ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีความผันผวน และมีการปรับลดลงสวนทางกับกระแสเงินเฟ้อ การลงทุนในหุ้นมีความแน่นอน เนื่องจากราคาก็ขึ้นไปสูง การเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ แน่นอน และมีทางเลือกหลากหลายในการลงทุน เช่น กองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เซอร์วิส อพาร์ตเม้นท์ หรือ การลงทุนแบบ Freehold หรือ Leasehold เพื่อให้ท่านผู้อ่านมีความเข้าใจในเรื่องรูปแบบการลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น ในวันนี้เรามีเรื่องนี้มาฝากกันค่ะ
รูปแบบการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มี 2 ประเภท แบบที่ 1 เรียกว่า Freehold คือกองทุนรวมเป็นเจ้าของในตัวทรัพย์สินโดยตรง เป็นการซื้อขาด กองทุนสามารถรับค่าเช่าได้เต็มที่ สามารถขายตึกได้ และจะไม่มีวันหมดความเป็นเจ้าของในตัวทรัพย์สิน จนกว่ากองทุนจะขายทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้อื่น แบบที่ 2 เรียกว่า สิทธิการเช่าทรัพย์สิน (Leasehold) คือ กองทุนจะได้รับสิทธิในการหารายได้จากทรัพย์สินนั้นๆ ในระยะยาวผ่านสัญญาเช่า (หรือเรียกภาษาง่ายๆว่า เซ้ง) กองทุน Freehold จะมีความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นๆ และสามารถทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิ่งที่กอง Leasehold ไม่มี โดยพิจารณาความแตกต่างได้ดังนี้
การที่กองทุน Freehold มีความเป็นเจ้าของตึก เงินปันผลที่ได้รับมา เป็นผลตอบแทนจากเงินลงทุนล้วนๆ ขณะที่ผลตอบแทนของกอง Leasehold นั้น มีทั้งส่วนของเงินลงทุนตอนต้นและส่วนของเงินปันผล คือ กองทุน Leasehold เมื่อครบอายุสัญญาเช่า จะไม่มีส่วนเงินต้น 10 บาทที่นักลงทุนได้ซื้อไว้ตอนแรกคืนให้ เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิ่งที่ใช้แล้วหมดไปทุกปี (ตามชื่อเรียกของตัวมันเองว่า “สิทธิ”) ซึ่งถ้าจะให้ลึกลงไปอีก จะเห็นว่าการลงทุนจากทรัพย์สินเดียวกันนั้น ถ้านำทรัพย์สินมาทำเป็นกอง Freehold กองทุนจะมีขนาดใหญ่กว่าการนำทรัพย์สินเดียวกันมาทำเป็นกอง Leasehold เพราะราคาขายขาดย่อมจะสูงกว่าราคาขายสิทธิการเช่า เนื่องจากราคาขายหรือขนาดกองทุน จะพิจารณาจากความสามารถในการหารายได้ การที่กองทุนเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและอาคารที่มีความสามารถในการหารายได้ที่ไม่มีวันสิ้นสุด ย่อมชัดเจนว่ามีความสามารถในการหารายได้ที่สูงกว่าการเป็นเพียงเจ้าของ”สิทธิ”ที่มีวันหมดอายุตามสัญญาเช่า
สมมุติว่ากองทุนลงทุนในทรัพย์สินตัวหนึ่ง ซึ่งนำมาจัดตั้งเป็นกอง Freehold อาจจะได้เงินปันผลจำนวน 2.00 บาทต่อหน่วย ในขณะหากนำทรัพย์สินเดียวกันนั้นมาทำกอง Leasehold จะได้เงินปันผลจำนวน 2.00 บาท พร้อมเงินลงทุนตอนต้นที่เกิดจากการลดทุนจำนวน 0.30 บาท แม้ว่าเมื่อมองจากตัวเลขแล้ว ผลตอบแทนของกอง Leasehold อาจจะดูสูงกว่า แต่เราต้องคำนึงถึงด้วยว่าเงินลงทุนตอนต้นนั้นได้ถูกรวมอยู่ด้วยแล้ว ซึ่งการที่นักลงทุนได้รับ “ส่วนหนึ่งของเงินต้น 10 บาท” รวมมาในการจ่ายผลตอบแทน นักลงทุนสามารถนำเงินในส่วนนี้มาลงทุนต่อ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนในรูปแบบอื่นๆต่อไปได้เช่นกัน ส่วนกอง Freehold ที่ไม่มีส่วนของเงินลงทุนคืนมาให้ระหว่างทาง นักลงทุนจะมีโอกาสได้รับกำไรจากการขายทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ออกจากกองทุนในภายหลัง (Capital gain)
นอกจากการพิจารณาในเรื่องรูปแบบการลงทุนของกองทุนที่แตกต่างกันของแต่ละกองทุนแล้ว สุดท้ายนี้ เรามีข้อแนะนำของส่วนที่ควรพิจารณาในการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาฝากกันค่ะ
ประเภทของทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน
ประวัติการจ่ายผลตอบแทน
ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในอดีต และแนวโน้มในอนาคต
ความน่าเชื่อถือของผู้บริหารโครงการ
