นักวิเคราะห์หนุนเปิดทางต่างชาติถือครองที่ดิน ยก 5 ประเทศเอเชียอ้าแขนรับต่างชาติซื้ออสังหาฯ ชิงโอกาสเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจรับโลกเปลี่ยน สอดคล้องทุน-คนเคลื่อนย้ายเสรี แนะเร่งออกกฎหมายให้โปร่งใสป้องปัญหานอร์มินี ปิดช่องทางหาผลประโยชน์แอบแฝง
ดร.พอล โครซิโอ (Dr. Paul Crosio) นักกฎหมายจากบริษัทที่ปรึกษากฎหมาย Silk Legal เปิดเผยผ่านเว็บไซต์ Silk Legal ว่า การถือครองที่ดินของต่างชาติไม่ใช่เรื่องใหม่ หากต่างชาติถือครองที่ดินได้ ก็จะเป็นการเปิดประตูสู่กลุ่มชาวต่างชาติที่มีรายได้สูง ส่งผลต่อการเติบโตของประเทศและรวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในภาพรวมด้วย เพราะมีผู้ที่ต้องการเข้าพำนักที่ประเทศไทยจำนวนมากล้วนเป็นผู้มั่งคั่งจากทั่วโลก รวมถึงผู้เกษียณอายุ ผู้ประกอบวิชาชีพที่มีทักษะ และนักลงทุนมีจำนวนมากขึ้น รวมถึงชาวต่างชาติที่มีหน่วยงานธุรกิจในประเทศไทยซึ่งสอดคล้องกับบทความจากเว็บไซต์ Invest Asian บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในระดับภูมิภาค
ยกตัวอย่าง 5 ประเทศในเอเชีย คือ มาเลเซีย ซึ่งถือเป็นประเทศที่เป็นมิตรต่อนักลงทุนมากที่สุดในเอเชีย และชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยสามารถซื้อบ้านและห้องชุดที่มีราคา 8-16 ล้านบาทขึ้นไป (1-2 ล้านริงกิต) ต้องเสียค่าโอนประมาณ 3-4% ในแต่ละปีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติต้องเสียภาษี 4% เมื่อต้องการขายต่อใน 5 ปีแรก และต้องเสียภาษีกำไรในอัตรา 30% ของกำไร และที่สำคัญกรณีต่างชาติจะซื้อที่ดิน ต้องได้รับการพิจารณาเป็นรายๆ ไป ไม่ใช่ว่าจะซื้อที่ไหนก็ได้ หรือสามารถซื้อได้เลย
นอกจากนี้ ชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านหลังที่ 2 สามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้ด้วยการลงทุนผ่าน My Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ได้รับวีซ่า 10 ปี โดยฝากเงินประมาณ 70,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ราว 2.7 ล้านบาท) และเก็บไว้ในธนาคาร ห้ามถอน ขณะที่นายอันวาร์ อิบบราฮิม นายกรัฐมนตรีคนใหม่ของมาเลเซีย ได้ส่งสัญญาณเชิงบวกทางเศรษฐกิจ โดยเร่งดึงดูดการลงทุน ส่งผลให้ค่าเงินริงกิตพุ่งนิวไฮในรอบ 3 เดือน สร้างความเชื่อมั่นให้แก่แนักลงทุน พร้อมทั้งเชิญชวนนักลงทุนทั่วโลก รวมทั้งคนไทยไปลงทุนในประเทศมาเลเซีย และสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้
ประเทศเกาหลีใต้ โดยนายยุน ซอกยอ ประธานาธิบดีเกาหลีใต้ มีนโยบายทางเศรษฐกิจดึงดูดการลงทุน เช่น การลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ ลดกฎเกณฑ์ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้ตลาดทำงานได้สะดวกขึ้น และกระตุ้นการสร้างงานผ่านภาคเอกชนแทนภาครัฐ และส่งเสริมการลงทุนในสตาร์ทอัพ ให้มาทำงานในประเทศเกาหลีใต้ซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 4 ของภูมิภาคเอเชียและอันดับ 10 ของโลก ปัจจุบันชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน อาคารทั้งหมด และที่ดินได้ ทำให้เป็นหนึ่งในประเทศที่เปิดกว้างด้านนี้มากที่สุดในเอเชีย เช่น เกาะเชจูมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 420,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 16 ล้านบาท และสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีใต้ได้ แต่ไม่อนุญาตให้ซื้อที่ดินได้ในเขตสงวน พื้นที่ทหาร เขตคุ้มครองทรัพย์สินทางวัฒนธรรม และเขตสงวนทางธรรมชาติที่มีคุณค่าต่อระบบนิเวศ
ส่วนประเทศไต้หวัน มีข้อจำกัดเพียงเล็กน้อยเท่านั้นสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ investasian ไม่แนะนำให้ลงทุนเพราะการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในไต้หวันนั้น ไม่ได้ให้สิทธิในการพำนักอาศัยในฐานะชาวต่างชาติโดยอัตโนมัติ ซึ่งต่างจากเกาหลีใต้และมาเลเซีย และอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันมีราคาสูงมาก ในขณะที่อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเต็มที่แล้วจะอยู่ที่ 1.5% ทำให้ชาวไต้หวันเองก็มองหาบ้านหลังที่สองในประเทศอื่นๆ เช่นกัน
