กูรูมอง Property Fund ปีเสือดุมาแรง หลังหุ้น บอนด์ และทองคำ ให้ผลตอบเเทนจูงใจน้อยกว่า ชูกองทุนอสังหาฯไทคอล ประเภทฟรีโฮลด์ และกองทุนอสังหาฯสนามบินสมุยประเภทฟรีโฮลด์ น่าลงทุนที่สุด
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund ที่ระดับราคาปัจจุบันนั้นให้ผลตอบแทน หรือ Dividend Yield สูงถึง 8% ขณะที่มีค่า Beta ต่ำเพียง 0.218% ซึ่งสะท้อนให้เห็นกองทุนอสังหาฯมีความผันผวนของราคาต่ำมากเมื่อเทียบกับการเคลื่อนไหวของดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งการลงทุนในรูปแบบดังกล่าวเป็นตัวเลือกการลงทุนที่ให้ผลตอบเเทนสูง และมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ
ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมา มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯทั้งสิ้น 26 กองทุน มีมูลค่าตามราคาตลาดรวม 6.7 หมื่นล้านบาท ซึ่งสาเหตุที่ทำให้ความเสี่ยงการลงทุนในกองทุนสังหาฯอยู่ในระดับต่ำมาจากรูปแบบการสร้างรายได้ของแต่ละกองทุนที่จะเน้นการสร้างรายได้จากค่าเช่าเป็นหลัก แต่อาจมีบางกองทุนอาจมีความผันผวนอยู่บ้างเช่น โรงเเรม สนามบิน เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ข้อดีของกองทุนอสังหาฯส่วนใหญ่จะมีการประกันผลตอบเเทนขั้นต่ำให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน นอกจากนี้การลงทุนในกองทุนอสังหาฯยังได้รับสิทธิพิเศษในการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ทำให้รายได้ที่เกิดขึ้นจากสินทรัพย์ของกองทุนตกมาถึงผู้ถือหน่วยได้อย่างเต็มที่อีกด้วย นอกจากนี้ทางคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)ได้อนุญาตให้กองทุนอสังหาฯเพิ่ม leverageโดยกู้ยืมเงินไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน จะทำให้การเพิ่มทุนใหม่มีสัดส่วนน้อยลง ซึ่งสร้างโอกาสให้ผลตอบแทนปรับเพิ่มสูงขึ้น
สำหรับผลตอบเเทนของกองทุนอสังหาฯจะเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยกองทุนแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) จะให้ผลตอบเเทนสูงกว่า 8% ต่อปีซึ่งสูงกว่าแบบกรรมสิทธ์ หรือ Freehold ที่ให้ผลตอบเเทนเฉลี่ย 7% ต่อปี ทั้งนี้หากพิจารณาอัตราเงินปันผลตามประเภทสินทรัพย์แล้วพบว่า กองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทสนามบิน และศูนย์การค้า จะให้ผลตอบแทนสูงว่าเฉลี่ยในระดับ 10% ต่อปี
นายเทิดศักดิ์ กล่าวอีกว่า เราอยากแนะนำให้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ เพิ่มพอร์ตกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภทกรรมสิทธ์ หรือ Freehold ซึ่งมีรายได้จากตัวสินทรัพย์ และมีราคาผันผวนน้อยกว่ากองทุนอสังหาฯประเภทสิทธิการเช่า โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทคอล (TFUND) เป็นกองทุน Freehold ที่เราอยากแนะนำ เนื่องจากกองทุนดังกล่าวมีการจ่ายปันผลสม่ำเสมอเกือบ 100% ในอัตราเฉลี่ย 0.2 บาทต่อหน่วยลงทุนทุกไตรมาส ทั้งปี 2552 คิดเป็นเงินปันผลรวม 0.8 บาทต่อหน่วยลงทุนหรือ เทียบเท่า 7.7% ต่อปี
นอกจากนี้แผนการลงทุนของกองทุน TFUND จะมีการซื้อโรงงานเพิ่มช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ซึ่งจะช่วยผลักดันผลการดำเนินงานของกองทุนและโอกาสในการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถอืหน่วยลงทุนเพิ่มมากขึ้น และหากในอนาคตมีการซื้อสินทรัพย์เพิ่มโดยการเพิ่ม leverage ก็จะเป็นอีกแนวทางหนึ่งในการเพิ่มผลตอบเเทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน
ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย (SPF) เป็นกองทุนอสังหาฯประเภท Leasehold ที่เราแนะนำโดยทั้งปี 2552 มีการจ่ายเงินปันผลทุกไตรมาสรวม 0.89%ต่อหน่วยลงทุนคิดเป็นผลตอบเเทนสูงถึง 10.4% ขณะเดียวกันก็ยังมีส่วนต่างของราคาปัจจุบันกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธต่อหน่วยมากกว่า 20% นอกจากนี้มีการรับประกันความเสี่ยงรายได้ขั้นต่ำ 6% ของขนาดกองทุน หรือเท่ากับ 570 ล้านบาทต่อปี ตลอดอายุกองทุน ซึ่งถือเป็นการประกันความเสี่ยงให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนอีกทาง
ส่วนนายสุวรรณ วลัยเสถียร ประธานชมรมคนออมเงิน กล่าวว่า การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้ผลตอบเเทนเฉลี่ยค่อนข้างสูงกว่าการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นเช่น หุ้น ตราสารหนี้ ซึ่งผลตอบเเทนของกองทุนอสังหาฯจะเฉลี่ยอยู่ที่ 6-10% อย่างไรก็ตามการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น ไม่ว่าจะเป็น หุ้น ตราสารหนี้ ทองคำ และน้ำมัน ในปีนี้นั้นให้ผลตอบเเทนน้อยกว่าปีที่ผ่านมา
