ASTVผู้จัดการรายวัน - บลจ.ไอเอ็นจี เตรียมแก้ไขโครงการกองทุนอสังหาฯฟิวเจอร์ แยกเงินปันผลกับการลดทุนให้ชัดเจน คาดอีก 5-6 ปีดำเนินการ ฟุ้งที่ผ่านมา จ่ายผลตอบแทนอย่างเดียวเฉลี่ยแล้ว 10%
นางสาวศิริเพ็ญ หวังดำรงเวศ ผู้อำนวยการ ฝ่ายกองทุนส่วนบุคคลและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.)ไอเอ็นจี (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) มีอัตราการจ่ายปันผลเฉลี่ย 10% ตั้งแต่จัดตั้งกองทุนมาในช่วงปลายปี2006 ซึ่งเงินปันผลที่จ่ายไปเป็นส่วนของผลตอบแทนเพียงอย่างเดียวไม่ได้รวมในส่วน ของเงินต้นแต่ประการใด ซึ่งจากการประเมินคาดว่ากองทุนจะต้องลดทุนเพื่อคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย ได้ในอีก 5-6 ปี ข้างหน้าไปแล้ว
อย่างไรก็ตาม ตามเกณฑ์ใหม่ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ที่ให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่า (Lease Hold) ยื่นแก้ไขโครงการภายในวันที่ 16 พ.ค. 2553 นี้ เพื่อแยกเงินปันผลให้ชัดเจนว่าเป็นส่วนของผลตอบแทนเท่าไรและการลดทุนเพื่อคืนเงินต้นเท่าไร ซึ่งทางบริษัทก็เตรียมยื่นแก้ไขโครงการกับทางสำนักงานก.ล.ต.แล้ว พร้อมกันนี้ก็จะได้ขอมติผู้ถือหน่วยต่อไปเพื่อให้ผู้จัดการกองทุนมีอำนาจในการตัดสินใจว่าจะจัดการจ่ายเงินปันผลออกมาในลักษณะใด
“ในบางครั้งถ้าการประเมินมูลค่าสินทรัพย์มีผลขาดทุนอาจจะต้องมีการลดทุนเพื่อ คืนเงินต้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนอาจจะไม่สะดวกนักถ้าต้องมาลดทุนบ้าง ไม่ลดทุนบ้าง เพราะปกติการประเมินราคาย่อยมีประจำทุกปีและมีประเมินย่อยทุก 3 เดือนอยู่แล้ว จึงอยากให้ผู้จัดการกองทุนมีอำนาจในการประเมินสถานการณ์ว่าควรจะจ่ายผลตอบแทนออกมาในลักษณะใดเพื่อให้มีความเหมาะสมต่อสถานการณ์ซึ่งจะมีการขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนต่อไป แต่ในเบื้องต้นจากการประเมินราคาทรัพย์สินในปี2552 และในปี 2553 ยังมีราคาที่สูงขึ้นอยู่ ตรงนี้จึงยังไม่น่าจะมีผลทำให้ต้องลดทุนเพื่อคืนเงินต้นกับผู้ถือหน่วยลงทุน แต่ประการใด และถึงจะมีการแยกส่วนของเงินต้นและผลตอบแทนออกจากกันแต่โดยภาพรวมแล้วผลตอบ แทนรวมที่นักลงทุนจะได้รับก็จะใกล้เคียงกับในอดีตที่ผ่านมา”
ด้านนางสาวพิมพ์ผกา หวั่งหลี กรรมการผู้จัดการ บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด ผู้บริหารศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต กล่าวว่า การปรับปรุงศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิตครั้งใหญ่ที่ใช้งบลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาท ตั้งแต่ปี 2550 ได้เสร็จสมบูรณ์เรียบร้อยหมดแล้วในปี 2552 ที่ผ่านมา เพื่อยกระดับให้เป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัยและใหญ่ที่สุดในเขตตอนเหนือ ของกรุงเทพในปัจจุบันก่อนทำการปรับปรุงมีจำนวนคนเข้ามาใช้บริการ 120,000 คนต่อวัน ได้เพิ่มขึ้นเป็น 146,000 คนต่อวันในปัจจุบัน
