แบงก์ชาติถกรับมือฟองสบู่อสังหาฯ ชี้จุดเสี่ยง! แห่ออกหุ้นกู้สกุลเงิน ตปท. ขยายโครงการ

ธปท. เตรียมถกสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ หลังสำรวจพบว่าขยายตัวแรง โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ ห่วงผู้ประกอบการแห่ออกหุ้นกู้สกุล ตปท. ยิ่งเพิ่มความเสี่ยงสูง ชี้หลายค่ายเร่งขยายโครงการ ดันยอดระดมทุนพุ่ง

แหล่งข่าวจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภายในสัปดาห์นี้ สายนโยบายสถาบันการเงินของ ธปท.จะหารือภายในร่วมกับฝ่ายที่เกี่ยวข้องถึงสถานการณ์ความร้อนแรงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ขยายตัวออกไปตามต่างจังหวัดในหัวเมืองใหญ่ และมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เห็นได้จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้ระดมทุนมากขึ้น ซึ่งถ้าเป็นหุ้นกู้สกุลเงินบาทก็ไม่น่าเป็นปัญหา แต่หากเป็นหุ้นกู้สกุลเงินต่างประเทศก็ถือว่าน่าเป็นห่วง

“เป็นที่น่าสังเกตว่า ขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้มากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินเพื่อนำเงินไปลงทุนในธุรกิจมากขึ้น นั่นแสดงว่า ผู้ประกอบการต้องมีการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ดึงดูดให้คนไปซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้วถามว่า สิ่งที่เกิดขึ้นนั้นใช่ความต้องการของคนไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยมากขึ้นจริงหรือไม่ ธปท.ก็สงสัยเหมือนกัน ซึ่งถ้าเป็นหุ้นกู้สกุลเงินบาทก็ยังแล้วไป แต่ถ้าเป็นหุ้นกู้จากข้างนอกจะยิ่งน่ากลัว”

รายงานข่าวเปิดเผยว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดเมื่อเดือน ก.พ. ที่ผ่านมา ค่อนข้างทรงตัวจากเดือนก่อนหน้า แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารชุดพบว่า ปรับตัวสูงขึ้นทั้งทางด้านอุปสงค์และอุปทาน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากภาวะการเงินที่เอื้อต่อการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยจำนวนอาคารชุดที่ได้รับอนุมัติสินเชื่ออยู่ที่ 2,404 หน่วย ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากเดือนก่อน

สำหรับความเสี่ยงภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังไม่วิตกกังวลมากนัก โดยในรายงานนโยบายการเงินครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 26 มกราคม ยังเห็นว่ายังไม่เกิดภาวะฟองสบู่ เนื่องจากแนวโน้มค่อนข้างทรงตัว

อย่างไรก็ตาม รายงานนโยบายการเงินในวันศุกร์ที่ 12 ม.ค. นี้ จะเห็นแนวโน้มชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มจะเกิดภาวะฟองสบู่หรือไม่

ทั้งนี้ ประเด็นในรายงานครั้งก่อน กนง. เห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง สะท้อนจากราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภทค่อนข้างทรงตัวตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 ขณะที่การเร่งขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 2 โดยเฉพาะอาคารชุดยังไม่น่ากังวล เนื่องจากยังสอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น เช่น ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นตามการพัฒนาขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชน และค่าจ้างแรงงานที่ปรับสูงขึ้น

นอกจากนี้ มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์พบว่ายังอยู่ในระดับปกติ ส่วนความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ยังอยู่ในเกณฑ์ดี

กนง. ยังติดตามภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด คือ ต้นทุนการผลิตที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าจ้างแรงงาน รวมถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นราคาขายในอนาคต รวมถึงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติ

นอกจากนี้ ยังมีอาคารชุดเปิดขายใหม่โดยเป็นค่าเฉลี่ย 3 เดือน ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 5,551 หน่วย สอดคล้องกับอุปสงค์ของอาคารชุดที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยผู้ประกอบการมีแนวโน้มเปิดขายโครงการอาคารชุดที่มีราคาไม่สูงมากนัก เน้นในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ชั้นกลาง และตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า นอกจากนี้ ยังเริ่มมีการเปิดขายในบริเวณพื้นที่รอบนอกที่เป็นที่ตั้งของสถาบันการศึกษาอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา มีข่าวว่า ธปท. เตรียมประกาศลดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value : LTV) เพื่อบีบผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เป็นการช่วยลดความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากปัจจุบันแอลทีวีแนวสูง หรือประเภทคอนโดมิเนียมให้ปล่อยกู้ไม่เกิน 90% หรือต้องวางเงินดาวน์ 10% มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เมื่อวันที่ 1 ม.ค.2554 ส่วนแอลทีวีสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้ปล่อยกู้ไม่เกิน 95% หรือต้องดาวน์ 5% ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2556 เป็นต้นมา

การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อเร็วๆ นี้ นายไพบูลย์ กิตติศรีกังวาน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธปท. ในฐานะเลขานุการ กนง. ระบุว่าที่ประชุม กนง.มีความกังวลในเรื่องเสถียรภาพการเงิน จากการขยายตัวของสินเชื่อครัวเรือนที่เติบโตขึ้นค่อนข้างเร็ว ขณะที่ภาระหนี้ต่อภาคครัวเรือนก็เพิ่มสูงขึ้น ส่วนทางด้านราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีระดับราคาในบางพื้นที่ปรับขึ้นค่อนข้างรวดเร็ว รวมทั้งภาวะการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วงที่ผ่านมาก็เพิ่มขึ้นรวดเร็วเช่นกัน