ราคาประเมินของทรัพย์สินหรือสิทธิการเช่า
ท้ายนี้ เราหวังว่าข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนที่อาจจะสนใจนำไปพิจารณาก่อนการตัดสินใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตค่ะ
ข้อมูลเพิ่มเติม www.kk-fund.com หรือ facebook.com/KKFund
รูปแบบการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มี 2 ประเภท แบบที่ 1 เรียกว่า Freehold คือกองทุนรวมเป็นเจ้าของในตัวทรัพย์สินโดยตรง เป็นการซื้อขาด กองทุนสามารถรับค่าเช่าได้เต็มที่ สามารถขายตึกได้ และจะไม่มีวันหมดความเป็นเจ้าของในตัวทรัพย์สิน จนกว่ากองทุนจะขายทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้อื่น แบบที่ 2 เรียกว่า สิทธิการเช่าทรัพย์สิน (Leasehold) คือ กองทุนจะได้รับสิทธิในการหารายได้จากทรัพย์สินนั้นๆ ในระยะยาวผ่านสัญญาเช่า (หรือเรียกภาษาง่ายๆว่า เซ้ง) กองทุน Freehold จะมีความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นๆ และสามารถทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิ่งที่กอง Leasehold ไม่มี โดยพิจารณาความแตกต่างได้ดังนี้
การที่กองทุน Freehold มีความเป็นเจ้าของตึก เงินปันผลที่ได้รับมา เป็นผลตอบแทนจากเงินลงทุนล้วนๆ ขณะที่ผลตอบแทนของกอง Leasehold นั้น มีทั้งส่วนของเงินลงทุนตอนต้นและส่วนของเงินปันผล คือ กองทุน Leasehold เมื่อครบอายุสัญญาเช่า จะไม่มีส่วนเงินต้น 10 บาทที่นักลงทุนได้ซื้อไว้ตอนแรกคืนให้ เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิ่งที่ใช้แล้วหมดไปทุกปี (ตามชื่อเรียกของตัวมันเองว่า “สิทธิ”) ซึ่งถ้าจะให้ลึกลงไปอีก จะเห็นว่าการลงทุนจากทรัพย์สินเดียวกันนั้น ถ้านำทรัพย์สินมาทำเป็นกอง Freehold กองทุนจะมีขนาดใหญ่กว่าการนำทรัพย์สินเดียวกันมาทำเป็นกอง Leasehold เพราะราคาขายขาดย่อมจะสูงกว่าราคาขายสิทธิการเช่า เนื่องจากราคาขายหรือขนาดกองทุน จะพิจารณาจากความสามารถในการหารายได้ การที่กองทุนเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและอาคารที่มีความสามารถในการหารายได้ที่ไม่มีวันสิ้นสุด ย่อมชัดเจนว่ามีความสามารถในการหารายได้ที่สูงกว่าการเป็นเพียงเจ้าของ”สิทธิ”ที่มีวันหมดอายุตามสัญญาเช่า
สมมุติว่ากองทุนลงทุนในทรัพย์สินตัวหนึ่ง ซึ่งนำมาจัดตั้งเป็นกอง Freehold อาจจะได้เงินปันผลจำนวน 2.00 บาทต่อหน่วย ในขณะหากนำทรัพย์สินเดียวกันนั้นมาทำกอง Leasehold จะได้เงินปันผลจำนวน 2.00 บาท พร้อมเงินลงทุนตอนต้นที่เกิดจากการลดทุนจำนวน 0.30 บาท แม้ว่าเมื่อมองจากตัวเลขแล้ว ผลตอบแทนของกอง Leasehold อาจจะดูสูงกว่า แต่เราต้องคำนึงถึงด้วยว่าเงินลงทุนตอนต้นนั้นได้ถูกรวมอยู่ด้วยแล้ว ซึ่งการที่นักลงทุนได้รับ “ส่วนหนึ่งของเงินต้น 10 บาท” รวมมาในการจ่ายผลตอบแทน นักลงทุนสามารถนำเงินในส่วนนี้มาลงทุนต่อ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนในรูปแบบอื่นๆต่อไปได้เช่นกัน ส่วนกอง Freehold ที่ไม่มีส่วนของเงินลงทุนคืนมาให้ระหว่างทาง นักลงทุนจะมีโอกาสได้รับกำไรจากการขายทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ออกจากกองทุนในภายหลัง (Capital gain)
นอกจากการพิจารณาในเรื่องรูปแบบการลงทุนของกองทุนที่แตกต่างกันของแต่ละกองทุนแล้ว สุดท้ายนี้ เรามีข้อแนะนำของส่วนที่ควรพิจารณาในการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาฝากกันค่ะ
ประเภทของทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน
ประวัติการจ่ายผลตอบแทน
ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในอดีต และแนวโน้มในอนาคต
ความน่าเชื่อถือของผู้บริหารโครงการ
ราคาประเมินของทรัพย์สินหรือสิทธิการเช่า
ท้ายนี้ เราหวังว่าข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนที่อาจจะสนใจนำไปพิจารณาก่อนการตัดสินใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตค่ะ
ข้อมูลเพิ่มเติม www.kk-fund.com หรือ facebook.com/KKFund
