กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ในปัจจุบัน ต้องยอมรับว่าเป็นกองทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างโดดเด่นเหนือการลงทุนในรูปแบบอื่น และยังมีการจ่ายผลตอบแทนคืนสู่นักลงทุนอย่างสม่ำเสมอ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนเช่นนี้ การเข้าไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง และมีจ่ายผลตอบแทนที่แน่นอนจึงมีความน่าสนใจไม่น้อยเลย
ขณะที่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) เองนับว่าเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องค่อนข้างสูงกว่ากองทุนประเภทเดียวกันในตลาด และเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วย วันนี้ ทีมงาน ASTVผู้จัดการกองทุนรวมได้รวบรวมข้อมูลมานำเสนอ พร้อมกับมุมมองของผู้บริหารสินทรัพย์ที่ลงทุน และผู้บริหารกองทุนด้วย
กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ในปัจจุบันอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด โดยมีแผนการเพิ่มทุนหน่วยลงทุนอีกจำนวนไม่เกิน 5,680 ล้านบาท เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โดยการเช่าอาคารศูนย์การค้า (บางส่วน) จำนวน 1 อาคาร และอาคารสำนักงาน จำนวน 2 อาคาร (ทั้งอาคาร) ในโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า ปิ่นเกล้า รวมทั้งที่จอดรถยนต์ภายในอาคารด้วย เป็นระยะเวลา 15 ปี
สำหรับโครงสร้างการเพิ่มทุนแบ่งออกเป็นการออกและเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่มเติมไม่เกิน 546,600,000 หน่วย โดยจะจำหน่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุนในวันที่ 6 ตุลาคม 2552 ในอัตรา 1 หน่วยเดิมต่อ 0.25 หน่วยใหม่ตามที่บริษัทจัดการกำหนดประมาณ 50% และเสนอขายหน่วยลงทุนให้แก่ประชาชนและผู้ลงทุนทั่วไป และ/หรือบุคคลในวงจำกัด ประมาณ 50% รวมเป็นจำนวนไม่เกิน 4,849 ล้านบาท นอกจากนี้ มีการกู้เงินจากธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ ราคาเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่มทุนของกองทุนดังกล่าวอยู่ที่ 8.90 บาท โดยจะเปิดให้นักลงทุนรายเดิมจองซื้อหน่วยลงทุนตั้งแต่วันที่ 16 – 22 ตุลาคม 2552 และนักลงทุนรายใหม่เริ่มจองซื้อหน่วยลงทุนตั้งแต่วันที่ 16 – 26 ตุลาคม 2552 และมีมูลค่าเงินลงทุนขั้นต่ำที่ 50,000 บาท
กอบชัย จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวว่า บริษัทมีเป้าหมายที่จะทำให้กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชีย และมีขนาดของกองทุน 500 - 1,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อดึงดูดให้นักลงทุนทั้งไทยและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนกับกองทุนของเรา
"นักลงทุนต่างประเทศจะสนใจลงทุนกองทุนที่มีขนาดใหญ่ประมาณ 250 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพราะจะมีสภาพคล่องสูง" กอบชัย บอกเพิ่มเติม และบอกว่า หลังจากการเพิ่มทุนเพื่อซื้อศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้าครั้งนี้จะทำให้กองทุนมีสินทรัพย์ 17,000 ล้านบาท
ปัจจุบัน บริษัทมีศูนย์การค้าที่บริหารอยู่ทั้งสิ้น 14 แห่ง โดยภาพรวมตลาดศูนย์การค้าดีขึ้นกว่าหลายปีที่ผ่านมา การใช้ชีวิตของผู้บริโภคแตกต่างไปจากสมัยก่อนเป็นอย่างมาก จากเดิมที่ไปซื้อเพียงสินค้าอุปโภคบริโภค แต่ไลฟ์สไตล์เริ่มเปลี่ยนจากเดิมเป็นการเลือกซื้อสินค้า และพักผ่อนที่ศูนย์การค้าไปในตัวด้วย ถือเป็นโลกเอนเตอร์เมนต์ต่างจากร้านค้าหรือห้างสรรพสินค้าขนาดเล็กที่เปิดใกล้บ้าน ที่จะใช้เวลาใช้จ่ายประมาณ 10 นาทีเท่านั้น
สำหรับสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF ในปัจจุบัน คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการขยายตัวของชุมชนอย่างรวดเร็วจึงมีจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการต่อวันสูงและมีอัตราการเติบโตของผู้เข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นปีละไม่ต่ำกว่า10% ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้เช่าให้ความสนใจเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง ทำให้มีอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับสูงมากกว่า 98% และยังสามารถเพิ่มอัตราค่าเช่าได้ในอัตราที่น่าพอใจอีกด้วย
โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า เราได้ประเมินผลตอบแทนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท ในปี 2553 อยู่ที่ 10.7 – 11.1%ต่อปี ขณะเดียวกัน การขอมติผู้ถือหน่วยเดิมนั้นทางเราได้ประกันไว้ว่าต้องจ่ายผลตอบแทนของกองทุนไม่ต่ำกว่าที่เราเคยปันผลไปแล้ว
โดยกองทุนดังกล่าวปันผลไปแล้วทั้งสิ้น 90 สตางค์ ทั้งนี้ การประกันผลตอบแทนนี้จะเป็นเพียงแค่ปีเดียวหลังจากขอมติจากผู้ถือหน่วยเดิม หลังจากนั้นการจ่ายเงินปันผลในปีถัดไปก็จะขึ้นอยู่กับรายได้ที่เกิดขึ้นและสภาพเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม กองทุน CPNRF มีสิทธิเพิ่มเติมที่จะไปลงทุนในศูนย์การค้าเซ็นทรัลพัฒนาที่อื่นอีกจนถึงปี 2555 ทั้งนี้ หากทางบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาต้องการเปิดให้มีการลงทุนในศูนย์การค้าอื่น ทางบริษัทดังกล่าวต้องมาเสนอให้กองทุน CPNRF เลือกลงทุนก่อน
"ปีหน้าทาง บลจ.มีแผนที่จะเพิ่มทุนและมีแผนลงทุนศูนย์การค้าเซ็นทรัลเพิ่มเติมที่จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดภูเก็ต และบางนา อีกด้วย ทั้งนี้ เราตั้งใจว่าจะต้องลงทุนใน Top 4 ของเซ็นทรัล คือ ลาดพร้าว ปิ่นเกล้า บางนา และพระราม 2 ให้ครบ โดยอาจจะเป็นการซื้อมากกว่า 1 สาขาในคราวเดียว" โชติกา บอก
ด้าน เศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ และ Chief Economist ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ซึ่งในช่วงไตรมาสที่เหลือของปี 2552 ถึงปี 2553 จะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจในปีหน้าอาจจะมีความผันผวนเป็นบางไตรมาสเนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอาจจะแผ่วลง
ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมาการบริโภค เป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมธุรกิจและการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยวิกฤติเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นครั้งนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการบริโภคของประชาชนและภาคเอกชนของประเทศไทยเมื่อเทียบกับวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 ที่ผ่านมา
ขณะที่ตัวเลขการบริโภคในหมวดสินค้าคงทน เช่น รถยนต์ รถจักรยานยนต์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก ขณะที่ตัวเลขการบริโภคทั่วไปได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยหากเทียบเป็นตัวเลขการบริโภคในหมวดดังกล่าวอยู่ที่ 95%
"วิกฤตเศรษฐกิจโลกรอบนี้กระทบการท่องเที่ยวและส่งออกของไทยค่อนข้างมาก แต่ในแง่ของการบริโภคภายในประเทศไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งหากเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2550 ตัวเลขลดลงเพียง 1%เท่านั้น ถือว่ายังมีเสถียรภาพที่ดี เป็นปัจจัยที่สื่อถึงธุรกิจศูนย์การค้าที่กองทุน CPNRF ลงทุนอยู่ว่ายังได้รับผลดี" เศรษฐพุฒิ บอก
ขณะเดียวกัน แนวโน้มการเติบโตของธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทยจะเติบโตไปในทิศทางเดียวกับต่างประเทศ ที่จะเติบโตไปกับคนชั้นกลางในเมือง ทำให้ศูนย์การค้ายังไปได้ดีเช่น ในประเทศจีน เป็นต้น
