กูรูอสังหาฯ ชี้ให้จับตารัฐบาล”หมัก 1”เดินเกมกระตุ้นอสังหาฯ เหตุที่ปรึกษาเป็นทีมวิศวกร พร้อมเสนอนโยบายฟื้นฟูอสังหาฯ ดึงธอส.เป็นแกนปล่อยสินเชื่อดบ.คงที่-รื้อเกณฑ์บ้านบีโอไอ หลังกคช.เริ่มถอดใจ-เร่งลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์ –ดึงภาษีมาหนุนคนซื้อบ้าน ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทยฯยอมรับต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ปัจจัยหลักจากราคาน้ำมัน
วานนี้ (31 ม.ค.) สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดสัมมนาเรื่อง “ จับกระแสเศรษฐกิจและอสังหาฯปี 2551” โดยรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า รัฐบาลชุดใหม่น่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งภาคอสังหาฯมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และส่งผลต่อเนื่องภาคธุรกิจอี่นๆ โดยในแนวทางแล้ว รัฐบาลน่าจะพิจารณาในประเด็นหลักๆ ดังนี้
1.นโยบายการจัดหาแหล่งเงินกู้ที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)น่าจะมีส่วนสำคัญในการสนับสนุนสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบันหน่วยงานของรัฐบาล เช่น สำนักงานประกันสังคม(สปส.)และกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ(กบข.)มีแหล่งเงินที่จะสนับสนุนแนวทางดังกล่าวได้ 2.การผลักด้นและลงทุนพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (แมสทรานซิส) ทั้งในเมืองและรวมถึงในต่างจังหวัดที่ควรเน้นเรื่องการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบ
3.การลดภาษี ควรยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับบ้านหลังแรก 4.จะต้องมีการผลักดันบ้านบีโอไอ หลังจากที่รัฐไม่ค่อยเห็นความสำคัญในเรื่องดังกล่าวมานาน ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นเรื่องบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยชดเชยโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ไม่ค่อยประสบผลสำเร็จ
“อย่าลืมว่านายกรัฐมนตรีคนปัจจุบัน มีแนวคิดทางด้านโครงข่ายคมนาคม แม้แต่ทีมปรึกษายังเป็นมีความเชี่ยวชาญทางด้านวิศวกร ก็เชื่อว่าได้ว่า รัฐบาลนี้น่าจะมีอะไรใหม่ๆออกมา ”รศ.มานพกล่าวและว่ารัฐบาลชุดใหม่คงต้องมีการมพิจารณาเรื่องการปรับปรุงผังเมืองใหม่ รวมทั้งเรื่องความเข้มข้นของสิ่งแวดล้อม ที่ปัจจุบันค่อนข้างมีปัญหา เนื่องจากในขณะนี้พบว่ามีโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการขออนุมัติเรื่องสิ่งแวดล้อมจากคณะกรรมการนโยบายสิ่งแวดล้อมรออนุมัติอยู่อีก 197 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนค่อนข้างมาก
นอกจากนี้ จากการที่ต่างชาติเข้ามาแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯของไทยจำนวนมาก ในเกือบทุกประเภทและทุกระดับของสินค้า จากที่ในอดีตจะเข้ามาเฉพาะในโครงการระดับพรีเมียมเท่านั้น ล่าสุดได้ขยายมายังตลาดระดับกลางด้วย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีความชัดเจนในเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของบุคคลต่างด้าวด้วยว่าจะให้ได้ในระดับใด ทั้งนี้เพื่อให้เอกชนสามารถแข่งขันได้
รศ.มานพกล่าวว่าสำหรับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะมาแรงในปี2551 ประกอบด้วย ธุรกิจเพื่อเช่า เพราะกำลังขาดตลาด ดังนั้นเชื่อว่าจะมีบางโครงการ นำห้องชุดในโครงการมาปล่อยเช่า ซึ่งระดับค่าประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือนมาเปิดตลาดเช่าสำหรับคนไทยและต่างชาติที่เริ่มมีกำลังและความต้องการเช่าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้โครงการที่พัฒนาสำหรับทำเป็นเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ก็มาแรงพอ ๆ กับอสังหาฯที่ทำเพื่อรองรับตลาดนักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ รวมทั้งเรื่องสถานที่สำหรับการ ศึกษา การออกกำลังกาย รวมทั่งตลาดอสังหาฯในเชิงพาณิชย์ อาคารสำนักงาน และตลาดในรูปแบบค้าปลีก (คอมมูนิตีมอลล์)ก็จะมาแรงมากกว่าอสังหาฯประเภทอื่น
ดร.พิมลวรรณ มหัจฉริยวงศ์ ผู้จัดการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจมหภาค ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยความเชื่อมั่นจะเป็นตัวแปรสำคัญต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยในปีนี้ ธุรกิจอสังหาฯมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น ถ้าหากการเมืองมีเสถียรภาพมากขึ้น และความเชื่อมั่นของภาคเอกชนฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยประเด็นที่ต้องจับตา คือ อำนาจซื้อของผู้บริโภค ที่ยังมีแนวโน้มอ่อนไหวต่อผลกระทบราคาน้ำมัน