โดยอัตราการเช่าพื้นที่ก็เพิ่มขึ้นจาก 91% เป็น 94% ในปัจจบัน ไม่เพียงเท่านี้ยังช่วยเพิ่มฐานลูกค้าเกรด A ขึ้นจาก 40% เป็น 60% ในปัจจุบัน ช่วยเพิ่มศักยภาพในการจับจ่ายใช้สอยของลูกค้าให้มีมากขึ้นด้วยซึ่งถือเป็น ความสำเร็จจากการปรับปรุงศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิตในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหลังจากนี้ไปการปรับปรุงขนาดใหญ่เช่นนี้คงไม่มีอีกแล้วและจะทำให้การรับ รู้รายได้ต่างๆ ตั้งแต่ปี2010 เข้ามาได้อย่างเต็มที่ โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ก็จะสามารถเพิ่มขึ้นได้อีกเป็น 96-97% ในปี2553 นี้ด้วยเช่นกัน
“เรายังมีพื้นที่ๆ รังสิตเหลืออยู่ ในอนาคตบริษัทยังมีแผนที่จะสร้างศูนย์การค้าขึ้นมาใหม่แต่คงต้องดูจังหวะ ด้วย ซึ่งจะเป็นโอกาสที่จะสามารถเพิ่มทุนให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิว เจอร์พาร์ค (FUTUREPF) ได้เช่นกัน แต่ในส่วนของพื้นที่เช่าปัจจุบันของศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิตนั้นมี อยู่ประมาณ 200,000 ตร.ม. นำเข้ากองทุนไปประมาณ 60,000 ตร.ม. สิทธิการเช่าเหลือประมาณ 16 ปี ปล่อยเซ้ง 120,000 ตร.ม. สิทธิการเช่าเหลือประมาณ 11 ปี ต่างกันอยู่ประมาณ 5 ปี ตรงนี้ก็เป็นโอกาสในอนาคตของกองทุนที่จะสามารถนำมาเพิ่มทุนได้เช่นกัน โดยปัจจุบันบริษัทยังมีพื้นที่เช่าที่ซื้อคืนมาอยู่ประมาณ 10,0000 ตร.ม. คิดเป็นมูลค่าประมาณ 300-400 ล้านบาท ซึ่งเห็นว่ามีขนาดเล็กเกินไปจึงยังไม่ได้นำมาเพิ่มทุนให้กับกองทุน แต่ถ้ามีโอกาสในอนาคตก็พร้อมที่จะทำเช่นกัน และผลตอบแทนจะต้องไม่ต่ำกว่าเดิมแน่นอน” นางสาวพิมพ์ผกา กล่าว
นางสาวศิริเพ็ญ หวังดำรงเวศ ผู้อำนวยการ ฝ่ายกองทุนส่วนบุคคลและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.)ไอเอ็นจี (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) มีอัตราการจ่ายปันผลเฉลี่ย 10% ตั้งแต่จัดตั้งกองทุนมาในช่วงปลายปี2006 ซึ่งเงินปันผลที่จ่ายไปเป็นส่วนของผลตอบแทนเพียงอย่างเดียวไม่ได้รวมในส่วน ของเงินต้นแต่ประการใด ซึ่งจากการประเมินคาดว่ากองทุนจะต้องลดทุนเพื่อคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย ได้ในอีก 5-6 ปี ข้างหน้าไปแล้ว
อย่างไรก็ตาม ตามเกณฑ์ใหม่ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ที่ให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่า (Lease Hold) ยื่นแก้ไขโครงการภายในวันที่ 16 พ.ค. 2553 นี้ เพื่อแยกเงินปันผลให้ชัดเจนว่าเป็นส่วนของผลตอบแทนเท่าไรและการลดทุนเพื่อคืนเงินต้นเท่าไร ซึ่งทางบริษัทก็เตรียมยื่นแก้ไขโครงการกับทางสำนักงานก.ล.ต.แล้ว พร้อมกันนี้ก็จะได้ขอมติผู้ถือหน่วยต่อไปเพื่อให้ผู้จัดการกองทุนมีอำนาจในการตัดสินใจว่าจะจัดการจ่ายเงินปันผลออกมาในลักษณะใด
