลฟ์สไตล์ของชาวหาดใหญ่ได้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบห้องชุดที่ใกล้เคียงกับรูปแบบที่อยู่อาศัยเดิม (อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า ฯลฯ) ประกอบกับอัตราผ่อนชำระรายเดือนที่อาจจะสูงกว่าค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เล็กน้อยแต่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด จึงทำให้ในปี 2555 มีอุปทานเสนอขายใหม่ 35 โครงการ จำนวน 3,795 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูงถึง 2,771 ยูนิต และมียอดขาย 76% รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 663 ยูนิต (ยอดขาย 31%) และที่เหลือคือทาวน์เฮาส์ 361 ยูนิต (ยอดขาย 50%)

“เมื่อรวมกับอุปทานคงค้างซึ่งเปิดตัวมาตั้งแต่ 3-5 ปีที่แล้ว ทำให้อุปทานเสนอขายโดยรวมของอสังหาฯ ทั้งคอนโดฯ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 7,662 ยูนิต มีอัตรายอดขายในระดับสูงเมื่อเทียบกับการดูดซับในพื้นที่ต่างจังหวัดอื่นๆ โดยคิดเป็นยอดขายได้สูงถึง 5,732 ยูนิต หรือราว 75%”

ทั้งนี้ หากพิจารณทางด้านราคา พบว่า คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะได้รับการตอบรับที่ดี และส่วนใหญ่เสนอขายใน 2 ระดับราคา คือ ราคาต่ำกว่า 40,000 บาท/ตร.ม. และราคา 40,000-59,999 บาท/ตร.ม. ซึ่งทำเลที่ขายดีคือ เมืองหาดใหญ่ และบ้านพรุ-นาทวี ที่สำคัญ หากเจาะกลุ่มตลาดที่เป็นแหล่งชุมชน เช่น โรงเรียน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และห้างสรรพสินค้านั้น เป็นโซนที่มีอุปสงค์สูง โครงการที่เปิดใหม่บางโครงการสามารถปิดการขายภายใน 1 สัปดาห์