อย่างไรก็ตาม ความคาดหมายต่อต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยที่จะสูงขึ้นในระยะข้างหน้า เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ราคาบ้าน อาจจะกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคบางกลุ่มได้ ทั้งนี้ ทางศูนย์วิจัยฯคาดว่า อสังหาฯประเภทพาณิชยกรรมและอุตฯ น่าจะมีศักยภาพเติบโตสูง ถ้าภาคธุรกิจมีความมั่นใจที่จะเดินหน้าแผนการลงทุน
วานนี้ (31 ม.ค.) สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดสัมมนาเรื่อง “ จับกระแสเศรษฐกิจและอสังหาฯปี 2551” โดยรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า รัฐบาลชุดใหม่น่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งภาคอสังหาฯมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และส่งผลต่อเนื่องภาคธุรกิจอี่นๆ โดยในแนวทางแล้ว รัฐบาลน่าจะพิจารณาในประเด็นหลักๆ ดังนี้
1.นโยบายการจัดหาแหล่งเงินกู้ที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)น่าจะมีส่วนสำคัญในการสนับสนุนสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบันหน่วยงานของรัฐบาล เช่น สำนักงานประกันสังคม(สปส.)และกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ(กบข.)มีแหล่งเงินที่จะสนับสนุนแนวทางดังกล่าวได้ 2.การผลักด้นและลงทุนพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (แมสทรานซิส) ทั้งในเมืองและรวมถึงในต่างจังหวัดที่ควรเน้นเรื่องการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบ
3.การลดภาษี ควรยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับบ้านหลังแรก 4.จะต้องมีการผลักดันบ้านบีโอไอ หลังจากที่รัฐไม่ค่อยเห็นความสำคัญในเรื่องดังกล่าวมานาน ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นเรื่องบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยชดเชยโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ไม่ค่อยประสบผลสำเร็จ
“อย่าลืมว่านายกรัฐมนตรีคนปัจจุบัน มีแนวคิดทางด้านโครงข่ายคมนาคม แม้แต่ทีมปรึกษายังเป็นมีความเชี่ยวชาญทางด้านวิศวกร ก็เชื่อว่าได้ว่า รัฐบาลนี้น่าจะมีอะไรใหม่ๆออกมา ”รศ.มานพกล่าวและว่ารัฐบาลชุดใหม่คงต้องมีการมพิจารณาเรื่องการปรับปรุงผังเมืองใหม่ รวมทั้งเรื่องความเข้มข้นของสิ่งแวดล้อม ที่ปัจจุบันค่อนข้างมีปัญหา เนื่องจากในขณะนี้พบว่ามีโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการขออนุมัติเรื่องสิ่งแวดล้อมจากคณะกรรมการนโยบายสิ่งแวดล้อมรออนุมัติอยู่อีก 197 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนค่อนข้างมาก
นอกจากนี้ จากการที่ต่างชาติเข้ามาแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯของไทยจำนวนมาก ในเกือบทุกประเภทและทุกระดับของสินค้า จากที่ในอดีตจะเข้ามาเฉพาะในโครงการระดับพรีเมียมเท่านั้น ล่าสุดได้ขยายมายังตลาดระดับกลางด้วย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีความชัดเจนในเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของบุคคลต่างด้าวด้วยว่าจะให้ได้ในระดับใด ทั้งนี้เพื่อให้เอกชนสามารถแข่งขันได้
รศ.มานพกล่าวว่าสำหรับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะมาแรงในปี2551 ประกอบด้วย ธุรกิจเพื่อเช่า เพราะกำลังขาดตลาด ดังนั้นเชื่อว่าจะมีบางโครงการ นำห้องชุดในโครงการมาปล่อยเช่า ซึ่งระดับค่าประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือนมาเปิดตลาดเช่าสำหรับคนไทยและต่างชาติที่เริ่มมีกำลังและความต้องการเช่าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้โครงการที่พัฒนาสำหรับทำเป็นเอนเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ก็มาแรงพอ ๆ กับอสังหาฯที่ทำเพื่อรองรับตลาดนักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ รวมทั้งเรื่องสถานที่สำหรับการ ศึกษา การออกกำลังกาย รวมทั่งตลาดอสังหาฯในเชิงพาณิชย์ อาคารสำนักงาน และตลาดในรูปแบบค้าปลีก (คอมมูนิตีมอลล์)ก็จะมาแรงมากกว่าอสังหาฯประเภทอื่น
ดร.พิมลวรรณ มหัจฉริยวงศ์ ผู้จัดการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจมหภาค ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยความเชื่อมั่นจะเป็นตัวแปรสำคัญต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยในปีนี้ ธุรกิจอสังหาฯมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น ถ้าหากการเมืองมีเสถียรภาพมากขึ้น และความเชื่อมั่นของภาคเอกชนฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยประเด็นที่ต้องจับตา คือ อำนาจซื้อของผู้บริโภค ที่ยังมีแนวโน้มอ่อนไหวต่อผลกระทบราคาน้ำมัน
อย่างไรก็ตาม ความคาดหมายต่อต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยที่จะสูงขึ้นในระยะข้างหน้า เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ราคาบ้าน อาจจะกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคบางกลุ่มได้ ทั้งนี้ ทางศูนย์วิจัยฯคาดว่า อสังหาฯประเภทพาณิชยกรรมและอุตฯ น่าจะมีศักยภาพเติบโตสูง ถ้าภาคธุรกิจมีความมั่นใจที่จะเดินหน้าแผนการลงทุน
