Polar เดินหน้าสร้างโครงการ The Sherwood ย่าน Regent street-Soho ใจกลางลอนดอนเทียบชั้นสีลม-เพลินจิต หลังมั่นใจตลาด ทั้งกลุ่มลูกค้ายุโรป-เอเชีย ให้ความสนใจติดต่อจองซื้อ ทั้งที่ยังไม่เปิดขายโครงการ คาดจะเปิดตัวเป็นทางการพร้อมกันทั้งในลอนดอน - เอเชีย และประเทศไทย ช่วงต้นมกราคม ปี 2559 ขณะเดียวกัน The Sherwood ยังได้ 2 แบงก์ใหญ่ของอังกฤษ-ฮ่องกง ปล่อยกู้สิ้นเชื่อโครงการและสิ้นเชื่อลูกค้า ปัจจุบันการก่อสร้างคืบหน้าเกือบ 40% มูลค่าโครงการกว่า 7 พันล้านบาท ส่วนการเพิ่มทุนของ Polar ยังคงปล่อยให้เป็นไปตามกลไกของตลาดฯต่อไป วงในระบุ เศรษฐีไทยไม่ประสงค์เปิดนาม เตรียมซื้อด้วยเงินสดหลายยูนิต
มีคำถามในใจนักวิเคราะห์หลักทรัพย์และนักเล่นหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ ที่มอง บริษัท โพลาริส แคปปิตัล จำกัด (มหาชน) หรือ POLAR แบบขยาดกลัวว่าจะทำได้จริง หรือเป็นเพียงแค่การปั่นหุ้นเท่านั้นจากการประกาศจะลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษโดยร่วมทุนผ่านบริษัทร่วมทุน Glory ACME Limited (GA) ที่สามารถเจรจาปิดดีลกับบริษัท The Crown Estate หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ประเทศอังกฤษ ชึ่งเป็นองค์กรที่มีชื่อเสียงที่น่าเชื่อถือสูงและมีประวัติความเป็นมายาวนานกว่า 100 ปี เพื่อลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทโครงการที่อยู่อาศัย The Sherwood สไตล์ ”Luxury condo" ใจกลางกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ บริเวณ Regent street-Soho ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณต้นปี 2560 โดย POLAR มีแผนที่จะเปิดตัวโครงกา ร The Sherwood อย่างเป็นทางการในต้นเดือนมกราคม 2559 นี้ และคาดว่าจะขายได้หมดภายในปี 2560
การประกาศลงทุนของ POLAR ว่าไปแล้วก็เหมือนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ไปลงทุนในอังกฤษเช่นบริษัทแสนสิริก็คือการเข้าไปลงทุนด้วยการซื้ออาคารเก่าแล้วนำมา renovate เพื่อขายหรือให้เช่าต่อไป ซึ่งไม่ใช่เป็นการลงทุนบนที่ดินเปล่าแล้วขายโครงการบนกระดาษเปล่าอย่างที่มีการเข้าใจคลาดเคลื่อน เพราะในความเป็นจริงการจะลงมือก่อสร้างตั้งแต่การปรับหน้าดิน การตอกเสาเข็มและขึ้นโครงสร้างใหม่ในที่ดินใจกลางลอนดอนเป็นเรื่องยากมากที่จะได้ใบอนุญาตดำเนินการเนื่องเพราะกฎหมายอังกฤษค่อนข้างเข้มงวด
ดังนั้นบรรดาตึกสูงที่อยู่ใจกลางลอนดอนปัจจุบัน จึงเป็นเพียงการเช่าอาคารเก่า เพื่อมาทำการrenovate เท่านั้น โดยสถาปัตยกรรมภายนอก จะต้องคงรูปเดิมไว้ ส่วนภายในจะปรับปรุงออกมาในรูปแบบอย่างไรสามารถดำเนินการได้
The Sherwood สไตล์ ”Luxury condo" มีจุดเด่นอยู่ตรงทำเลที่ตั้งก็บอกถึงความเป็น Luxury เป็นระดับพรีเมียม ซึ่งเทียบได้กับทำเลย่านสีลม-เพลินจิต บ้านเรา ซึ่งถูกเรียกว่าพิคคาดิลลีเซอร์คัส (Piccadilly Circus) เป็นจุดรวมของถนน Regent Street, Shaftsbury Avenue, Piccadilly และHaymarket และยังเป็นจุดเชื่อมไปยังพื้นที่สำคัญเช่นจัตุรัสทราฟัลการ์ โซโห ไชนาทาวน์ มีสถานีรถไฟใต้ดินที่ใกล้ที่สุดคือ Piccadilly Circus ซึ่งอยู่ตรงหน้าโรมแรม Café Royal Hotel ของบริษัท The Crown Estate และ The Sherwood ก็ห่างจากตรงนี้ประมาณ 500 เมตร
