วิกฤติพลังงาน ของแพง เงินเฟ้อพุ่ง หวั่นยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง แบงก์กสิกรไทย ระบุเพิ่มจาก 30% เป็น 35 % สาเหตุหลัก ผู้กู้รายได้ไม่เพียงพอ แนะหลักคำนวณง่ายๆเงินเดือนสุทธิ 20,000 บาทกู้ได้ 1 ล้านบาทแต่ต้องไม่มีค่าผ่อนอย่างอื่น บิ๊กศุภาลัยฯระบุยอดขาย-ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังปกติ แต่กังวลครึ่งปีหลังหวั่นตลาดอสังหาฯชะลอตัว
ภาวะวิกฤติพลังงาน ราคาสินค้าแพง เงินเฟ้อสูงกว่า 7.6% ส่งผลให้ประชาชนมีค่าครองชีพเพิ่มขึ้นกว่า 40% ของรายได้ หากพิจารณาในด้านของผู้ที่จะซื้อบ้านนั้น หมายถึงสินเชื่อที่จะได้รับจากสถาบันการเงินย่อมลดลงไปตามสัดส่วน ค่าใช้จ่ายเพิ่มเงินออมก็ต้องลดลงตามกำลังซื้อบ้านลดลงไปด้วย ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นกว่า 5% ของราคาขายทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับขึ้นราคาบ้านกันเป็นทิวแถว ประกอบกับภาวะความไม่สงบทางการเมืองมีการประท้วงของประชาชนเกือบทุกภาค สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้
เมื่อสถานการณ์ของเศรษฐกิจและค่าใช้จ่ายของประชาชนเป็นเช่นนี้ ทำให้หลายคนเกิดคำถามว่า หากต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในช่วงนี้ จะต้องประสบกับปัญหาใดบ้าง ธนาคารจะอนุมัติหรือไม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร
นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานธุรกิจลูกค้าบุคคลและเครือข่ายบริการ ธนาคารกสิกรไทยจำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แม้ว่าในปีนี้ จะมีปัจจัยลบอยู่หลายประการก็ตาม แต่หากมองอีกมุมในเรื่องของอัตราเงินเฟ้อ ผู้ที่มีเงินฝากได้รับดอกเบี้ยน้อย หรือการนำเงินไปลงทุนอย่างอื่นมีความเสี่ยงสูง ทำให้หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน
นอกจากนี้ มาตรการลดภาษีอสังหาฯ ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 29 มีนาคมที่ผ่านมา ยังช่วยกระตุ้นให้ประชาชนเร่งซื้อบ้านเพื่อรับประโยชน์ทางภาษีภายในสิ้นเดือนมีนาคมปี 52 อีกด้วย ส่วนการปรับขึ้นของวัสดุก่อสร้างราคาบ้าน ยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เร่งให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านรีบตัดสินใจ เพราะหากทิ้งเวลาไว้นานราคาบ้านจะสูงไปกว่านี้มาก
โดยภาวะดังกล่าว สะท้อนให้เห็นจากยอดปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกสิกรไทยฯในช่วง 5 เดือนแรกที่ผ่านมา พบว่ามียอดปล่อยสินเชื่อใหม่ 13,000 ล้านบาท หรือมีอัตราการเติบโต 16% จากเป้าหมายทั้งปี 30,000 ล้านบาท ส่วนภาพรวมของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปีนี้คาดว่าจะโตประมาณ 12% ขณะที่ปี 50 โต 9%
สำหรับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังนั้น เชื่อว่าจะไม่ส่งผลต่อผู้กู้มากนัก เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก และการกู้ส่วนใหญ่ใช้เวลาชำระคืนประมาณ 20 ปี ดังนั้นการปรับขึ้นลงของดอกเบี้ยย่อมเป็นเรื่องปกติ อีกทั้งในปัจจุบันวัฏจักรการขึ้นลงของดอกเบี้ยเกิดปีต่อปี ส่วนในอดีตใช้เวลา 3 ปี
