เปิดแนวทางบูรณาการพัฒนาที่อยู่อาศัยกับการพัฒนาเมืองอย่างสร้างสรรค์

การเคหะแห่งชาติ ร่วมกับ Pacific Rim Council on Urban Development (PRCUD) ระดมแนวคิดจากกูรูด้านที่อยู่อาศัย เสนอข้อคิดเห็นปัญหาอุปสรรค ปรับกระบวนทัศน์ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองในประเทศไทย หวังบูรณาการพัฒนาเมืองอย่างสร้างสรรค์และชาญฉลาด เพื่อนำไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน
นางอำภา รุ่งปิติ รักษาการแทนผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า รูปแบบการสัมมนาครั้งนี้ เป็นการร่วมกันอภิปราย เสนอแนะและให้ข้อคิดเห็นปัญหาอุปสรรคในการดำเนินงาน ประเด็นที่ควรพิจารณา รวมทั้งข้อควรระวังในการนำแนวทางการดำเนินงานจากบทเรียนที่ได้รับจากหลาย ๆ ประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา เนเธอร์แลนด์ สิงคโปร์ เขตปกครองพิเศษฮ่องกง เวียดนาม ทั้งมีการวิเคราะห์และสังเคราะห์เป็นอย่างดีใน 5 หัวข้อหลัก คือ 1. การพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยตามแนวทางการพัฒนาตามโครงข่ายคมนาคมและโครงสร้างขั้นพื้นฐาน(Transit-Oriented Development หรือ TOD) 2. การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน(Public-Private Partnership หรือ PPP) 3. การบริหารจัดการเพื่อรองรับภาวะอุทกภัยและการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Resilience form Flooding Climate Change) 4. การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย (Housing Finance and Affordability) 5. การพัฒนาเมือง การวางผังเมือง และการพัฒนาระบบบริการขั้นพื้นฐานของเมือง (Metropolitan Land Use and Infrastructure Planning)

สำหรับบทสรุปของข้อเสนอแนะใน 5 หัวข้อมีดังนี้คือ
1.การพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยตามแนวทางการพัฒนาตามโครงข่ายคมนาคมและโครงสร้างขั้นพื้นฐาน (Transit-Oriented Development หรือ TOD)
การเคหะแห่งชาติควรขยายอาณาเขตพื้นที่ เพื่อให้เชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ควรขอเพิ่มการกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคารให้มีความหนาแน่น (FAR Bonus) จากผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครที่จะประกาศใช้เร็วๆนี้ พื้นที่ที่จะพัฒนาบริเวณๆ รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้น และควรขยายอาณาเขตพื้นที่สถานีเพื่อจัดให้มีสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ พาณิชยกรรม สันทนาการ และสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ โดยรอบ สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติบริเวณใกล้สถานีควรจำกัดพื้นที่จอดรถ เพื่อส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยใช้ระบบขนส่งมวลชน พัฒนาพื้นที่ให้สามารถเดินเชื่อมต่อกันได้ การเคหะแห่งชาติควรส่งเสริมความร่วมมือกับภาคเอกชนในการจัดให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความสมดุลกับแหล่งงาน พร้อมทั้งเสนอให้การเคหะแห่งชาติจัดทำโครงการนำร่อง
การเคหะแห่งชาติควรซื้อที่ดิน ใกล้กับบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน รวมทั้งพัฒนากลไกด้านการเงิน เช่นการอุดหนุนข้ามกลุ่มรายได้(Cross - Subsidization) การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนธนาคารที่ดิน เป็นต้น สำหรับการพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้น

2. การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Public-Private Partnershipหรือ PPP)
เนื่องจากกฎหมายการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนจะมีการนำใช้ในเร็วๆนี้ สำหรับการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในเรื่องที่อยู่อาศัยนั้นเป็นเรื่องใหม่ การเคหะแห่งชาติควรจะต้องทำความเข้าใจถึงบทบาท และธรรมชาติของธุรกิจอย่างถ่องแท้ เช่น การเจรจาการกำหนดราคา การอุดหนุนและภาษี การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนนั้นต้องอยู่บนพื้นฐานของความเป็นหุ้นส่วนในระยะยาว ดังนั้น ภาครัฐและภาคเอกชนจะต้องมีความไว้วางใจซึ่งกันและกันในการดำเนินการทั้งนี้รัฐบาลจะต้องมีความยืดหยุ่น สร้างแรงจูงใจมากกว่าการควบคุม การเคหะแห่งชาติควรจัดให้มีการดำเนินโครงการนำร่อง กรณีศึกษาเขตปกครองพิเศษฮ่องกง เป็นแบบอย่างที่ดีของการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยบริเวณพื้นที่บริเวณโดยรอบสถานี รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