ขณะที่ประเทศญี่ปุ่น นายคิชิดะ ฟูมิโอะ นายกรัฐมนตรีญี่ปุ่น มีนโยบายต้อนรับต่างชาติเพื่อดึงดูดนักลงทุน และวางแผนเพิ่มจำนวนผู้บริหารชาวต่างชาติในประเทศถึง 200% ภายในปี 2030 โดยเชิญชวนชาวต่างชาติที่มีทักษะด้านการบริหารและเทคนิคเข้ามาในประเทศ และเพิ่มการลงทุนระหว่างประเทศ (foreign direct investment) โดยวางเป้าหมายไว้ที่ 80 ล้านล้านเยน หรือประมาณ 22.9 ล้านล้านบาท และญี่ปุ่นก็ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นกรรมสิทธิ์ในชื่อของตัวเองได้ภายใต้กระบวนการซื้อที่ต้องอาศัยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ อย่างไรก็ตาม นโยบายการเข้าเมืองของญี่ปุ่นมีข้อจำกัด และการเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไม่ได้ให้สิทธิในการอาศัยอยู่ เพราะจะต้องมีงานทำ มีธุรกิจ หรือวีซ่าประเภทอื่นๆ เพื่อใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา
สำหรับสิงคโปร์ นายลี เซียนลุง นายกรัฐมนตรีสิงคโปร์ ประกาศเมื่อวันชาติสิงคโปร์ (เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา) ว่าจะสร้างสิงคโปร์ให้เป็น “ศูนย์รวมของคนเก่งระดับโลก” (world-class talent pool) โดยจะทุ่มทุนส่งเสริมคนเก่งทั้งในและ ต่างประเทศเข้ามาทำงานและอยู่อาศัย ที่ผ่านมาสิงคโปร์เป็นประเทศที่มีชื่อเสียงในด้านการเปิดกว้างสู่ความมั่งคั่งจากต่างชาติอยู่แล้ว จึงไม่แปลกใจที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ บ้าน และที่ดินในสิงคโปร์ได้ตามกฎหมาย ซึ่งก็เป็นหนึ่งในประเทศที่ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้ง่ายที่สุดในเอเชีย แต่การซื้อที่ดินในสิงคโปร์ในฐานะชาวต่างชาตินั้นยากและมีราคาแพงมาก และจะต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการก่อน นอกจากนี้ การอนุมัติดังกล่าวจำเป็นต้องมีการซื้อจำนวนมาก ทั้งยังต้องพิสูจน์อีกว่าการซื้อนั้นเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งต้องผ่านการตีความโดยละเอียดอีกครั้งโดยภาครัฐ นอกเหนือจากข้อจำกัดเหล่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์ยังถือเป็นหนึ่งในประเทศที่แพงที่สุดในโลก และการเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรที่นี่เป็นเรื่องยาก
ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้โดยมีเงื่อนไขและมาตรการกำกับดูแลอย่างเหมาะสม จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญของหลายประเทศโดยเฉพาะในเอเชีย เพื่อดึงดูดการลงทุนของต่างชาติ โดยรายงานคาดการณ์เศรษฐกิจของธนาคารพัฒนาเอเชีย ( AD) เปิดเผยว่า ปีนี้เศรษฐกิจของเหล่าประเทศตลาดเกิดใหม่ในทวีปเอเชียมีแนวโน้มจะโตเร็วกว่าเศรษฐกิจจีนเป็นครั้งแรกในรอบ 30 ปี โดยคาดว่าจะโตที่ 5.3% นักลงทุนในหลายประเทศจึงเริ่มพิจารณาตัวเลือกประเทศที่จะย้ายฐานการลงทุน ส่งผลให้ผู้นำเอเชียหลายประเทศเริ่มขยับปรับเงื่อนไขในการดึงดูดทั้งเงินลงทุน ธุรกิจด้านเทคโนโลยี และบุคลากรมายังประเทศของตน
ในส่วนของประเทศไทยนั้น หนึ่งในปัญหาคือการที่ต่างชาติใช้นอมินีมาซื้อที่ดิน เพราะฉะนั้นการทำทุกอย่างให้โปร่งใสด้วยการออกกฎหมายอย่างชัดเจน จึงถือเป็นความจำเป็นเร่งด่วน เพื่อป้องกันไม่ให้ต่างชาติเข้ามาหาประโยชน์แบบตรวจสอบไม่ได้ดังที่ผ่านมา และนำไปสู่การสร้างรายได้ให้ประเทศโดยไม่ต้องกู้ยืมและยังสามารถดึงบุคลากรระดับมันสมองจากประเทศต่างๆ มาสร้างประโยชน์ให้แก่ประเทศไทยได้ ด้วยการระดมความคิดออกเงื่อนไขที่จะทำให้ได้ประโยชน์ เช่นกระจายโควตาให้แต่ละประเทศ คุณสมบัติทั้งทางเศรษฐกิจและความสามารถของผู้มีสิทธิซื้อบ้าน หรืออาจเปิดให้ซื้อในพื้นที่ที่จัดสรรให้เท่านั้น เพื่อให้ประเทศไทยสามารถดึงดูดนักลงทุนได้ เหมือน 100 กว่าประเทศทั่วโลก ที่เปิดให้มีการซื้อบ้านได้โดยมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันไป ทั้งในอเมริกา ยุโรป เอเชีย อาเซียน และเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์ และมาเลเซีย