“ในบางครั้งถ้าการประเมินมูลค่าสินทรัพย์มีผลขาดทุนอาจจะต้องมีการลดทุนเพื่อ คืนเงินต้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนอาจจะไม่สะดวกนักถ้าต้องมาลดทุนบ้าง ไม่ลดทุนบ้าง เพราะปกติการประเมินราคาย่อยมีประจำทุกปีและมีประเมินย่อยทุก 3 เดือนอยู่แล้ว จึงอยากให้ผู้จัดการกองทุนมีอำนาจในการประเมินสถานการณ์ว่าควรจะจ่ายผลตอบแทนออกมาในลักษณะใดเพื่อให้มีความเหมาะสมต่อสถานการณ์ซึ่งจะมีการขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนต่อไป แต่ในเบื้องต้นจากการประเมินราคาทรัพย์สินในปี2552 และในปี 2553 ยังมีราคาที่สูงขึ้นอยู่ ตรงนี้จึงยังไม่น่าจะมีผลทำให้ต้องลดทุนเพื่อคืนเงินต้นกับผู้ถือหน่วยลงทุน แต่ประการใด และถึงจะมีการแยกส่วนของเงินต้นและผลตอบแทนออกจากกันแต่โดยภาพรวมแล้วผลตอบ แทนรวมที่นักลงทุนจะได้รับก็จะใกล้เคียงกับในอดีตที่ผ่านมา”
ด้านนางสาวพิมพ์ผกา หวั่งหลี กรรมการผู้จัดการ บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด ผู้บริหารศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต กล่าวว่า การปรับปรุงศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิตครั้งใหญ่ที่ใช้งบลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาท ตั้งแต่ปี 2550 ได้เสร็จสมบูรณ์เรียบร้อยหมดแล้วในปี 2552 ที่ผ่านมา เพื่อยกระดับให้เป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัยและใหญ่ที่สุดในเขตตอนเหนือ ของกรุงเทพในปัจจุบันก่อนทำการปรับปรุงมีจำนวนคนเข้ามาใช้บริการ 120,000 คนต่อวัน ได้เพิ่มขึ้นเป็น 146,000 คนต่อวันในปัจจุบัน
โดยอัตราการเช่าพื้นที่ก็เพิ่มขึ้นจาก 91% เป็น 94% ในปัจจบัน ไม่เพียงเท่านี้ยังช่วยเพิ่มฐานลูกค้าเกรด A ขึ้นจาก 40% เป็น 60% ในปัจจุบัน ช่วยเพิ่มศักยภาพในการจับจ่ายใช้สอยของลูกค้าให้มีมากขึ้นด้วยซึ่งถือเป็น ความสำเร็จจากการปรับปรุงศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิตในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหลังจากนี้ไปการปรับปรุงขนาดใหญ่เช่นนี้คงไม่มีอีกแล้วและจะทำให้การรับ รู้รายได้ต่างๆ ตั้งแต่ปี2010 เข้ามาได้อย่างเต็มที่ โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ก็จะสามารถเพิ่มขึ้นได้อีกเป็น 96-97% ในปี2553 นี้ด้วยเช่นกัน
“เรายังมีพื้นที่ๆ รังสิตเหลืออยู่ ในอนาคตบริษัทยังมีแผนที่จะสร้างศูนย์การค้าขึ้นมาใหม่แต่คงต้องดูจังหวะ ด้วย ซึ่งจะเป็นโอกาสที่จะสามารถเพิ่มทุนให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิว เจอร์พาร์ค (FUTUREPF) ได้เช่นกัน แต่ในส่วนของพื้นที่เช่าปัจจุบันของศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิตนั้นมี อยู่ประมาณ 200,000 ตร.ม. นำเข้ากองทุนไปประมาณ 60,000 ตร.ม. สิทธิการเช่าเหลือประมาณ 16 ปี ปล่อยเซ้ง 120,000 ตร.ม. สิทธิการเช่าเหลือประมาณ 11 ปี ต่างกันอยู่ประมาณ 5 ปี ตรงนี้ก็เป็นโอกาสในอนาคตของกองทุนที่จะสามารถนำมาเพิ่มทุนได้เช่นกัน โดยปัจจุบันบริษัทยังมีพื้นที่เช่าที่ซื้อคืนมาอยู่ประมาณ 10,0000 ตร.ม. คิดเป็นมูลค่าประมาณ 300-400 ล้านบาท ซึ่งเห็นว่ามีขนาดเล็กเกินไปจึงยังไม่ได้นำมาเพิ่มทุนให้กับกองทุน แต่ถ้ามีโอกาสในอนาคตก็พร้อมที่จะทำเช่นกัน และผลตอบแทนจะต้องไม่ต่ำกว่าเดิมแน่นอน” นางสาวพิมพ์ผกา กล่าว
