สมาคมอาคารชุดไทยยันปี 53 ราคาที่อยู่อาศัยขึ้นแน่ 5% ตามราคาน้ำมัน-ที่ดิน-อัตราดอกเบี้ยเพิ่มตามภาวะเศรษฐกิจ แถมระบุหากรัฐไม่ต่อมาตรการภาษีอสังหาฯ ผู้ประกอบการผลักภาระภาษีธุรกิจเฉพาะให้ผู้บริโภคอีก 3.3% รวมแล้วขึ้นเกือบ 8% พร้อมเตรียมควงสมาคมอสังหาฯ ยื่นหนังสือรมต.คลัง ต่ออายุมาตรการอีก 1 ปี
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2553 นี้จะปรับตัวดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา จากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่าผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP) ในปีนี้จะมีอัตราการเติบโตอย่างน้อย 3% ซึ่งโดยทั่วไปภาคอสังหาริมทรัพย์จะโตกว่า GDP หรือประมาณ 5% ขึ้นไป
อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะปัจจัยทางการเมืองที่ยังคงมีความผันผวนสูง ซึ่งทุกครั้งที่เกิดความรุนแรงทางการเมืองผู้บริโภคจะชะลอการตัดสินใจซื้อทันที อีกทั้งยังมีปัจจัยลบในเรื่องของเงินเฟ้อที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจประมาณ 3.5-5% และจะส่งผลให้ดอกเบี้ยปรับขึ้นตามอีก 1-1.5% ซึ่งเพิ่มภาระการผ่อนชำระค่างวดให้แก่ผู้กู้อีก 6-10%
นอกจากนี้ แนวโน้มราคาน้ำมันในปีนี้คาดว่าจะปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 10% จาก 80 ดอลลาร์สหรัฐ/บาเรลในปัจจุบัน ขึ้นไปเป็น 90 ดอลลาร์สหรัฐ/บาเรล ในปีนี้อย่างแน่นอน ตามความต้องการที่มีเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น นอกจากนี้ผู้ผลิตน้ำมันยังประกาศชัดเจนว่าจะไม่ผลิตน้ำมันเพิ่มเพื่อรักษาราคาน้ำมันไม่ให้ลดต่ำลง
ปัจจัยดังกล่าวนอกจากจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่จะทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3% รวมไปถึงราคาที่ดินซึ่งปกติจะเพิ่มขึ้นปีละ 10% ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนราคาประมาณ 2.5% รวมแล้วทำให้ต้นทุนราคาที่อยุ่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 5%
นอกจากนี้หากรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์ก็จะทำให้ต้นทุนภาษีเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของผู้ประกอบการคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องผลักภาระไปให้ผู้บริโภคอย่างแน่นอน และเมื่อรวมตัวแปรที่จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแล้วพอจะสรุปได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในปี 53 ปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 8% อย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตามเชื่อว่ารัฐบาลจะยังคงสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจอีกต่อไป เพราะเป็นธุรกิจที่ใช้สินค้าภายในประเทศถึง 95% และมีสัดส่วน 20% ของ GDP และหากรัฐจะใช้ภาคส่งออกเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจยังมีปัจจัยลบเรื่องเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน ส่วนท่องเที่ยวก็ยังไม่ฟื้นดี
ทางสมาคมฯ จึงเห็นว่ารัฐบาลควรต่อมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ประกอบด้วย ลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% (ได้ทั้งบ้านมือใหม่และบ้านมือสอง หากไม่มีการตกลงเป็นอย่างอื่น ผู้ซื้อและผู้ขายออกคนละครึ่ง) ลดค่าจดจำนอง (กรณีที่มีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน) จาก 1% เหลือ 0.01% และลดภาษีธุรกิจเฉพาะ (สำหรับผู้ประกอบการ) จาก 3.3% เหลือ 0.11 ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553 นี้ออกไปอีก 1 ปี
ส่วนประเด็นที่มีหลายฝ่ายมองว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็นการให้ประโยชน์กับผู้ประกอบการนั้น มองว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ล้วนนำประโยชน์ที่ได้รับจากรัฐบาลมาคืนให้กับผู้ซื้อในรูปแบบต่างๆ ทั้งสิ้น เพราะการแข่งขันในตลาดเป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องดึงประโยชน์ที่ได้รับออกมาให้ผู้ซื้อ เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ
ทั้งนี้ทางสมาคมฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงนายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังราวปลายเดือนมกราคม หรือต้นเดือนกุมภาพันธ์ศกนี้ เพื่อขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไปอีก 1 ปี สำหรับแนวทางในการยื่นนั้น แม้ว่าขณะนี้จะยังไม่ได้หารือกับอีก 2 สมาคมของวงการอสังหาฯ คือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ที่ผ่านมาการดำเนินการในลักษณะที่เป็นประโยชน์ต่อภาพรวมของตลาด ก็จะดำเนินการร่วมกันเสมอมา
นายอธิป กล่าวเสริมอีกว่า หากรัฐบาลไม่พิจารณาต่ออายุมาตรการอสังหาฯ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 5-8% เพราะต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างปรับตัวขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อช้าลง และเป็นผลต่อเนื่องไปยังภาพรวมของเศรษฐกิจ
ด้านนายเมธา อังวัฒนพานิช ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ในช่วงที่มีรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดต้นทุนในส่วนนี้ไปได้สูงถึง 4% ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะนำต้นทุนที่ลดลงมาจัดเป็นโปรโมชั่นส่วนลดให้กับผู้ซื้อบ้านด้วยวิธีการต่างๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
อีกทั้ง ยังทำให้ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องปรับราคาบ้านขึ้นในปีที่ผ่านมาด้วย เพราะต้องยอมรับว่าต้นทุนด้านที่ดินและการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น มีผลกระทบต่อราคาบ้าน แต่เมื่อมีโบนัสจากรัฐบาลเข้ามาสนับสนุน ก็รองรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้
สำหรับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่จะหมดลงนั้น มองว่าหากรัฐบาลต่อมาตรการฯ ออกไปอีก ก็จะเป็นผลดี เพราะจะทำให้ผู้ประกอบการประคองราคาบ้านได้ต่อเนื่องอีก โดยหากไม่มีมาตรการฯ ดังกล่าวเข้ามาสนับสนุนแล้ว คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นราว 5% ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะใช้วิธีขยับราคาขึ้นแทนการลดขนาดบ้านแล้ว เพราะขนาดบ้านที่ใช้ในปัจจุบันถือว่าสอดคล้องกับความต้องการแล้ว หากปรับลดขนาดลง เพื่อคงราคาขายไว้ คงเป็นเรื่องยาก
"ถ้าถามว่าผู้ประกอบการอยากให้ต่อไหม แน่นอนว่าอยากให้ต่อ แต่อาจเป็นเรื่องยาก เพราะผลประกอบการของผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัวสูงขึ้นทุกราย" นายเมธา กล่าว
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2553 นี้จะปรับตัวดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา จากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่าผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP) ในปีนี้จะมีอัตราการเติบโตอย่างน้อย 3% ซึ่งโดยทั่วไปภาคอสังหาริมทรัพย์จะโตกว่า GDP หรือประมาณ 5% ขึ้นไป
อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะปัจจัยทางการเมืองที่ยังคงมีความผันผวนสูง ซึ่งทุกครั้งที่เกิดความรุนแรงทางการเมืองผู้บริโภคจะชะลอการตัดสินใจซื้อทันที อีกทั้งยังมีปัจจัยลบในเรื่องของเงินเฟ้อที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจประมาณ 3.5-5% และจะส่งผลให้ดอกเบี้ยปรับขึ้นตามอีก 1-1.5% ซึ่งเพิ่มภาระการผ่อนชำระค่างวดให้แก่ผู้กู้อีก 6-10%
นอกจากนี้ แนวโน้มราคาน้ำมันในปีนี้คาดว่าจะปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 10% จาก 80 ดอลลาร์สหรัฐ/บาเรลในปัจจุบัน ขึ้นไปเป็น 90 ดอลลาร์สหรัฐ/บาเรล ในปีนี้อย่างแน่นอน ตามความต้องการที่มีเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น นอกจากนี้ผู้ผลิตน้ำมันยังประกาศชัดเจนว่าจะไม่ผลิตน้ำมันเพิ่มเพื่อรักษาราคาน้ำมันไม่ให้ลดต่ำลง
ปัจจัยดังกล่าวนอกจากจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่จะทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3% รวมไปถึงราคาที่ดินซึ่งปกติจะเพิ่มขึ้นปีละ 10% ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนราคาประมาณ 2.5% รวมแล้วทำให้ต้นทุนราคาที่อยุ่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 5%
