เลื่อนแผนเพิ่มไซส์กองทุนอสังหาริมทรัพย์ CPNRF จากเดิมเตรียมปล่อยขายอีก 10,000 ล้านบาทภายในธันวาคมปีนี้ ผู้บริหารชี้แจงยังไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนมากในขณะนี้ ขณะเดียวกันราคาในตลาดที่ลดต่ำลงก็มีผลต่อราคาหน่วยลงทุนรอบใหม่ ด้านบลจ.ทหารไทยยืนยันความมั่นคงของกองทุนยังเจ๋ง ภาพรวมกำไรเติบโตต่อเนื่อง โดยรายได้จากสัญญาค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น5%ทุกปี
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหาไทย จำกัด (TMBAM) กล่าวถึงการเพิ่มทุนขนาดของกองทุนรวมอสังหาริมทรพัย์ CPN รีเทล โกรท(CPNRF) อีก 10,000 ล้านบาท ในเดือนธันวาคมนี้ ว่าเรื่องดังกล่าวคงต้องเลื่อนออกไปจากเดิมที่คาดไว้ว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายในปีนี้
ทั้งนี้ สาเหตุหนึ่งมาจากราคาหน่วยลงทุนซึ่งซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีการปรับตัวลดลง ตามภาวะตลาดหุ้นไทยและตลาดหุ้นทั่วโลกที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตการเงินโลก ส่งผลให้ตอนนี้มีราคาอยู่ประมาณ 7บาทต่อหน่วย ดังนั้นหากมีการเพิ่มทุนเรื่องนี้จะส่งผลต่อการคำนวณราคาหน่วยลงทุนใหม่ด้วย
อย่างไรก็ตาม กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย กล่าวยืนยันว่าแม้ราคาหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ของ CPNRF จะปรับตัวลดลง แต่ผลดำเนินการของกองทุนยังอยู่ในระดับที่ดี โดยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งล่าสุดได้กองทุนได้ทำการประกาศจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยในอัตราถึง 0.2238 บาท ต่อหน่วยลงทุน ในวันที่ 16 ธันวาคม 2551 โดยนับเป็นการจ่ายปันผลครั้งที่ 3 ของปีนี้แล้ว อีกทั้งเป็นการยืนยันสภาพการดำเนินธุรกิจของกองทุนไม่ได้รับผลกระทบมาตามราคาหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์แต่อย่างใด
“แม้ภาพรวมจะได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว แต่สัญญาค่าเช่าที่กองทุนได้ตกลงกับกลุ่มเซ็นทรัลไว้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นปีละ 5% จึงเหมือนเป็นการยืนยันถึงการเติบโตด้านรายได้ของกองทุนได้เป็นอย่างดี อีกทั้งโดยส่วนตัวมั่นใจว่าวิกฤตในครั้งนี้จะไม่เหมือนเมื่อครั้งปี40 ซึ่งมีร้านปิดตัวมากนัก และหากมีเรื่องดังกล่าวเกิดขึ้นจริงกองทุนก็พร้อมที่จะนำเรื่องเสนอต่อที่ประชุมในการปรับลดลงสัญญาค่าเช่าที่ต้องปรับเพิ่มขึ้น เพื่อให้ทุกฝ่ายได้รับผลดีที่สุด”
ด้านนายนริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงินและบัญชี –บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) กล่าวว่าแผนขยายขนาดกองทุน CPNRF ที่เคยคิดว่าจะเสนอขายในเดือน ธันวาคมนี้ว่า บริษัทประเมินว่าขณะนี้ไม่มีความจำเป็นมากนักที่จะขยายกองทุนฯ เนื่องจากปัจจุบัน ยังไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนมาก ประกอบกับ ปัจจุบันบริษัทมีวงเงินกู้แล้ว 1.5 พันล้านบาท และยังมีวงเงินโอดี 2 พันล้านบาท ซึ่งเป็นเงินกู้ระยะสั้น
ส่วนการต่อสัญญาพื้นที่บริเวณลาดพร้าว ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจาจากับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) แต่คาดว่าไม่น่าจะมีปัญหา โดยเรื่องนี้ต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี แต่หากไม่สามารถต่อสัญญาได้ทันภายในสิ้นปีนี้ ก็เชื่อว่ากระทบ ถึงแม้บริษัทจะมีการเปิดห้างใหม่ก็ตาม เพราะห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวยังถือเป็นศูนย์ที่สร้างรายได้หลักอันดับ 2 ให้กับบริษัทรองจากเซ็นทรัลเวิลด์ สำหรับโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ ความคืบหน้าขณะนี้บริษัทจะได้รับโอนพื้นที่ในปลายปี2552 และคาดว่าจะสามารถก่อสร้างในปี 2553-2554 ซึ่งน่าจะเป็นจังหวะที่ดี ทั้งภาวะเศรษฐกิจ และปัญหาต่างๆน่าจะคลี่คลาย
สำหรับผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPNRF ในไตรมาส3/2551 พบว่ากองทุนมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 251.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีที่ผ่านมาซึ่งมีกำไรสุทธิ 212.21 ล้าน โดยมีกำไรสุทธิต่อหน่วยลงทุนที่ 0.2306 บาท/หน่วย เพิ่มขึ้นจากไรมาส3/2550 ซึ่งมี0.1944 บาท/หน่วย
ขณะที่ผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกปี 2551 กองทุนมีกำไรสุทธิ 717.72 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีกำไรสุทธิ 636.39 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิต่อหน่วยลงทุนที่ 0.6576 บาท/หน่วย มากกว่างวด 9 เดือนปี2550 ซึ่งมี 0.5830 บาท/หน่วย
เมื่อเร็วๆนี้ ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กิมเอ็ม (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้กลยุทธ์การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีส่วนต่างจากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิมาก
อย่างไรก็ตามราคาหน่วยลงทุนที่ปรับตัวลงมามากนั้นเกิดจากปริมาณการซื้อขายที่ค่อนข้างเบาบาง และการฟื้นตัวก็จะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ไม่ยั่งยืน การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจะไม่เกิดขึ้นจนกว่านักลงทุนสถาบันจะกลับมาซื้อสุทธิ จึงแนะนำให้ นักลงทุนบุคคลในประเทศระมัดระวังการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะแม้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราเงินปันผลตอบแทนและส่วนลดจากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิสูงถึง 17.9% ซึ่งเหมาะกับการลงทุนในระยะยาว แต่มีกองทุนเพียง 3 กองที่มีสภาพคล่องเพียงพอ ได้แก่ TFUND, SPF และCPNRF
ด้าน บล.ซิกโก้ จำกัด ให้บทวิเคราะห์ไว้ว่า บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ประกาศ รายได้จากค่าเช่าค่าบริการใน 3Q08A มีรายได้ 2,160ล้านบาท เติบโต 11.9% YoY และ 1.3% QoQ รายได้หลักๆมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า เฉลี่ยอยู่ที่ 97% เพิ่มขึ้น 2%YoY(สาขาปิ่นเกล้า เพิ่มจาก 91% มาเป็น 99% โดยมีลูกค้ารายใหญ่ย้ายมาจากอาคารสำนักงาน และเซ็นทรัลเวิลด์อัตราการเช่าขึ้นมาที่ 92%) และการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยใน 3Q08 เฉลี่ยอยู่ที่ 1,281บาทต่อตารางเมตร เติบโตขึ้น 5.3% YoY พื้นที่สำนักงานมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 94% ไม่เปลี่ยนแปลง(เซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการเช่าสำนักงานเพิ่มขึ้นมาที่ 96%) รายได้จากค่าอาหารและเครื่องดื่มอยู่ที่ 111ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.8%
ขณะเดียวกัน CPN ประกาศกำไรสุทธิใน 3Q08A ที่ 572ลบ. เพิ่มขึ้น 38.9% YoY และ10.2% QoQ โดยมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาลดลงทำให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 8.3% QoQ
อย่างไรก็ตาม จากความผันผวนของตลาดการเงินและตลาดทุนทั่วโลก ทำให้อัตราผลตอบแทนผันผวน ผู้บริหารจึงตัดสินใจระดมทุนผ่านการกู้ยืมระยะสั้น 1.5พันล้านบาท(อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.80%) และออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน 1.5พันล้านบาท(อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.80%). ส่งผลให้ NetD/E ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 0.8เท่า (ณ.สิ้นปี50 อยู่ที่0.6เท่า) 9เดือนที่ผ่านมาบริษัทลงทุนไปแล้วประมาณ 5พันล้านบาท จากงบประมาณรวมที่ 7.1พันล้านบาท โดยบริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวอีก 4พันล้านบาท(ระยะเวลา 7ปี อัตราดอกเบี้ย MLR-2%)
