อีสานคึกอสังหาฯ แห่ลงทุนราคาที่ดินพุ่งฉิวฉุดไม่อยู่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุ อสังหาฯ ภาคอีสานบูม ผู้ประกอบการแห่ลงทุน ดันราคาที่ดินพุ่งกว่าเท่าตัว ขณะที่หัวหิน-ชะอำ-ชลบุรี คอนโดฯ ทะลัก 1.4 หมื่นหน่วย แนะผู้ประกอบการระวังฟองสบู่ เผยปี 55 กทม.-ปริมณฑล มีคอนโดเปิดใหม่ 6.26 หมื่นหน่วย บ้านจัดสรร 3.8 หมื่นหน่วย แนะผู้ประกอบการลดลงทุนคอนโดฯ หวั่นล้นตลาด

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ตลอดทั้งปี 2555 มีห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 62,600 หน่วย จากประมาณ 163 โครงการ หรือเฉลี่ยประมาณ 380 หน่วยต่อโครงการ และมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รวมประมาณ 38,100 หน่วย จากประมาณ 217 โครงการ หรือเฉลี่ยประมาณ 175 หน่วยต่อโครงการ

ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ประมาณ 35 ราย ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดมากถึงเกือบ 2 ใน 3 ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยผู้ประกอบการที่เปิดขายหน่วยในโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากที่สุดในปี 2555 ได้แก่ แอลพีเอ็น, แสนสิริ, พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค, ศุภาลัย และเอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ส่วนผู้ประกอบการที่เปิดขายหน่วยในโครงการบ้านจัดสรรใหม่มากที่สุดในปี 2555 ได้แก่ พฤกษา, แสนสิริ, ควอลิตี้เฮ้าส์, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และศุภาลัย

พื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดในปี 2555 คือ จังหวัดนนทบุรี ประมาณ 10,700 หน่วย เขตห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง รวมกันประมาณ 10,000 หน่วย สุขุมวิทตอนปลาย ประมาณ 5,700 หน่วย ทั้งนี้ เมื่อบวกกับจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่จังหวัดสมุทรปราการอีก 5,900 หน่วย จะพบว่า เขตรอยต่อระหว่างสุขุมวิทตอนปลายถึงสมุทรปราการมีจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 11,600 หน่วย

ผู้ประกอบการเปิดหน่วยห้องชุดจำนวนมากในจังหวัดนนทบุรีตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนการเปิดหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลาย และสมุทรปราการเป็นผลมาจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุช-แบริ่ง-สมุทรปราการ ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เป็นเขตที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ทั้งนี้ เป็นการตอบสนองผู้ที่ไม่ต้องการอยู่บ้านจัดสรรในโซนน้ำท่วมใหญ่ และรองรับผู้ซื้อที่ต้องการห้องชุดราคาถูกกว่าในย่านธุรกิจการค้าชั้นใน และชั้นกลางของกรุงเทพฯ

เขตพื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มากที่สุดในปี 2555 คือ จังหวัดสมุทรปราการ ประมาณ 5,000 หน่วย อำเภอลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ประมาณ 4,500 หน่วย เขตมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ประมาณ 4,100 หน่วย อำเภอบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ประมาณ 3,950 หน่วย

นอกจากในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลแล้ว ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหลายรายได้หันไปเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากขึ้น ทั้งในจังหวัดชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ อุดรธานี อุบลราชธานี ฯลฯ โดยเปิดทั้งโครงการคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร

มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี และพื้นที่หัวหิน-ชะอำ จำนวนมาก โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรี มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากกว่า 14,000 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนหน่วยที่มาก และควรระมัดระวัง

สำหรับในจังหวัดอื่นๆ ที่น่าสนใจ ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 13 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 5,400 หน่วย จังหวัดเชียงใหม่ มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อย่างน้อย 13 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 2,200 หน่วย จังหวัดขอนแก่น มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อย่างน้อย 12 โครงการ จำนวนหน่วยรวมไม่ต่ำกว่า 3,500 หน่วยในปี 2556 ผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะหันกลับมาทำโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นในพื้นที่ปริมณฑล และเขตรอบนอกของกรุงเทพฯ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการควรลดระดับการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลงให้เหลือไม่เกินกว่า 60,000 หน่วย เนื่องจากในรอบ 3 ปีระหว่าง 2553-2555 มีการเปิดหน่วยใหม่ไปแล้วมากถึงประมาณ 169,000 หน่วย และโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือยังไม่เริ่มก่อสร้าง

