สัญญาณดอกเบี้ยเริ่มลด จังหวะของกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ-กองทรัสต์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ REITs (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าลงทุน และทำให้ผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลได้แบบระยะยาว อย่างไรก็ดี ตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมานักลงทุนหลายท่านต่างเกิดข้อสงสัยเกี่ยวกับการลงทุนในกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ ถึงความสามารถของกองทุนที่กลับมาจ่ายเงินปันผลให้นักลงทุนได้อย่างต่อเนื่องหลังจากที่สถานการณ์ COVID-19 สิ้นสุดลง แต่ด้านราคาซื้อขายในตลาดกลับลดลงมาอยู่ระดับที่ต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value : NAV) จึงสร้างความกังวลให้นักลงทุนไม่น้อย แล้วปัจจัยอะไรที่ส่งผลให้ราคาตลาดของกลุ่มกองทุนรวมกลุ่มอสังหาฯ และกองทรัสต์ ปรับตัวลงมาค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับราคาตลาดช่วงก่อนเกิดสถานการณ์ Covid-19 ในปี 2562

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์หลายแห่งได้ประเมินสาเหตุในภาพรวมการปรับตัวลงของราคาซื้อขายกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ในตลาด โดยตั้งแต่ปลายปี 2565-2566 พบว่าแรงกดดันส่วนหนึ่งมาจากเงินเฟ้อระดับสูงและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (FED) ที่ส่งผลถึงการปรับดอกเบี้ยในประเทศไทยและเพิ่มภาระต้นทุนทางการเงินให้แก่กลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ ที่มีการกู้ยืมเงิน ซึ่งถือเป็นรายจ่ายก้อนโตที่กองทุนต้องรับผิดชอบ และอีกส่วนหนึ่งเกิดจากความผันผวนของตลาดทุนไทย ประกอบกับนักลงทุนหันไปลงทุนสินทรัพย์ที่ได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น

ทั้งนี้ จากการประชุมรอบเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา FED ได้ออกมาส่งสัญญาณถึงสถานการณ์เงินเฟ้อที่ดีขึ้น ทำให้ตลาดคาดการณ์ว่าทิศทางการปรับลดดอกเบี้ยของ FED จะมีโอกาสเกิดขึ้นในปี 2567 เป็นต้นไป ซึ่งจะส่งผลให้ประเทศต่างๆ รวมถึงประเทศไทยมีการลดอัตราดอกเบี้ย และเกิดการฟื้นตัวของกิจกรรมเศรษฐกิจ ดังนั้น หากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มมีนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้น ก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ ที่สามารถลดแรงกดดันจากภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย อีกทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะทำให้กองทุนกลับมาประกอบกิจการได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

แน่นอนว่า การฟื้นตัวของราคาหน่วยลงทุนสำหรับกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ของไทย นอกจากประเด็นข้างต้น ยังมีอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือ “ความเชื่อมั่นของนักลงทุน” โดยนักลงทุนสามารถพิจารณาและประเมินศักยภาพของกองทุน เพื่อเตรียมพร้อมและเสริมความเชื่อมั่นก่อนเข้าลงทุน ผ่าน 3 ข้อนี้ คือ

(1) คัดเลือกกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ที่มีคุณภาพทรัพย์สินดี  มีโลเกชันที่ได้รับความสนใจจากผู้เช่า หรือผู้มาเลือกใช้บริการสูง สามารถหาผู้เช่ามาทดแทนได้ง่าย ซึ่งดูข้อมูลได้จากอัตราการเช่า อัตราค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ที่เปิดเผยข้อมูลในรายงานประจำปี และหลายกองทุน /ทรัสต์มีการเปิดเผยข้อมูลรายไตรมาสอีกด้วย

