นักวิเคราะห์บล.เอเชียพลัส มองกองทุนอสังหาฯแลนด์แแอนด์เเฮ้าส์น่าลงทุน ที่ตั้งสินทรัพย์เด่นได้ทำเลใจกลางเมือง ขณะที่ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานพักอาศัยอยู่ในเมืองไทย และมีความหลากหลายแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ พร้อมประเมินผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 7% ต่อปี
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชียพลัส จำกัด กล่าวถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าแลนด์แแอนด์เเฮ้าส์ (LHPF) ว่า กองทุนดังกล่าวเป็นกองทุน Property Fund แบบผสม Free Hold และLeasehold ในสัดส่วน 80% ต่อ 20% โดยเข้าลงทุนในสินทรัพย์ที่พักอาศัยทั้งหมด 3 แห่ง มูลค่ารวม 3.3 พันล้านบาท เป็นการลงทุนแบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Free Hold) 2 แห่ง คือ เซ็นเตอร์พ้อยท์ ทองหล่อ (CentrePoint Service Apartment Sukhumvit-Thonglor- CPTL) และ พร้อมพงษ์ (Centre Point Residence Phrompong - CPPP) ขณะเดียวกันลงทุนในสิทธิการเช่า(Lease Hold) อายุ 26 ปีในโครงการบ้านพักอาศัย แอล แอนด์เอช วิลล่า สาทร ( L&H VillaSathorn - LHV) โดยกองทุน LHPF มีแผนเสนอขายหน่วยลงทุน IPO ระหว่างวันที่ 5-16 มี.ค.2555 และกำหนดซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันที่ 3 เม.ย. 2555
ทั้งนี้หากพิจารณาการดำเนินงานของสินทรัพย์ 3 โครงการ พบว่ามีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ทำให้อัตราการเช่าของแต่ละโครงการอยู่ในระดับน่าพอใจ โดย 2 โครงการเซ็นเตอร์พ้อยท์ทองหล่อ และพร้อมพงษ์ มีอัตราการเช่างวด 9M54 สูง 90% ขณะที่โครงการบ้านพักอาศัย L&HVilla ซึ่งมีจำนวนทั้งหมด 37 หลัง ค่าเช่าสูงระดับ 1.85 แสนบาท/เดือน ก็มีการเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเกือบ 80% ในงวด 9M54
โดยกลุ่มลูกค้าหลักของทั้ง3 โครงการส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานและพักอาศัยในไทย ซึ่งโดยหลักเป็นชาวญี่ปุ่น เอเชีย และยุโรป โดยในช่วง4 ปีที่ผ่านมา (2550-2553) สินทรัพย์ทั้ง 3 แห่งมีการสร้างรายได้ค่าเช่าอยู่ในกรอบ 260-300ล้านบาท/ปีหากกำหนดสมมติฐานหักค่าใช้จ่ายกองทุนประมาณ 10-20% ของรายได้ค่เช่า และกำหนดจ่ายเงินปันผลอัตรา 90-95% เบื้องต้นประเมินระดับผลตอบแทน (ณ จำนวนหน่วยลงทุน330 ล้านหน่วย @ ราคาขาย 10 บาท) อยู่เฉลี่ย 6-7% ต่อปี
สำหรับกองทุน LHPF มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของรายได้จากการลงทุนสุทธิ และกำหนดจ่ายปีละ 2 ครั้ง โดยในช่วง 4 ปีแรกของการดำเนินงาน (เริ่มตั้งแต่ 1 เม.ย. 2555 - 31ธ.ค. 2558) มีการค้ำประกันรายได้จากการลงทุนสุทธิ เทียบเท่าผลตอบแทนเฉลี่ย 7% ต่อปี แม้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนกลุ่ม Property Fund ที่ระดับ 8.2% (โดยกองทุนแบบ Free Hold ให้ผลตอบแทน 7.7% ส่วนแบบ Lease Hold เฉลี่ย 8.6%) แต่หากเทียบกับ Yield ในสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน คือ เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ พบว่าอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน
อย่างไรก็ตาม LHPF มีจุดเด่นเหนือกองทุนอื่นในกลุ่มอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากมีทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง มีกลุ่มผู้เช่าเฉพาะตัว หลากหลาย แตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ อีกทั้งมีผู้บริหารสินทรัพย์ในเครือง LH ซึ่งมีชื่อเสียงและประสบการณ์เป็นอย่างดี ทำให้แนวโน้มในการขยายกองทุนเพิ่มเติมในอนาคตจึงมีความเป็นไปได้สูง และทำให้ LHPF มีความน่าสนใจในการลงทุน ทั้งนี้ความเสี่ยงสำหรับกองทุนแบบ Leasehold มีอายุจำกัดเหมือนกับการเซ้งอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังนั้นเมื่อระยะเวลาผ่านไป NAV จะลดลงตามลำดับ จนกระทั่งอยู่ที่ 0 เมื่อหมดอายุสัญญาการเช่า ดังนั้นเงินที่จ่ายออกมาให้กับผู้ถือหน่วย โดยหลักการ ต้องถือว่ามี 2 ส่วน ผสมกัน คือ เงินต้นที่จ่ายคืน และ เงินปันผล อย่างไรก็ตามเกณฑ์ที่จะบอกว่า ส่วนใดเป็นเงินปันผล หรือ ส่วนใด เป็นทุน ยังไม่ชัดเจนเว้นแต่บริษัทที่ประกาศชัดเจนว่าจะมีการลดทุนเพื่อนำเงินออกมาจ่ายพรัอมเงินปันผล