The Sherwood จึงเป็นโครงการที่พร้อมในด้านศักยภาพของเรื่องทำเลที่ตั้ง และยังมีเรื่องของสถาปัตยกรรมภายนอกที่เน้นแบบ victory สีสันก็ยังคงเป็นแบบเดิม วัสดุตกแต่งหรือสถาปัตยกรรมภายในก็ถูกคัดสรรมาในระดับพรีเมียมเช่นกัน ขณะที่ Facility หรือสิ่งอำนวยความสะดวกหรูหราเช่นกัน เหมาะสมกับราคาต่อยูนิต โดยโครงการนี้มีจำนวน 48 ยูนิต พื้นที่ขายรวม 4,595 ตารางเมตร ยูนิตละ 40-170 ตารางเมตร และราคาขายจะมีตั้งแต่ยูนิตต่ำสุดที่ 65 ล้านบาท ไปจนถึง 300 ล้านบาท
นายอติพงษ์ ทองคำ ผู้ประสานงานโครงการ The Sherwood บอกว่า การทำอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท Polar ในอังกฤษไม่ใช่เรื่องง่าย กว่าจะมาถึงวันนี้ เพราะบริษัทต้องถูกตรวจสอบจากฝ่ายผู้ร่วมทุนโดยเฉพาะ The Crown Estate ซึ่งกลัวว่าเราจะมาทำให้บริษัท The Crown Estate เสียชื่อเสียง อีกทั้งได้มีบริษัทต่างชาติสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์เช่าหลายรายเช่นกัน แต่เมื่อตรวจสอบไปมาหลายครั้ง ซึ่งในที่สุด บริษัท polar ก็ได้รับความไว้วางใจให้ถือครองที่ดินเป็นระยะเวลายาวนานถึง 145 ปี
“กว่า 3 เดือนที่ The Crown Estate ตรวจสอบสถานะของฝ่ายไทยตามวิถีทางของเขา ซึ่งเราก็ไม่สามารถรู้ได้ว่า เขาเช็กอะไรเราในเชิงลึกบ้าง แต่ในที่สุดก็ให้กับเรา และสิ่งที่เขากลัวและย้ำเสมอคือ กลัวว่าหาก polar ขายพื้นที่ในโครงการหมดบริษัท POLAR ก็จะไม่รับผิดชอบต่อลูกค้าที่พักอาศัย เพราะถือว่าปิดการขาย จึงได้มีเงื่อนไขให้ เราจะต้องเก็บพื้นที่จำนวนหนึ่งไว้ เพื่อที่เราอาจจะมาปล่อยให้เช่าก็ได้ แต่ก็ถือว่าpolar ยังอยู่ไม่ได้หนีหายไป”
สำหรับพื้นที่จำนวนยูนิตที่เก็บไว้นั้น จะทำให้บริษัท polar มีรายได้เข้ามาเช่นกัน ส่วนจะเป็นกี่ยูนิตก็ต้องดูรายละเอียดกันอีกที แต่ก็ต้องทำตามที่ The Crown Estate ระบุไว้ และเมื่อครบ 145 ปีไปแล้วทุนกลุ่มไหนจะเข้ามา renovate ก็เป็นเรื่องอนาคต
ขณะที่ตัวแทนบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส : CBRE (ประเทศอังกฤษ) และบริษัท Jones Lang ซึ่งเป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการ The Sherwood บอกว่าได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ พบว่าด้วยศักยภาพทำเลที่ตั้ง และความต้องการของตลาด รวมไปถึงการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนที่เพิ่มขึ้นปีละ 13% และคาดว่าในปี 2018 จะเพิ่มขึ้นเป็น 20% จะทำให้โครงการนี้ประสบความสำเร็จ ซึ่งปัจจุบันยังไม่ได้มีการเปิดขายพื้นที่ในโครงการ ยังมีกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่สนใจทั้งชาวอังกฤษ จีน ฮ่องกง รวมถึงทุนไทย ได้ติดต่อจะซื้อพื้นที่มาแล้วประมาณ 30% และคาดว่าในสิ้นปี 2558 ก่อนจะเปิดขายพื้นที่เป็นทางการ อาจจะมีลูกค้าถึง 50% ทำให้บริษัทมั่นใจว่าตลาดในลอนดอนมีแน่นอน