สำหรับจังหวัดที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อไปในอนาคต นอกเหนือจากกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ได้แก่ จังหวัดใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคเหนือที่อยู่ในเส้นทางคมนาคมหลักในปัจจุบัน และอนาคต และอยู่ใกล้ประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะด้านสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว เส้นทางคมนาคมหลักดังกล่าว ได้แก่ เส้นทางยุทธศาสตร์ East-West Economic Corridor ทางหลวงแผ่นดิน หรือมอเตอร์เวย์สายใหม่ เส้นทางรถไฟความเร็วสูง สนามบินที่มีเที่ยวบินสะดวก รวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำโขง ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในพื้นที่เศรษฐกิจ หรืออำเภอเมืองของหลายจังหวัดของภาคอีสานได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2555 เช่น ในจังหวัดอุบลราชธานี มุกดาหาร อุดรธานี หนองคาย ฯลฯ ในบางพื้นที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นหนึ่งเท่าตัว หรือมากกว่า จึงควรระมัดระวังปัญหาฟองสบู่ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ได้รับอานิสงส์จากมาตรการของภาครัฐในด้านสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) เมื่อช่วงกลางปี รวมกับนโยบายบ้านหลังแรก และความเชื่อมั่นที่ค่อยๆ ฟื้นคืนมาจนกลับสู่สภาพปกติในช่วงหลังของปี ทำให้สถาบันการเงินมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ใน 3 ไตรมาสแรกสูงถึงประมาณ 339,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 16 จากช่วงเดียวกันของปี 2554 และคาดว่าตลอดทั้งปี 2555 ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่อาจสูงเกินกว่า 400,000 ล้านบาทเป็นครั้งแรก

ในด้านราคาที่อยู่อาศัย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดทำดัชนีราคาราคาที่อยู่อาศัยแยกประเภท เทียบครึ่งหลังปี 2555 กับครึ่งหลังปี 2554 พบว่า ดัชนีราคาห้องชุดคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.69 ในขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.80 ในปี 2556 กรุงเทพมหานครมีแนวโน้มจะประกาศใช้ผังเมืองรวมได้ก่อนผังเมืองรวมฉบับเดิมที่ได้รับการต่ออายุในปัจจุบันจะหมดอายุในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม 2556 ซึ่งจะช่วยให้เกิดความชัดเจนในการกำหนดแผนธุรกิจของผู้ประกอบการ โดยผังเมืองฉบับใหม่จะมีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ ขณะนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่ซื้อแปลงที่ดินไว้เป็นเวลานาน แต่เมื่อมีแผนดำเนินการที่ชัดเจนจะซื้อที่ดินแล้วรีบดำเนินการพัฒนาโครงการทันที

ปัญหาการขาดแคลนแรงงานต่อเนื่องจะยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556 ผู้ประกอบการจะแก้ปัญหาโดยการจัดสร้าง หรือจัดหาผนังสำเร็จรูป และชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน สำหรับราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2556 น่าจะทรงตัว และไม่เพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากเศรษฐกิจในซีกโลกตะวันตกยังชะลอตัว เว้นแต่ประเทศในกลุ่มอาเซียนจะมีการเร่งพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่มากจนวัสดุก่อสร้างหลักขาดแคลน

ปัจจัยเสี่ยงในปี 2556 ยังเป็นประเด็นเศรษฐกิจในยุโรป และสถานการณ์การเมืองภายในประเทศ แต่ประเทศในกลุ่มอาเซียนจะมีการเติบโตดี โดยเฉพาะประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจขนาดเล็ก และเติบโตได้จากฐานต่ำ เช่น พม่า และลาว

ในการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2555 พบว่า ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน และความคาดหวังในอนาคต 6 เดือนข้างหน้าดีขึ้นมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดสูง ดังนั้น ผู้ประกอบการคงยังมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง ทำให้ภาคที่อยู่อาศัยของไทยจะยังเติบโตได้ดีในปี 2556 ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด

แต่การที่มีอุปทานของที่อยู่อาศัยมากในบางพื้นที่ ผสมกับการเก็งกำไรจำนวนหนึ่ง และกระแสเงินร้อนไหลเข้าจากต่างประเทศ จึงอาจมีความเสี่ยงที่ภาครัฐต้องควบคุมการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจ การไหลเข้าของกระแสเงิน หนี้ภาคครัวเรือน และเงินเฟ้อ เพราะปัจจัยเหล่านี้ เมื่อผนวกกับปัจจัยการเมืองอาจทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบางในอนาคต Delete Reply Reply All Forward Move Spam Actions Next Previous