นายชาติชายกล่าวต่อว่า สำหรับความต้องการซื้อ(ดีมานด์)และจำนวนบ้าน (ซับพลาย)ในปัจจุบัน ยังถือว่าอยู่ในระดับที่เหมาะสมไม่มีบ้านล้นตลาด(โอเวอร์ซับพลาย)โดยบ้านใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 60,000- 70,000 ยูนิต/ปี คงที่เช่นนี้มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการควบคุมและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการของสถาบันการเงินให้แก่ผู้ประกอบการ ทำให้การขยายตัวของสินค้าใหม่มีน้อย ซึ่งจากสินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯทั้งระบบเป็นสินเชื่อจากสถาบันการเงินถึง 70% ส่วนอีก 30% เป็นการระดมเงินจากตลาดทุนของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาอยู่แล้ว ดังนั้นการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้เฉพาะโครงการที่มีศักยภาพเท่านั้น จึงเป็นการควบคุมการเติบโตของตลาดได้อีกทางหนึ่ง
ส่วนภาวะค่าครองชีพสูงขึ้น จนทำให้หลายฝ่ายเกรงว่าจะเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล)เกิดใหม่นั้น ขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณบอกเหตุ ในทางกลับกันเอ็นพีแอลของธนาคารกับลดลง แม้ว่าจะลดลงในอัตราที่ชะลอตัวก็ตาม โดยปัจจุบันเอ็นพีแอลของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบอยู่ที่ระดับ 5% ส่วนกสิกรไทยมีประมาณ 3% ซึ่งลูกค้าของธนาคารส่วนใหญ่อยู่ในระดับกลาง วงเงินเฉลี่ย 2.5 ล้านบาท/ราย
“ผู้ที่ต้องการสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจะต้องกู้เงินให้เหมาะสมกับรายได้ของตนเอง และคำนึงเสมอว่า ทุกๆรายได้สุทธิ 20,000 บาท/เดือน จะสามารถกู้เงินได้ 1 ล้านบาท นอกจากนี้ผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 20,000 บาท/เดือนน่ากลัว เพราะค่าใช้จ่ายมักจะเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ” นายชาติชายกล่าว
ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 5%
สำหรับ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นจาก 30% ในปี 50 เป็น 35% สาเหตุหลักมาจากรายได้ของลูกค้าไม่เพียงพอต่อความสามารถในการชำระค่างวด เพราะลูกค้าลืมคำนวณค่าผ่อนสินค้าประเภทอื่นๆ เข้าไปกับค่าใช้จ่ายด้วย กลุ่มนี้มีประมาณ 30% อีก 30% เป็นเอ็นพีแอล หรือมีประวัติติดอยู่ในเครติดบูรโร อย่างไรก็ตามธนาคารไม่ได้พิจารณาจากเครติดบูรโรเพียงอย่างเดียว แต่จะพิจารณาเครดิตสกลอริ่งประกอบด้วย
เอกชนห่วงอสังหาฯครึ่งปีหลัง
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ยังไม่ได้รับผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะยอดขายมากนัก แต่ก็ยังมีความกังวลในช่วงครึ่งปีหลังอาจได้รับผลกระทบ ดังนั้น บริษัทได้เตรียมแผนรองรับ ด้วยการปรับแบบและสร้างบ้านให้มีรูปแบบประหยัด ทุกๆพื้นที่ใช้สอยต้องเกิดประโยชน์สูงสุด ตัดส่วนที่เป็นความฟุ่มเฟือยไม่เกิดประโยชน์หรือความหรูหราออกไป เพื่อให้ราคาบ้านถูกลง เหมาะกับภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคลดในปัจจุบัน แต่ในด้านราคานั้นคงต้องปรับขึ้นตามภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
“สำหรับแนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อในขณะนี้ ยังคงมีระดับคงที่เท่ากับปีที่แล้วประมาณ 10% กว่า ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเลของโครงการนั้นว่า กลุ่มลูกค้าหลักมีรายได้ประจำหรือเป็นกลุ่มพ่อค้า-แม่ค้า ที่ไม่มีรายได้ประจำ ซึ่งกลุ่มหลังนี้จะถูกปฏิเสธมากสุด เพราะแม้ว่าจะมีรายได้สูง แต่บางครั้งไม่ได้ผ่านบัญชีธนาคารทำให้ตรวจสอบไม่ได้ แบงก์ก็ไม่กล้าปล่อย และแม้ว่าบริษัทจะตรวจสอบลูกค้าในระดับหนึ่งแล้วยังถูกปฏิเสธจากแบงก์ ก็เนื่องมาจากเวลาลูกค้ากรอกข้อมูลรายได้-รายจ่ายมักเข้าข้างตัวเอง แต่เมื่อยื่นไปที่แบงก์จะต้องใช้หลักการเงิน จึงถูกปฏิเสธ” นายอธิปกล่าว
