ศูนย์ข่าวเชียงใหม่ - ธอส.เผยผลวิเคราะห์สถานการณ์ที่อยู่อาศัยเชียงใหม่ ชี้ตลาดอสังหาฯ รุ่ง มูลค่ากว่า 50,000 ล้าน เฉพาะคอนโดฯ โตแบบก้าวกระโดด ทั้งตัวเลขโครงการพุ่งพรวด แถมยอดขายวิ่งฉิว คาดปี 56 ตลาดยังดีต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโดฯ ยังไปได้สวย ระบุระยะยาวห้องอาจล้นตลาดได้หากปริมาณก่อสร้างยังไม่ลดในอีก 2-3 ปี แต่ตอนนี้ยังถือเป็นช่วงเริ่มต้นสถานการณ์ยังไม่น่าห่วง
วันนี้ (5 มี.ค.) ที่ห้องประชุมเชียงดาว โรงแรมเซ็นทารา ดวงตะวัน จังหวัดเชียงใหม่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดการสัมมนาวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดเชียงใหม่ ปี 2556 ขึ้น โดยมี นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้นำเสนอข้อมูล
โดยผลจากการสำรวจข้อมูลภาคสนามตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดเชียงใหม่ พบว่า จังหวัดเชียงใหม่มีที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในระหว่างการขายทั้งสิ้นประมาณ 149 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการทั้งสิ้นประมาณ 19,800 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 105 โครงการ จำนวนประมาณ 13,700 หน่วย และอาคารชุด 44 โครงการ จำนวนรวมประมาณ 6,100 หน่วย
ในส่วนของบ้านจัดสรร มีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 40,000 ล้านบาท เฉลี่ยพื้นที่โครงการประมาณ 21-50 ไร่ ส่วนใหญ่มีจำนวนหน่วยไม่เกิน 150 หน่วยต่อโครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยว ขณะที่ระดับราคา ร้อยละ 30 อยู่ที่ 1-2 ล้านบาท ร้อยละ 33 อยู่ที่ 2-3 ล้านบาท และร้อยละ 24 อยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ส่วนราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีประมาณร้อยละ 3 และราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท มีประมาณร้อยละ 10
สำหรับอำเภอที่มีโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากที่สุด ได้แก่ อำเภอสันทราย อำเภอเมือง อำเภอหางดง อำเภอดอยสะเก็ด และอำเภอสันกำแพง ตามลำดับ ขณะที่จากหน่วยบ้านจัดสรรในผังโครงการทั้งหมด เป็นหน่วยที่ยังไม่ได้สร้างประมาณร้อยละ 43 อยู่ในระหว่างการก่อสร้างร้อยละ 20 และสร้างเสร็จแล้วร้อยละ 37 นอกจากนี้ ประมาณร้อยละ 51 ของหน่วยบ้านจัดสรรทั้งหมดสามารถขายได้แล้ว โดยมีอัตราการดูดซับประมาณร้อยละ 3.8 ต่อเดือน หรือใช้เวลาในการขายประมาณ 2 เดือน จึงจะหมดหากไม่มีการก่อสร้างเพิ่มเติม
ทั้งนี้ บ้านจัดสรรที่อยู่ในระหว่างการขายนั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายในรอบ 3 ปีล่าสุด (2553-2555) โดยมีโครงการที่ใกล้จะขายหมดประมาณ 7 โครงการ และมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงปี 56 เดือนล่าสุด (ต.ค.2555-ก.พ.2556) จำนวน 7 โครงการ โดยอยู่ในอำเภอสันทราย 4 โครงการ อำเภอเมือง 2 โครงการ และอำเภอแม่ริม 1 โครงการ
ด้านอาคารชุด มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นประมาณ 10,000 ล้านบาท เฉลี่ยพื้นที่โครงการประมาณไม่เกิน 5 ไร่ ส่วนใหญ่มีจำนวนหน่วยไม่เกิน 200 หน่วยต่อโครงการ โดยระดับราคาห้องชุดในจังหวัดเชียงใหม่ ประมาณร้อยละ 68 อยู่ที่ 1-2 ล้านบาท ประมาณร้อยละ 17 อยู่ที่ 2-3 ล้านบาท ร้อยละ 10 อยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นแบบ 1 ห้องนอน และทั้งหมดตั้งอยู่ในเขตอำเภอเมือง ขณะที่จากหน่วยห้องชุดในผังโครงการทั้งหมด เป็นหน่วยที่ยังไม่ได้สร้างประมาณร้อยละ 25 อยู่ในระหว่างการก่อสร้างร้อยละ 69 และสร้างเสร็จแล้วร้อยละ 6
