นักวิเคราะห์ บล.เอเซียพลัสประเมินกองทุนอสังหาฯ ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท ให้ Div Yield ปีแรก 9% ขณะที่กองทุนมีการกระจายตัวของสินทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง และมีอัตราการเช่าเกิน 95% พร้อมซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในวันที่ 20 ธ.ค. 2556 นี้
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซียพลัส จำกัด (มหาชน )เปิดเผยว่า กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท หรือ TGROWTH เป็นกองทุนแบบ Leasehold ซึ่งลงทุนในสิทธิการเช่าโรงงานและคลังสินค้าของ TICON รวม 90 แห่ง (แบ่งเป็นโรงงาน 40 โรง และคลังสินค้า 50 ยูนิต) เป็นเวลา 30 ปี พื้นที่ให้เช่า 303,270 ตร.ม. คิดเป็นมูลค่าลงทุนเกือบ 6 พันล้านบาท โดยแบ่งการลงทุนออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ 1 กองทุนฯ จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารโรงงาน 38 โรง และคลังสินค้า 50 ยูนิต ซึ่งจะใช้แหล่งเงินทุนจากการขายหน่วย IPO มูลค่า 5,550 ล้านบาท ที่ราคาขาย 10.00 บาท/หน่วย
โดยจะเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุน IPO ให้กลุ่ม TICON สัดส่วน 20.00% และที่เหลือจัดสรรให้นักลงทุนทั่วไปและกองทุน สำหรับส่วนที่ 2 จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและโรงงานเพิ่มเติมอีก 2 โรง โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมไม่เกิน 460 ล้านบาท คาดจะเกิดขึ้นภายใน 28 ก.พ. 2557 โดยกองทุนดังกล่าวจะเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในวันที่ 20 ธ.ค. 2556
ทั้งนี้ กองทุน TGROWTH มีการกระจายความเสี่ยงในประเภทสินทรัพย์ที่มีทั้งโรงงานและคลังสินค้า โดยสัดส่วนพื้นที่คลังสินค้าคิดเป็นประมาณ 60% และที่เหลือ 40% เป็นพื้นที่โรงงานปล่อยเช่า ขณะเดียวกันมีการกระจายของทำเลที่ตั้งทั้งในโซนฉะเชิงเทรา, อยุธยา, ชลบุรี และระยอง ซึ่งถือเป็นจุดยุทธศาสตร์ด้านภาคการผลิตและกระจายสินค้าที่สำคัญของประเทศ ด้านกลุ่มลูกค้าผู้เช่ามีความหลากหลาย โดยสัดส่วน 25% ของรายได้ค่าเช่ามาจากกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ ตามด้วยสัดส่วน 23% และ 21% ในกลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้า และขนส่งตามลำดับ ส่วนอายุของสัญญาเช่าพบว่า 93% มีอายุสัญญาระยะสั้นเฉลี่ย 3 ปี และอีก 7% มีอายุสัญญา 12 ปี หากพิจารณาจากข้อมูลงวด 1Q56 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าเฉลี่ยเต็ม 100% และค่าเช่าเฉลี่ย 158 บาท/ตร.ม./เดือน
ส่วนโรงงานให้เช่ามีอัตราการเช่า 95% และค่าเช่าเฉลี่ย 184 บาท/ตร.ม./เดือน เชื่อว่าการเกิดขึ้นของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 และการเพิ่มศักยภาพของระบบโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่งของประเทศ น่าจะช่วยเพิ่มความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้ามากขึ้น โดยเฉพาะดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ เนื่องจากประเทศไทยมีความพร้อมในเรื่องการขนส่ง อีกทั้งอัตราค่าเช่ายังถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านประมาณ 20% ซึ่งจะส่งผลบวกต่อการดำเนินงานของกองทุนในอนาคต นอกเหนือจากการลงทุนเพิ่มเติมในโรงงานและคลังสินค้าของ TICON ซึ่งปัจจุบันมีกว่า 500 โรง คิดเป็นพื้นที่กว่า 2.6 ล้านตารางเมตร
สำหรับกองทุน TGROWTH มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ และกำหนดจ่ายทุกไตรมาส หรือปีละ 4 ครั้ง โดยเบื้องต้นกองทุนประเมิน Div Yield ปีแรกจะอยู่เฉลี่ย 9% ต่อปีนับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนกลุ่ม Property Fund ณ 3Q56 ที่ระดับ 7.3% (โดยกองทุนแบบ Free Hold ให้ผลตอบแทน 6.7% ส่วนแบบ Lease Hold เฉลี่ย 8%) และสูงกว่าค่าเฉลี่ยในสินทรัพย์ประเภทเดียวกันในกลุ่มโรงงานและคลังสินค้าที่ให้ Yield เฉลี่ย 7.7% (โดย TFUND และ TLOGIS ซึ่งเป็นกองทุนแบบ Freehold ให้ Yield เฉลี่ย 7% ส่วน Yield ของกองทุน WHAPF เฉลี่ย 7.5%) เนื่องจากเป็นกองทุนประเภท Lease Hold มีอายุจำกัดเหมือนกับการเซ้งอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
ดังนั้นเมื่อระยะเวลาผ่านไป NAV จะลดลงตามลำดับ จนกระทั่งอยู่ที่ 0 เมื่อหมดอายุสัญญาการเช่า ดังนั้นเงินที่จ่ายออกมาให้ผู้ถือหน่วย โดยหลักการต้องถือว่ามี 2 ส่วนผสมกัน คือ เงินต้นที่จ่ายคืน และเงินปันผล ซึ่งขึ้นอยู่กับการประกาศของกองทุนว่าเงินที่จ่ายออกมาส่วนใดเป็นเงินปันผล และส่วนใดเป็นเงินลดทุน ทั้งนี้เบื้องต้นกองทุนคาดจะเห็นการลดทุนของมูลค่าสินทรัพย์ที่ลดลงเมื่ออายุของกองทุนดำเนินไปครึ่งทางคือปีที่ 15 จากอายุการเช่าทั้งหมด 30 ปี
