ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์นับจากปี 2549 มีทิศทางที่ชะลอต่ออย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยลบที่เข้ามารุมเร้าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ทั้งราคาน้ำมัน และความไม่สงบทางการเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น ชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน เนื่องจากไม่มั่นใจในอนาคตทางการเงินของตนเอง
จากปัญหาดังกล่าว ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยดูซบเซาไปถนัดตา โดยเฉพาะบ้านหรูราคาแพงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป จนผู้ประกอบการต้องออกแคมเปญ ลด แลก แจก แถมสารพัด เพื่อเร่งการตัดสินใจของลูกค้า นอกจากค่าการตลาดแล้ว ค่าก่อสร้างยังปรับขึ้นอีก ประมาณ 3-5% จากราคาขาย แต่สิ่งที่กดดันไม่ให้ผู้ประกอบการสามารถขึ้นราคาขายได้ตามต้องการคือ การแข่งขันที่มีอย่างรุนแรงในตลาด ทำให้คาดกันว่าในปีนี้ผู้ประกอบการจะทำกำไรไม่ได้มากนัก
นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ยังออกมาแสดงวิสัยทัศน์ด้วยการระบุถึงภาวะตลาดในปี 50 เป็นเสมือนการเผาหลอก และในปีนี้ 2551 ได้ฤกษ์เผาจริงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ประกอบการราคาน้ำมันพุ่งแตะที่ระดับ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล จนทำให้หลายคนต่างหนาวๆร้อนๆ ไปตามๆ กัน
ส่วนการเลือกตั้งที่เป็นความหวังของทุกคนว่าจะทำให้ทุกอย่างดีขึ้นหากมีรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง อีกทั้งยังสร้างความเชื่อมั่นในแก่นักลงทุนต่างชาติอีกด้วย แม้ว่ารัฐบาลที่ได้มาจะอยู่ไม่ครบวาระ 4 ปีก็ตาม
ด้านอ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวแสดงความเห็นว่า ต้องยอมรับว่าการเมืองไทยลุ่มๆ ดอนๆ มาตั้งแต่ในอดีตจนถึงปัจจุบัน ทั้งรัฐบาล นักการเมืองกลุ่มเดิมๆ แต่อย่างไรก็ตามพื้นฐานทางเศรษฐกิจของไทยถือว่าดีหากเทียบกับประเทศในภูมิภาคเดียวกัน ทำให้เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 จะมีแนวโน้มดีกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเด็นหลักๆ 2 ประการคือ กลุ่มคนชั้นกลางรุ่นใหม่ในเมืองใหญ่ๆ มีมากขึ้น ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้มีชีวิตที่ทันสมัยมีการจับจ่ายใช้สอยตามเทรนของตลาด ซึ่งจะทำให้เกิดการซื้อขายมากขึ้น ที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นนี้จะขายดี
ประการที่ 2 แนวโน้มเศรษฐกิจดีขึ้นจาก 4 ปัจจัยหลัก คือ 1. การส่งออกของไทยรอบ 11 เดือน (ม.ค.-พ.ย. 50) โตขึ้น 6.1% สะท้อนภาวการณ์ส่งออกที่ดีขึ้น นอกจากนี้สินค้าส่งออกของไทยยังปรับตัวด้วยการส่งสินค้าเกรดดีทำให้ปรับราคาได้สูง ไม่ต้องแข่งขันกับจีนหรือเวียดนาม 2.การลงทุนภาครัฐ เชื่อว่ารัฐบาลใหม่จะต้องอนุมัติก่อสร้างขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า) อย่างน้อย 1 สายภายในปีนี้ เพื่อเรียกคะแนนเสียงจากประชาชน รวมถึงมาตรการเร่งฟื้นเศรษฐกิจ
3.การลงทุนภาคเอกชน หลังจากที่ชะลอการลงทุนมาได้ระยะหนึ่งแล้ว เชื่อว่าเมื่อไทยมีรัฐบาลจากการเลือกตั้งจะช่วยสร้างความมั่นใจให้นักลงทุนต่างชาติมากขึ้น อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้มีบริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งได้ลงทุนทุนในไทยโดยไม่ได้ยึดติดกับภาวะการเมือง เช่น บริษัทรถยนต์หลายราย เนื่องจากมองว่าการลงทุนระยะยาวมากกว่า และ 4. การบริโภคภาคเอกชน จากการที่มีคนชั้นกลางรุ่นใหม่เพิ่มมากขึ้นจะทำให้มีการบริโภคเทคโนโลยีมากขึ้น และสินค้าตามสมัย ซึ่งเหล่านี้ล้วนเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจทั้งสิ้น