นอกจากนี้ ประมาณร้อยละ 72 ของห้องชุดในผังโครงการทั้งหมดสามารถขายได้แล้ว โดยมีอัตราการดูดซับประมาณร้อยละ 19.6 ต่อเดือน หรือใช้เวลาขายประมาณ 5 เดือน จึงจะหมดหากไม่มีการก่อสร้างเพิ่มเติม
ทั้งนี้ อาคารชุดส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายในรอบ 2 ปีล่าสุด (2554-2555) โดยมีโครงการที่ใกล้จะขายหมดประมาณ 10 โครงการ และมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 5 เดือนล่าสุด (ต.ค.2555-ก.พ.2556) ถึง 19 โครงการ รวมจำนวนประมาณ 3,000 หน่วย
นายสัมมา กล่าวว่า จากข้อมูลดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่มีความเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะในส่วนของห้องชุด หรือคอนโดมิเนียมที่มีปริมาณห้องในตลาดเพิ่มขึ้น รวมทั้งมียอดการขายที่ดีอย่างต่อเนื่อง จากเดิมที่ผู้ประกอบการจะเน้นไปที่ที่พักอาศัยในแนวราบมากกว่า ซึ่งในปี 2556 คาดว่า สถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่จะยังคงมีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่อง ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง
นายสัมมา กล่าวต่อไปว่า ทั้งนี้สิ่งที่ต้องระมัดระวังสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม คือ การที่ปริมาณคอนโดมิเนียมในตลาดมีมากเกินว่าความต้องการ โดยเฉพาะหากใน 2-3 ปีต่อจากนี้ ปริมาณโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมยังคงมีตัวเลขสูงอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกับในปัจจุบัน เพราะแม้เชียงใหม่จะมีปัจจัยที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งรูปแบบวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป การเติบโตของธุรกิจค้าปลีกในเชียงใหม่ การพัฒนาด้านโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ และการเข้ามาลงทุนของคนต่างถิ่น แต่หากปริมาณคอนโดมิเนียมยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลให้เกิดสภาวะล้นตลาดได้ อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวยังถือเป็นช่วงเริ่มต้นของตลาดคอนโดมิเนียม จึงยังถือเป็นกรณีที่ไม่น่าเป็นห่วงมากนัก
ทั้งนี้ นายสัมมา ให้ความเห็นว่า เป้ามายของการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมที่จังหวัดเชียงใหม่มีทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยของคนในพื้นที่ การซื้อโดยบุคคลในพื้นที่ใกล้เคียง หรือจากต่างถิ่นเพื่อให้บุตรหลานพักอาศัยในระหว่างการศึกษา การซื้อเพื่อเป็นที่พักแหล่งที่สอง โดยเฉพาะลูกค้าจากกรุงเทพฯ และการซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งต่างจากตลาดในกรุงเทพฯ ที่เป้าหมายหลักของลูกค้าคอนโดมิเนียมคือ การหาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในตัวเมือง หรืออยู่ใกล้กับระบบคนนาคมขนส่ง
ดังนั้น ปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลต่อการลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมในบางพื้นที่ของจังหวัดเชียงใหม่ โดยเฉพาะนอกเขตตัวเมืองซึ่งอาจจะยังไม่เหมาะสมกับช่วงเวลานี้ แต่ในทางกลับกัน การเติบโตของธุรกิจค้าปลีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งบนถนนสายเชียงใหม่-ลำปาง และการพัฒนาถนนวงแหวนรอบเมืองก็อาจมีส่วนกระตุ้นให้การก่อสร้างคอนโดมิเนียมในบริเวณเหล่านี้เติบโตมากขึ้น
