เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ยุคข้าวยากหมากแพง คนไทยมีกำลังซื้อบ้านลดลง นักวิชาการกระทุ้งรัฐปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอให้เหมาะสมกับสถานการณ์ หลังเกณฑ์เดิมใช้มาแล้ว 15 ปี แนะลดขนาดห้องชุดเหลือ 28 ตร.ม.-เพิ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท – พัฒนาอย่างน้อย 50 ยูนิต/โครงการ
หลังจากที่ภาวะวิกฤติน้ำมัน ราคาสินค้าอุปโภค-บริโภค ปรับขึ้นสูงอย่างมากได้ส่งผลกระทบต่อประชากรทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย อีกทั้งประสบกับภาวะเงินเฟ้อ ทำให้ใช้จ่ายของผู้บริโภคสูงขึ้น ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับผลกระทบทั้งด้านผู้ซื้อและผู้ผลิต โดยกำลังซื้อของผู้บิรโภคลดลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ส่วนผู้ผลิตมีต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการทำการขายไปล่วงหน้า แล้วสร้างที่หลังกำลังประสบปัญหาค่าก่อสร้างสูงกว่าราคาขายซึ่งอาจทำให้ขาดทุนได้
ร.ศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษประจำภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ปัญหาราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ค่าครองชีพสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง จนกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดมีการชะลอตัวลง โดยเฉพาะซิตี้คอนโดมิเนียมที่ปัจจุบันได้ชะลอตัวไปบ้างแล้ว และจะเริ่มเห็นภาพชัดเจนในครึ่งปีหลังเป็นต้นไป
“ ตอนนี้ผู้ประกอบการที่ขายก่อนสร้าง เริ่มมีปัญหาว่าค่าก่อสร้างสูงกว่าราคาที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า และหากพัฒนาต่ออาจขาดทุนได้ ปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการเจรจาขอคืนเงินจองให้แก่ลูกค้าบ้างแล้ว โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ส่วนบริษัทใหญ่ใช้วิธีปิดการขาย เพื่อปรับราคาขายใหม่” ร.ศ.มานพกล่าว
สำหรับภาวะเงินเฟ้อที่ปรับสูงขึ้นนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ประชาชนระดับกลาง มนุษย์เงินเดือน ที่ต้องมีภาระค่าครองชีพสูงขึ้น ดังนั้น สิ่งที่ประชาชนจะต้องทำในขณะนี้ คือ ต้องประหยัดขึ้นอีก 10% ในทุกด้าน จนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะเข้าสู่ภาวะปกติ
ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนั้นเป็นช่วงที่เหมาะสม เพราะเมื่อราคาเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น จะทำให้มูลค่าของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไปด้วย แต่อย่างไรก็ตาม ก่อนซื้อบ้านผู้บริโภคจะต้องพิจารณาถึงกำลังซื้อของตนเองให้ดี หากมีกำลังซื้อบ้านในปัจจุบัน 2 ล้านบาทให้ซื้อในราคา 1.5 ล้านบาท เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากภาวะค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น และที่สำคัญจะต้องมีเงินออมสำหรับซื้อบ้านด้วย
“ ผู้ที่ไม่มีเงินออมหรือไม่มั่นใจรายได้ในอนาคตของตนเองหรือ อย่าซื้อเด็ดขาด เพราะอาจเกิดเป็นหนี้เสียในภายหลังได้ ให้เช่าบ้านอยู่ไปก่อน”
ร.ศ.มานพกล่าวอีกว่า ในภาวะที่ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มสูงและกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ประกอบกับรัฐบาลได้ยกเลิกโครงการบ้านเอื้ออาทร เนื่องจากมีปัญหาหลายประการ ดังนั้น ที่อยู่อาศัญที่เป็นที่พึ่งของประชาชนที่มีรายได้น้อยคือ บ้านบีโอไอ ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) แต่เนื่องจากกฎเกณฑ์ของบ้านบีโอไอที่ใช้ในปัจจุบันบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 15 ปีแล้ว ซึ่งไม่เหมาะสมกับภาวะการณ์ที่เปลี่ยนไปในปัจจุบัน ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาโครงการที่เข้ากับหลักเกณฑ์ได้
ดังนั้น รัฐบาลและบีโอไอควรปรับหลักเกณฑ์ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาได้ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ควรมีการปรับแก้ไขได้แก่ 1. ลดขนาดของห้องชุดในคอนโดมิเนียมจากเดิม 30 ตร.ม. เหลือ 28 ตร.ม. 2.เพิ่มราคาบ้านจาก 6 แสนบาท เป็น 1 ล้านบาท เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างได้ปรับราคาขึ้นมามากแล้ว และ 3.การพัฒนาเริ่มตั้งแต่ 50 ยูนิต/โครงการ จากเดิม 150 ยูนิต/โครงการ
