ก.ล.ต. ปรังปรุงหลักเกณฑ์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จำกัดสัดส่วนต่างชาติลงุทนได้ไม่เกิน 49% หวังปิดช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน พร้อมไฟเขียวให้พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์กู้เงินเพิ่ม 10% โดยกำหนดให้ระบุชัดเจนในหนังสือชี้ชวน ส่วนการจัดสรรหน่วยลงทุนให้ผู้จองซื้อทั่วไป ต้องได้ไม่น้อยกว่า 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า คณะกรรมการ ก.ล.ต. มีมติให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขาย การจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ (กอง 1) เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทุนรวมดังกล่าวและเป็นไปตามหลักสากล แต่ในขณะเดียวกันก็มิให้เป็นช่องว่างในการเลี่ยงกฎหมายด้วย
โดยรายละเอียดของการปรับปรุงหลักเกณฑ์ดังกล่าว ประเด็นสำคัญอยู่ที่ การกำหนดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ลงทุนต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เพื่อไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน
นอกจากนี้ ได้อนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมเพื่อใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ เช่น ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม โดยถ้าเป็นกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นใหม่ต้องเปิดเผยเรื่องการกู้ยืมเงินไว้ในรายละเอียดโครงการและหนังสือชี้ชวน และสำหรับกองทุนรวมที่จัดตั้งแล้วจะสามารถกู้ยืมเงินได้เมื่อได้รับมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
ขณะเดียวกัน ยังกำหนดให้ตั้งชื่อกองทุนให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุน โดยหากเป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ชื่อว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ส่วนกองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ชื่อว่า “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์” และกองทุนรวมที่มีการลงทุนบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์และบางส่วนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ชื่อว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า” ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้อง
สำหรับการปรับปรุงการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนนั้น แยกออกเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีผู้จองซื้อทั่วไปให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ส่วนในกรณีที่เป็นผู้จองซื้อพิเศษ (เช่น กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป และผู้ลงทุนสถาบัน เป็นต้น) รวมถึงเจ้าของผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน หรือกลุ่มบุคคลเดียวกันกับบุคคลที่กล่าวข้างต้น ให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนรวมกันเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (ผู้จองซื้อพิเศษแต่ละรายยังคงได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ยกเว้นผู้จองซื้อพิเศษบางประเภท)
ทั้งนี้ เนื่องจากปกติเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จึงเหลือหน่วยลงทุนจำนวนน้อย หรือไม่เหลือให้กับผู้ลงทุนสถาบันอื่น การเพิ่มสัดส่วนให้กับผู้จองซื้อพิเศษจะเพิ่มโอกาสให้ผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรตามจำนวนที่ต้องการ ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์ต่อความสำเร็จในการจัดตั้งกองทุนรวม ซึ่งในการแก้ไขครั้งนี้ได้เพิ่มเติมนิยามผู้จองซื้อพิเศษให้ครอบคลุมผู้ลงทุนสถาบันมากขึ้นด้วย เช่น ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ เป็นต้น
นอกจากนี้ สำนักงานก.ล.ต. ยังได้ขยายสิทธิออกเสียงของผู้จองซื้อพิเศษบางประเภท ได้แก่ กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุนประกันสังคม กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ และนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทยซึ่งไม่มีภาระต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ให้เป็นไปตามสัดส่วนหน่วยลงทุนที่ถือจริงแต่ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (เป็นกลุ่มผู้จองซื้อพิเศษที่อนุญาตให้ถือหน่วยลงทุนได้เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยเกณฑ์เดิมกำหนดให้มีสิทธิออกเสียงได้ไม่เกิน 1 ใน 3)