“ธปท. อยู่ระหว่างติดตามความเสี่ยงที่อาจก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ในอนาคต เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ค่อนข้างเอื้อ ทั้งการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อ ภาวะการเงินที่คล่องตัวมากจากสภาพคล่องที่มีสูง รวมถึงดอกเบี้ยที่อยู่ระดับต่ำทำให้คนทั่วไปเริ่มมองหาแหล่งการลงทุนอื่นที่สามารถให้ผลตอบแทนสูงขึ้น แม้จะมีความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นบ้างก็ตาม ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้ราคาสินทรัพย์บางประเภทเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าปัจจัยพื้นฐาน ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าระมัดระวัง”

ด้าน น.ส.อริยา ติรณะประกิจ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ไทยบีเอ็มเอ) กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกลุ่มที่ได้ใช้ประโยชน์จากตลาดตราสารหนี้ค่อนข้างมาก โดยไตรมาสแรกปี 2556 มีบริษัทที่ออกหุ้นกู้รวม 7 บริษัท คิดเป็นมูลค่าที่ออกประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ 38% โดยไตรมาสแรกปี 2555 มีบริษัทที่ออกหุ้นกู้รวม 5 บริษัท คิดเป็นมูลค่าที่ออกประมาณ 8.7 พันล้านบาท

สำหรับมูลค่าหุ้นกู้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกปี 2556 ที่มียอดระดมทุนรวม 1.2 หมื่นล้านบาทนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของยอดระดมทุนผ่านหุ้นกู้ทั้งระบบซึ่งมีประมาณ 4.3 หมื่นล้านบาท

“กลุ่มอสังหาฯ เป็นกลุ่มที่ได้ใช้ประโยชน์จากการออกตราสารหนี้ค่อนข้างมาก เพียงแต่มูลค่าที่ออกส่วนใหญ่จะเป็นไซส์เล็กๆ ตามที่เขาต้องการระดมทุนเพื่อไปทำโครงการ แต่ลักษณะการออกจะค่อนข้างถี่ อย่างไตรมาสแรกปีนี้ก็ออกเพิ่มขึ้นสวนทางกับภาพรวมตลาดที่ลดลง”

น.ส.อริยา กล่าวว่า หากดูยอดระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนช่วงไตรมาสแรกปีนี้ ที่มีประมาณ 4.3 หมื่นล้านบาทนั้น ถือว่าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนค่อนข้างมาก เพราะว่าช่วงนั้นมียอดระดมทุนสูงถึง 1.4 แสนล้านบาท เนื่องจากปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ออกหุ้นกู้กันมากเพื่อนำไปใช้เป็นเงินกองทุนสำรองต่อสินทรัพย์เสี่ยง

สำหรับการออกขายหุ้นกู้ในต่างประเทศของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นั้น ทางสมาคมฯ อยู่ระหว่างการเก็บตัวเลข ซึ่งตัวเลขที่ได้ขณะนี้เป็นเพียงตัวเลขวงเงินที่ขอไว้กับทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยปัจจุบัน มียอดวงเงินที่ขอสะสมรวมกว่า 2 แสนล้านบาท และในจำนวนนี้ยังไม่ทราบแน่ชัดว่า มีการระดมทุนจริงเท่าไร

นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า ตลาดบ้านสร้างเอง ในปี 2556 คาดว่ามีมูลค่าตลาดรวมประมาณ 1.2-1.3 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าตลาดรับสร้างบ้านจะมีส่วนแบ่งตลาด 1 หมื่นล้านบาทเศษ ขยายตัวจากปี 2555 ประมาณ 12-15% โดยช่วงไตรมาสแรก กลุ่มบริษัทรับสร้างบ้านที่เป็นสมาชิกสมาคมมียอดขายเพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากกำลังซื้อฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะความต้องการสร้างบ้านในพื้นที่ที่เคยได้รับผลกระทบน้ำท่วมเมื่อปี 2554 และในพื้นที่ต่างจังหวัด รวมถึงความกังวลของผู้บริโภคว่าราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้น ช่วยเร่งการตัดสินใจสร้างบ้านเร็วขึ้น ทั้งนี้ คาดว่ามูลค่าตลาดรับสร้างบ้านครึ่งแรกปีนี้น่าจะมีสัดส่วน 45-50% ของมูลค่ารวมตลอดทั้งปี

“ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านในช่วงที่ผ่านมา การแข่งขันราคาไม่รุนแรงมากนัก แต่มีการแข่งขันด้วยเวลาโดยใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปที่สามารถก่อสร้างได้รวดเร็ว มีผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ที่หันมาขยายไลน์สู่ธุรกิจรับสร้างบ้าน จากเดิมที่เคยเน้นจับกลุ่มระดับราคาบ้าน 10-20 ล้านบาทขึ้นไป เข้ามาชิงส่วนแบ่งตลาดบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาท ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดโดยเฉพาะ”

นายสิทธิพร กล่าวว่า ทิศทางตลาดรับสร้างบ้านไตรมาส 2 อาจไม่เติบโต หรือแค่ทรงตัวเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสแรก เพราะกำลังซื้อส่วนหนึ่งตัดสินใจล่วงหน้าไปก่อนแล้ว และประเมินว่าจะมีการแข่งขันกันเฉพาะในกลุ่มผู้นำตลาด 3-4 ราย เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ภาคกลาง และภาคอีสาน เช่น พระนครศรีอยุธยา สระบุรี ลพบุรี ปากช่อง หรือนครราชสีมา เป็นต้น ส่วนตลาดบ้านสร้างเองยังขยายตัว หรือเติบโตใกล้เคียงกับไตรมาสแรก โดยเฉพาะระดับราคาบ้าน 1.5-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาบ้านที่ผู้บริโภคต่างจังหวัดมีความต้องการมากที่สุด