(2) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้ดี คือ มีอัตราการเติบโตของกำไร หรือมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยได้อย่างสม่ำเสมอ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีประสบการณ์ และความชำนาญในการบริหาร ทั้งนี้ รูปแบบการจ่ายประโยชน์ตอบแทนนั้นผู้ลงทุนต้องพิจารณาควบคู่ด้วยว่ากองทุนมีการลงทุนในสินทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่า (Leasehold) เนื่องจากเป็นปัจจัยที่มีผลโดยตรงต่อระยะเวลาการหารายได้ของกองทุน อีกทั้งมีข้อดีและข้อพึงระวังที่แตกต่างกัน เช่น อสังหาริมทรัพย์แบบการเช่า (Leasehold) มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่หาทดแทนได้ยาก (Prime Area) เป็นที่ต้องการอย่างมากของผู้เช่า ทำให้อัตราการเช่าและการปรับค่าเช่าอยู่ในระดับสูง แต่ก็จะมีระยะเวลาหาประโยชน์ที่จำกัด เพราะกองทุนรวม กองทรัสต์ ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยกับข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาที่จำกัดดังกล่าว   สำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) จะไม่ถูกจำกัดด้วยระยะเวลาการหารายได้  แต่อาจตั้งอยู่ในโลเคชันที่เป็นจุดยุทธศาสตร์รองลงมา และอัตราผลตอบแทนแต่ละปีจะต่ำกว่า Leasehold  โดยที่ในอนาคตผู้ลงทุนอาจมีกำไรจากการขายทรัพย์สินอีกด้วย

และ (3) พิจารณาค่าใช้จ่ายต่างๆ ของกองทุน เช่น จำนวนเงินกู้ยืมคงเหลือ แนวทางการชำระคืนเงินกู้ยืม เพื่อพิจารณาผลกระทบต่อกำไรที่นำมาจ่ายเงินปันผล ซึ่งหากกองทุนมีจำนวนเงินกู้ยืมสูง และเป็นการลงทุนใน Leasehold ที่มีอายุคงเหลือสั้น ย่อมหมายถึงภาระดอกเบี้ยจ่ายในแต่ละปีจะสูง

อย่างไรก็ดี การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ และกองทรัสต์ที่มีคุณภาพและพื้นฐานทรัพย์สินดี ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการหาโอกาสสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ ด้วยนโยบายการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และกองทรัสต์ ที่กำหนดว่ากองทุนต้องจ่ายเงินปันผลทุกปี โดยไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงด้วยรายการเงินสำรอง และ/หรือรายการอื่นใด ตามที่กฎหมายกำหนด  โดยเฉพาะในช่วงที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดทุนไทยและเป็นจังหวะที่สามารถคัดเลือกลงทุนกับหน่วยลงทุนพื้นฐานดี ในช่วงราคาทีลดต่ำกว่าก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 มาก ซึ่งจะทำให้ได้รับประโยชน์หากกองทุน กองทรัสต์ กลับมาเติบโตได้ตามทิศทางเศรษฐกิจ
----------------------------------------
กองทุนรวมกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานของ บลจ.ไทยพาณิชย์
กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (“DIF”) กองทุน Flagship มีรายได้หลักจากสัญญาให้เช่าทรัพย์สินเสาโทรคมนาคม และสายใยแก้วนำแสง (Fiber Optic Cable) ระยะยาวกับกลุ่มบริษัททรู คอร์ปอเรชั่น (TRUE) ธุรกิจของผู้เช่ามีแนวโน้มเติบโตตามความต้องการใช้อินเทอร์เน็ตในทางธุรกิจ เพื่อการสื่อสารและความบันเทิงที่เพิ่มขึ้นตามนวัตกรรมเทคโนโลยี
กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (“CPNCG”) ลงทุนในสิทธิการเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอบริเวณเขตปทุมวัน กรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) เทียบกับพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (ตร.ม.) ของโครงการร้อยละ 95 (ที่มาข้อมูล: สรุปข้อมูลการลงทุน กองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน ไตรมาส1/2567, กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2567https://www.scbpropertyfund.com/?p=newsletter)
กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไพร์มออฟฟิศ (“POPF”) ลงทุนในสิทธิการเช่าของอาคารสำนักงานพื้นที่ทำเลดี 3 แห่ง คือ อาคารสมัชชาวานิช 2, อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ และ อาคารบางนา ทาวเวอร์  โดยอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) เทียบกับพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (ตร.ม.) ของ 3 โครงการมีอัตราการเช่าร้อยละ 84.7, 82.5 และ 92.6 ตามลำดับ (ที่มาข้อมูล: สรุปข้อมูลการลงทุน กองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน ไตรมาส1/2567, กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2567
 
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด