ส่องอนาคตกองทุนอสังหาฯ เศรษฐกิจฟื้น...ผลตอบแทนฟื้น

แม้ว่าเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกของปีนี้จะประสบกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย โดยจีดีพีหดตัวลงถึง 7.1% เป็นการหดตัวต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 4/2551 อย่างไรก็ตาม จากสัญญาณที่ดีขึ้นของเครื่องชี้เศรษฐกิจในหลายประเทศของโลก ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยในขณะนี้เริ่มปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านพ้นจุดที่เลวร้ายที่สุดมาแล้ว ดังจะเห็นได้จาก อัตราดอกเบี้ยในประเทศได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ก็คาดว่าจะอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำไปจนถึงช่วงปลายปี ขณะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรเริ่มทยอยปรับขึ้นไปรอรับการคาดการณ์เงินเฟ้อที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้นในระยะถัดไปจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมันและราคาสินค้าโภคภัณฑ์อย่างรวดเร็วในตลาดโลก ดังนั้นการลงทุนในบางช่องทางอาจลดความน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน ดังเช่น การลงทุนในตราสารหนี้ระยะยาวที่นักลงทุนอาจได้รับผลกระทบจากการที่ราคา
 ทั้งนี้  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ถือได้ว่าเป็นเครื่องมือในการระดมเงินทุนรูปแบบหนึ่งของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน โดยมีความแตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ ตรงที่จะเป็นการระดมทุนจากนักลงทุนเพื่อนำไปลงทุนระยะยาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันมีอยู่ 4 ประเภท ได้แก่ 1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)  2.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือ (กอง 2)  3. กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือ (กอง 3 และ กอง 4) 
 ผลตอบแทนจากการลงทุนใน กอง1
 ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) มีโอกาสจะได้รับมี 2 รูปแบบ คือ  ผลตอบแทนเกิดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ  ได้แก่ เงินปันผล ซึ่งขึ้นอยู่กับ ค่าเช่าและอัตราการเช่า สถานที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ซึ่งก็จะสะท้อนไปยังมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  (กอง 1) เนื่องจาก NAV วัดได้จากมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่กองทุนลงทุนในแต่ละขณะ โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดให้จ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิประจำปี
 ส่วนอีกรูปแบบหนึ่งคือ  กำไรจากส่วนเกินทุน ที่เกิดจากการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์  โดยราคาหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถูกกำหนดจากปริมาณอุปสงค์และอุปทานของการลงทุน และมักจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับดัชนีตลาดหลักทรัพย์ เนื่องจากน่าจะได้รับอิทธิพลจากคาดการณ์ของนักลงทุนต่อแนวโน้มเศรษฐกิจ ตลอดจนอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอนาคต
 สถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2552   สำหรับภาพรวมของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ พบว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) มีมูลค่าทั้งสิ้น 69,856.28 ล้านบาท จากข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 19 มิ.ย.2552 โดยเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบอัตราการขยายตัวของ NAV ในช่วง 6 เดือนแรก ตั้งแต่ปี 2549-2552 พบว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)  ในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 มีอัตราการขยายตัวในทิศทางที่ชะลอลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยขยายตัวเพียง 5.19% เทียบกับ 7.78% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2551 ซึ่งน่าจะ แสดงให้เห็นถึงผลกระทบจากการปรับลดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำการตลาดและดึงดูดผู้เช่าให้เข้ามาใช้บริการในจังหวะที่เศรษฐกิจถดถอยลงอย่างชัดเจน
 ทั้งนี้ เนื่องจากผู้เช่าพยายามลดต้นทุนการใช้จ่ายลง โดยการลดขนาดพื้นที่สำนักงาน ขนาดร้าน หรือปรับลดเกรดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเช่าลง นอกจากนี้ในกรณีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยว เช่น โรงแรมและสนามบิน ก็ต่างได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ รวมทั้งปัญหาการระบาดของโรคไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ใหม่ 2009 ซึ่งก็เป็นอีกสาเหตุที่นักลงทุนส่วนหนึ่งอาจจะไม่มีความมั่นใจในการลงทุนในกองทุนประเภทดังกล่าว 
 และเมื่อพิจารณาจากค่าเช่าอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร พบว่ามีการปรับขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น ดังจะเห็นได้จากในปี 2549-2550 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวสูงถึง 5.2% และ 4.9% ตามลำดับ นั้น ค่าเช่าสำนักงานก็ปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งสอดคล้องกับการขยายตัวอย่างชัดเจนของ NAV กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มชะลอลงตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นมา ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็ทยอยปรับลง ซึ่งส่งผลให้ NAV ของกองทุนฯ ขยายตัวในอัตราที่ชะลอลงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม แม้ว่า NAV เติบโตในอัตราที่ชะลอลง ขยายตัว 5.19% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 แต่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ก็ยังคงสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่น อาทิ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลระยะเวลา 1-5 ปี อยู่ระหว่าง 1.47-3.12% ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 1-2 ปี อยู่ระหว่าง 0.75-1.50%
 แนวโน้ม...รออานิสงส์จากจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
เนื่องจากหลายประเทศทั่วโลกเริ่มมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจากเครื่องชี้เศรษฐกิจต่างๆ เริ่มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น ส่งผลให้มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านพ้นจุดที่เลวร้ายที่สุดมาแล้ว ดังนั้น จึงอาจเป็นโอกาสที่ดีสำหรับบลจ.ต่างๆ ในการออกผลิตภัณฑ์การลงทุนใหม่ๆ เพื่อนำเสนอเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุน ดังเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) 

