ฝ่ายวิจัยบล.เอเชียพลัส มองกองทุนอสังหาฯเทสโก้ โลตัส น่าลงทุน ประเมิน Div Yield เฉลี่ยปีแรกจะอยู่ในช่วง 6.5-7% แต่อนาคตมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นจากค่าเช่าและการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชียพลัส จำกัด กล่าวถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้ โลตัส รีเทลโกรท (TLGF)ว่า กองทุนดังกล่าวเป็นกองทุนแบบผสม Free Hold และ Leasehold สัดส่วน 73% ต่อ 27% โดยเข้าลงทุนศูนย์การค้าของเทสโก้ โลตัส 17 แห่ง พื้นที่ให้เช่า 231,961 ตร.ม. มูลค่าการลงทุน 17,175ล้านบาท ทั้งนี้กองทุน TLGF จะเสนอขายหน่วยลงทุน IPO จำนวน 1,770 ล้านหน่วย โดยจะจัดสรรให้เทสโก้ โลตัส สัดส่วน 25% และที่เหลือจัดสรรให้นักลงทุนทั่วไปและกองทุน เบื้องต้นกำหนดราคาขายหน่วยลงทุนระหว่าง 9.65-10.4 บาทต่อหน่วย โดยจะเสนอขายระหว่างวันที่ 24ก.พ. - 2 มี.ค. 2555 และประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายวันที่ 5 มี.ค. 2555 พร้อมเริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันที่ 19 มี.ค. 2555 โดยราคาพาร์ของกองทุนจะเป็นราคาเดียวกับราคาเสนอขายสุดท้ายที่ได้จากการสำรวจความต้องการของนักลงทุนสถาบัน (Book build) ซึ่งนักลงทุนจะต้องจ่ายเงินจองซื้อที่ราคา 10.4 บาทต่อหน่วย และหากราคาขายสุดท้ายต่ำกว่า 10.4 บาทต่อหน่วยทางกองทุนจะคืนเงินให้นักลงทุน
อย่างไรก็ตาม กองทุน TLGF ถือเป็นกองทุน IPO ที่มีมูลค่าสูงที่สุด และลงทุนในศูนย์การค้าคุณภาพสูง 17 แห่งที่กระจายตัวอยู่ทั่วประเทศ (6 แห่งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล, 3 แห่งในจังหวัดท่องเที่ยวและอีก 8 แห่งจังหวัดที่มีศักยภาพในการเติบโต) มีอายุเฉลี่ยการดำเนินงานประมาณ 7 ปี และอัตราการเช่าเฉลี่ยสูง 99% โครงสร้างรายได้หลักของกองทุนจะมาจากผู้เช่า 4 ส่วน ประกอบด้วย1) สัดส่วน 31% ของรายได้มาจากผู้เช่าหลักอย่างเทสโก้ โลตัส และศูนย์อาหาร ซึ่งมีสัญญาระยะยาวรวม 30 ปี และสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ 10% ทุก 3 ปี และพิจารณาทบทวนค่าเช่าเมื่อครบ 10 ปี เพื่อเป็นไปตามอัตราตลาด 2) ผู้เช่าระยะยาวที่มีสัญญาเช่า 1 ปีขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วน 55% แบ่งเป็น 36% สำหรับผู้เช่าระยะยาวที่มีค่าเช่าคงที่ และ 19% เป็นผู้เช่าระยะยาวที่มีค่าเช่าแปรผันตามยอดขาย
และ 3) สัดส่วนอีก 12% มาจากผู้เช่าชั่วคราวที่มีสัญญาไม่เกิน 6เดือน เบื้องต้นกองทุนฯ ประเมินปี 2555/56 (รอบบัญชี มี.ค. 2555 - สิ้น ก.พ. 2556) จะมีรายได้รวม 1,592 ล้านบาท และรายได้จากการลงทุนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย 1,196 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทน (หน่วยลงทุน 1,770 ล้านหน่วย) เท่ากับ 0.68 บาท/หน่วย โดยในรอบบัญชีปีแรกจะจ่ายเงินปันผลอัตรา 100% คาด Dividend Yield จะอยู่ที่ 6.5-7% (อิงราคาเสนอขายในช่วง9.65 - 10.4 บาท)
