เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทฯ เผยผลวิจัย แนวโน้มตลาดอสังหาฯ คาดทั้งปี54หน่วยขายโครงการอสังหาฯ 105,466 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 274,737 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้ากว่า 16,000 หน่วย หวั่นปี 56 ซับพลายล้นตลาด หลังพบอัตราการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ขยายตัวสูงกว่า100,000 หน่วย ขณะดีมานด์หดตัวเหตุดีมานด์ในอนาคตถูกดูดซับไปจำนวนมาก แนะดึงEscrow Account มาใช้อย่างจริงจัง ป้องกันปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวว่า จากการเก็บข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 คาดว่าจะมีหน่วยขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นทั้งหมดถึง 105,466 หน่วย รวมมูลค่า 274,737 ล้านบาท จากตัวเลขดังกล่าวคาดว่าภายในปี 2556 อาจจะเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนส่งถึงผู้ประกอบการอสังหาฯว่าจะต้องเตรียมรับมือไว้ล่วงหน้า
ทั้งนี้ จำนวนหน่วยขายข้างต้นลดลงจากปี 2553 เล็กน้อย โดยในปี 2553 มีหน่วยขายในโครงการเกิดใหม่ถึง 116,791 หน่วย รวมมูลค่า 302,140 ล้านบาท สำหรับสาเหตุที่ส่งผลให้เกิดเหตุการณ์การเช่นนี้ อาจเกิดจากการปรับตัวตามภาวะตลาดที่ได้รับความผันผวนทางเศรษฐกิจและการเมือง อย่างไรก็ตามก็ยังถือว่ามีหน่วยขายที่เกิดใหม่เป็นจำนวนมาก สาเหตุเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจกำลังเติบโตด้วยดี เพราะผลของการส่งออกที่ขยายตัวต่อเนื่อง
สำหรับสัญญาณที่น่าจับตา ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯได้สำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ทุกเดือนอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537นั้น พบว่า ในปี 2555 คาดว่าจะมีหน่วยขายในโครงการเปิดใหม่อีกราว 100,000 หน่วย ดังนั้นหากพิจารณาภาพรวมของโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2553-2555 คงมีรวมกันถึงราว 300,000 หน่วย หรือถือว่าเป็นจำนวนประมาณ 7% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดราว 4.4 ล้านหน่วย ที่มีอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นายโสภณ กล่าวว่า สัดส่วน 7% ที่เกิดใหม่ในปี 2553-2555 ถือว่าจำมากพอสมควร เพราะหากเทียบกับอัตราการเกิดเพิ่มของประชากร ก็นับว่าสูงกว่ามาก ดังนั้นโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่จึงมีสูงมากในปี 2556 ดังนั้นหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหสักทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดจนสมาคมการค้าที่เกี่ยวข้อง จึงพึงเตรียมรับมือกับสถานการณ์ให้ดีเป็นพิเศษ
อย่างไรก็ตาม หากเกิดภาวะล้นตลาดของที่อยู่อาศัยจริงตามคาดในปี 2556 ก็แสดงว่าการขายจะช้าลงกว่าที่คาดไว้ เพราะดีมานด์ในอนาคตถูกนำมาใช้จนเหลือมาก ซึ่งอาจเกิดภาวะการทิ้งเงินดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนส่ง หรือส่งต่อไม่ไหว ทำให้เกิดผลกระทบต่อการเงินของผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่อำนวยสินเชื่อ และหากสถาบันการเงินได้รับผลกระทบ ก็จะส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม ยิ่งหากเศรษฐกิจไทยหดตัวลงเพราะการส่งออกเกิดติดขัดขึ้นมาและขีดความสามารถในการแข่งขันในระดับนานาชาติลดลง ก็จะทำให้เกิดความเสียหายในระบบเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก
“จุดอัตรายของการเกิดภาวะฟองสบู่แตกในอนาคตกำลังก่อตัวในปัจจุบัน ซึ่งก็คือ การประเมินค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่จะปล่อยกู้ในราคาสูง รวมทั้งการอำนวยสินเชื่อโดยมีเงินดาวน์เพียง 5-10% หรือในหลายกรณีไม่มีเงินดาวน์ หรืออาจอำนวยสินเชื่อให้เกินราคาบ้าน ทำให้การอำนวยสินเชื่อมีความเสี่ยงที่รออยู่จนอาจกลายเป็นระเบิดเวลาในปี 2556สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือ การควบคุมการอำนวยสินเชื่อและการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีการแข่งขันการสูงจนอาจเกิดความประมาทหรือเกิดช่องทางการทุจริตได้”
นอกจากนี้ยังควรมีสัดส่วนเงินดาวน์ที่สูงขึ้น มีการนำเอาสัญญามาตรฐานมาบังคับใช้ และที่สำคัญควรมีการนำ พรบ.คุ้มครองคู่สัญญา หรือ Escrow Account มาใช้อย่างจริงจัง Escrow Account คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้าเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อได้แต่เสาบ้านหรือกระดาษสัญญาซื้อบ้านโดยไม่ได้บ้าน Escrow Account นี้ควรใช้ตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤติในปี 2540 แต่ก็ไม่ได้มีข้อกฎหมายนี้ ภายหลังวิกฤติก็ควรนำมาใช้ แต่ก็รอจนถึงปี 2551 จึงออกมาเป็นกฎหมายที่ให้ใช้โดยสมัครใจ จึงแทบไม่มีการใช้จนใกล้จะเกิดวิกฤติรอบใหม่อีกแล้ว
สำหรับการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 ศูนย์ข้อมูลฯ พบว่ากว่า 47% ยังเป็นห้องชุดพักอาศัย รอลงมาเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 28% และบ้านเดี่ยว 20% หากพิจารณาในแง่ของระดับราคา ก็จะพบว่า ระดับราคาที่สร้างกันมากที่สุดก็คือราคา 1-2 ล้านบาท ถึงประมาณ 35% รองลงมาเป็นในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือ 22% รวมแล้วบ้านส่วนใหญ่กว่า 57% มีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หากพิจารณาในรายละเอียจะพบว่า ห้องชุดราคาไม่เกินล้านมีการพัฒนามากที่สุดคือ 8,724 หน่วย หรือ 20% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,543 หน่วย หรือ 19% ของทั้งหมดนั่นเอง
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวว่า จากการเก็บข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 คาดว่าจะมีหน่วยขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นทั้งหมดถึง 105,466 หน่วย รวมมูลค่า 274,737 ล้านบาท จากตัวเลขดังกล่าวคาดว่าภายในปี 2556 อาจจะเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนส่งถึงผู้ประกอบการอสังหาฯว่าจะต้องเตรียมรับมือไว้ล่วงหน้า
ทั้งนี้ จำนวนหน่วยขายข้างต้นลดลงจากปี 2553 เล็กน้อย โดยในปี 2553 มีหน่วยขายในโครงการเกิดใหม่ถึง 116,791 หน่วย รวมมูลค่า 302,140 ล้านบาท สำหรับสาเหตุที่ส่งผลให้เกิดเหตุการณ์การเช่นนี้ อาจเกิดจากการปรับตัวตามภาวะตลาดที่ได้รับความผันผวนทางเศรษฐกิจและการเมือง อย่างไรก็ตามก็ยังถือว่ามีหน่วยขายที่เกิดใหม่เป็นจำนวนมาก สาเหตุเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจกำลังเติบโตด้วยดี เพราะผลของการส่งออกที่ขยายตัวต่อเนื่อง