ส่วนในกรณีที่กองทุนมีการเพิ่มทุน สำนักงานก.ล.ต. ได้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดสรรหน่วยลงทุนในการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนให้คล่องตัวมากขึ้น โดยยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรเดิม เปลี่ยนให้เป็นไปตามมติที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยลงทุน โดยหากเป็นการประชุมขอมติ ต้องได้คะแนนเสียงไม่ต่ำกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง และหากเป็นหนังสือขอมติ ต้องได้รับมติเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดและมีสิทธิออกเสียง
ทั้งนี้ ไม่ว่าจะขอมติด้วยวิธีใด ผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย ไม่มีสิทธิออกเสียง เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เป็นต้น นอกจากนี้ กรณีที่มีการเสนอขายให้ผู้ลงทุนเฉพาะเจาะจงที่เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมเพียงบางกลุ่ม ผู้ถือหน่วยลงทุนที่ได้รับการเสนอขายเฉพาะเจาะจงจะไม่มีสิทธิออกเสียง และต้องไม่มีผู้ถือหน่วยลงทุนคัดค้านเกิน 10% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
ในส่วนผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน ที่จำเป็นต้องเข้าถือหน่วยลงทุนเกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดเนื่องจากยังขายออกไปไม่ได้นั้น กำหนดให้สามารถได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกิน 1 ใน 3 ได้ แต่ต้องจำหน่ายส่วนที่เกิน 1 ใน 3 ออกไปใน 1 ปี มิฉะนั้น หากครบกำหนดแล้วยังไม่สามารถลดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนส่วนเกินได้ ผู้จัดจำหน่ายฯ จะไม่ได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกินดังกล่าว นอกจากนี้ ได้กำหนดห้ามไม่ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งผู้จัดหรือรับประกันการจำหน่ายที่เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์
นายนที ดำรงค์กิจการ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า สำหรับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ เป็นบวกต่อตลาดของกองทุนประเภทนี้ทุกข้อ เพราะส่วนใหญ่เป็นการปรับปรุงตามที่บริษัทจัดการเป็นผู้เสนอไป โดยในส่วนของการกำหนดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติให้สามารถลงทุนได้ไม่เกิน 49% นั้น ก็เป็นหลักเกณฑ์ที่เรายอมรับได้ ส่วนการจัดสรรหน่วยลงทุนก็เพิ่มความคล่องตัวให้กับนักลงทุนสถาบันมากขึ้น เพราะที่ผ่านมาจะมีปัญหาว่านักลงทุนเหล่านี้ต้องการลงทุนเป็นจำนวนมาก แต่หลังจากจัดสรรหน่วยลงทุนออกมาแล้ว ได้ต่ำกว่าจำนวนที่ต้องการ เพราะจะจัดสรรให้รายย่อยก่อน ซึ่งการแก้ไขดังกล่าวน่าจะช่วยให้กองทุนมีสภาพคล่องดีขึ้น
นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า คณะกรรมการ ก.ล.ต. มีมติให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขาย การจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ (กอง 1) เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทุนรวมดังกล่าวและเป็นไปตามหลักสากล แต่ในขณะเดียวกันก็มิให้เป็นช่องว่างในการเลี่ยงกฎหมายด้วย
โดยรายละเอียดของการปรับปรุงหลักเกณฑ์ดังกล่าว ประเด็นสำคัญอยู่ที่ การกำหนดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ลงทุนต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เพื่อไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน
นอกจากนี้ ได้อนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมเพื่อใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ เช่น ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม โดยถ้าเป็นกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นใหม่ต้องเปิดเผยเรื่องการกู้ยืมเงินไว้ในรายละเอียดโครงการและหนังสือชี้ชวน และสำหรับกองทุนรวมที่จัดตั้งแล้วจะสามารถกู้ยืมเงินได้เมื่อได้รับมติจากผู้ถือหน่วยลงทุนเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
ขณะเดียวกัน ยังกำหนดให้ตั้งชื่อกองทุนให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุน โดยหากเป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ชื่อว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ส่วนกองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ชื่อว่า “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์” และกองทุนรวมที่มีการลงทุนบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์และบางส่วนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ชื่อว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า” ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้อง
สำหรับการปรับปรุงการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนนั้น แยกออกเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีผู้จองซื้อทั่วไปให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ส่วนในกรณีที่เป็นผู้จองซื้อพิเศษ (เช่น กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป และผู้ลงทุนสถาบัน เป็นต้น) รวมถึงเจ้าของผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน หรือกลุ่มบุคคลเดียวกันกับบุคคลที่กล่าวข้างต้น ให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนรวมกันเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (ผู้จองซื้อพิเศษแต่ละรายยังคงได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ยกเว้นผู้จองซื้อพิเศษบางประเภท)
ทั้งนี้ เนื่องจากปกติเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จึงเหลือหน่วยลงทุนจำนวนน้อย หรือไม่เหลือให้กับผู้ลงทุนสถาบันอื่น การเพิ่มสัดส่วนให้กับผู้จองซื้อพิเศษจะเพิ่มโอกาสให้ผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรตามจำนวนที่ต้องการ ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์ต่อความสำเร็จในการจัดตั้งกองทุนรวม ซึ่งในการแก้ไขครั้งนี้ได้เพิ่มเติมนิยามผู้จองซื้อพิเศษให้ครอบคลุมผู้ลงทุนสถาบันมากขึ้นด้วย เช่น ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ เป็นต้น
นอกจากนี้ สำนักงานก.ล.ต. ยังได้ขยายสิทธิออกเสียงของผู้จองซื้อพิเศษบางประเภท ได้แก่ กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุนประกันสังคม กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ และนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทยซึ่งไม่มีภาระต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ให้เป็นไปตามสัดส่วนหน่วยลงทุนที่ถือจริงแต่ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (เป็นกลุ่มผู้จองซื้อพิเศษที่อนุญาตให้ถือหน่วยลงทุนได้เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยเกณฑ์เดิมกำหนดให้มีสิทธิออกเสียงได้ไม่เกิน 1 ใน 3)
ส่วนในกรณีที่กองทุนมีการเพิ่มทุน สำนักงานก.ล.ต. ได้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดสรรหน่วยลงทุนในการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนให้คล่องตัวมากขึ้น โดยยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรเดิม เปลี่ยนให้เป็นไปตามมติที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยลงทุน โดยหากเป็นการประชุมขอมติ ต้องได้คะแนนเสียงไม่ต่ำกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง และหากเป็นหนังสือขอมติ ต้องได้รับมติเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดและมีสิทธิออกเสียง
ทั้งนี้ ไม่ว่าจะขอมติด้วยวิธีใด ผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย ไม่มีสิทธิออกเสียง เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เป็นต้น นอกจากนี้ กรณีที่มีการเสนอขายให้ผู้ลงทุนเฉพาะเจาะจงที่เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมเพียงบางกลุ่ม ผู้ถือหน่วยลงทุนที่ได้รับการเสนอขายเฉพาะเจาะจงจะไม่มีสิทธิออกเสียง และต้องไม่มีผู้ถือหน่วยลงทุนคัดค้านเกิน 10% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
ในส่วนผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน ที่จำเป็นต้องเข้าถือหน่วยลงทุนเกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดเนื่องจากยังขายออกไปไม่ได้นั้น กำหนดให้สามารถได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกิน 1 ใน 3 ได้ แต่ต้องจำหน่ายส่วนที่เกิน 1 ใน 3 ออกไปใน 1 ปี มิฉะนั้น หากครบกำหนดแล้วยังไม่สามารถลดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนส่วนเกินได้ ผู้จัดจำหน่ายฯ จะไม่ได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกินดังกล่าว นอกจากนี้ ได้กำหนดห้ามไม่ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งผู้จัดหรือรับประกันการจำหน่ายที่เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์
นายนที ดำรงค์กิจการ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า สำหรับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ เป็นบวกต่อตลาดของกองทุนประเภทนี้ทุกข้อ เพราะส่วนใหญ่เป็นการปรับปรุงตามที่บริษัทจัดการเป็นผู้เสนอไป โดยในส่วนของการกำหนดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติให้สามารถลงทุนได้ไม่เกิน 49% นั้น ก็เป็นหลักเกณฑ์ที่เรายอมรับได้ ส่วนการจัดสรรหน่วยลงทุนก็เพิ่มความคล่องตัวให้กับนักลงทุนสถาบันมากขึ้น เพราะที่ผ่านมาจะมีปัญหาว่านักลงทุนเหล่านี้ต้องการลงทุนเป็นจำนวนมาก แต่หลังจากจัดสรรหน่วยลงทุนออกมาแล้ว ได้ต่ำกว่าจำนวนที่ต้องการ เพราะจะจัดสรรให้รายย่อยก่อน ซึ่งการแก้ไขดังกล่าวน่าจะช่วยให้กองทุนมีสภาพคล่องดีขึ้น
