CBRE เผยทุนเอเชีย จีน สิงคโปร์ หันซื้ออสังหาฯ ไทยเพิ่มจาก 18% ในปี 55 เป็น 25% ในปัจจุบัน แถมแนวโน้มเพิ่มต่อเนื่อง คาดอานิสงส์เปิด AEC ขณะที่สำนักงานอนาคตสดใส
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีโอกาสเติบโตได้อีกมากสำหรับปีที่จะมาถึง จากการรวมตัวกันของเศรษฐกิจอาเซียนโดยผ่านประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ประเทศไทยจัดได้ว่าเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความโดดเด่นมากที่สุด ด้วยปัจจัยทางด้านภูมิศาสตร์ในฐานะที่เป็นศูนย์กลางของภูมิภาค และมีเขตแดนอยู่กับเศรษฐกิจเกิดใหม่หลายแห่ง เช่น พม่า และลาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอยู่ในฐานะที่ได้รับประโยชน์ในหลายภาคธุรกิจ ทั้งตลาดอาคารสำนักงาน และตลาดให้เช่าที่พักอาศัย ไปจนถึงตลาดโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
การเปิดประเทศของพม่าเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากซึ่งเป็นที่คาดการณ์ว่า ประเทศไทยจะเป็นผู้ที่ได้รับประโยชน์เป็นหลัก ปัจจุบัน ในพม่ากำลังขาดแคลนโครงการอพาร์ตเมนต์ โรงแรม และพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นอย่างมาก แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต่างชาติยังไม่มีความเข้าใจตลาดที่ชัดเจน และยังไม่มีกฎหมายที่ดินในปัจจุบัน ศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนในพม่ามีอยู่สูงมาก แต่ความเสี่ยงก็สูงมากเช่นเดียวกัน ไทยจึงเป็นทางเลือกหลักของนักลงทุน ในปัจจุบัน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาให้แก่บริษัทต่างชาติหลายแห่งในการพัฒนาโครงการต่างๆ ในพม่า
อย่างไรก็ดี การเปิดเออีซี ทำให้ตลาดอสังหาฯ ของไทยได้รับอานิสงส์ไปด้วยจากการเข้ามาอยู่อาศัยในไทยของนักลงทุนต่างชาติ สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อสังหาฯ ในไทยมากที่สุดในปัจจุบัน เช่น ฮ่องกง จีน สิงคโปร์ ไต้หวัน และญี่ปุ่น จากปีที่ผ่านมามีอัตราการซื้อที่ 18% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 25% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 28-30% ภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งมีทั้งการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง เพราะต้องเดินทางมากเมืองไทยบ่อยครั้งอยู่แล้วและต้องการลงทุนปล่อยเช่า โดยส่วนใหญ่จะซื้อ 1-3 ยูนิต เท่านั้น ส่วนกรณีที่ซื้อแบบยกชั้น หรือหลายๆ ยูนิตเกิดขึ้นน้อยมาก และมักจะไม่ได้เข้ามาซื้อในตลาดไฮเอนด์
หากไทยไม่มีปัจจัยลบเข้ามากระทบ เช่น การเมือง ภัยธรรมชาติ หรืออื่นๆ ก็เชื่อว่าจะมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ เพิ่มมากขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งนอกจากจะเป็นศูนย์กลางของเออีซีแล้ว ราคาอสังหาฯ ของไทยยังถือว่าถูกกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเดียวกัน ซึ่งจากการสำรวจ พบว่า ราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงมีราคาขายเฉลี่ยที่ 2,924 เหรียญสหรัฐ/ตารางฟุต หรือประมาณ 8.8 แสนบาท/ตร.ม., สิงคโปร์ เฉลี่ย 2,297 เหรียญสหรัฐ/ตารางฟุต, เซี่ยงไฮ้ 1,309 เหรียญสหรัฐ/ตารางฟุต ขณะที่ไทยอยู่อันดับที่ 4 471 เหรียญสหรัฐ/ตารางฟุต, รองลงมาเป็นโฮจิมินห์ ของเวียดนาม 357 เหรียญสหรัฐ และกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย 249 เหรียญสหรัฐ
ทั้งนี้ ในโอกาสที่ปี 2556 ซีบี ริชาร์ด ประเทศไทยเปิดดำเนินงานครบรอบ 25 ปี พบว่า ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นเป็นอย่างมากจากที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมไม่ถึง 10,000 ยูนิต ในปี 2531 มาเป็นมากกว่า 350,000 ยูนิตในปัจจุบัน ในจำนวนคอนโดฯ 350,000 ยูนิต ที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน แบ่งเป็นย่านใจกลางเมืองประมาณ 94,000 ยูนิต ในจำนวนนี้ขายไปได้แล้ว 70% ขณะที่ในเขตรอบนอกเมืองมีประมาณ 250,000 ยูนิต
ด้วยจำนวนอุปทานของคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดจึงจะมีความซับซ้อน และมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น จากในอดีตที่ขายห้องเปล่า เพิ่มเป็นให้ครัว หรือ ห้องน้ำ พื้น หลังจากนั้น ตกแต่งให้บ้าง ปัจจุบันให้ครบทุกอย่างกระทั้งเฟอร์นิเจอร์ภายใน จนทำให้ชาวต่างชาติยอมรับว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยเทียบเท่านานาชาติ
ทำเลชั้นดีในย่านใจกลางเมือง เช่น ย่านเพลินจิต ลุมพินี และริมถนนสุขุมวิท และริมถนนใหญ่รอบๆ สวนลุมพินี จะมีโครงการฟรีโฮลด์น้อยลงเพราะที่ดินฟรีโฮลด์ที่เหมาะแก่การนำมาพัฒนาโครงการมีจำกัด และไม่มีการเสนอขายในตลาด นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงเกินกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก จะส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ CBRE คาดว่าตลาดในย่านใจกลางเมืองจะยังคงมีความแข็งแกร่ง เป็นลักษณะของตลาดที่มีจำนวนยูนิตน้อยแต่มีราคาต่อยูนิตสูง และจากนี้ไป จำนวนยูนิตที่เหลือขายจะค่อยๆ หมดไป และจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ไม่มาก ส่วนในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นทำเลรองลงไปจะมีความยากในการพัฒนามากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดิน และค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจะต้องวิเคราะห์ตลาดให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้า และไม่ตั้งราคาสินค้าสูงเกินกว่างบประมาณที่ลูกค้าสามารถจ่ายได้
ด้านราคา พบว่า ราคาตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา จาก 35,000 บาทต่อตารางเมตร ในโครงการสมคิด การ์เดนส์ ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรก ๆ ในกรุงเทพฯ มาถึงราคากว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรในปัจจุบัน ในขณะที่ระดับราคา 100,000 บาท 200,000 บาท และ 300,000 บาทต่อตารางเมตร ดูจะเป็นระดับที่ไม่น่าจะเป็นไปได้ในอดีต ทว่า ราคาขายในช่วงเวลาที่ผ่านมาก็ทะลุเกินระดับราคาเหล่านี้มาโดยตลอด ในช่วงทศวรรษหน้าราคาขายจะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่านชั้นดีใจกลางเมืองอันเป็นผลมาจากโครงการแบบฟรีโฮลด์ที่มีจำนวนจำกัด และกำลังซื้อของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น
BTS หนุนทำเลสุขุมวิทฮอต
สำหรับย่านสุขุมวิท เป็นทำเลที่แสดงให้เห็นว่า ราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด และไม่มีใครคาดคิดว่าในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา จะมีราคาถึงระดับกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมีการปรับขึ้นราว 10-20% ทั้งนี้ การมีรถไฟฟ้า โครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ และอาคารสำนักงานแห่งใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้ทำให้สุขุมวิทกลายเป็นทำเลชั้นนำ และมีราคาเป็นรองจากย่านลุมพินีเท่านั้น
ตลาดในย่านรอบนอกใจกลางเมืองเป็นตลาดที่มีความท้าทายมากที่สุดในแง่ของอุปทานของคอนโดมิเนียม และมีอัตราส่วนห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน และห้องแบบสตูดิโอมากที่สุด แต่ก็เป็นโอกาสในการซื้อเพียงทำเลเดียวที่ใกล้เมือง สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้บริหารระดับกลาง และพนักงานออฟฟิศ ผู้พัฒนาโครงการสำหรับตลาดกลุ่มนี้ควรที่จะระมัดระวัง และประเมินว่าทำเลใดบ้างที่มีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะอิ่มตัวโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการหน้าใหม่ ในความเห็นของซีบีอาร์อี ตลาดในย่านรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ ยังขาดความสมดุลซึ่งจำเป็นต้องได้รับการปรับให้เหมาะสม
ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเติบโตมากขึ้น และรุกคืบไปถึงย่านชานเมืองโดยการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน ตลาดรอบนอกใจกลางเมืองจะเผชิญกับสภาวะที่คอนโดมิเนียมขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า มีราคาสูงกว่าทาวน์เฮาส์ในทำเลใกล้เคียง และเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากโครงการที่อยู่ในทำเลเกิดใหม่ใกล้รถไฟฟ้าของย่านชานเมืองซึ่งมีราคาถูกกว่า ปัญหาดังกล่าวจะได้รับการแก้ไขด้วยการกำหนดขนาดห้องชุด และการตั้งราคา ซึ่งผู้พัฒนาโครงการจำเป็นจะต้องศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ในปัจจุบัน ตลาดรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่ควรจะระมัดระวังในการเก็งกำไรระยะสั้น เพราะอาจมีความเสี่ยงในเรื่องสภาพคล่องในการขายต่อ
ตลาดสำนักงานแนวโน้มสดใส
ด้านตลาดอาคารสำนักงาน ด้วยพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มากกว่า 8 ล้านตารางเมตรในปัจจุบัน เปรียบเทียบกับเมื่อ 25 ปีที่แล้ว ที่มีพื้นที่ไม่ถึง 1 ล้านตารางเมตร ปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานถือเป็นตลาดขนาดใหญ่ มีพื้นที่มากกว่าพื้นที่สำนักงานสิงคโปร์ถึง 25% และอาคารระดับเกรดเอมีการออกแบบ และคุณภาพมาตรฐานระดับสากล ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเคลื่อนไปสู่ยุคที่มีความแข็งแกร่งกว่าที่ผ่านมา
เป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี ที่กำลังจะกลับมาเป็นตลาดของผู้ประกอบการ และยังเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปี หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจของสหรัฐฯ ที่มีปริมาณอุปสงค์สูงกว่า 100,000 ตารางเมตรต่อปี และเป็นที่คาดการณ์ว่า อุปสงค์ต่อปีจะสูงขึ้นต่อไปอีก จากการที่ไทยเป็นฐานการผลิตภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ และธุรกิจบริการที่เติบโตมากขึ้นและรองรับอนาคตที่ไทยจะเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่จะเปิดประตูไปสู่ตลาดใหม่ๆ ในภูมิภาค
ปัจจุบัน ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีอัตราสูงสุดอยู่ที่อาคารปาร์คเวนเชอร์ ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุ ซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 980 บาทต่อตารางเมตรซึ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คือ สูงกว่าจุดสูงสุดในปี 1992 ที่อาคารดีทแฮล์มทาวเวอร์ เคยทำไว้ที่ 820 บาทต่อตารางเมตร ซีบีอาร์อีคาดว่า ค่าเช่าจะยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ยังมีความคุ้มค่าเป็นอย่างมากเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่นๆ ในภูมิภาคเดียวกัน เมื่อพิจารณาในหลายด้านพบว่า กรุงเทพฯ ในทางภูมิศาสตร์นับว่ามีที่ตั้งเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการอยู่ติดกับพรมแดนของพม่า
หากรัฐบาลมีการส่งเสริมตลาดอาคารสำนักงานโดยให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษี ซึ่งควรจะพิจารณาร่วมไปกับเรื่องจำเป็นอื่นๆ ในการเปิดสำนักงานของบริษัทข้ามชาติ เช่น เรื่องวีซ่า ใบอนุญาตทำงานในประเทศ ตลอดจนการถ่ายทอดความรู้ด้านเทคโนโลยี เพื่อที่จะดึงดูดให้บริษัทต่างๆ ในภูมิภาค เช่น จากฮ่องกง และสิงคโปร์ เข้ามาตั้งสำนักงานในประเทศ ก็จะทำให้ภาคธุรกิจการบริการเติบโตเป็นอย่างมาก กรุงเทพฯ สามารถเป็นฐานที่ตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคให้แก่บริษัทต่างๆ ดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายเพียง 1 ใน 3 ของการตั้งสำนักงานระดับภูมิภาคในสิงคโปร์
แนวโน้มของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังได้รับการพัฒนาไปอีกขั้น ต่อไปจะไม่ได้เป็นตลาดที่มีย่านซีบีดีเพียงอย่างเดียว แต่จะมีตลาดรอง หรือเอสบีดี (Secondary Business Districts) เกิดใหม่อีกหลายแห่ง เช่น จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน และค้าปลีกในโซนทิศเหนือของกรุงเทพฯ ทำให้ย่านรัชดากลายเป็นทางเลือกที่มีความโดดเด่นสำหรับการเป็นที่ตั้งสำนักงานเมื่อเปรียบเทียบกับย่านวิภาวดีซึ่งเป็นย่านเอสบีดี ที่ได้รับความนิยมในช่วงก่อนที่จะมีการเปิดใช้รถไฟฟ้า