3.การบริหารจัดการเพื่อรองรับภาวะอุทกภัยและการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ(Resilience from Flooding Climate Change)
การเคหะแห่งชาติควรนำวิกฤตมหาอุทกภัยปี 2554 มาเป็นโอกาสในการเตรียมความพร้อมเพื่อรองรับปัญหาอุทกภัย การบริหารจัดการน้ำ เช่น การปรับปรุงทางน้ำ การจัดให้มีพื้นที่โล่งและเมืองสีเขียว การจัดให้มีสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และการออกแบบอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยการมีส่วนร่วมในระดับชุมชน ผู้กำหนดนโยบาย ผู้พัฒนา สถาบันการเงิน รวมถึงองค์การระหว่างประเทศ เพื่อให้มีการแลกเปลี่ยนเรียนรู้ และการวางแผนชุมชนที่สามารถป้องกันน้ำท่วมได้ การเคหะแห่งชาติควรจัดทำโครงการนำร่องเพื่อแสดงให้เห็นถึงประโยชน์ที่จะได้รับ และควรริเริ่มให้มีการรณรงค์และจัดทำแผนการส่งเสริมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองสีเขียวสำหรับประเทศไทยในอนาคต
4. การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย (Housing Finance and Affordability)
ประเทศไทยมีความจำเป็นที่จะมีการจัดทำนโยบายที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติควรมีบทบาทในการกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศ การก่อสร้างที่อยู่อาศัย หมายถึงการสร้างงานและการจ้างงาน มีผลต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณร้อยละ 10-15 การก่อสร้างที่อยู่อาศัยไม่ใช่เป็นเรื่องของการจัดให้มีอุปทานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการตั้งถิ่นฐาน และการจัดระเบียบชุมชนด้วย การเคหะแห่งชาติควรส่งเสริมให้ภาคเอกชนนำกิจการความรับผิดชอบต่อสังคมของบริษัทสำหรับการจัดให้มีที่อยู่อาศัยแก่พนักงาน และลูกจ้าง และควรร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินให้มากขึ้น การเคหะแห่งชาติควรดำเนินการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาขายระหว่าง 500,000 - 1,000,000 บาท บริเวณโดยรอบสถานีระบบขนส่งมวลชนซึ่งภาคเอกชนยังไม่ได้ดำเนินการพัฒนา โดยนำใช้เครื่องมือด้านการพัฒนากายภาพและการเงินมาปรับใช้
5. การพัฒนาเมือง การวางผังเมือง และการพัฒนาระบบบริการขั้นพื้นฐานของเมือง(Metropolitan Land Use and Infrastructure Planning)
ปัจจุบันเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพมหานครเป็นมหานครที่มีลักษณะค่อนข้างซับซ้อนมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลายหน่วยงาน จึงควรทำการศึกษาและทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้ ควรพิจารณาให้มีการสร้างมูลค่าเพิ่มจากการลงทุนทั้งในส่วนสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ เพื่อนำมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนั้นมากระจายคืนสู่ภาคประชาชน การเคหะแห่งชาติควรเจรจากับกรุงเทพมหานครเพื่อขอเพิ่มอัตราความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่ (FAR Bonus) ก่อนที่ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินฉบับใหม่จะประกาศใช้ในเร็ว ๆ นี้ ปัจจุบันนโยบายการพัฒนาเมืองยังขาดความชัดเจนอาจจะต้องมีการพัฒนาถึงรูปแบบเมืองหลายศูนย์กลาง และเชื่อมโยงโดยระบบขนส่งมวลชน นโยบายการกระจายความเจริญของกรุงเทพมหานครอาจทำให้เกิดปัญหาแหล่งงาน และพื้นที่ที่ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึง
ผลการสัมมนาในครั้งนี้ การเคหะแห่งชาติจะนำมาประยุกต์ใช้ โดยจะขอรับการสนับสนุนจากหน่วยงานและภาคส่วนต่างๆ ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาคที่จะต้องร่วมมือกัน เพื่อให้มีการบูรณาการพัฒนาที่อยู่อาศัยกับการพัฒนาเมืองอย่างสร้างสรรค์และชาญฉลาด เพื่อนำไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนสำหรับทศวรรษหน้าของประเทศไทย