ราคาคอนโดมิเนียมต่อตารางเมตรในกรุงเทพมหานคร และ ปริมณฑลขึ้นอยู่กับอะไรบ้าง : ข้อควรพิจารณาในการซื้อคอนโดมิเนียม

หลายท่านที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะพบว่าช่วงนี้หลายโครงการลดราคาลงไปมากพอสมควร เกิดปัญหาอุปทานล้น (Oversupply) มากกว่าความต้องการซื้อหรืออุปสงค์ (Demand) แต่ในบางทำเลที่ตั้งก็ยังหาซื้อคอนโดมิเนียมไม่ได้อยู่ดี เพราะไม่มีพื้นที่ว่างในการพัฒนาโครงการใหม่และทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญมากที่สุดในขณะที่คอนโดมิเนียมในบางทำเลที่ตั้งมีเหลือมากมายและขายไม่ได้ และการเก็งกำไรหรือการปล่อยให้เช่าก็ทำได้ค่อนข้างยากกว่าในอดีต

ผู้ที่หวังในกำไรจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมจึงมีหน้าที่ที่จะต้องศึกษาหาข้อมูลให้มากขึ้นกว่าเดิม เรียกว่าต้องทำการบ้านหนักขึ้นมาก ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็ต้องตั้งราคาของตนให้เหมาะสมเพื่อให้ขายได้เช่นกัน ไม่เช่นนั้นก็จะเหลือและขาดทุน

บทความที่นำเสนอนี้เป็นการเล่าเรื่องราวผลการวิจัยในหัวข้อ แบบจำลองการวิเคราะห์ถดถอยเชิงพื้นที่เพื่อพยากรณ์ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร โดยผู้เขียนทั้งสองคน มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างแบบจำลองวิเคราะห์ถดถอยเชิงพื้นที่ (Spatial Regression Analysis) เพื่อพยากรณ์ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของอาคารชุดในกรุงเทพมหานครในปี พ.ศ. 2558 ที่ยังคงเปิดขายอยู่ จำนวน 652 โครงการ แบบจำลองมีความแม่นยำ 73% โปรดอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ วารสารวิชาการคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย https://tci-thaijo.org/index.php/AJA/article/view/115431

ตัวแปรที่สัมพันธ์ทางบวกกับราคาคอนโดต่อตารางเมตร (หน่วยพันบาท) แสดงในตารางด้านล่างนี้

ผลการศึกษาพบว่าทำเลที่ตั้งโดยเฉพาะค่าสหสัมพันธ์เชิงพื้นที่มีความสัมพันธ์เท่ากับ 0.42 หรือสรุปได้ว่าทำเลที่ตั้งสัมพันธ์กับราคาคอนโดต่อตารางเมตรค่อนข้างมาก

คอนโดติดแม่น้ำเจ้าพระยาจะแพงกว่า 16,470 บาทต่อตารางเมตรเมื่อเทียบกับราคาคอนโดโดยเฉลี่ย

คอนโดทำเลที่ตั้งในฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยามีราคาแพงกว่าฝั่งธนบุรีโดยเฉลี่ย 11,630 บาทต่อตารางเมตร

จำนวนชั้นของอาคารชุด ยิ่งคอนโดที่เป็น high rise ยิ่งมีราคาเฉลี่ยแพงกว่า คอนโดในโครงการที่มีตึกที่สูงกว่ากันหนึ่งชั้นราคาจะแพงกว่ากันเฉลี่ย 1,630 บาท ต่อตารางเมตร

พื้นที่ของโครงการยิ่งมีขนาดใหญ่มีแนวโน้มที่ราคาโดยเฉลี่ยจะสูงกว่าแต่ไม่มากนักเพียงแค่หลักสิบไม่ถึงหลักพันหลักร้อยต่อตารางเมตร ซึ่งน่าจะมีสาเหตุมาจากสมัยนี้แทบทุกโครงการมีพื้นที่ว่างหรือพื้นที่สีเขียวกันน้อยมากเนื่องจากหาที่ดินแปลงใหญ่ในการสร้างคอนโดในกรุงเทพได้ยากมากขึ้นเรื่อย ๆ

ราคาห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์จะแพงกว่าคอนโดที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง 9,540 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย

โครงการเปิดใหม่ในปี พ.ศ. 2558 มีแนวโน้มจะแพงกว่าโครงการคอนโดที่เปิดก่อนปี 2558 และยังขายไม่หมดโดยเฉลี่ย 24,870 บาทต่อตารางเมตร (เห็นได้ชัดว่าโครงการใหม่มีแนวโน้มจะแพงกว่าโครงการเก่าที่เหลือและขายยังไม่หมด)

โครงการคอนโดของบริษัทมหาชนจะราคาแพงกว่าคอนโดของบริษัทจำกัดหรืออื่นๆ 7,220 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย

ส่วนคอนโดโครงการที่มีขนาดใหญ่มีจำนวนหน่วยขาย (Unit) มาก ๆ มีแนวโน้มที่จะมีราคาถูกลง จำนวนหน่วยขายที่มากกว่าหนึ่งหน่วยมีแนวโน้มที่จะทำให้ราคาถูกลงไปกว่ากัน 20 บาทต่อตารางเมตร (ซึ่งถือว่าน้อยมาก)

ที่น่าสนใจมากคือยิ่งโครงการห่างออกมาจาก BTS โดยวัดระยะห่างเป็นระยะกระจัด (Displacement) แบ่งออกเป็นห้าช่วง ยิ่งใกล้ตัวสถานีรถไฟฟ้า BTS มากเท่าใด ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดนั้น ๆ ยิ่งจะแพงขึ้นกว่ากัน ยิ่งห่างออกมายิ่งถูกลง

เช่นเดียวกันกับ ช่วงระยะทางจากโครงการถึงสถานีรถไฟฟ้ามหานคร (MRT) ยิ่งใกล้สถานียิ่งมีราคาแพง

ที่น่าแปลกใจคือ ช่วงระยะทางจากโครงการคอนโดถึง Airport Rail Link ไม่ได้ส่งผลหรือเกี่ยวข้องอะไรกับราคาคอนโดเลยแม้แต่น้อย

BTS นั้นมีผลค่อนข้างแรงสุดกับราคาคอนโด ส่วน MRT นั้นรองลงมา

ในอนาคตน่าจะได้ลองศึกษาผลของโครงการขนส่งมวลชนอื่น ๆ ที่มีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะสายสีม่วงหรือสายสีเหลือง แต่ในเวลาที่ศึกษานั้นสายสีม่วงยังไม่ได้เปิดให้บริการแต่อย่างใด

และที่น่าจะได้สนใจศึกษาอีกได้แก่ การออกแบบ การตลาด และลูกเล่นต่าง ๆ เช่น ยิม ฟิตเนส สระว่ายน้ำ การจัดการชุมชนและนิติบุคคล ว่ามีความเกี่ยวข้องอย่างไรกับราคาคอนโดมิเนียมหรือไม่

หากมีข้อมูลเพียงพอเช่น ร้อยละของหน่วยขายที่ขายออกไปในรอบหนึ่งปี แบบจำลองเชิงพื้นที่เช่นนี้จะมีประโยชน์มากเป็นอย่างยิ่งในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ (Real estate management)