ไนท์แฟรงค์ฯ เผยดีมานด์ออฟฟิศเช่า กทม.ปรับตัวต่อเนื่อง

ไนท์แฟรงค์ฯ เผยทิศทางค่าเช่า-ความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอย่านซีบีดีปรับตัวต่อเนื่อง ระบุค่าเช่าสำนักงานบนถนนวิทยุสูงสุดในกรุงเทพฯ สุขุมวิท สาทร รองแชมป์ แจงค่าเช่าต่างกันกว่า 150 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เชื่อซัปพลายอาคารสำนักงานเช่าในอนาคตเกาะกลุ่มย่านรัชดาภิเษก

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากผลการวิจัยตลาดอาคารสำนักงานเช่า พบว่า ความต้องการพื้นที่สำนักงานเช่าเกรดเอที่ปรับตัวสูงขึ้นส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ จากการที่เศรษฐกิจไทยช่วงไตรมาสแรกของปีนี้มีทิศทางการขยายตัวที่ดี ทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจเป็นบวก แม้ว่าในช่วงนี้จะมีปัจจัยลบจากความกังวลเรื่องผลที่ค่าเงินบาทแข็งจะมีต่อภาคส่งออกเข้ามาแทรกก็ตาม

ทั้งนี้ อัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 88.02% หรือเพิ่มขึ้น 2.88% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหรือ 0.45% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา อาคารสำนักงานที่อยู่ในย่านธุรกิจกลางเมือง (ซีบีดี) และอาคารสำนักงานที่อยู่ใกล้กับแนวบริการขนส่งมวลชนเป็นที่ต้องการสูงสุด อาคารสำนักงานเกรดเอเป็นที่ต้องการมากเป็นพิเศษโดยมีอัตราการเช่าสูงขึ้นเป็นอย่างมาก หรือ 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และ 0.99% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา อาคารสำนักงานเกรดเอมีการเติบโตสูงสุดโดยมีอัตราการเช่าสูงขึ้น 0.45% จากไตรมาสก่อน หรือ 5.16% ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา

ขณะที่จำนวนซัปพลายสำนักงานในกรุงเทพฯ รวมในไตรมาสที่ 1 ของปี 2556 นี้ อยู่ที่ 4,628,564 ตารางเมตร ซึ่งตัวเลขนี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมานานหลายไตรมาสแล้ว แต่เราคาดว่าจะมีพื้นที่ซัปพลายใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด 57,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี และอีก 200,529 ตารางเมตรในปี2257

ส่วนทิศทางการขยายตัวของซัปพลายในอนาคต คาดว่าโดยมากจะอยู่นอกพื้นที่ซีบีดี โดยจากซัปพลายใหม่ที่คาดว่าจะเข้ามาในปีหน้า 200,529 ตารางเมตร มีเพียง 56,000 ตารางเมตรเท่านั้นที่เป็นสำนักงานเช่าเกิดใหม่ในย่านซีบีดี ส่วนที่เหลือจะอยู่ในย่านถนนพระราม 9 ถนนรัชดาภิเษก และถนนพหลโยธิน

สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเช่านั้นมีการปรับตัวสูงขึ้น 3.96% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยการเติบโตของสำนักงานเช่าเกรดเอนั้น มีการขยายตัวในทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอ ซึ่งค่าเช่าถีบตัวสูงขึ้นสูงสุด 2.65% จากไตรมาสก่อน หรือ 5.76% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขการเติบโตแบบปีต่อปีที่สูงที่สุดเท่าที่พบมา เนื่องจากเจ้าของอาคารตอบสนองต่อดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น และอัตราการเช่าที่สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองนั้น สำนักงานเช่าในย่านถนนวิทยุ ถือว่ามีค่าเช่าสูงสุดในกรุงเทพฯ ขณะนี้ โดยมีอัตราค่าเช่าสูงถึง 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งใกล้จะเป็นระดับที่สูงเป็นประวัติการณ์ ตามด้วยถนนสุขุมวิทที่ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และถนนสาทรที่ 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อาคารที่ดีที่สุดในย่านยอดนิยมที่ไม่ใช่ซีบีดี ยังคงไม่สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าขึ้นได้สูงกว่า 650 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยเฉลี่ยแล้ว อาคารสำนักงานเกรดเอนอกพื้นที่ซีบีดี จะมีค่าเช่าต่ำกว่าย่านซีบีดีประมาณ 150 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หากผู้เช่าใช้พื้นที่ 200 ตารางเมตร ความแตกต่างตรงจุดนี้ก็จะสูงกว่า 1,000,000 บาท เล็กน้อยตลอดระยะเวลาการเช่าปกติ 3 ปี

 มองตลาดสำนักงานเช่าในอนาคต

“ผู้เช่าควรเตรียมพร้อมรับค่าเช่าที่จะยังคงถีบตัวสูงขึ้นในย่านซีบีดี เนื่องจากอัตราการเช่าที่สูง และอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มพื้นที่เกรดเอซึ่งจะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดการเช่าที่สำคัญตลอดทั้งปี 2556 นี้”

ทั้งนี้ อาคารใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีในทำเลธุรกิจใหม่ๆ อย่างเช่นรัชดาภิเษก อาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้เช่า เนื่องจากอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับที่แข่งขันได้ อาคารมีคุณภาพ สามารถเดินทางเชื่อมโยงกับทางด่วน และแนวบริการขนส่งมวลชนต่างๆ ตลอดจนห้างร้านค้าปลีก ปัจจัยทั้งหมดนี้อาจทำให้ผู้เช่าบางรายเริ่มมองว่าการอยู่ในย่านธุรกิจกลางเมืองมีประโยชน์สำหรับธุรกิจของตนจริงหรือไม่ในที่สุด