“HBIRM” เผยประชาชนยังไม่เข้าใจพ.ร.บ.จัดสรร โดยเฉพาะข้อดี-เสียการจัดตั้งนิติบุคคลหมุบ้านจัดสรร แนะรัฐทำประชาสัมพันธ์
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) เปิดเผยถึงการประกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ใช้แทนกฎหมายฉบับเดิมคือประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ.2515 ซึ่งใช้มานานถึง 17 ปี ว่า มีข้อบกพร่องและมีความไม่เหมาะสมหลายประการ เช่น มาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ได้สิทธิ์ในที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย รวมทั้งการกำหนดมาตรการในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ฯลฯ
ทั้งนี้หากพิจารณาถึงสาระสำคัญของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพ.ร.บ.ฉบับนี้ มีประเด็นที่น่าสนใจคือ การที่ผู้จัดสรรประสงค์จะจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายให้กับผู้ซื้อตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปจะต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานที่ดิน และเมื่อสร้างแล้วเสร็จจะต้องดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปจนกว่าจะครบกำหนดที่ระบุไว้ในแผนการจัดสรร เมื่อครบกำหนดแล้วต้องการที่จะพ้นจากความรับผิดชอบในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก็ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อดำเนินการจัดประชุม
สำหรับข้อดีของการจัดตั้งนิติบุคคลฯ คณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจตามกฎหมาย คือ สามารถจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายได้ กำหนดระเบียบต่างๆได้ รวมถึงเป็นโจทย์ฟ้องร้องคดีผู้ที่ผิดระเบียบได้ มีความเป็นธรรมเพราะผู้ซื้อทุกคนต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเหมือนกัน ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หมู่บ้านมีระเบียบวินัยเพราะมีข้อบังคับใช้กับทุกคน ที่สำคัญมีบทลงโทษสำหรับผู้ค้างชำระและไม่ปฏิบัติตามระเบียบ
สำหรับข้อเสียของกฎหมายนั้น อาจทำให้ผู้อยู่อาศัยบางคนไม่พอใจ เนื่องจากต้องมีภาระค่าใช้จ่าย นอกจากนี้สมาชิกถูกกำจัดสิทธิ์บางอย่าง เช่น รถยนต์ที่ไม่มีสติ๊กเกอร์ต้องแลกบัตร และการตกแต่งต่อเติมบ้านต้องได้รับอนุมัติจากนิติบุคคลก่อน ที่สำคัญสมาชิกที่ฝ่าฝืนข้อบังคับอาจถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย
“โดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าการเป็นนิติบุคคลเป็นเรื่องที่ดีเพราะมีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการและคุ้มครองสมาชิก แต่ก็มีบางโครงการที่ไม่สามารถจัดตั้งได้ อาจจะเป็นเพราะไม่มีใครไปอธิบายให้เห็นถึงประโยชน์ หรืออาจมีความขัดแย้งบางอย่างกับผู้จัดสรร”
ทั้งนี้ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแล ขบวนการนี้ผู้จัดสรรส่วนใหญ่ทราบดีอยู่แล้ว แต่มีบางโครงการเท่านั้นที่จำไม่ได้ว่าจะครบกำหนดเมื่อไร ต้องไปตรวจดูในเอกสารจากหน่วยงานราชการ ซึ่งตามระเบียบของกรมที่ดินนั้นผู้จัดสรรต้องดูแลไม่น้อยกว่า 1 ปีนับตั้งแต่วันที่หน่วยงานราชการตรวจแล้วเสร็จ เมื่อครบกำหนดดังกล่าวผู้จัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งถึงผู้ซื้อว่าขอให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อผู้ซื้อได้รับหนังสือแล้วก็จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมให้สมาชิกด้วยกันรับทราบและมาร่วมประชุม หากมีเสียงเห็นด้วยให้จัดตั้งนิติบุคคลไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยทั้งหมดในโครงการ
อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่คือ ผู้ซื้อบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ต้องการให้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล แต่ไม่รู้ว่าจดแล้วมีข้อดีและไม่ดีอย่างไร ดังนั้น ภาครัฐและผู้ที่เกี่ยวข้องต้องเร่งประชาสัมพันธ์ให้มากกว่าที่ผ่านมา เพื่อสร้างความเข้าใจถึงผลดีและผลกระทบในการอยู่อาศัยร่วมกันหลังจากมีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) เปิดเผยถึงการประกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ใช้แทนกฎหมายฉบับเดิมคือประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ.2515 ซึ่งใช้มานานถึง 17 ปี ว่า มีข้อบกพร่องและมีความไม่เหมาะสมหลายประการ เช่น มาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ได้สิทธิ์ในที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย รวมทั้งการกำหนดมาตรการในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ฯลฯ
ทั้งนี้หากพิจารณาถึงสาระสำคัญของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพ.ร.บ.ฉบับนี้ มีประเด็นที่น่าสนใจคือ การที่ผู้จัดสรรประสงค์จะจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายให้กับผู้ซื้อตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปจะต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานที่ดิน และเมื่อสร้างแล้วเสร็จจะต้องดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปจนกว่าจะครบกำหนดที่ระบุไว้ในแผนการจัดสรร เมื่อครบกำหนดแล้วต้องการที่จะพ้นจากความรับผิดชอบในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก็ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อดำเนินการจัดประชุม
สำหรับข้อดีของการจัดตั้งนิติบุคคลฯ คณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจตามกฎหมาย คือ สามารถจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายได้ กำหนดระเบียบต่างๆได้ รวมถึงเป็นโจทย์ฟ้องร้องคดีผู้ที่ผิดระเบียบได้ มีความเป็นธรรมเพราะผู้ซื้อทุกคนต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเหมือนกัน ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หมู่บ้านมีระเบียบวินัยเพราะมีข้อบังคับใช้กับทุกคน ที่สำคัญมีบทลงโทษสำหรับผู้ค้างชำระและไม่ปฏิบัติตามระเบียบ
สำหรับข้อเสียของกฎหมายนั้น อาจทำให้ผู้อยู่อาศัยบางคนไม่พอใจ เนื่องจากต้องมีภาระค่าใช้จ่าย นอกจากนี้สมาชิกถูกกำจัดสิทธิ์บางอย่าง เช่น รถยนต์ที่ไม่มีสติ๊กเกอร์ต้องแลกบัตร และการตกแต่งต่อเติมบ้านต้องได้รับอนุมัติจากนิติบุคคลก่อน ที่สำคัญสมาชิกที่ฝ่าฝืนข้อบังคับอาจถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย
“โดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าการเป็นนิติบุคคลเป็นเรื่องที่ดีเพราะมีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการและคุ้มครองสมาชิก แต่ก็มีบางโครงการที่ไม่สามารถจัดตั้งได้ อาจจะเป็นเพราะไม่มีใครไปอธิบายให้เห็นถึงประโยชน์ หรืออาจมีความขัดแย้งบางอย่างกับผู้จัดสรร”
ทั้งนี้ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแล ขบวนการนี้ผู้จัดสรรส่วนใหญ่ทราบดีอยู่แล้ว แต่มีบางโครงการเท่านั้นที่จำไม่ได้ว่าจะครบกำหนดเมื่อไร ต้องไปตรวจดูในเอกสารจากหน่วยงานราชการ ซึ่งตามระเบียบของกรมที่ดินนั้นผู้จัดสรรต้องดูแลไม่น้อยกว่า 1 ปีนับตั้งแต่วันที่หน่วยงานราชการตรวจแล้วเสร็จ เมื่อครบกำหนดดังกล่าวผู้จัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งถึงผู้ซื้อว่าขอให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อผู้ซื้อได้รับหนังสือแล้วก็จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมให้สมาชิกด้วยกันรับทราบและมาร่วมประชุม หากมีเสียงเห็นด้วยให้จัดตั้งนิติบุคคลไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยทั้งหมดในโครงการ
อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่คือ ผู้ซื้อบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ต้องการให้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล แต่ไม่รู้ว่าจดแล้วมีข้อดีและไม่ดีอย่างไร ดังนั้น ภาครัฐและผู้ที่เกี่ยวข้องต้องเร่งประชาสัมพันธ์ให้มากกว่าที่ผ่านมา เพื่อสร้างความเข้าใจถึงผลดีและผลกระทบในการอยู่อาศัยร่วมกันหลังจากมีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
