ผู้จัดการรายวัน -ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี "หนู" ปัญหาราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นราคา ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มยังตามหลอกหลอนฉุดกำไรผู้ประกอบการวูบ แถมกดกำลังซื้อผู้บริโภคลด ขาดความเชื่อมั่นเหตุไม่มั่นใจภาวะการเมืองแม้เลือกตั้งแล้วเสร็จ ด้านศูนย์วิจัยระบุน้ำมันแพงหนุนคนหันซื้อคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าเพิ่ม คาดอสังหาฯทั้งปีโตแค่ 5%
จากปัญหาราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตลอดปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะราคาเหล็ก รวมถึงราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นมากเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยราคาน้ำมันในประเทศพุ่งสูงขึ้น 23% และราคาเหล็กเส้นปรับตัวสูงขึ้น 19% จากต้นปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในเดือนพ.ย. เพิ่มขึ้น 5.3% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว(ไม่รวมที่ดิน) ในไตรมาส 3/50 กลับลดลง 0.8% และดัชนีราคาทาวน์เฮาส์(ไม่รวมที่ดิน) เพิ่มขึ้นเพียง 0.7% เทียบกับปีก่อน
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ระบุว่า ปัญหาดังกล่าวจะส่งผลให้อัตรากำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลง โดยจะยังถูกกดดันจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงต่อไปในปี 2551
ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 จะเติบโตได้ จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นหลังจากได้รัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งจะทำให้เกิดการลงทุนและการบริโภคเพิ่มขึ้นตามมา อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกหลายประการที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น สถานการณ์การเมืองที่ยังมีเสถียรภาพต่ำ ราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูง อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ในปีหน้า ทำให้คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเติบโตได้ไม่มากนักหรือไม่เกิน 5% จากปีนี้ที่คาดว่าจะมียอดจดทะเบียนบ้านใหม่รวม 70,000 ยูนิต
แม้ว่าความต้องการบ้านจะฟื้นตัวได้ในปีหน้า แต่จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป และมีอัตราการเติบโตที่ไม่สูงนัก ในขณะที่ต้นทุนก่อสร้างและค่าโสหุ้ยอื่นๆ ที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้รวดเร็วกว่า และจะทำให้แนวโน้มกำไรชะลอตัวลงในช่วง 1-2 ไตรมาสต่อจากนี้
ยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้หดตัวลง 14% จากปีก่อนเหลือเพียง 52,135 ยูนิต ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านในปีนี้ที่ชะลอตัวลง ทั้งนี้ยอดโอนบ้านลดลงเป็นปีแรกนับตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา สาเหตุหลักมาจากเหตุการณ์ระเบิดเมื่อต้นปี ความกังวลเรื่องการเติบโตของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และปัญหาความขัดแย้งทางการเมือง ซึ่งทำให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงต่อเนื่องนับแต่ต้นปีที่ผ่านมา เมื่อแยกดูตามรายประเภทของที่อยู่อาศัย พบว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์หดตัวลงมากที่สุดถึง 27% บ้านเดี่ยวหดตัวลง 15% คอนโดมิเนียมลดลง 1% แต่บ้านแฝดกลับเพิ่มขึ้น 29% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า คนต้องการบ้านราคาต่ำลง จึงหันมาซื้อบ้านแฝดแทนบ้านเดี่ยว
ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคและดัชนีความเหมาะสมในการซื้อบ้านหลังใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี โดยเพิ่งมาฟื้นเมื่อเดือน พ.ย. ที่ผ่านมา โดยสาเหตุของการฟื้นตัวมาจากความคาดหวังว่าการเลือกตั้งจะนำมาซึ่งเสถียรภาพทางการเมืองที่ดีขึ้น และเรียกความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างประเทศกลับมา
ขณะที่ ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ของ บมจ. หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุว่า สำหรับจำนวนยูนิตของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อนเป็น 47,530 ยูนิต หากดูเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย ประเภทสินค้าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากที่สุดคือ คอนโดมิเนียม โดยเพิ่มขึ้นถึง 64% จากปีก่อน ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวหดตัว 39% จากปีก่อน แต่หากพิจารณาจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่กลับลดลง 7% จากปีก่อน ซึ่งแสดงถึงราคาต่อยูนิตที่เปิดขายลดลงจากค่าเฉลี่ยของปีก่อนที่ 2.86 ล้านบาทต่อยูนิตเหลือ 2.43 ล้านบาทในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการปรับตัวโดยปรับรูปแบบของสินค้าให้มีราคาต่ำลง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
