เลือกกองทุนประเภทไหนตอบโจทย์ภาวะดอกเบี้ยต่ำ

โดย ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ
Dr.win@one-asset.com

จากคำแนะนำการลงทุนในสัปดาห์ที่แล้ว ผมแนะนำให้จัดพอร์ตการลงทุนโดยกระจายการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อให้ผู้ลงทุนเข้าใจภาพการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น คอลัมน์ในสัปดาห์นี้ผมจะนำเสนอความน่าสนใจของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นการเพิ่มทางเลือกให้แก่ผู้ลงทุนในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ตลาดหุ้นยังค่อนข้างผันผวนในช่วงนี้ครับ

ในภาพรวมของเศรษฐกิจภายในประเทศไทยยังเติบโตอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งประมาณการจากการเติบโตของ GDP ปีนี้คาดว่าน่าจะเติบโตในระดับ 2.5-2.7% ทำให้ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยบ้านเราน่าจะยังอยู่ในระดับต่ำเพื่อประคับประคองเศรษฐกิจ รวมถึงอาจปรับลดลงหากจำเป็นในการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวขึ้น ซึ่งก็น่าจะอยู่ในวิสัยที่เป็นไปได้ เพราะอัตราเงินเฟ้อไม่ได้เป็นข้อจำกัดเนื่องจากระดับราคาน้ำมันที่ลดลง

ขณะที่ทิศทางการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของทางธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (เฟด) ที่มีแนวโน้มจะเลื่อนช่วงเวลาของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยออกไปเป็นช่วงต้นปี 2559 เพื่อรอดูความชัดเจนทางเสถียรภาพของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าอื่นๆ เช่น จีน ยุโรป ทำให้ความกังวลการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดที่จะมีผลต่อการไหลออกของเงินทุนจากประเทศกำลังพัฒนาอย่างกลุ่มอาเซียนค่อนข้างผ่อนคลายลง การคาดการณ์แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในบ้านเราจึงเชื่อว่าน่าจะยังอยู่ในระดับต่ำไปอีกสักระยะ

การที่อัตราดอกเบี้ยทรงตัวในระดับนี้ทำให้การลงทุนประเภทที่ผลตอบแทนเกิดจากรายได้ค่าเช่า อย่างเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาน่าสนใจจากส่วนต่างอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรและอัตราการจ่ายเงินปันผลที่มากขึ้น สะท้อนจากผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ปัจจุบันให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.72% ต่อปี ในขณะที่อัตราการจ่ายปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี

ปัจจุบันนี้ในอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 60 กองทุน สามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ กองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 59% ประเภทกอง REITs ประมาณ 5% และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานประมาณ 36% และสามารถแบ่งออกตามประเภทการลงทุน โดยแบ่งเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) 38% และลงทุนแบบให้เช่า (Leasehold) 62% ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ หากแยกเป็นรายอุตสาหกรรม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานในด้านโทรคมนาคมมีสัดส่วนประมาณ 24% ค้าปลีก สัดส่วน 22% โรงแรมและที่พักประมาณ 11% ซึ่งหากพิจารณาในแง่ของกลุ่มอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ ผมมองว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก หรือศูนย์การค้า เพราะยังสามารถสร้างรายได้ที่แน่นอนจากอายุสัญญาของค่าเช่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำนักงานออฟฟิศให้เช่าน่าจะมีความต้องการมากขึ้น เพื่อรองรับธุรกิจที่จะขยายตัวในอีก 2-3 ปีข้างหน้า รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การโรงแรมการท่องเที่ยว ที่ยังมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องจากนโยบายสนับสนุนของภาครัฐ ซึ่งจะสามารถช่วยส่งเสริมรายได้ให้แก่ผู้ประกอบการแข็งแกร่งขึ้น

หากผู้ลงทุนท่านใดที่สนใจเข้าลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนควรพิจารณาจากคุณภาพของสินทรัพย์ที่เลือกลงทุน ฐานะทางการเงินของผู้รับสิทธิเช่า (Sponsor) เช่น มีอัตราหนี้สินต่อทุนต้องไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์สุทธิ เพราะสามารถสะท้อนความเสี่ยงทางการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับผู้บริหารโครงการ รวมถึงพิจารณาความสามารถในการสร้างรายได้ และระยะเวลาของสัญญาเช่าเพราะจะเป็นรายได้ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน

•นักลงทุนสามารถสอบถามเพิ่มเติมและขอรับร่างหนังสือชี้ชวนได้ที่ฝ่ายบริการลูกค้าและสนับสนุนธุรกิจ ที่หมายเลข 0-2659-8888 ต่อ 1 ครับ

•“ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวมไม่ได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต