นักวิเคราะห์ บล.เอเชียพลัส แนะนักลงทุนทยอยเก็บกองทุนอสังหาฯเด่น 4 กองทุนคือ CPNRF,QHPF, SPF และ TFUND เข้าพอร์ต คาดรับปันผลเฉลี่ย 8% ต่อปี
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชียพลัส จำกัด เปิดเผยว่า สิ้นเดือนสิงหาคม 2554 ที่ผ่านมามีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund ) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มเป็น 34กองทุน จาก 29 กองทุน ณ สิ้นปี 2553 คิดเป็นมูลค่าตลาด (Market Cap) รวมสูงเกือบ 9.8 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นกองทุนลักษณะถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (Free Hold) 20 กองทุน และถือครองสิทธิการเช่าในทรัพย์สิน (Lease Hold) 14 กองทุน โดย ณ งวด 2Q54 กองทุนทั้ง 2ประเภทให้ผลตอบแทนรูปแบบเงินปันผลสูงต่อเนื่องเฉลี่ย 8% ต่อปี ซึ่งถือเป็นระดับจูงใจในยามภาวะตลาดหุ้นผันผวน และโดดเด่นเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ เช่น พันธบัตรรัฐบาลหรือ เงินออมในรูปแบบต่าง ๆ ขณะที่ราคาหน่วยลงทุนของกลุ่ม Property Fund Index งวด 8เดือนที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 4.2% นับจากต้นปี 2554 เทียบกับ Set Index ซึ่งปรับเพิ่มขึ้น 3.6%
ทั้งนี้หากพิจารณากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แยกตามประเภทสินทรัพย์เพื่อการลงทุนพบว่า สินทรัพย์ที่มีความผันผวนของรายได้สูง และมีสัญญาเช่าระยะสั้น อาทิเช่น สนามบิน และโรงแรม ให้ผลตอบแทนสูงกว่า 9% ต่อปี เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงของโครงสร้างรายได้ เนื่องจากมีสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งโดยปกติมีอายุเช่าเฉลี่ย 3 ปี เช่น โรงงาน อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 8% ต่อปี
อย่างไรก็ตามความน่าสนใจในการลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำในยามภาวะตลาดหุ้นผันผวน ขณะเดียวกันก็ให้ผลตอบแทนเงินปันผลจูงใจ ส่งผลให้ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวขึ้นอย่างเด่นชัด โดยเฉพาะ CPNRF ซึ่งมีมูลค่าตลาด(Mkt Cap) และมีสภาพคล่องมากสุดในกลุ่ม Property Fund มีการเคลื่อนไหวของราคาOutperform พิจารณาจากงวด 7 เดือนที่ผ่านมานับจากต้นปี 2554 ปรับเพิ่มขึ้น 13.4% ทำให้ภาพรวมกลุ่ม Property Fund ล่าสุดเดือน ก.ค. 2554 มีส่วนต่างราคากับ NAV ต่ำเพียง 0.4%เทียบกับในอดีตที่เคยมี Discount เกือบ 30% สะท้อนถึงการลงทุนใน Property Fund เพื่อคาดหวังผลตอบแทนด้านราคา (Capital Gain) ทำได้ยากขึ้น
ดังนั้นเป้าหมายการลงทุนจึงต้องคาดหวังผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผลเป็นหลัก อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับการซื้อสินทรัพย์จริงเพื่อนำมาสร้างรายได้จากค่าเช่า ฝ่ายวิจัยเห็นว่าการลงทุนผ่านการซื้อ Property Fund ก็ยังมีความได้เปรียบ เนื่องจากได้รับสิทธิพิเศษทางภาษี โดยกำไรที่ได้จากการดำเนินงานได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล รวมทั้งการถือครอง Property Fund ยังถือว่ามีสภาพคล่องในการแปลงเป็นเงินสดที่สูงกว่าการถือครองสินทรัพย์จริง
ฝ่ายวิจัย บล.เอเชียพลัส กล่าวต่อว่า จากคุณสมบัติหลักของกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการสร้างรายได้จากค่าเช่าและบริการในสินทรัพย์ที่เป็นสิทธิของกองทุน ทำให้เชื่อว่าฐานรายได้จะไม่ผันผวน นอกจากนี้อานิสงค์จากการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศ ย่อมส่งผลบวกต่อการดำเนินงานของสินทรัพย์ที่กองทุนถือครอง และเกื้อหนุนต่อเม็ดเงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มสูงขึ้น โดยตัวเลือกการลงทุน ฝ่ายวิจัยคงแนะนำกองทุนขนาดใหญ่ที่ไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง คือ CPNRF,QHPF และ SPF ซึ่งทั้ง 3แห่งเป็นกองทุนแบบสิทธิการเช่า (Lease Hold) ตามมาด้วย TFUND เป็นกองทุนแบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Free Hold)
สำหรับการออกกฎเกณฑ์เรื่อง REIT และการปรับเปลี่ยนจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 (ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน) มาเป็น REIT ซึ่งโดยหลักการจะช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการลงทุนทั้งในเรื่องโครงสร้างการเงินที่ก่อหนี้ได้เพิ่มขึ้น และการจัดหาสินทรัพย์ที่มีตัวเลือกมากขึ้น ปัจจุบันพบว่ายังไม่มีความชัดเจนในเรื่องสิทธิทางภาษี เบื้องต้นมีความเป็นไปได้ที่น่าจะเห็นความชัดเจนในเรื่องดังกล่าวในปี 2555