ปัจจุบันโครงการ The Sherwood ได้รับการสนับสนุนด้านสินเชื่อ ทั้งประเภทสินเชื่อโครงการและสินเชื่อบุคคลสำหรับลูกค้าที่สนใจซื้อพื้นที่ในโครงการ ประกอบด้วย ธนาคาร NATWEST (National Wesminter Bank ซึ่งถือเป็นธนาคารที่ติดอันดับ Top ten larges in the World และยังได้ Bank of East Asia ซึ่งเป็นธนาคารที่ใหญ่เป็นอันดับ 3 ของฮ่องกง ให้การสนับสนุนสินเชื่อเช่นกัน
พร้อมกันนั้น ผู้บริหาร The Sherwood ยังติดต่อขอสินเชื่อธนาคารของประเทศไทย เพื่อสำรองไว้ให้ลูกค้าคนไทยเช่นกันซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการติดต่อประสานงาน
อย่างไรก็ดีได้มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของไทยหลายแห่ง ก็เลือกที่จะเข้าไปลงทุนซื้อกิจการในประเทศอังกฤษ เพราะเชื่อมั่นว่าอังกฤษเป็นประเทศที่มีศักยภาพที่จะช่วยสร้างความเติบโตและแข็งแกร่งให้กับบริษัทฯในท่ามกลางเศรษฐกิจในประเทศที่มีข้อจำกัดในการขยายตัว แม้ว่ารัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา จะใช้นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมาแล้วก็ตาม
ซึ่งการไปลงทุนในอังกฤษของนักธุรกิจไทย ต่างนิยมลงทุนในใจกลางกรุงลอนดอน เนื่องจากลอนดอนมีความปลอดภัยทางด้านระบบการเงิน ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ค่าเงินปอนด์ยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างอ่อน แม้จะแข็งค่าขึ้นมาอยู่ระดับ 54-55 บาทต่อปอนด์ แต่เทียบกับอดีตอยู่ที่ 70 บาทต่อปอนด์ จึงเอื้อให้ราคาสินทรัพย์ถูกลงเช่นกัน
และอังกฤษยังเป็นประเทศที่สามารถสื่อสารเข้าใจกันได้ง่าย เพราะใช้ภาษาอังกฤษซึ่งเป็นภาษาสากล และมีสถาบันการศึกษาชั้นนำที่มีชื่อเสียงระดับโลก เช่น มหาวิทยาลัยเคมบริดจ์ (The University of Cambridge) เป็นมหาวิทยาลัยที่เก่าแก่ที่สุดอันดับที่สองในบรรดาประเทศที่ใช้ภาษาอังกฤษ เป็นภาษาหลัก และยังเป็นมหาวิทยาลัยที่ดีที่สุด 1 ใน 5 ของโลก และอยู่ในอันดับที่ 1 ของสหราชอาณาจักรสลับกับมหาวิทยาลัยออกซ์ฟอร์ด The University of Oxford และ The London School of Economics and Political Science หรือ the London School of Economics หรือ LSE เป็นมหาวิทยาลัยตั้งอยู่ในลอนดอน ประเทศอังกฤษ เป็นมหาวิทยาลัยที่โดดเด่นด้านสังคมศาสตร์ เป็นต้น
เห็นได้ว่าคนไทยที่มีฐานะ ต่างนิยมส่งบุตรหลานไปศึกษาที่นี่มาเป็นเวลานานแล้ว และส่วนใหญ่ก็มักจะไปซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อให้บุตรหลานได้อยู่อาศัย และเมื่อบุตรหลานสำเร็จการศึกษา ก็มักจะขายออกไป
นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บอกว่า คนไทยนิยมไปลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมที่ลอนดอน โดยมีจุดประสงค์เพื่อส่งลูกไปเรียน จะได้มีที่พักอาศัย และเมื่อจบแล้ว ก็มักจะปล่อยเช่า และถ้าเขามองเห็นกำไรในการซื้อที่อยู่อาศัยจากยูนิตแรก ก็จะซื้อเพิ่มทันที ตรงนี้ถือเป็นการลงทุนที่สร้างมูลค่าเพิ่มหรือผลกำไรได้เป็นอย่างดี
“ลูกค้าของเราที่ซื้อไว้ที่ช่วงค่าเงินปอนด์ละ 47-48 บาทตอนนั้น ยูนิตละประมาณ 5-6 แสนปอนด์ ประมาณ 23-25 ล้านบาท จ่ายเริ่มต้นแค่ 20% วันนี้ค่าเงินขยับไปเป็น 55 บาท เขาก็กำไรจากส่วนนี้อยู่แล้ว บางทำเลยังราคาขึ้นไปอีกหลายสิบเปอร์เซ็นต์ เช่นตรงห้างแฮร์รอดส์ ตอนนี้ ขนาด 2 ห้องนอน ยูนิตละ 120-130 ล้านปอนด์ เพราะตรงใจกลางลอนดอนที่หายาก เหตุจากกฎหมายของอังกฤษค่อนข้างรัดกุม จะทุบของเก่า หรือจะขึ้นใหม่ดูจะเข้มงวดมาก ต้องทำ feasibility study ปัญหาสิ่งแวดล้อม ทำให้อาคารที่มีอยู่แล้วเป็นที่ต้องการของนักลงทุน”
ที่ผ่านมาลูกค้าของบริษัทที่อยู่ในระดับเศรษฐีแถวหน้าของเมืองไทยหลายราย ได้บินไปดูโครงการเพื่อจะซื้อลงทุนด้วยตนเองและขณะนี้ยังมีนักธุรกิจใหญ่ ซึ่งเป็นลูกค้าของบริษัท CBRE กำลังเจรจาที่จะลงทุนด้านโรงแรมในใจกลางลอนดอน แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยได้ และคาดว่าดีลนี้จะจบได้เร็วๆ นี้
“ตลาดอสังหาของอังกฤษ ใจกลางกรุงลอนดอน ลูกค้าที่เน้นลงทุน อยู่ที่ทำเลการคมนาคมต้องสะดวก ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เป็นถนนย่านเศรษฐกิจการค้า แหล่งชอปปิ้ง ที่สำคัญต้องปลอดภัย”
บริษัท CBRE (ประเทศไทย) จึงมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษ ยังคงมีตลาดแน่นอน ตราบใดที่คนไทยยังนิยมส่งบุตรหลานไปเรียนต่อที่นี่ เพราะเขาเชื่อว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เมื่อบุตรหลานจบก็ขายได้ จึงเสมือนอยู่ฟรีไม่ต้องเสียค่าเช่า บางทีมีกำไรมากกว่าที่คาดไว้ด้วย และในด้านการท่องเที่ยวที่นี่ก็ยังเป็นที่สนใจของคนทั่วโลกเพราะอังกฤษเป็นประเทศที่มีวัฒนธรรม มีประวัติศาสตร์ที่เก่าแก่ มีศิลปะที่งดงาม น่าศึกษา
“เมื่อก่อนคนไทยนิยมไปลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์ที่เขตไนต์สบริดจ์ (Knightsbridge) ตรงนี้มีห้างแฮร์รอดส์ ซึ่งเป็นห้างสรรพสินค้าชื่อดัง คมนาคมสะดวกติดรถไฟฟ้า แต่ด้วย supply ที่มีน้อย แต่มี demand จากนักลงทุนทั่วโลก ทำให้คนเริ่มหันไปลงทุนที่ย่านออกซ์ฟอร์ดสตรีต (oxford street) ที่เต็มไปด้วยห้างสรรพสินค้า และการคมนาคมสะดวกติดสถานีรถไฟฟ้าเช่นกัน”
ด้านมุมมองของนักวิเคราะห์ในตลาดหลักทรัพย์ บอกว่าพฤติกรรมของนักลงทุนไทย ในเบื้องต้นอาจจะเป็นการลงทุนในประเทศอังกฤษในรูปบริษัทเพราะยังไม่มั่นใจว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ทั้งอาจไม่มั่นใจเรื่องของตลาด กฎหมาย พันธมิตรที่จะร่วมด้วย รวมไปถึงผลตอบแทนที่จะกลับเข้ามา แต่เมื่อลงมือไปแล้วเกิดความมั่นใจ ก็มักจะก้าวไปสู่การลงทุนในบุคคลหรือเครือญาติมากกว่า
“ข้อมูลที่มีอยู่ บรรดาเศรษฐกิจจะซื้ออสังหาในรูปบุคคล และเครือญาติมากกว่า เพราะผลประโยชน์ตอบแทนค่อนข้างมาก จึงคิดว่าทำแล้วรวยเอง ดีกว่าต้องมาแบ่งคนอื่นรวย”