ภาวะวิกฤติพลังงาน ราคาสินค้าแพง เงินเฟ้อสูงกว่า 7.6% ส่งผลให้ประชาชนมีค่าครองชีพเพิ่มขึ้นกว่า 40% ของรายได้ หากพิจารณาในด้านของผู้ที่จะซื้อบ้านนั้น หมายถึงสินเชื่อที่จะได้รับจากสถาบันการเงินย่อมลดลงไปตามสัดส่วน ค่าใช้จ่ายเพิ่มเงินออมก็ต้องลดลงตามกำลังซื้อบ้านลดลงไปด้วย ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นกว่า 5% ของราคาขายทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับขึ้นราคาบ้านกันเป็นทิวแถว ประกอบกับภาวะความไม่สงบทางการเมืองมีการประท้วงของประชาชนเกือบทุกภาค สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้
เมื่อสถานการณ์ของเศรษฐกิจและค่าใช้จ่ายของประชาชนเป็นเช่นนี้ ทำให้หลายคนเกิดคำถามว่า หากต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในช่วงนี้ จะต้องประสบกับปัญหาใดบ้าง ธนาคารจะอนุมัติหรือไม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร
นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานธุรกิจลูกค้าบุคคลและเครือข่ายบริการ ธนาคารกสิกรไทยจำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แม้ว่าในปีนี้ จะมีปัจจัยลบอยู่หลายประการก็ตาม แต่หากมองอีกมุมในเรื่องของอัตราเงินเฟ้อ ผู้ที่มีเงินฝากได้รับดอกเบี้ยน้อย หรือการนำเงินไปลงทุนอย่างอื่นมีความเสี่ยงสูง ทำให้หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน
นอกจากนี้ มาตรการลดภาษีอสังหาฯ ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 29 มีนาคมที่ผ่านมา ยังช่วยกระตุ้นให้ประชาชนเร่งซื้อบ้านเพื่อรับประโยชน์ทางภาษีภายในสิ้นเดือนมีนาคมปี 52 อีกด้วย ส่วนการปรับขึ้นของวัสดุก่อสร้างราคาบ้าน ยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เร่งให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านรีบตัดสินใจ เพราะหากทิ้งเวลาไว้นานราคาบ้านจะสูงไปกว่านี้มาก
โดยภาวะดังกล่าว สะท้อนให้เห็นจากยอดปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกสิกรไทยฯในช่วง 5 เดือนแรกที่ผ่านมา พบว่ามียอดปล่อยสินเชื่อใหม่ 13,000 ล้านบาท หรือมีอัตราการเติบโต 16% จากเป้าหมายทั้งปี 30,000 ล้านบาท ส่วนภาพรวมของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปีนี้คาดว่าจะโตประมาณ 12% ขณะที่ปี 50 โต 9%
สำหรับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังนั้น เชื่อว่าจะไม่ส่งผลต่อผู้กู้มากนัก เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก และการกู้ส่วนใหญ่ใช้เวลาชำระคืนประมาณ 20 ปี ดังนั้นการปรับขึ้นลงของดอกเบี้ยย่อมเป็นเรื่องปกติ อีกทั้งในปัจจุบันวัฏจักรการขึ้นลงของดอกเบี้ยเกิดปีต่อปี ส่วนในอดีตใช้เวลา 3 ปี
