“ยูนิเวอร์ซิตี้มอลล์” บูม อสังหาฯ แห่ผุดโปรเจ็กต์

ASTVผู้จัดการสุดสัปดาห์-เมื่อเจ้าพ่อศูนย์การค้าอย่างนพพร วิฑูรชาติ ประกาศเปิดตัวค้าปลีกรูปแบบใหม่ “ยูนิเวอร์ซิตี้มอลล์” โครงการแรก ภายใต้ชื่อ “อิมเมจินวิลเลจ” ภายในมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต ด้านหนึ่งคือความพยายามหาโอกาสทางธุรกิจ ท่ามกลางกระแสการลงทุนโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ที่ผุดขึ้นในทุกพื้นที่จนแทบล้นทะลักกรุงเทพฯ และมีผู้เล่นรายใหญ่ทุนหนาเพิ่มขึ้นจำนวนมาก

อีกด้านหนึ่งยังเป็นการเปิดสมรภูมิรบใหม่ของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพุ่งเป้าเข้ามาเจาะกลุ่มนักศึกษาและกลุ่มมหาวิทยาลัย ขยายจากตลาด “คอนโดมิเนียม” สู่ “คอมมูนิตี้มอลล์” ซึ่งมหาวิทยาลัยหลายแห่งเริ่มต้องการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและรองรับไลฟ์สไตล์ใหม่ โดยเฉพาะมหาวิทยาลัยย่านชานเมืองและต่างจังหวัด

ทั้งนี้ ประเทศไทยมีศูนย์การค้าจำนวน 393 แห่ง เป็นคอมมูนิตี้มอลล์กว่า 100 แห่ง ไม่นับรวมคอมมูนิตี้มอลล์ที่เปิดแล้วล้มเหลวจนต้องปิดตัวมากกว่า 1,000 ราย โดยปี 2555 มีพื้นที่เปิดใหม่ประมาณ 625,000 ตร.ม. จนมีพื้นที่ขายมากเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่ขายของห้างสรรพสินค้า อัตราการเปิดใหม่เฉลี่ยปีละ 10-15 แห่ง ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่กระตุ้นมูลค่าตลาดค้าปลีกตลอดปี 2556 ขยายตัวมากกว่า 10% มูลค่ารวมประมาณ 1.5-1.6 ล้านล้านบาท

นพพร วิฑูรชาติ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีพื้นที่ชุมชนอีกหลายรูปแบบที่เป็นช่องว่างทางการตลาดสำหรับคอมมูนิตี้มอลล์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ สถาบันการศึกษา โรงพยาบาล หรือแม้กระทั่งนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งต้องศึกษาทำเลและไลฟ์สไตล์ที่ชัดเจนก่อน แต่เป็นโอกาสทางการตลาดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มมหาวิทยาลัย เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายมีจำนวนชัดเจน ไลฟ์สไตล์ชัดเจน มีกำลังซื้อสูง และตัดสินใจจับจ่ายง่าย

สำหรับ “อิมเมจินวิลเลจ” ซึ่งสยามฟิวเจอร์ฯ รับบริหารโครงการให้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ ถือเป็นศูนย์การค้าแห่งการเรียนรู้ ใช้เงินลงทุนกว่า 350 ล้านบาท มีเนื้อที่ 4 ไร่ สร้างเป็นอาคารสูง 6 ชั้น แบ่งเป็นร้านค้าปลีก 3 ชั้น พื้นที่เช่า 4 ,212 ตร.ม. และอาคารเรียนอีก 3 ชั้น โดยแยกการใช้ประโยชน์เป็น 3โซน ได้แก่ โซนร้านค้า โซนสีเขียว และโซนลานกิจกรรมเพื่อการเรียนรู้

โซนร้านค้า ซึ่งถือเป็นแม็กเน็ตสำคัญ ประกอบด้วยร้านอาหารละร้านเบเกอรี่กว่า 40 ร้านค้า เช่น เอ็มเคสุกี้ ยาโยอิ คาเฟ่อเมซอน เอสแอนด์พี แมคโดนัลด์ ไอเบอร์รี่ ร้านสะดวกซื้อ เซเว่น-อีเลฟเว่น ร้านวัตสัน สถานเสริมความงาม ธนาคาร รวมถึง “อิมเมจินฮับ” ร้านจำหน่ายผลงานของนักศึกษาแบรนด์ “อิมเมจิน” ของมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ นักศึกษา อาจารย์ และบุคลากรในมหาวิทยาลัย จำนวนมากกว่า 30,000 คน รวมถึงประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณรัศมี 10 กิโลเมตร อีกกว่า 4 แสนคน หรือประมาณ 211,640 ครัวเรือน