 ทั้งนี้ แม้ว่าจะยังไม่มีการออกเสนอขายกองใหม่ในระยะอันใกล้ แต่ก็จะเป็นไปในลักษณะของการเพิ่มทุน โดยการเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ  อาทิ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในศูนย์การค้าและโรงงาน เนื่องจากบลจ. มองว่าในจังหวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะทำให้กำลังซื้อของประชาชนและการลงทุนของภาคอุตสาหกรรมกลับคืนมา ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย อาจยังไม่มีการลงทุนในเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เนื่องจากอาคารสำนักงานและที่พักอาศัยมีปริมาณอุปทานส่วนเกินค่อนข้างมาก แต่อุปสงค์ยังคงค่อนข้างจำกัด

 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) น่าจะยังได้รับความสนใจจากนักลงทุน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงและมีโอกาสที่จะปรับขึ้นในจังหวะที่เศรษฐกิจปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีแหล่งรายได้หลักจากการเก็บค่าเช่าที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงงาน หรือพื้นที่ร้านค้า คงจะได้รับประโยชน์และโอกาสจากการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในช่วงที่เศรษฐกิจฟื้นตัวแล้ว ขณะเดียวกัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยว ได้แก่ การลงทุนในสนามบินและโรงแรม ก็น่าจะได้รับแรงหนุนจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการใช้บริการของนักท่องเที่ยวในจังหวะขาขึ้นของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะหากสถานการณ์ไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ใหม่ 2009 สามารถจะควบคุมได้มากขึ้น
 
อย่างไรก็ตาม  แม้ว่าจะเริ่มมองเห็นสัญญาณบวกของเครื่องชี้เศรษฐกิจในประเทศบ้างแล้ว แต่คาดว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ น่าจะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 4/2552 โดยในปี 2553 เศรษฐกิจไทยคงจะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นแต่ก็อาจต่ำกว่าระดับศักยภาพ ดังนั้น อัตราการเข้าใช้บริการอสังหาริมทรัพย์จึงน่าจะดีขึ้น แต่ด้วยลักษณะที่ค่อยเป็นค่อยไป  ก่อนที่จะตามมาด้วยการปรับขึ้นค่าเช่าหลังจากที่สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในสภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้นแล้ว
ข้อมูล : ศูนย์ข้อมูลวิจัยกสิกรไทย