“ในปี2009 บริษัทมีงบลงทุนอีก 6.75 พันลบ. โดยประเมินว่า หากในต้นปี 2009 CPN ยังไม่สามารถระดมทุนผ่าน Property Fundได้ อาจจะส่งผลให้ Cost of Debt ขยับสูงขึ้น โดยณ.สิ้นไตรมาส3 มีอัตราดอกเบี้ยจ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี โดยแนะนำ ซื้อ”
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหาไทย จำกัด (TMBAM) กล่าวถึงการเพิ่มทุนขนาดของกองทุนรวมอสังหาริมทรพัย์ CPN รีเทล โกรท(CPNRF) อีก 10,000 ล้านบาท ในเดือนธันวาคมนี้ ว่าเรื่องดังกล่าวคงต้องเลื่อนออกไปจากเดิมที่คาดไว้ว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายในปีนี้
ทั้งนี้ สาเหตุหนึ่งมาจากราคาหน่วยลงทุนซึ่งซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีการปรับตัวลดลง ตามภาวะตลาดหุ้นไทยและตลาดหุ้นทั่วโลกที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตการเงินโลก ส่งผลให้ตอนนี้มีราคาอยู่ประมาณ 7บาทต่อหน่วย ดังนั้นหากมีการเพิ่มทุนเรื่องนี้จะส่งผลต่อการคำนวณราคาหน่วยลงทุนใหม่ด้วย
อย่างไรก็ตาม กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย กล่าวยืนยันว่าแม้ราคาหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ของ CPNRF จะปรับตัวลดลง แต่ผลดำเนินการของกองทุนยังอยู่ในระดับที่ดี โดยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งล่าสุดได้กองทุนได้ทำการประกาศจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยในอัตราถึง 0.2238 บาท ต่อหน่วยลงทุน ในวันที่ 16 ธันวาคม 2551 โดยนับเป็นการจ่ายปันผลครั้งที่ 3 ของปีนี้แล้ว อีกทั้งเป็นการยืนยันสภาพการดำเนินธุรกิจของกองทุนไม่ได้รับผลกระทบมาตามราคาหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์แต่อย่างใด
“แม้ภาพรวมจะได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว แต่สัญญาค่าเช่าที่กองทุนได้ตกลงกับกลุ่มเซ็นทรัลไว้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นปีละ 5% จึงเหมือนเป็นการยืนยันถึงการเติบโตด้านรายได้ของกองทุนได้เป็นอย่างดี อีกทั้งโดยส่วนตัวมั่นใจว่าวิกฤตในครั้งนี้จะไม่เหมือนเมื่อครั้งปี40 ซึ่งมีร้านปิดตัวมากนัก และหากมีเรื่องดังกล่าวเกิดขึ้นจริงกองทุนก็พร้อมที่จะนำเรื่องเสนอต่อที่ประชุมในการปรับลดลงสัญญาค่าเช่าที่ต้องปรับเพิ่มขึ้น เพื่อให้ทุกฝ่ายได้รับผลดีที่สุด”
ด้านนายนริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงินและบัญชี –บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) กล่าวว่าแผนขยายขนาดกองทุน CPNRF ที่เคยคิดว่าจะเสนอขายในเดือน ธันวาคมนี้ว่า บริษัทประเมินว่าขณะนี้ไม่มีความจำเป็นมากนักที่จะขยายกองทุนฯ เนื่องจากปัจจุบัน ยังไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนมาก ประกอบกับ ปัจจุบันบริษัทมีวงเงินกู้แล้ว 1.5 พันล้านบาท และยังมีวงเงินโอดี 2 พันล้านบาท ซึ่งเป็นเงินกู้ระยะสั้น
ส่วนการต่อสัญญาพื้นที่บริเวณลาดพร้าว ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจาจากับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) แต่คาดว่าไม่น่าจะมีปัญหา โดยเรื่องนี้ต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี แต่หากไม่สามารถต่อสัญญาได้ทันภายในสิ้นปีนี้ ก็เชื่อว่ากระทบ ถึงแม้บริษัทจะมีการเปิดห้างใหม่ก็ตาม เพราะห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวยังถือเป็นศูนย์ที่สร้างรายได้หลักอันดับ 2 ให้กับบริษัทรองจากเซ็นทรัลเวิลด์ สำหรับโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ ความคืบหน้าขณะนี้บริษัทจะได้รับโอนพื้นที่ในปลายปี2552 และคาดว่าจะสามารถก่อสร้างในปี 2553-2554 ซึ่งน่าจะเป็นจังหวะที่ดี ทั้งภาวะเศรษฐกิจ และปัญหาต่างๆน่าจะคลี่คลาย
สำหรับผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPNRF ในไตรมาส3/2551 พบว่ากองทุนมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 251.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีที่ผ่านมาซึ่งมีกำไรสุทธิ 212.21 ล้าน โดยมีกำไรสุทธิต่อหน่วยลงทุนที่ 0.2306 บาท/หน่วย เพิ่มขึ้นจากไรมาส3/2550 ซึ่งมี0.1944 บาท/หน่วย