สำหรับสัญญาณที่น่าจับตา ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯได้สำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ทุกเดือนอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537นั้น พบว่า ในปี 2555 คาดว่าจะมีหน่วยขายในโครงการเปิดใหม่อีกราว 100,000 หน่วย ดังนั้นหากพิจารณาภาพรวมของโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2553-2555 คงมีรวมกันถึงราว 300,000 หน่วย หรือถือว่าเป็นจำนวนประมาณ 7% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดราว 4.4 ล้านหน่วย ที่มีอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นายโสภณ กล่าวว่า สัดส่วน 7% ที่เกิดใหม่ในปี 2553-2555 ถือว่าจำมากพอสมควร เพราะหากเทียบกับอัตราการเกิดเพิ่มของประชากร ก็นับว่าสูงกว่ามาก ดังนั้นโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่จึงมีสูงมากในปี 2556 ดังนั้นหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหสักทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดจนสมาคมการค้าที่เกี่ยวข้อง จึงพึงเตรียมรับมือกับสถานการณ์ให้ดีเป็นพิเศษ
อย่างไรก็ตาม หากเกิดภาวะล้นตลาดของที่อยู่อาศัยจริงตามคาดในปี 2556 ก็แสดงว่าการขายจะช้าลงกว่าที่คาดไว้ เพราะดีมานด์ในอนาคตถูกนำมาใช้จนเหลือมาก ซึ่งอาจเกิดภาวะการทิ้งเงินดาวน์ หรือทิ้งการผ่อนส่ง หรือส่งต่อไม่ไหว ทำให้เกิดผลกระทบต่อการเงินของผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่อำนวยสินเชื่อ และหากสถาบันการเงินได้รับผลกระทบ ก็จะส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม ยิ่งหากเศรษฐกิจไทยหดตัวลงเพราะการส่งออกเกิดติดขัดขึ้นมาและขีดความสามารถในการแข่งขันในระดับนานาชาติลดลง ก็จะทำให้เกิดความเสียหายในระบบเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก
“จุดอัตรายของการเกิดภาวะฟองสบู่แตกในอนาคตกำลังก่อตัวในปัจจุบัน ซึ่งก็คือ การประเมินค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่จะปล่อยกู้ในราคาสูง รวมทั้งการอำนวยสินเชื่อโดยมีเงินดาวน์เพียง 5-10% หรือในหลายกรณีไม่มีเงินดาวน์ หรืออาจอำนวยสินเชื่อให้เกินราคาบ้าน ทำให้การอำนวยสินเชื่อมีความเสี่ยงที่รออยู่จนอาจกลายเป็นระเบิดเวลาในปี 2556สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือ การควบคุมการอำนวยสินเชื่อและการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีการแข่งขันการสูงจนอาจเกิดความประมาทหรือเกิดช่องทางการทุจริตได้”
นอกจากนี้ยังควรมีสัดส่วนเงินดาวน์ที่สูงขึ้น มีการนำเอาสัญญามาตรฐานมาบังคับใช้ และที่สำคัญควรมีการนำ พรบ.คุ้มครองคู่สัญญา หรือ Escrow Account มาใช้อย่างจริงจัง Escrow Account คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้าเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อได้แต่เสาบ้านหรือกระดาษสัญญาซื้อบ้านโดยไม่ได้บ้าน Escrow Account นี้ควรใช้ตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤติในปี 2540 แต่ก็ไม่ได้มีข้อกฎหมายนี้ ภายหลังวิกฤติก็ควรนำมาใช้ แต่ก็รอจนถึงปี 2551 จึงออกมาเป็นกฎหมายที่ให้ใช้โดยสมัครใจ จึงแทบไม่มีการใช้จนใกล้จะเกิดวิกฤติรอบใหม่อีกแล้ว
สำหรับการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 ศูนย์ข้อมูลฯ พบว่ากว่า 47% ยังเป็นห้องชุดพักอาศัย รอลงมาเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 28% และบ้านเดี่ยว 20% หากพิจารณาในแง่ของระดับราคา ก็จะพบว่า ระดับราคาที่สร้างกันมากที่สุดก็คือราคา 1-2 ล้านบาท ถึงประมาณ 35% รองลงมาเป็นในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือ 22% รวมแล้วบ้านส่วนใหญ่กว่า 57% มีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หากพิจารณาในรายละเอียจะพบว่า ห้องชุดราคาไม่เกินล้านมีการพัฒนามากที่สุดคือ 8,724 หน่วย หรือ 20% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,543 หน่วย หรือ 19% ของทั้งหมดนั่นเอง