ทั้งนี้ แม้ Div Yield เฉลี่ยปีแรกจะอยู่ในช่วง 6.5-7% แต่เชื่อว่าแนวโน้มจะมีโอกาสเพิ่มมากขึ้นในอนาคต จากการปรับขึ้นค่าเช่าและการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมผ่านการทำ Leverage ซึ่งทางกองทุนมีแผนที่จะลงทุนเพิ่มในศูนย์การค้าเทสโก้ โลตัส สาขา นวนคร และ ศาลายา เข้ามาเพิ่มในรอบบัญชีปี 2555/56 ผ่านกู้ยืมในสัดส่วน 10% ของมูลค่ากองทุน อย่างไรก็ตามผลตอบแทนที่เป็นค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมของกองทุนผสมระหว่าง Free Hold และ Lease Hold (อิงสัดส่วน 73% :27%) ควรอยู่ที่ 8% ทั้งนี้ความเสี่ยงสำหรับกองทุนแบบ Leasehold มีอายุจำกัดเหมือนกับการเซ้งอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
ดังนั้น เมื่อระยะเวลาผ่านไป NAV จะลดลงตามลำดับ จนกระทั่งอยู่ที่ 0เมื่อหมดอายุสัญญาการเช่า ดังนั้นเงินที่จ่ายออกมาให้กับผู้ถือหน่วย โดยหลักการ ต้องถือว่ามี 2ส่วน ผสมกัน คือ เงินต้นที่จ่ายคืน และ เงินปันผล อย่างไรก็ตามเกณฑ์ที่จะบอกว่า ส่วนใดเป็นเงินปันผล หรือ ส่วนใด เป็นทุน ยังไม่ชัดเจน เว้นแต่บริษัทที่ประกาศชัดเจนว่าจะมีการลดทุนเพื่อนำเงินออกมาจ่ายพรัอมเงินปันผล
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชียพลัส จำกัด กล่าวถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้ โลตัส รีเทลโกรท (TLGF)ว่า กองทุนดังกล่าวเป็นกองทุนแบบผสม Free Hold และ Leasehold สัดส่วน 73% ต่อ 27% โดยเข้าลงทุนศูนย์การค้าของเทสโก้ โลตัส 17 แห่ง พื้นที่ให้เช่า 231,961 ตร.ม. มูลค่าการลงทุน 17,175ล้านบาท ทั้งนี้กองทุน TLGF จะเสนอขายหน่วยลงทุน IPO จำนวน 1,770 ล้านหน่วย โดยจะจัดสรรให้เทสโก้ โลตัส สัดส่วน 25% และที่เหลือจัดสรรให้นักลงทุนทั่วไปและกองทุน เบื้องต้นกำหนดราคาขายหน่วยลงทุนระหว่าง 9.65-10.4 บาทต่อหน่วย โดยจะเสนอขายระหว่างวันที่ 24ก.พ. - 2 มี.ค. 2555 และประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายวันที่ 5 มี.ค. 2555 พร้อมเริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันที่ 19 มี.ค. 2555 โดยราคาพาร์ของกองทุนจะเป็นราคาเดียวกับราคาเสนอขายสุดท้ายที่ได้จากการสำรวจความต้องการของนักลงทุนสถาบัน (Book build) ซึ่งนักลงทุนจะต้องจ่ายเงินจองซื้อที่ราคา 10.4 บาทต่อหน่วย และหากราคาขายสุดท้ายต่ำกว่า 10.4 บาทต่อหน่วยทางกองทุนจะคืนเงินให้นักลงทุน