ล่าสุด นอกจาก “อิมเมจินวิลเลจ” แล้ว ในย่านรังสิตยังมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดใหม่ ฝั่งตรงข้ามมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ชื่อ “มีทติ้งพอยท์ ธรรมศาสตร์ รังสิต” โดยมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ว่าจ้างบริษัทเอกชนเข้ามาบริหารงาน รูปแบบอาคารชั้นเดียว เน้นร้านอาหารและเบเกอรี่ นอกจากนี้ มหาวิทยาลัยรามคำแหง และมหาวิทยาลัยขอนแก่นก็มีแผนสร้างค้าปลีกสไตล์นี้เช่นกัน

อันที่จริง กลุ่มนักศึกษา รวมถึงกลุ่มคนทำงานโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย อาจารย์ในโรงเรียนนานาชาติ และอาจารย์พิเศษ ถือเป็นตลาดใหม่ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มเบนเข็มพุ่งเป้าเจาะอย่างจริงจังในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นรูปแบบที่สอดรับกับไลฟ์สไตล์ของนักศึกษา ไม่ต่างจากหอพักในอดีต เพียงแต่มีสไตล์การตกแต่ง เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกและเพิ่มขนาดพื้นที่

ขณะเดียวกันการขยายตัวของมหาวิทยาลัยและสถานศึกษาขนาดใหญ่เริ่มกระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะการเปิดเขตการค้าเสรีอาเซียน (เออีซี) จะผลักดันให้ไทยกลายเป็นศูนย์กลางการศึกษาของภูมิภาค จำนวนนักศึกษาจะเพิ่มมากขึ้นหลายเท่าจากกลุ่ม 10 ประเทศอาเซียน จะเกิดการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนักศึกษาเพื่ออยู่อาศัย และกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า เนื่องจากสามารถลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวและไม่ต้องลงทุนสร้างหอพักด้วย

ปัจจุบัน ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลสถานศึกษาจึงขยายตัวออกไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ ขอนแก่น สงขลา พิษณุโลก รวมไปถึงจังหวัดในกลุ่มริมโขงภาคอีสาน เช่น อุดรธานี มหาสารคาม หนองคาย

บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ไม่ว่าจะเป็นบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เริ่มพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท ในทำเลย่านมหาวิทยาลัยหลายแห่ง โดยค่ายแสนสิริใช้แบรนด์ “ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท” ทำตลาดเมื่อต้นปีที่ผ่านมา นำร่องแห่งแรกในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อจับกลุ่มนักศึกษาของมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ เน้นรูปแบบอาคารและการออกแบบเหมือน “เมืองมหาวิทยาลัย” ในตะวันตก อย่างมหาวิทยาลัยอ๊อกซฟอร์ดและเคมบริดจ์ ซึ่งถือเป็นจุดขายที่ดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่และสามารถปิดยอดขาย 100% ได้อย่างรวดเร็ว

หลังจากนั้นไม่กี่เดือน แสนสิริลุยโครงการ ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท เพิ่มอีก 5 แห่ง ในย่านรังสิต, ราชพฤกษ์-จรัญสนิทวงศ์ 13, ภูเก็ต, บางนา และล่าสุดในทำเลมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต จะเปิดขายในเดือนสิงหาคมนี้ ซึ่งนโยบายของเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ ยังเดินหน้าเจาะตลาดนิชกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง เพราะมองแนวโน้มยังมีความต้องการอีกมาก

ส่วนค่าย “พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค” หลังจากพัฒนาโครงการ “แคมปัสลิฟวิ่ง” รูปแบบให้เช่าหอพักนักศึกษาระดับพรีเมียมภายใต้แบรนด์ “ยูนิลอฟท์” 2 โครงการแรก ได้แก่ ยูนิลอฟท์ เชียงใหม่ จำนวน 520 ยูนิต อัตราค่าเช่า 6,500 บาท/เดือน/ห้อง และยูนิลอฟท์ ศาลายา จ. นครปฐม จำนวน 530 ยูนิต อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 7,500 บาท/ห้อง/เดือน จับกลุ่มนักศึกษามหาวิทยาลัยมหิดล