ตลาดที่ดิน และการลงทุน เมื่อเปรียบเทียบกับฮ่องกง และสิงคโปร์ กรุงเทพฯ นับว่ายังล้าหลังในด้านธุรกรรมการซื้อขายอาคารเพื่อการลงทุน เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและโรงแรม โดยมีการซื้อขายกันเพียง 1-2 อาคารต่อปีโดยเฉลี่ย การเกิดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ REITs และสถานะของตลาดกรุงเทพฯ ที่สูงขึ้นในระดับภูมิภาค ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า จะมีความเปลี่ยนแปลงในตลาดการลงทุนในอนาคต ยกตัวอย่างเช่น เมื่อไม่นานมานี้ ซีบีอาร์อีเพิ่งปิดการขายอาคารลิเบอร์ตี้ สแควร์ อาคารสำนักงานสูง 23 เมตร มีพื้นที่ 40,000 ตารางเมตรบนถนนสีลม ใกล้บีทีเอสสถานีสีลม อย่างไรก็ตาม ในส่วนของอาคารสำนักงานวันนี้ เจ้าของอาคารส่วนใหญ่ต้องการถือครองทรัพย์สินเพื่อประโยชน์จากผลตอบแทนค่าเช่าที่กำลังพุ่งสูงขึ้นโอกาสในการซื้ออาจมีอยู่บ้างในอาคารเก่าที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี แต่จำเป็นต้องดำเนินการปรับปรุงอาคารเสียใหม่เพื่อสร้างผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว
แนะรัฐเพิ่มเวลาเช่ายาว 50-99 ปี
ปัจจุบัน การซื้อที่ดินในทำเลทองจะมีการแข่งขันอย่างสูง เห็นได้ชัดจากการเปิดประมูลที่ดินในย่านสวนลุมฯ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หากพิจารณาแผนผังแปลงที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ จะพบว่ามีที่ดินที่มีมูลค่าสูงขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีศักยภาพในการพัฒนา และที่ดินเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ เช่น มักกะสัน ที่ดินของการรถไฟฯ ท่าเรือ และโรงงานยาสูบ ซึ่งเป็นที่ดินในลักษณะของการเช่าระยะยาวทั้งสิ้น กฎหมายปัจจุบันกำหนดให้มีระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้แค่ 30 ปี
ทั้งนี้ บริษัทฯ เห็นว่าปัจจุบันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยการเช่าระยะยาว 30 ปี จะเริ่มกลายเป็นสิ่งที่ทำได้ยากมากขึ้นในการพัฒนาโครงการ เพราะจะไม่คุ้มทุนในการลงทุนเนื่องจากโครงการขนาดใหญ่ระดับคุณภาพต้องใช้เงินทุนสูง หากเช่าระยะสั้นจะไม่คุ้มทุน และเชื่อว่าการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็นสูงสุด 99 ปี จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองในแปลงที่ดินขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐ และผู้ประกอบการ
การแก้กฎหมายให้สามารถขยายระยะเวลาการเช่าให้ยาวขึ้นเป็น 99 ปี จะทำให้โครงการขนาดใหญ่ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มทุนในระยะยาว อย่างน้อยที่สุดก็หนึ่งรอบวงจรของอายุอสังหาริมทรัพย์ดังเช่นที่เกิดขึ้นในตลาดอื่น เช่น ตลาดยุโรป เป็นต้น และเป็นการกระตุ้นให้ตลาดซื้อขายเพื่อการลงทุนในอาคารขนาดใหญ่เติบโตขึ้นได้อีก ประโยชน์อื่นๆ ของการขยายเวลาการเช่าให้ยาวกว่า 30 ปี จะช่วยทำให้สัญญาระยะยาวที่มีอยู่ในปัจจุบันที่ใช้ระยะเวลาการเช่าแบบ 30+30+30 มีความชัดเจนยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ ความท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ประการหนึ่ง คือ ภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ระบบภาษีมีความซับซ้อน และไม่เอื้อให้เกิดการเติบโตของตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควรจะเป็น ทั้งในด้านภาษีที่เกี่ยวกับรายได้จากการปล่อยเช่า และจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ระบบภาษีในปัจจุบันไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อทั้งนักลงทุน และภาครัฐ หลายครั้งที่นักลงทุนต้องเสียภาษี 2 ต่อทั้งภาษีรายได้จากการปล่อยเช่า และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