นายชาติชายกล่าวต่อว่า สำหรับความต้องการซื้อ(ดีมานด์)และจำนวนบ้าน (ซับพลาย)ในปัจจุบัน ยังถือว่าอยู่ในระดับที่เหมาะสมไม่มีบ้านล้นตลาด(โอเวอร์ซับพลาย)โดยบ้านใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 60,000- 70,000 ยูนิต/ปี คงที่เช่นนี้มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการควบคุมและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการของสถาบันการเงินให้แก่ผู้ประกอบการ ทำให้การขยายตัวของสินค้าใหม่มีน้อย ซึ่งจากสินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯทั้งระบบเป็นสินเชื่อจากสถาบันการเงินถึง 70% ส่วนอีก 30% เป็นการระดมเงินจากตลาดทุนของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาอยู่แล้ว ดังนั้นการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้เฉพาะโครงการที่มีศักยภาพเท่านั้น จึงเป็นการควบคุมการเติบโตของตลาดได้อีกทางหนึ่ง
ส่วนภาวะค่าครองชีพสูงขึ้น จนทำให้หลายฝ่ายเกรงว่าจะเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล)เกิดใหม่นั้น ขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณบอกเหตุ ในทางกลับกันเอ็นพีแอลของธนาคารกับลดลง แม้ว่าจะลดลงในอัตราที่ชะลอตัวก็ตาม โดยปัจจุบันเอ็นพีแอลของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบอยู่ที่ระดับ 5% ส่วนกสิกรไทยมีประมาณ 3% ซึ่งลูกค้าของธนาคารส่วนใหญ่อยู่ในระดับกลาง วงเงินเฉลี่ย 2.5 ล้านบาท/ราย
“ผู้ที่ต้องการสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจะต้องกู้เงินให้เหมาะสมกับรายได้ของตนเอง และคำนึงเสมอว่า ทุกๆรายได้สุทธิ 20,000 บาท/เดือน จะสามารถกู้เงินได้ 1 ล้านบาท นอกจากนี้ผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 20,000 บาท/เดือนน่ากลัว เพราะค่าใช้จ่ายมักจะเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ” นายชาติชายกล่าว
ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 5%
สำหรับ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นจาก 30% ในปี 50 เป็น 35% สาเหตุหลักมาจากรายได้ของลูกค้าไม่เพียงพอต่อความสามารถในการชำระค่างวด เพราะลูกค้าลืมคำนวณค่าผ่อนสินค้าประเภทอื่นๆ เข้าไปกับค่าใช้จ่ายด้วย กลุ่มนี้มีประมาณ 30% อีก 30% เป็นเอ็นพีแอล หรือมีประวัติติดอยู่ในเครติดบูรโร อย่างไรก็ตามธนาคารไม่ได้พิจารณาจากเครติดบูรโรเพียงอย่างเดียว แต่จะพิจารณาเครดิตสกลอริ่งประกอบด้วย
เอกชนห่วงอสังหาฯครึ่งปีหลัง
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ยังไม่ได้รับผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะยอดขายมากนัก แต่ก็ยังมีความกังวลในช่วงครึ่งปีหลังอาจได้รับผลกระทบ ดังนั้น บริษัทได้เตรียมแผนรองรับ ด้วยการปรับแบบและสร้างบ้านให้มีรูปแบบประหยัด ทุกๆพื้นที่ใช้สอยต้องเกิดประโยชน์สูงสุด ตัดส่วนที่เป็นความฟุ่มเฟือยไม่เกิดประโยชน์หรือความหรูหราออกไป เพื่อให้ราคาบ้านถูกลง เหมาะกับภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคลดในปัจจุบัน แต่ในด้านราคานั้นคงต้องปรับขึ้นตามภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
“สำหรับแนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อในขณะนี้ ยังคงมีระดับคงที่เท่ากับปีที่แล้วประมาณ 10% กว่า ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเลของโครงการนั้นว่า กลุ่มลูกค้าหลักมีรายได้ประจำหรือเป็นกลุ่มพ่อค้า-แม่ค้า ที่ไม่มีรายได้ประจำ ซึ่งกลุ่มหลังนี้จะถูกปฏิเสธมากสุด เพราะแม้ว่าจะมีรายได้สูง แต่บางครั้งไม่ได้ผ่านบัญชีธนาคารทำให้ตรวจสอบไม่ได้ แบงก์ก็ไม่กล้าปล่อย และแม้ว่าบริษัทจะตรวจสอบลูกค้าในระดับหนึ่งแล้วยังถูกปฏิเสธจากแบงก์ ก็เนื่องมาจากเวลาลูกค้ากรอกข้อมูลรายได้-รายจ่ายมักเข้าข้างตัวเอง แต่เมื่อยื่นไปที่แบงก์จะต้องใช้หลักการเงิน จึงถูกปฏิเสธ” นายอธิปกล่าว