จนกระทั่งขยายการลงทุนเพิ่มอีก 3 รูปแบบ คือ การลงทุนในสถานศึกษาของรัฐบาล ในเขตกรุงเทพฯ และปริมลฑล ระดับค่าเช่า 7,000-12,000 บาท/เดือน/ห้อง, รูปแบบที่ 2 สถานศึกษาตามหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ระดับราคาค่าเช่า 6,000-9,000 บาท และรูปแบบที่ 3 สถานศึกษานานาชาติ ขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้น ระดับราคาค่าเช่า 9,000 -20,000 บาท/เดือน/ห้อง

ล่าสุด บริษัทเตรียมแผนลงทุน “แคมปัสคอนโด” หรือ “ยูนิลอฟท์คอนโดมิเนียม” เพื่อรองรับกลุ่มนักศึกษาปริญญาโท-เอก และบุคลากรของมหาวิทยาลัยที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยนำร่องในทำเลศาลายาใกล้ๆ กับ “แคมปัสลิฟวิ่ง” เนื้อที่ 5 ไร่ จำนวน 500 ยูนิต ขนาดห้อง 30 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ย 54,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท และยูนิลอฟท์ คอนโดฯ ใกล้มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ (เอแบค) บางนา พื้นที่ 8 ไร่จำนวน 1,000 ยูนิต

ขณะเดียวกัน พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคเพิ่งเปิดตัวบริษัท วี รีเทล จำกัด เพื่อขยายเข้าสู่ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ วางแผนผุดโครงการบนถนนกัลปพฤกษ์และลาดกระบัง รวมทั้งเตรียมลงทุนศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในย่านรัชดาภิเษกและรามอินทรา กม.7 จึงไม่ใช่เรื่องยากหากจะมีการลงทุนโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ในทำเลย่านมหาวิทยาลัยที่มีศักยภาพ

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและรายใหม่ เช่นบริษัท แคปปิตอลจี ดีเวลลอปเมนท์ ในเครือบริษัทมีนบุรีซิเมนต์ไทย ซึ่งเติบโตจากธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและรับเหมาก่อสร้าง เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ “อเวนิว” ในย่านมหาวิทยาลัยเอแบค บางนา และมหาวิทยาลัยรังสิต แต่เน้นจับกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการหารายได้จากการปล่อยเช่านักศึกษา โดยมีเงื่อนไขพิเศษการันตีค่าเช่า 5,500 บาทต่อเดือน ตลอดระยะเวลาสัญญา 10 ปี ระดับราคาตั้งแต่ 800,000-1.2 ล้านบาทต่อยูนิต

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าของคอนโดมิเนียมแบรนด์ “Sense of London Condominium @Sukhumvit 109”, “Kensington Condominium @Bearing 12”, “Nothing Hill Condominium@Bearing 1” และ “KnightsBridge Sukhumvit 107 Bearing Station” ล่าสุดเปลี่ยนกลยุทธ์จากการพัฒนาอาคารชุดในย่านธุรกิจมาเจาะกลุ่มตลาดนักศึกษา เปิดตัวโครงการ “บี แคมปัส” ย่านประชาชื่น-แยกพงษ์เพชร ใกล้มหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์และมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เป็นคอนโดมิเนียม ขนาด 25-50 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 1.6 ล้านบาท จำนวน 200 ยูนิต มูลค่าโครงการ 400 ล้านบาท

บริษัท แลนด์มาร์ค เรสซิเด้นท์ จำกัด พัฒนาโครงการแลนด์มาร์ค เรสซิเด้นท์ แอท เอแบค บางนา คอนโดมิเนียม สูง 6 ชั้น ตกแต่งสไตล์โมเดิร์น ลักชัวรี่ จำนวน 136 ยูนิต ขนาด 31.5-77 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้นที่ 1.29 ล้านบาท และมีบริษัทที่กำลังศึกษาเพื่อเข้ามาช่วงชิงลูกค้าอีกหลายบริษัท

แม้วันนี้ยังไม่มีการประมาณมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มแคมปัสคอนโดและยูนิเวอร์ซิตี้มอลล์อย่างชัดเจน แต่ถือเป็นเทรนด์ใหม่และเม็ดเงินก้อนใหม่ที่มองข้ามไม่ได้จริงๆ