รายงานข่าวจากฝ่ายวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชียพลัส จำกัด เปิดเผยว่า สิ้นเดือนสิงหาคม 2554 ที่ผ่านมามีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund ) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มเป็น 34กองทุน จาก 29 กองทุน ณ สิ้นปี 2553 คิดเป็นมูลค่าตลาด (Market Cap) รวมสูงเกือบ 9.8 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นกองทุนลักษณะถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (Free Hold) 20 กองทุน และถือครองสิทธิการเช่าในทรัพย์สิน (Lease Hold) 14 กองทุน โดย ณ งวด 2Q54 กองทุนทั้ง 2ประเภทให้ผลตอบแทนรูปแบบเงินปันผลสูงต่อเนื่องเฉลี่ย 8% ต่อปี ซึ่งถือเป็นระดับจูงใจในยามภาวะตลาดหุ้นผันผวน และโดดเด่นเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ เช่น พันธบัตรรัฐบาลหรือ เงินออมในรูปแบบต่าง ๆ ขณะที่ราคาหน่วยลงทุนของกลุ่ม Property Fund Index งวด 8เดือนที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 4.2% นับจากต้นปี 2554 เทียบกับ Set Index ซึ่งปรับเพิ่มขึ้น 3.6%
ทั้งนี้หากพิจารณากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แยกตามประเภทสินทรัพย์เพื่อการลงทุนพบว่า สินทรัพย์ที่มีความผันผวนของรายได้สูง และมีสัญญาเช่าระยะสั้น อาทิเช่น สนามบิน และโรงแรม ให้ผลตอบแทนสูงกว่า 9% ต่อปี เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงของโครงสร้างรายได้ เนื่องจากมีสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งโดยปกติมีอายุเช่าเฉลี่ย 3 ปี เช่น โรงงาน อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 8% ต่อปี
อย่างไรก็ตามความน่าสนใจในการลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำในยามภาวะตลาดหุ้นผันผวน ขณะเดียวกันก็ให้ผลตอบแทนเงินปันผลจูงใจ ส่งผลให้ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวขึ้นอย่างเด่นชัด โดยเฉพาะ CPNRF ซึ่งมีมูลค่าตลาด(Mkt Cap) และมีสภาพคล่องมากสุดในกลุ่ม Property Fund มีการเคลื่อนไหวของราคาOutperform พิจารณาจากงวด 7 เดือนที่ผ่านมานับจากต้นปี 2554 ปรับเพิ่มขึ้น 13.4% ทำให้ภาพรวมกลุ่ม Property Fund ล่าสุดเดือน ก.ค. 2554 มีส่วนต่างราคากับ NAV ต่ำเพียง 0.4%เทียบกับในอดีตที่เคยมี Discount เกือบ 30% สะท้อนถึงการลงทุนใน Property Fund เพื่อคาดหวังผลตอบแทนด้านราคา (Capital Gain) ทำได้ยากขึ้น
ดังนั้นเป้าหมายการลงทุนจึงต้องคาดหวังผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผลเป็นหลัก อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับการซื้อสินทรัพย์จริงเพื่อนำมาสร้างรายได้จากค่าเช่า ฝ่ายวิจัยเห็นว่าการลงทุนผ่านการซื้อ Property Fund ก็ยังมีความได้เปรียบ เนื่องจากได้รับสิทธิพิเศษทางภาษี โดยกำไรที่ได้จากการดำเนินงานได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล รวมทั้งการถือครอง Property Fund ยังถือว่ามีสภาพคล่องในการแปลงเป็นเงินสดที่สูงกว่าการถือครองสินทรัพย์จริง
ฝ่ายวิจัย บล.เอเชียพลัส กล่าวต่อว่า จากคุณสมบัติหลักของกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการสร้างรายได้จากค่าเช่าและบริการในสินทรัพย์ที่เป็นสิทธิของกองทุน ทำให้เชื่อว่าฐานรายได้จะไม่ผันผวน นอกจากนี้อานิสงค์จากการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศ ย่อมส่งผลบวกต่อการดำเนินงานของสินทรัพย์ที่กองทุนถือครอง และเกื้อหนุนต่อเม็ดเงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มสูงขึ้น โดยตัวเลือกการลงทุน ฝ่ายวิจัยคงแนะนำกองทุนขนาดใหญ่ที่ไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง คือ CPNRF,QHPF และ SPF ซึ่งทั้ง 3แห่งเป็นกองทุนแบบสิทธิการเช่า (Lease Hold) ตามมาด้วย TFUND เป็นกองทุนแบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Free Hold)
สำหรับการออกกฎเกณฑ์เรื่อง REIT และการปรับเปลี่ยนจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 (ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน) มาเป็น REIT ซึ่งโดยหลักการจะช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการลงทุนทั้งในเรื่องโครงสร้างการเงินที่ก่อหนี้ได้เพิ่มขึ้น และการจัดหาสินทรัพย์ที่มีตัวเลือกมากขึ้น ปัจจุบันพบว่ายังไม่มีความชัดเจนในเรื่องสิทธิทางภาษี เบื้องต้นมีความเป็นไปได้ที่น่าจะเห็นความชัดเจนในเรื่องดังกล่าวในปี 2555