แม้ว่าความต้องการบ้านเดี่ยวจะลดลงในปีนี้ แต่จำนวน(ซัพพลาย)ลดลงมากกว่า ทำให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่เน้นพัฒนาบ้านเดี่ยวเริ่มทำยอดขายได้ดีขึ้นหลังจากที่ตลาดบ้านเดี่ยวซบเซามายาวนาน และสามารถปรับราคาขายบางโครงการได้ตั้งแต่ไตรมาส 3/50 ที่ผ่านมา ส่วนคอนโดมิเนียมยังขายได้ดีในปีนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในชุมชนที่มีความหนาแน่นสูง และมีราคาต่อยูนิต 1.5-3 ล้านบาท โดยอัตราจองซื้อของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อยู่ที่ 60-70%
ฝ่ายวิจัยฯคาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 จะเติบโตได้ จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่จะดีขึ้นหลังจากได้รัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งจะทำให้เกิดการลงทุนและการบริโภคเพิ่มขึ้นตามมา นอกจากนี้ โครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า จะช่วยกระตุ้นให้มีการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางเดินรถของรถไฟฟ้า ทั้งนี้รถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ได้เริ่มดำเนินการประกวดราคาแล้ว คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในเดือนพ.ค. 2551 ในขณะที่รถไฟฟ้าอีก 2 สาย ได้แก่ สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ได้รับมติเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี(ครม.) แล้ว และคาดว่าจะเปิดประมูลได้ในปีหน้า
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกหลายประการที่กดดันตลาดอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น สถานการณ์การเมืองที่ยังมีเสถียรภาพต่ำ ราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูง อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นซึ่งจะทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง และจะเป็นปัจจัยผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ในปีหน้า ซึ่งจะส่งผลลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้เราคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเติบโตได้ไม่มากนักไม่เกิน 5% จากปีนี้ที่คาดว่าจะมียอดจดทะเบียนบ้านใหม่รวม 70,000 ยูนิต
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวแสดงความเห็นว่า ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะกลับมาในปี 2551 เนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความต้องการได้ถูกดูดซับไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว จากสถิติสถิติยอดขายของบริษัทในช่วง 5 เดือนหลังมานี้เรามียอดขายที่ดีกว่าช่วง 7 เดือนแรกมาก สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการเริ่มกลับเข้าสู่ตลาด โดยเชื่อว่าในปีหน้าบ้านเดี่ยวจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 15-20% เมื่อเทียบกับปี 2549
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ที่บริษัทได้จัดทำนั้น พบว่า ความต้องการบ้านเดี่ยวยังมาเป็นอันดับ แรก รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ และจากงานวิจัย ของหน่วยงานอื่นๆ ก็สอดคล้องตรงกัน ดังนั้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น ความต้องการ ซื้อที่อยู่อาศัยที่เคยชะลอตัว หรือผู้บริโภคบางรายเก็บเงินไว้ก่อนเพื่อรอจนกว่าจะมั่นใจแล้วค่อยซื้อ เมื่อผู้บริโภคเหล่านี้กลับมามีความเชื่อมั่นอีกครั้ง กำลังซื้อจึงไหลกลับเข้ามา ประกอบกับการที่เส้นทางการคมนาคมหลายสายได้เปิดให้บริการ จึงทำให้มั่นใจว่า โครง
การ แนวราบจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้ง
ในปี 2551 คาดว่าการทำธุรกิจที่อยู่อาศัย ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2549 ไปจนถึงในช่วงต้นปี 2551 ภายใต้สภาวการณ์ต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงปัจจัยภายนอกต่างๆ ที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การเมือง ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย เป็นต้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในปี 2551 แนวโน้มตลาดยังขยายตัวแต่ไม่หวือหวา โดยคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยจะเติบโตประมาณ 5% จากปี 2550 ที่คาดว่าตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ที่กรมที่ดินจะอยู่ที่ 64,000 หน่วย ยอดจดทะเบียนในปี 2550 เมื่อเทียบกับปี 2549 ลดลง 20% โดยปีก่อนมียอดจดทะเบียนทั้งสิ้น 78,000 หน่วย การประมาณการที่ลดลงนี้ พิจารณาจากฐานครึ่งแรกของปี 2550 ที่มี 32,000 หน่วย
ทั้งนี้ตลาดบ้านในทำเลที่ดียังมีความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ในแนวถนนวงแหวนอุตสาหกรรมรอบนอกซึ่งเสร็จสมบูรณ์แล้ว จะทำให้เกิดทำเลใหม่ในการลงทุน ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาขายต่อตารางเมตรน่าจะขยับเพิ่มได้ 5% ถือว่าไม่มาก เมื่อเทียบกับช่วงปี 2548-2549 ที่ราคาขายขยับกว่า 10%
ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย ให้ความเห็นว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 ยังคงมีความเสี่ยง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อรอดูทิศทางที่เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น จึงส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป
การปรับขึ้นราคาน้ำมันที่สูงเป็นประวัติการณ์ หากราคาน้ำมันยังคงพุ่งสูงขึ้นในปีหน้า น่าจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจไทย ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาการปรับขึ้นของราคาน้ำมันจะมีส่วนช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ในทำเลที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบ หรือทำเลใจกลางเมือง เนื่องจากสามารถช่วยผู้บริโภคประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากขึ้น
อย่างไรก็ตามราคาน้ำมันที่สูงขึ้นในขณะนี้ ได้ส่งผลกระทบต่อภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าค่ารถโดยสารประจำทางได้ทำการปรับขึ้นมา ราคาแก๊สหุงต้มได้เริ่มมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น และการเริ่มทยอยปรับขึ้นราคาสินค้าอุปโภคและบริโภคของผู้ผลิตบางราย แน่นอนว่าการปรับขึ้นราคาสินค้าแต่ระดับรายได้คงที่ย่อมมีผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
ส่วนภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ที่เป็นแรงกดดันต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้เร็วขึ้นกว่าที่คาดการณ์ ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อยังเป็นตัวแปรที่มีส่วนในการกดดันอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าปรับสูงขึ้น ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะกำหนดปริมาณการการซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแล้ว อัตราดอกเบี้ยและราคาที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งหากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ ก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากกำลังซื้อลดต่ำลงเมื่อเปรียบเทียบกับฐานราคาบ้านที่ต้องการ แม้อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในขณะนี้ก็ตาม
ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการในปีหน้า ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมอาจต้องยิ่งเพิ่มความระมัดระวังในการขยายโครงการ เนื่องจากความเสี่ยงจากปัจจัยภาวะราคาน้ำมัน ภาวะราคาสินค้า และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หากมีความรุนแรงจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ฟื้นตัวดังที่คาดไว้ ซึ่งจะนำมาสู่ภาวะอุปทานล้นตลาดในตลาดคอนโดมิเนียมได้
จากปัญหาราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตลอดปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะราคาเหล็ก รวมถึงราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นมากเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยราคาน้ำมันในประเทศพุ่งสูงขึ้น 23% และราคาเหล็กเส้นปรับตัวสูงขึ้น 19% จากต้นปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในเดือนพ.ย. เพิ่มขึ้น 5.3% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว(ไม่รวมที่ดิน) ในไตรมาส 3/50 กลับลดลง 0.8% และดัชนีราคาทาวน์เฮาส์(ไม่รวมที่ดิน) เพิ่มขึ้นเพียง 0.7% เทียบกับปีก่อน
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ระบุว่า ปัญหาดังกล่าวจะส่งผลให้อัตรากำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลง โดยจะยังถูกกดดันจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงต่อไปในปี 2551
ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 จะเติบโตได้ จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นหลังจากได้รัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งจะทำให้เกิดการลงทุนและการบริโภคเพิ่มขึ้นตามมา อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกหลายประการที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น สถานการณ์การเมืองที่ยังมีเสถียรภาพต่ำ ราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูง อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ในปีหน้า ทำให้คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเติบโตได้ไม่มากนักหรือไม่เกิน 5% จากปีนี้ที่คาดว่าจะมียอดจดทะเบียนบ้านใหม่รวม 70,000 ยูนิต
แม้ว่าความต้องการบ้านจะฟื้นตัวได้ในปีหน้า แต่จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป และมีอัตราการเติบโตที่ไม่สูงนัก ในขณะที่ต้นทุนก่อสร้างและค่าโสหุ้ยอื่นๆ ที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้รวดเร็วกว่า และจะทำให้แนวโน้มกำไรชะลอตัวลงในช่วง 1-2 ไตรมาสต่อจากนี้
ยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้หดตัวลง 14% จากปีก่อนเหลือเพียง 52,135 ยูนิต ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านในปีนี้ที่ชะลอตัวลง ทั้งนี้ยอดโอนบ้านลดลงเป็นปีแรกนับตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา สาเหตุหลักมาจากเหตุการณ์ระเบิดเมื่อต้นปี ความกังวลเรื่องการเติบโตของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และปัญหาความขัดแย้งทางการเมือง ซึ่งทำให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงต่อเนื่องนับแต่ต้นปีที่ผ่านมา เมื่อแยกดูตามรายประเภทของที่อยู่อาศัย พบว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์หดตัวลงมากที่สุดถึง 27% บ้านเดี่ยวหดตัวลง 15% คอนโดมิเนียมลดลง 1% แต่บ้านแฝดกลับเพิ่มขึ้น 29% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า คนต้องการบ้านราคาต่ำลง จึงหันมาซื้อบ้านแฝดแทนบ้านเดี่ยว
ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคและดัชนีความเหมาะสมในการซื้อบ้านหลังใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี โดยเพิ่งมาฟื้นเมื่อเดือน พ.ย. ที่ผ่านมา โดยสาเหตุของการฟื้นตัวมาจากความคาดหวังว่าการเลือกตั้งจะนำมาซึ่งเสถียรภาพทางการเมืองที่ดีขึ้น และเรียกความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างประเทศกลับมา
ขณะที่ ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ของ บมจ. หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุว่า สำหรับจำนวนยูนิตของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อนเป็น 47,530 ยูนิต หากดูเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย ประเภทสินค้าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากที่สุดคือ คอนโดมิเนียม โดยเพิ่มขึ้นถึง 64% จากปีก่อน ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวหดตัว 39% จากปีก่อน แต่หากพิจารณาจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่กลับลดลง 7% จากปีก่อน ซึ่งแสดงถึงราคาต่อยูนิตที่เปิดขายลดลงจากค่าเฉลี่ยของปีก่อนที่ 2.86 ล้านบาทต่อยูนิตเหลือ 2.43 ล้านบาทในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการปรับตัวโดยปรับรูปแบบของสินค้าให้มีราคาต่ำลง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
แม้ว่าความต้องการบ้านเดี่ยวจะลดลงในปีนี้ แต่จำนวน(ซัพพลาย)ลดลงมากกว่า ทำให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่เน้นพัฒนาบ้านเดี่ยวเริ่มทำยอดขายได้ดีขึ้นหลังจากที่ตลาดบ้านเดี่ยวซบเซามายาวนาน และสามารถปรับราคาขายบางโครงการได้ตั้งแต่ไตรมาส 3/50 ที่ผ่านมา ส่วนคอนโดมิเนียมยังขายได้ดีในปีนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในชุมชนที่มีความหนาแน่นสูง และมีราคาต่อยูนิต 1.5-3 ล้านบาท โดยอัตราจองซื้อของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อยู่ที่ 60-70%
ฝ่ายวิจัยฯคาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 จะเติบโตได้ จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่จะดีขึ้นหลังจากได้รัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งจะทำให้เกิดการลงทุนและการบริโภคเพิ่มขึ้นตามมา นอกจากนี้ โครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า จะช่วยกระตุ้นให้มีการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางเดินรถของรถไฟฟ้า ทั้งนี้รถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ได้เริ่มดำเนินการประกวดราคาแล้ว คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในเดือนพ.ค. 2551 ในขณะที่รถไฟฟ้าอีก 2 สาย ได้แก่ สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ได้รับมติเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี(ครม.) แล้ว และคาดว่าจะเปิดประมูลได้ในปีหน้า
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกหลายประการที่กดดันตลาดอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น สถานการณ์การเมืองที่ยังมีเสถียรภาพต่ำ ราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูง อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นซึ่งจะทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง และจะเป็นปัจจัยผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ในปีหน้า ซึ่งจะส่งผลลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้เราคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเติบโตได้ไม่มากนักไม่เกิน 5% จากปีนี้ที่คาดว่าจะมียอดจดทะเบียนบ้านใหม่รวม 70,000 ยูนิต
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวแสดงความเห็นว่า ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะกลับมาในปี 2551 เนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความต้องการได้ถูกดูดซับไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว จากสถิติสถิติยอดขายของบริษัทในช่วง 5 เดือนหลังมานี้เรามียอดขายที่ดีกว่าช่วง 7 เดือนแรกมาก สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการเริ่มกลับเข้าสู่ตลาด โดยเชื่อว่าในปีหน้าบ้านเดี่ยวจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 15-20% เมื่อเทียบกับปี 2549