ส่วนปัจจัยลบ คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ราคาน้ำมัน ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวัง รวมถึงควรเตรียมตัวรับสถานการณ์ ควบคุมต้นทุนการผลิต ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น นอกจากนี้ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง ระดับราคาล้านต้นๆ มีรายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากจะต้องระวังเรื่องซัปพลายที่มีมากกว่าดีมานด์ อาจทำให้เกิดโอเวอร์ซัปพลายในบางพื้นที่ได้ อย่างไรก็ตามในบางทำเลยังคงไปได้ดี โดยเฉพาะราคา 6-7 แสน/ยูนิตตามซอยต่างๆ รวมไปถึงตลาดบ้านเช่า
“เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ คงไม่แย่กว่าที่ผ่านมาอีกแล้ว ไม่ว่าจะมีเงินหรือไม่มีเงิน คนต้องกินต้องใช้ ยังไงก็ต้องจับจ่ายใช้สอย ต้องมีบ้านอยู่อาศัย อีกอย่างพื้นฐานเศรษฐกิจของเราดีอยู่แล้ว ส่วนนักลงทุนต่างชาติเค้าต้องการลงทุนในไทยอยู่แล้วดูได้จากบริษัทรถยนต์ โตโยต้า ฟอร์ดและอีกหลายยี่ห้อ รวมไปถึงกลุ่มอุตสาหกรรมอื่น ถ้าเศรษฐกิจเราไม่ดี ทำไมบริษัทรถยนต์และบริษัทอื่นๆ อยากมาลงทุนในไทย”
อ.มานพ กล่าวต่อว่า สิ่งที่ต้องการให้รัฐบาลใหม่เข้ามาดูแล คือการสานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์หรือระบบขนส่งมวลชน เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมไปถึงการดูแลเรื่องปัญหาซัพไพรม์ ที่อาจเกิดขึ้นในไทย เพราะเริ่มเห็นสัญญาณการธนาคารพาณิชย์ออกแคมเปญสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยถูกในช่วง1-2 ปี แรกเพื่อกระตุ้นให้ลูกค้าเข้ามาขอกู้ รวมถึงการฟรีเงินดาวน์ เพราะจะเป็นการสร้างวินัยทางการเงินที่ไม่ดีทำให้ประชาชนไม่รู้จักออมเงินก่อนซื้อบ้าน
นอกจากนี้ ในส่วนของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยนั้นควรปล่อยให้เช่าระยะยาว 99 ปี แทนการเช่าเพียง 30 ปี เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอีกทาง อีกทั้งยังไม่ใช่การขายขาด เพื่อป้องกันปัญหานอมินี หรือการหลบหลีกการซื้อ-ขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงการควบคุมค้าปลีกข้ามชาติให้ขยายตามขอบเขตที่จำกัด เพื่อให้โชว์ห่วยบ้านเราอยู่รอดได้ ด้วยการจำกัดขนาด และสาขาในแต่ละจังหวัดว่าควรมีกี่แห่ง
จากปัญหาดังกล่าว ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยดูซบเซาไปถนัดตา โดยเฉพาะบ้านหรูราคาแพงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป จนผู้ประกอบการต้องออกแคมเปญ ลด แลก แจก แถมสารพัด เพื่อเร่งการตัดสินใจของลูกค้า นอกจากค่าการตลาดแล้ว ค่าก่อสร้างยังปรับขึ้นอีก ประมาณ 3-5% จากราคาขาย แต่สิ่งที่กดดันไม่ให้ผู้ประกอบการสามารถขึ้นราคาขายได้ตามต้องการคือ การแข่งขันที่มีอย่างรุนแรงในตลาด ทำให้คาดกันว่าในปีนี้ผู้ประกอบการจะทำกำไรไม่ได้มากนัก
นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ยังออกมาแสดงวิสัยทัศน์ด้วยการระบุถึงภาวะตลาดในปี 50 เป็นเสมือนการเผาหลอก และในปีนี้ 2551 ได้ฤกษ์เผาจริงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ประกอบการราคาน้ำมันพุ่งแตะที่ระดับ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล จนทำให้หลายคนต่างหนาวๆร้อนๆ ไปตามๆ กัน
ส่วนการเลือกตั้งที่เป็นความหวังของทุกคนว่าจะทำให้ทุกอย่างดีขึ้นหากมีรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง อีกทั้งยังสร้างความเชื่อมั่นในแก่นักลงทุนต่างชาติอีกด้วย แม้ว่ารัฐบาลที่ได้มาจะอยู่ไม่ครบวาระ 4 ปีก็ตาม
ด้านอ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวแสดงความเห็นว่า ต้องยอมรับว่าการเมืองไทยลุ่มๆ ดอนๆ มาตั้งแต่ในอดีตจนถึงปัจจุบัน ทั้งรัฐบาล นักการเมืองกลุ่มเดิมๆ แต่อย่างไรก็ตามพื้นฐานทางเศรษฐกิจของไทยถือว่าดีหากเทียบกับประเทศในภูมิภาคเดียวกัน ทำให้เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 จะมีแนวโน้มดีกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเด็นหลักๆ 2 ประการคือ กลุ่มคนชั้นกลางรุ่นใหม่ในเมืองใหญ่ๆ มีมากขึ้น ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้มีชีวิตที่ทันสมัยมีการจับจ่ายใช้สอยตามเทรนของตลาด ซึ่งจะทำให้เกิดการซื้อขายมากขึ้น ที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นนี้จะขายดี