“ เพียงแก้ไขหลังเกณฑ์ข้างต้น เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน ก็จะทำให้ผู้ประกอบการสร้างบ้านบีโอไอ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถหาซื้อได้ แต่หากไม่ปรับแก้ผู้ประกอบการก็สร้างไม่ได้ ผู้มีรายได้น้อยก็หาซื้อบ้านได้ยาก ”
หลังจากที่ภาวะวิกฤติน้ำมัน ราคาสินค้าอุปโภค-บริโภค ปรับขึ้นสูงอย่างมากได้ส่งผลกระทบต่อประชากรทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย อีกทั้งประสบกับภาวะเงินเฟ้อ ทำให้ใช้จ่ายของผู้บริโภคสูงขึ้น ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับผลกระทบทั้งด้านผู้ซื้อและผู้ผลิต โดยกำลังซื้อของผู้บิรโภคลดลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ส่วนผู้ผลิตมีต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการทำการขายไปล่วงหน้า แล้วสร้างที่หลังกำลังประสบปัญหาค่าก่อสร้างสูงกว่าราคาขายซึ่งอาจทำให้ขาดทุนได้
ร.ศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษประจำภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ปัญหาราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ค่าครองชีพสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง จนกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดมีการชะลอตัวลง โดยเฉพาะซิตี้คอนโดมิเนียมที่ปัจจุบันได้ชะลอตัวไปบ้างแล้ว และจะเริ่มเห็นภาพชัดเจนในครึ่งปีหลังเป็นต้นไป
“ ตอนนี้ผู้ประกอบการที่ขายก่อนสร้าง เริ่มมีปัญหาว่าค่าก่อสร้างสูงกว่าราคาที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า และหากพัฒนาต่ออาจขาดทุนได้ ปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการเจรจาขอคืนเงินจองให้แก่ลูกค้าบ้างแล้ว โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ส่วนบริษัทใหญ่ใช้วิธีปิดการขาย เพื่อปรับราคาขายใหม่” ร.ศ.มานพกล่าว
สำหรับภาวะเงินเฟ้อที่ปรับสูงขึ้นนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ประชาชนระดับกลาง มนุษย์เงินเดือน ที่ต้องมีภาระค่าครองชีพสูงขึ้น ดังนั้น สิ่งที่ประชาชนจะต้องทำในขณะนี้ คือ ต้องประหยัดขึ้นอีก 10% ในทุกด้าน จนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะเข้าสู่ภาวะปกติ
ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนั้นเป็นช่วงที่เหมาะสม เพราะเมื่อราคาเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น จะทำให้มูลค่าของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไปด้วย แต่อย่างไรก็ตาม ก่อนซื้อบ้านผู้บริโภคจะต้องพิจารณาถึงกำลังซื้อของตนเองให้ดี หากมีกำลังซื้อบ้านในปัจจุบัน 2 ล้านบาทให้ซื้อในราคา 1.5 ล้านบาท เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากภาวะค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น และที่สำคัญจะต้องมีเงินออมสำหรับซื้อบ้านด้วย
“ ผู้ที่ไม่มีเงินออมหรือไม่มั่นใจรายได้ในอนาคตของตนเองหรือ อย่าซื้อเด็ดขาด เพราะอาจเกิดเป็นหนี้เสียในภายหลังได้ ให้เช่าบ้านอยู่ไปก่อน”
ร.ศ.มานพกล่าวอีกว่า ในภาวะที่ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มสูงและกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ประกอบกับรัฐบาลได้ยกเลิกโครงการบ้านเอื้ออาทร เนื่องจากมีปัญหาหลายประการ ดังนั้น ที่อยู่อาศัญที่เป็นที่พึ่งของประชาชนที่มีรายได้น้อยคือ บ้านบีโอไอ ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) แต่เนื่องจากกฎเกณฑ์ของบ้านบีโอไอที่ใช้ในปัจจุบันบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 15 ปีแล้ว ซึ่งไม่เหมาะสมกับภาวะการณ์ที่เปลี่ยนไปในปัจจุบัน ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาโครงการที่เข้ากับหลักเกณฑ์ได้
ดังนั้น รัฐบาลและบีโอไอควรปรับหลักเกณฑ์ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาได้ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ควรมีการปรับแก้ไขได้แก่ 1. ลดขนาดของห้องชุดในคอนโดมิเนียมจากเดิม 30 ตร.ม. เหลือ 28 ตร.ม. 2.เพิ่มราคาบ้านจาก 6 แสนบาท เป็น 1 ล้านบาท เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างได้ปรับราคาขึ้นมามากแล้ว และ 3.การพัฒนาเริ่มตั้งแต่ 50 ยูนิต/โครงการ จากเดิม 150 ยูนิต/โครงการ
“ เพียงแก้ไขหลังเกณฑ์ข้างต้น เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน ก็จะทำให้ผู้ประกอบการสร้างบ้านบีโอไอ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถหาซื้อได้ แต่หากไม่ปรับแก้ผู้ประกอบการก็สร้างไม่ได้ ผู้มีรายได้น้อยก็หาซื้อบ้านได้ยาก ”