นอกจากนี้หากรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาริมทรัพย์ก็จะทำให้ต้นทุนภาษีเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของผู้ประกอบการคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องผลักภาระไปให้ผู้บริโภคอย่างแน่นอน และเมื่อรวมตัวแปรที่จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแล้วพอจะสรุปได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในปี 53 ปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 8% อย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตามเชื่อว่ารัฐบาลจะยังคงสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจอีกต่อไป เพราะเป็นธุรกิจที่ใช้สินค้าภายในประเทศถึง 95% และมีสัดส่วน 20% ของ GDP และหากรัฐจะใช้ภาคส่งออกเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจยังมีปัจจัยลบเรื่องเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน ส่วนท่องเที่ยวก็ยังไม่ฟื้นดี
ทางสมาคมฯ จึงเห็นว่ารัฐบาลควรต่อมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ประกอบด้วย ลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% (ได้ทั้งบ้านมือใหม่และบ้านมือสอง หากไม่มีการตกลงเป็นอย่างอื่น ผู้ซื้อและผู้ขายออกคนละครึ่ง) ลดค่าจดจำนอง (กรณีที่มีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน) จาก 1% เหลือ 0.01% และลดภาษีธุรกิจเฉพาะ (สำหรับผู้ประกอบการ) จาก 3.3% เหลือ 0.11 ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553 นี้ออกไปอีก 1 ปี
ส่วนประเด็นที่มีหลายฝ่ายมองว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็นการให้ประโยชน์กับผู้ประกอบการนั้น มองว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ล้วนนำประโยชน์ที่ได้รับจากรัฐบาลมาคืนให้กับผู้ซื้อในรูปแบบต่างๆ ทั้งสิ้น เพราะการแข่งขันในตลาดเป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องดึงประโยชน์ที่ได้รับออกมาให้ผู้ซื้อ เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ
ทั้งนี้ทางสมาคมฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงนายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังราวปลายเดือนมกราคม หรือต้นเดือนกุมภาพันธ์ศกนี้ เพื่อขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไปอีก 1 ปี สำหรับแนวทางในการยื่นนั้น แม้ว่าขณะนี้จะยังไม่ได้หารือกับอีก 2 สมาคมของวงการอสังหาฯ คือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ที่ผ่านมาการดำเนินการในลักษณะที่เป็นประโยชน์ต่อภาพรวมของตลาด ก็จะดำเนินการร่วมกันเสมอมา
นายอธิป กล่าวเสริมอีกว่า หากรัฐบาลไม่พิจารณาต่ออายุมาตรการอสังหาฯ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 5-8% เพราะต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างปรับตัวขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อช้าลง และเป็นผลต่อเนื่องไปยังภาพรวมของเศรษฐกิจ
ด้านนายเมธา อังวัฒนพานิช ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ในช่วงที่มีรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดต้นทุนในส่วนนี้ไปได้สูงถึง 4% ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะนำต้นทุนที่ลดลงมาจัดเป็นโปรโมชั่นส่วนลดให้กับผู้ซื้อบ้านด้วยวิธีการต่างๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
อีกทั้ง ยังทำให้ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องปรับราคาบ้านขึ้นในปีที่ผ่านมาด้วย เพราะต้องยอมรับว่าต้นทุนด้านที่ดินและการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น มีผลกระทบต่อราคาบ้าน แต่เมื่อมีโบนัสจากรัฐบาลเข้ามาสนับสนุน ก็รองรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้
สำหรับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่จะหมดลงนั้น มองว่าหากรัฐบาลต่อมาตรการฯ ออกไปอีก ก็จะเป็นผลดี เพราะจะทำให้ผู้ประกอบการประคองราคาบ้านได้ต่อเนื่องอีก โดยหากไม่มีมาตรการฯ ดังกล่าวเข้ามาสนับสนุนแล้ว คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นราว 5% ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะใช้วิธีขยับราคาขึ้นแทนการลดขนาดบ้านแล้ว เพราะขนาดบ้านที่ใช้ในปัจจุบันถือว่าสอดคล้องกับความต้องการแล้ว หากปรับลดขนาดลง เพื่อคงราคาขายไว้ คงเป็นเรื่องยาก
"ถ้าถามว่าผู้ประกอบการอยากให้ต่อไหม แน่นอนว่าอยากให้ต่อ แต่อาจเป็นเรื่องยาก เพราะผลประกอบการของผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัวสูงขึ้นทุกราย" นายเมธา กล่าว