ประการที่ 2 แนวโน้มเศรษฐกิจดีขึ้นจาก 4 ปัจจัยหลัก คือ 1. การส่งออกของไทยรอบ 11 เดือน (ม.ค.-พ.ย. 50) โตขึ้น 6.1% สะท้อนภาวการณ์ส่งออกที่ดีขึ้น นอกจากนี้สินค้าส่งออกของไทยยังปรับตัวด้วยการส่งสินค้าเกรดดีทำให้ปรับราคาได้สูง ไม่ต้องแข่งขันกับจีนหรือเวียดนาม 2.การลงทุนภาครัฐ เชื่อว่ารัฐบาลใหม่จะต้องอนุมัติก่อสร้างขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้า) อย่างน้อย 1 สายภายในปีนี้ เพื่อเรียกคะแนนเสียงจากประชาชน รวมถึงมาตรการเร่งฟื้นเศรษฐกิจ
3.การลงทุนภาคเอกชน หลังจากที่ชะลอการลงทุนมาได้ระยะหนึ่งแล้ว เชื่อว่าเมื่อไทยมีรัฐบาลจากการเลือกตั้งจะช่วยสร้างความมั่นใจให้นักลงทุนต่างชาติมากขึ้น อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้มีบริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งได้ลงทุนทุนในไทยโดยไม่ได้ยึดติดกับภาวะการเมือง เช่น บริษัทรถยนต์หลายราย เนื่องจากมองว่าการลงทุนระยะยาวมากกว่า และ 4. การบริโภคภาคเอกชน จากการที่มีคนชั้นกลางรุ่นใหม่เพิ่มมากขึ้นจะทำให้มีการบริโภคเทคโนโลยีมากขึ้น และสินค้าตามสมัย ซึ่งเหล่านี้ล้วนเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจทั้งสิ้น
ส่วนปัจจัยลบ คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ราคาน้ำมัน ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวัง รวมถึงควรเตรียมตัวรับสถานการณ์ ควบคุมต้นทุนการผลิต ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น นอกจากนี้ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง ระดับราคาล้านต้นๆ มีรายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากจะต้องระวังเรื่องซัปพลายที่มีมากกว่าดีมานด์ อาจทำให้เกิดโอเวอร์ซัปพลายในบางพื้นที่ได้ อย่างไรก็ตามในบางทำเลยังคงไปได้ดี โดยเฉพาะราคา 6-7 แสน/ยูนิตตามซอยต่างๆ รวมไปถึงตลาดบ้านเช่า
“เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ คงไม่แย่กว่าที่ผ่านมาอีกแล้ว ไม่ว่าจะมีเงินหรือไม่มีเงิน คนต้องกินต้องใช้ ยังไงก็ต้องจับจ่ายใช้สอย ต้องมีบ้านอยู่อาศัย อีกอย่างพื้นฐานเศรษฐกิจของเราดีอยู่แล้ว ส่วนนักลงทุนต่างชาติเค้าต้องการลงทุนในไทยอยู่แล้วดูได้จากบริษัทรถยนต์ โตโยต้า ฟอร์ดและอีกหลายยี่ห้อ รวมไปถึงกลุ่มอุตสาหกรรมอื่น ถ้าเศรษฐกิจเราไม่ดี ทำไมบริษัทรถยนต์และบริษัทอื่นๆ อยากมาลงทุนในไทย”
อ.มานพ กล่าวต่อว่า สิ่งที่ต้องการให้รัฐบาลใหม่เข้ามาดูแล คือการสานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์หรือระบบขนส่งมวลชน เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมไปถึงการดูแลเรื่องปัญหาซัพไพรม์ ที่อาจเกิดขึ้นในไทย เพราะเริ่มเห็นสัญญาณการธนาคารพาณิชย์ออกแคมเปญสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยถูกในช่วง1-2 ปี แรกเพื่อกระตุ้นให้ลูกค้าเข้ามาขอกู้ รวมถึงการฟรีเงินดาวน์ เพราะจะเป็นการสร้างวินัยทางการเงินที่ไม่ดีทำให้ประชาชนไม่รู้จักออมเงินก่อนซื้อบ้าน
นอกจากนี้ ในส่วนของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยนั้นควรปล่อยให้เช่าระยะยาว 99 ปี แทนการเช่าเพียง 30 ปี เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอีกทาง อีกทั้งยังไม่ใช่การขายขาด เพื่อป้องกันปัญหานอมินี หรือการหลบหลีกการซื้อ-ขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงการควบคุมค้าปลีกข้ามชาติให้ขยายตามขอบเขตที่จำกัด เพื่อให้โชว์ห่วยบ้านเราอยู่รอดได้ ด้วยการจำกัดขนาด และสาขาในแต่ละจังหวัดว่าควรมีกี่แห่ง
