แห่เปิดขายคอนโดฯ สวนกระแสวิตก “ฟองสบู่” พื้นที่รอบนอก กทม.-แนวรถไฟฟ้าเติบโตสูง

ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์สฯ ระบุแนวโน้มการเปิดขายคอนโดฯ ไตรมาส 1 ปี 56 ยังเติบโตสวนกระแสกับความวิตกกังวลของภาครัฐ-เอกชนที่จะเกิดภาวะสินค้าล้นตลาด เผยพื้นที่ กทม.รอบนอก และเกาะแนวรถไฟฟ้ามีปริมาณเปิดขายถึง 11,100 ยูนิต คาดทั้งปีจะมีคอนโดฯ ก่อสร้างแล้วเสร็จรวม 74,000 ยูนิต ขณะที่ทำเลสุขุมวิท และเพชรบุรีมีอัตราการขายสูงที่สุด 62% ชี้ผู้ประกอบการหันพัฒนาในซอยตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อให้รับต้นทุนของราคาที่ดินที่ต่ำ
 
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย ของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยในไตรมาส 1 ปี 56 มีคอนโดฯ เปิดขายเพิ่มขึ้นประมาณ 2,840 ยูนิต โดยมีคอนโดฯ มากกว่า 16,070 ยูนิต ที่เปิดขายในไตรมาสแรกของปี 56 ในขณะที่ในช่วงไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2555 มีคอนโดฯ เปิดขายเพียงแค่ 13,230 ยูนิตเท่านั้น แม้ว่าจะมีหลายฝ่ายทั้งภาคราชการ และเอกชนที่ออกมาเตือนเรื่องโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดฯ ในขณะที่ผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในตลาด

ทั้งนี้ รายงานฉบับล่าสุดพบว่า คอนโดฯ โดยส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 56 จะตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก หรือนอกแนวเส้นทางของรถไฟฟ้า/ใต้ดินสายปัจจุบันประมาณ 11,100 ยูนิต ในขณะที่อีกประมาณ 5,000 ยูนิต อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในนั้นพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ พหลโยธิน) มีคอนโดฯ เปิดขายมากที่สุด โดยมีประมาณ 1,600 ยูนิต

“เนื่องด้วยโครงการคอนโดฯ จำนวนมากที่เปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้มีคอนโดฯ ประมาณ 74,000 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี พ.ศ.2556 โดยที่ประมาณ 37,440 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี พ.ศ.2556 ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และอีกประมาณ 36,830 ยูนิต ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก” นายสุรเชษฐ กล่าว

“สำหรับอัตราการขายในช่วงไตรมาสที่ 1 พบว่า เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 62% โดยพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท และเพชรบุรี) สูงที่สุด รองลงมา คือ พื้นที่รอบเมืองด้านทิศใต้ (นราธิวาสราชนครินทร์ และพระราม 3) ระบบขนส่งมวลชนยังคงเป็นปัจจัยหลักที่มีผลต่ออัตราการขายของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพราะอัตราการขายของโครงการที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า/ใต้ดิน น้อยกว่า 200 เมตรสูงที่สุดที่ประมาณ 70% แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้จะสูงที่สุดก็ตาม โดยคอนโดฯ ที่อยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า/ใต้ดิน มากกว่า 1,000 เมตร มีอัตราการขายมาเป็นลำดับที่ 2 ที่ราคาขายประมาณ 62% เนื่องจากราคาขายในพื้นที่นี้ต่ำที่สุด และมีกลุ่มลูกค้าขนาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ”

“ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ประมาณ 67,650 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 6% จากไตรมาสที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในที่มากกว่า 162,500 บาทต่อตารางเมตร”

โดยโครงการคอนโดฯ ส่วนใหญ่ที่เปิดขายในปี พ.ศ.2555 และในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2556 จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 40,001-60,000 บาทต่อ ตร.ม. เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายของโครงการส่วนใหญ่คือกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงมา ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอน ประมาณ 49% ของคอนโดฯ ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ประมาณ 40,001-60,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งสูงที่สุดในช่วง 5 ไตรมาสที่ผ่านมา

“คอนโดฯ ประมาณ 16,070 ยูนิต เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2556 เป็นตัวเลขคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใน 1 ไตรมาสสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีหน่วยงานภาครัฐ และเอกชนหลายแห่งที่แสดงความวิตกกังวลในเรื่องปัญหาโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ในขณะที่ผู้ประกอบการต่างๆ ยังคงมั่นใจในกำลังซื้อ ดังนั้น จึงยังคงเปิดขายโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้นในช่วงที่เหลือของปี พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายได้กลายเป็นพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูงในช่วงปี พ.ศ.2555 แต่อุปสรรคสำคัญในการพัฒนาคือ แปลงที่ดินเริ่มมีจำกัด เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่ของทั้ง 2 ฝั่งถนนตามแนวถนนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยดั้งเดิมได้กลายเป็นอาคารพาณิชย์ และบ้าน ดังนั้น ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้จะค่อนข้างสูง บางแห่งอาจจะใกล้เคียงกับราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน เพราะฉะนั้น ผู้ประกอบการบางรายจึงมองหาที่ดินที่อยู่ในซอย หรือถนนสายเล็กๆ ตามแนวเส้นทางการพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเนื่องจากราคาที่ดินต่ำกว่า”