ขณะที่ผลการดำเนินงานงวด 9 เดือนแรกปี 2551 กองทุนมีกำไรสุทธิ 717.72 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีกำไรสุทธิ 636.39 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิต่อหน่วยลงทุนที่ 0.6576 บาท/หน่วย มากกว่างวด 9 เดือนปี2550 ซึ่งมี 0.5830 บาท/หน่วย
เมื่อเร็วๆนี้ ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กิมเอ็ม (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้กลยุทธ์การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีส่วนต่างจากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิมาก
อย่างไรก็ตามราคาหน่วยลงทุนที่ปรับตัวลงมามากนั้นเกิดจากปริมาณการซื้อขายที่ค่อนข้างเบาบาง และการฟื้นตัวก็จะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ไม่ยั่งยืน การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจะไม่เกิดขึ้นจนกว่านักลงทุนสถาบันจะกลับมาซื้อสุทธิ จึงแนะนำให้ นักลงทุนบุคคลในประเทศระมัดระวังการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะแม้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราเงินปันผลตอบแทนและส่วนลดจากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิสูงถึง 17.9% ซึ่งเหมาะกับการลงทุนในระยะยาว แต่มีกองทุนเพียง 3 กองที่มีสภาพคล่องเพียงพอ ได้แก่ TFUND, SPF และCPNRF
ด้าน บล.ซิกโก้ จำกัด ให้บทวิเคราะห์ไว้ว่า บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ประกาศ รายได้จากค่าเช่าค่าบริการใน 3Q08A มีรายได้ 2,160ล้านบาท เติบโต 11.9% YoY และ 1.3% QoQ รายได้หลักๆมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า เฉลี่ยอยู่ที่ 97% เพิ่มขึ้น 2%YoY(สาขาปิ่นเกล้า เพิ่มจาก 91% มาเป็น 99% โดยมีลูกค้ารายใหญ่ย้ายมาจากอาคารสำนักงาน และเซ็นทรัลเวิลด์อัตราการเช่าขึ้นมาที่ 92%) และการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง โดยใน 3Q08 เฉลี่ยอยู่ที่ 1,281บาทต่อตารางเมตร เติบโตขึ้น 5.3% YoY พื้นที่สำนักงานมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 94% ไม่เปลี่ยนแปลง(เซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการเช่าสำนักงานเพิ่มขึ้นมาที่ 96%) รายได้จากค่าอาหารและเครื่องดื่มอยู่ที่ 111ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.8%
ขณะเดียวกัน CPN ประกาศกำไรสุทธิใน 3Q08A ที่ 572ลบ. เพิ่มขึ้น 38.9% YoY และ10.2% QoQ โดยมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาลดลงทำให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 8.3% QoQ
อย่างไรก็ตาม จากความผันผวนของตลาดการเงินและตลาดทุนทั่วโลก ทำให้อัตราผลตอบแทนผันผวน ผู้บริหารจึงตัดสินใจระดมทุนผ่านการกู้ยืมระยะสั้น 1.5พันล้านบาท(อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.80%) และออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน 1.5พันล้านบาท(อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.80%). ส่งผลให้ NetD/E ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 0.8เท่า (ณ.สิ้นปี50 อยู่ที่0.6เท่า) 9เดือนที่ผ่านมาบริษัทลงทุนไปแล้วประมาณ 5พันล้านบาท จากงบประมาณรวมที่ 7.1พันล้านบาท โดยบริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวอีก 4พันล้านบาท(ระยะเวลา 7ปี อัตราดอกเบี้ย MLR-2%)
“ในปี2009 บริษัทมีงบลงทุนอีก 6.75 พันลบ. โดยประเมินว่า หากในต้นปี 2009 CPN ยังไม่สามารถระดมทุนผ่าน Property Fundได้ อาจจะส่งผลให้ Cost of Debt ขยับสูงขึ้น โดยณ.สิ้นไตรมาส3 มีอัตราดอกเบี้ยจ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี โดยแนะนำ ซื้อ”