อีกทั้งการไปลงทุนในลอนดอน จะต้องได้พันธมิตรที่มีความชำนาญ และต้องเป็นการไปซื้ออาคารเก่ามา renovate จะประสบความสำเร็จมากกว่าที่บริษัทใดหรือใครก็ตามที่คิดจะไปเริ่มตั้งแต่ต้น คือตั้งแต่มีที่ดิน ตอกเสาเข็ม ไปจนถึงการตลาด และก่อสร้างจนแล้วเสร็จ จึงเชื่อว่าต้องใช้เวลานาน และอาจมีความเสี่ยงอยู่บ้าง แต่ทั้งนี้หากจะถามว่าตลาดที่อังกฤษยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนไทยหรือไม่นั้น คำตอบคือ ตลาดยังมีอยู่แน่นอน เพราะคนไทยนิยมส่งบุตรหลานไปเรียนต่อที่ประเทศอังกฤษจึงมองหาที่อยู่อาศัยไว้ให้ลูกหลานในระหว่างศึกษาต่อ
นอกจากนี้นักลงทุนบางส่วนต้องการกระจายพอร์ตการลงทุนในทรัพย์สิน ที่สามารถเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนระยะยาวได้อีก หรือบางรายที่สนใจทำธุรกิจในลอนดอนซึ่งบางคนยังมีลูกเล็ก 2-3 ขวบ ก็ซื้อเก็บไว้ให้ลูกหลานเพราะเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มอยู่แล้ว
ดังนั้นการเดินหน้าก่อสร้าง The Sherwood ของบริษัท polar จึงล้วนมีปัจจัยเอื้อต่อความสำเร็จทั้งเงินทุนสนับสนุนที่มาจากแบงก์ใหญ่ 2 แห่ง กลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อพื้นที่ในโครงการทั้งเพื่ออยู่อาศัยจริงและเพื่อการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนในอนาคต รวมไปถึงหลักประกันที่ทาง The Crown Estate กำหนดเป็นเงื่อนไขให้ Polar เก็บพื้นที่ส่วนหนึ่งไว้ไม่ให้ขายหมด ก็อาจเป็นหลักประกันได้อย่างดีว่าโครงการนี้ก้าวไปสู่ความสำเร็จได้
แม้ว่าวันนี้บริษัท Polar ยังต้องชะลอแผนการเพิ่มทุนไปก่อนตามที่ได้แจ้งกับตลาดหลักทรัพย์เพื่อระดมเงินในตลาดหุ้นเข้ามาทำโครงการจากเพิ่มทุนแบบเจาะจง (Private Placement) และเปลี่ยนเป็นการเพิ่มทุนแบบให้สิทธิ์ในการซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนที่โอนสิทธิ์ได้ (TSR) และแถมออกใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัท รุ่นที่ 4 (POLAR-W4) ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วน เพื่อให้ผู้ถือหุ้นได้สิทธิ์อย่างเท่าเทียมและหากไม่อยากเพิ่มทุนก็สามารถนำสิทธิ์ไปเปลี่ยนมือได้ในตลาดหลักทรัพย์
ในการเพิ่มทุนรอบนี้ส่วนหนึ่งเพื่อเป็นเงินทุนใช้พัฒนาโครงการ The Sherwood London ที่ตามแผนจะแล้วเสร็จในปี 2560 ช่วงต้นปี มูลค่าโครงการกว่า 7,000 ล้านบาท
และเมื่อแผนการเพิ่มทุนยังไม่สำเร็จ บริษัท polar ก็ต้องปล่อยให้เป็นไปตามกลไกของตลาดหลักทรัพย์ต่อไป ในขณะที่โครงการ The Sherwood London ก็ต้องเดินหน้าทั้งในเรื่องการก่อสร้างและการขายพื้นที่ ซึ่งในเรื่องการก่อสร้างได้คืบหน้าไปเกือบ 40% แล้ว และหากโครงการนี้ประสบความสำเร็จ อาจทำให้บริษัท Polar เล็งหาที่ดินทำเลทองในลอนดอน หรือต่างประเทศขึ้นโปรเจกต์ต่อไปได้เช่นกัน
ที่สำคัญในวันนี้มีนักธุรกิจไทยที่มีเงินฝากไว้ในต่างประเทศ และไม่ต้องการเปิดเผยตัวตนมากกว่า 1 ราย ได้ติดต่อจะซื้อพื้นที่ในโครงการ The Sherwood และเชื่อว่าเป็นการซื้อด้วยเงินสด โดยไม่ต้องใช้บริการสินเชื่อแบงก์พาณิชย์ทั้งของไทยและต่างชาติ!!