อย่างไรก็ตาม กองทุน TLGF ถือเป็นกองทุน IPO ที่มีมูลค่าสูงที่สุด และลงทุนในศูนย์การค้าคุณภาพสูง 17 แห่งที่กระจายตัวอยู่ทั่วประเทศ (6 แห่งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล, 3 แห่งในจังหวัดท่องเที่ยวและอีก 8 แห่งจังหวัดที่มีศักยภาพในการเติบโต) มีอายุเฉลี่ยการดำเนินงานประมาณ 7 ปี และอัตราการเช่าเฉลี่ยสูง 99% โครงสร้างรายได้หลักของกองทุนจะมาจากผู้เช่า 4 ส่วน ประกอบด้วย1) สัดส่วน 31% ของรายได้มาจากผู้เช่าหลักอย่างเทสโก้ โลตัส และศูนย์อาหาร ซึ่งมีสัญญาระยะยาวรวม 30 ปี และสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ 10% ทุก 3 ปี และพิจารณาทบทวนค่าเช่าเมื่อครบ 10 ปี เพื่อเป็นไปตามอัตราตลาด 2) ผู้เช่าระยะยาวที่มีสัญญาเช่า 1 ปีขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วน 55% แบ่งเป็น 36% สำหรับผู้เช่าระยะยาวที่มีค่าเช่าคงที่ และ 19% เป็นผู้เช่าระยะยาวที่มีค่าเช่าแปรผันตามยอดขาย
และ 3) สัดส่วนอีก 12% มาจากผู้เช่าชั่วคราวที่มีสัญญาไม่เกิน 6เดือน เบื้องต้นกองทุนฯ ประเมินปี 2555/56 (รอบบัญชี มี.ค. 2555 - สิ้น ก.พ. 2556) จะมีรายได้รวม 1,592 ล้านบาท และรายได้จากการลงทุนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย 1,196 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทน (หน่วยลงทุน 1,770 ล้านหน่วย) เท่ากับ 0.68 บาท/หน่วย โดยในรอบบัญชีปีแรกจะจ่ายเงินปันผลอัตรา 100% คาด Dividend Yield จะอยู่ที่ 6.5-7% (อิงราคาเสนอขายในช่วง9.65 - 10.4 บาท)
ทั้งนี้ แม้ Div Yield เฉลี่ยปีแรกจะอยู่ในช่วง 6.5-7% แต่เชื่อว่าแนวโน้มจะมีโอกาสเพิ่มมากขึ้นในอนาคต จากการปรับขึ้นค่าเช่าและการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมผ่านการทำ Leverage ซึ่งทางกองทุนมีแผนที่จะลงทุนเพิ่มในศูนย์การค้าเทสโก้ โลตัส สาขา นวนคร และ ศาลายา เข้ามาเพิ่มในรอบบัญชีปี 2555/56 ผ่านกู้ยืมในสัดส่วน 10% ของมูลค่ากองทุน อย่างไรก็ตามผลตอบแทนที่เป็นค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมของกองทุนผสมระหว่าง Free Hold และ Lease Hold (อิงสัดส่วน 73% :27%) ควรอยู่ที่ 8% ทั้งนี้ความเสี่ยงสำหรับกองทุนแบบ Leasehold มีอายุจำกัดเหมือนกับการเซ้งอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
ดังนั้น เมื่อระยะเวลาผ่านไป NAV จะลดลงตามลำดับ จนกระทั่งอยู่ที่ 0เมื่อหมดอายุสัญญาการเช่า ดังนั้นเงินที่จ่ายออกมาให้กับผู้ถือหน่วย โดยหลักการ ต้องถือว่ามี 2ส่วน ผสมกัน คือ เงินต้นที่จ่ายคืน และ เงินปันผล อย่างไรก็ตามเกณฑ์ที่จะบอกว่า ส่วนใดเป็นเงินปันผล หรือ ส่วนใด เป็นทุน ยังไม่ชัดเจน เว้นแต่บริษัทที่ประกาศชัดเจนว่าจะมีการลดทุนเพื่อนำเงินออกมาจ่ายพรัอมเงินปันผล