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ที่บริษัทได้จัดทำนั้น พบว่า ความต้องการบ้านเดี่ยวยังมาเป็นอันดับ แรก รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ และจากงานวิจัย ของหน่วยงานอื่นๆ ก็สอดคล้องตรงกัน ดังนั้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น ความต้องการ ซื้อที่อยู่อาศัยที่เคยชะลอตัว หรือผู้บริโภคบางรายเก็บเงินไว้ก่อนเพื่อรอจนกว่าจะมั่นใจแล้วค่อยซื้อ เมื่อผู้บริโภคเหล่านี้กลับมามีความเชื่อมั่นอีกครั้ง กำลังซื้อจึงไหลกลับเข้ามา ประกอบกับการที่เส้นทางการคมนาคมหลายสายได้เปิดให้บริการ จึงทำให้มั่นใจว่า โครง
การ แนวราบจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้ง
ในปี 2551 คาดว่าการทำธุรกิจที่อยู่อาศัย ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2549 ไปจนถึงในช่วงต้นปี 2551 ภายใต้สภาวการณ์ต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงปัจจัยภายนอกต่างๆ ที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การเมือง ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย เป็นต้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในปี 2551 แนวโน้มตลาดยังขยายตัวแต่ไม่หวือหวา โดยคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยจะเติบโตประมาณ 5% จากปี 2550 ที่คาดว่าตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ที่กรมที่ดินจะอยู่ที่ 64,000 หน่วย ยอดจดทะเบียนในปี 2550 เมื่อเทียบกับปี 2549 ลดลง 20% โดยปีก่อนมียอดจดทะเบียนทั้งสิ้น 78,000 หน่วย การประมาณการที่ลดลงนี้ พิจารณาจากฐานครึ่งแรกของปี 2550 ที่มี 32,000 หน่วย
ทั้งนี้ตลาดบ้านในทำเลที่ดียังมีความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ในแนวถนนวงแหวนอุตสาหกรรมรอบนอกซึ่งเสร็จสมบูรณ์แล้ว จะทำให้เกิดทำเลใหม่ในการลงทุน ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาขายต่อตารางเมตรน่าจะขยับเพิ่มได้ 5% ถือว่าไม่มาก เมื่อเทียบกับช่วงปี 2548-2549 ที่ราคาขายขยับกว่า 10%
ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย ให้ความเห็นว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 ยังคงมีความเสี่ยง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อรอดูทิศทางที่เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น จึงส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป
การปรับขึ้นราคาน้ำมันที่สูงเป็นประวัติการณ์ หากราคาน้ำมันยังคงพุ่งสูงขึ้นในปีหน้า น่าจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจไทย ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาการปรับขึ้นของราคาน้ำมันจะมีส่วนช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ในทำเลที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบ หรือทำเลใจกลางเมือง เนื่องจากสามารถช่วยผู้บริโภคประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากขึ้น
อย่างไรก็ตามราคาน้ำมันที่สูงขึ้นในขณะนี้ ได้ส่งผลกระทบต่อภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าค่ารถโดยสารประจำทางได้ทำการปรับขึ้นมา ราคาแก๊สหุงต้มได้เริ่มมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น และการเริ่มทยอยปรับขึ้นราคาสินค้าอุปโภคและบริโภคของผู้ผลิตบางราย แน่นอนว่าการปรับขึ้นราคาสินค้าแต่ระดับรายได้คงที่ย่อมมีผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
ส่วนภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ที่เป็นแรงกดดันต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้เร็วขึ้นกว่าที่คาดการณ์ ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อยังเป็นตัวแปรที่มีส่วนในการกดดันอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าปรับสูงขึ้น ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะกำหนดปริมาณการการซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแล้ว อัตราดอกเบี้ยและราคาที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งหากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ ก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากกำลังซื้อลดต่ำลงเมื่อเปรียบเทียบกับฐานราคาบ้านที่ต้องการ แม้อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในขณะนี้ก็ตาม
ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการในปีหน้า ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมอาจต้องยิ่งเพิ่มความระมัดระวังในการขยายโครงการ เนื่องจากความเสี่ยงจากปัจจัยภาวะราคาน้ำมัน ภาวะราคาสินค้า และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หากมีความรุนแรงจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ฟื้นตัวดังที่คาดไว้ ซึ่งจะนำมาสู่ภาวะอุปทานล้นตลาดในตลาดคอนโดมิเนียมได้