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชียพลัส จำกัด กล่าวถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าแลนด์แแอนด์เเฮ้าส์ (LHPF) ว่า กองทุนดังกล่าวเป็นกองทุน Property Fund แบบผสม Free Hold และLeasehold ในสัดส่วน 80% ต่อ 20% โดยเข้าลงทุนในสินทรัพย์ที่พักอาศัยทั้งหมด 3 แห่ง มูลค่ารวม 3.3 พันล้านบาท เป็นการลงทุนแบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Free Hold) 2 แห่ง คือ เซ็นเตอร์พ้อยท์ ทองหล่อ (CentrePoint Service Apartment Sukhumvit-Thonglor- CPTL) และ พร้อมพงษ์ (Centre Point Residence Phrompong - CPPP) ขณะเดียวกันลงทุนในสิทธิการเช่า(Lease Hold) อายุ 26 ปีในโครงการบ้านพักอาศัย แอล แอนด์เอช วิลล่า สาทร ( L&H VillaSathorn - LHV) โดยกองทุน LHPF มีแผนเสนอขายหน่วยลงทุน IPO ระหว่างวันที่ 5-16 มี.ค.2555 และกำหนดซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันที่ 3 เม.ย. 2555
ทั้งนี้หากพิจารณาการดำเนินงานของสินทรัพย์ 3 โครงการ พบว่ามีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ทำให้อัตราการเช่าของแต่ละโครงการอยู่ในระดับน่าพอใจ โดย 2 โครงการเซ็นเตอร์พ้อยท์ทองหล่อ และพร้อมพงษ์ มีอัตราการเช่างวด 9M54 สูง 90% ขณะที่โครงการบ้านพักอาศัย L&HVilla ซึ่งมีจำนวนทั้งหมด 37 หลัง ค่าเช่าสูงระดับ 1.85 แสนบาท/เดือน ก็มีการเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเกือบ 80% ในงวด 9M54
โดยกลุ่มลูกค้าหลักของทั้ง3 โครงการส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานและพักอาศัยในไทย ซึ่งโดยหลักเป็นชาวญี่ปุ่น เอเชีย และยุโรป โดยในช่วง4 ปีที่ผ่านมา (2550-2553) สินทรัพย์ทั้ง 3 แห่งมีการสร้างรายได้ค่าเช่าอยู่ในกรอบ 260-300ล้านบาท/ปีหากกำหนดสมมติฐานหักค่าใช้จ่ายกองทุนประมาณ 10-20% ของรายได้ค่เช่า และกำหนดจ่ายเงินปันผลอัตรา 90-95% เบื้องต้นประเมินระดับผลตอบแทน (ณ จำนวนหน่วยลงทุน330 ล้านหน่วย @ ราคาขาย 10 บาท) อยู่เฉลี่ย 6-7% ต่อปี
สำหรับกองทุน LHPF มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของรายได้จากการลงทุนสุทธิ และกำหนดจ่ายปีละ 2 ครั้ง โดยในช่วง 4 ปีแรกของการดำเนินงาน (เริ่มตั้งแต่ 1 เม.ย. 2555 - 31ธ.ค. 2558) มีการค้ำประกันรายได้จากการลงทุนสุทธิ เทียบเท่าผลตอบแทนเฉลี่ย 7% ต่อปี แม้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนกลุ่ม Property Fund ที่ระดับ 8.2% (โดยกองทุนแบบ Free Hold ให้ผลตอบแทน 7.7% ส่วนแบบ Lease Hold เฉลี่ย 8.6%) แต่หากเทียบกับ Yield ในสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน คือ เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ พบว่าอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน
อย่างไรก็ตาม LHPF มีจุดเด่นเหนือกองทุนอื่นในกลุ่มอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากมีทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง มีกลุ่มผู้เช่าเฉพาะตัว หลากหลาย แตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ อีกทั้งมีผู้บริหารสินทรัพย์ในเครือง LH ซึ่งมีชื่อเสียงและประสบการณ์เป็นอย่างดี ทำให้แนวโน้มในการขยายกองทุนเพิ่มเติมในอนาคตจึงมีความเป็นไปได้สูง และทำให้ LHPF มีความน่าสนใจในการลงทุน ทั้งนี้ความเสี่ยงสำหรับกองทุนแบบ Leasehold มีอายุจำกัดเหมือนกับการเซ้งอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังนั้นเมื่อระยะเวลาผ่านไป NAV จะลดลงตามลำดับ จนกระทั่งอยู่ที่ 0 เมื่อหมดอายุสัญญาการเช่า ดังนั้นเงินที่จ่ายออกมาให้กับผู้ถือหน่วย โดยหลักการ ต้องถือว่ามี 2 ส่วน ผสมกัน คือ เงินต้นที่จ่ายคืน และ เงินปันผล อย่างไรก็ตามเกณฑ์ที่จะบอกว่า ส่วนใดเป็นเงินปันผล หรือ ส่วนใด เป็นทุน ยังไม่ชัดเจนเว้นแต่บริษัทที่ประกาศชัดเจนว่าจะมีการลดทุนเพื่อนำเงินออกมาจ่ายพรัอมเงินปันผล
