“ณุศาศิริ” หาความต่าง เติมเต็มช่องว่างอสังหาฯ ไทย

ASTVผู้จัดการสุดสัปดาห์ -ด้วยการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา หลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จึงต้องสรรหาและระดม “Magnet” มาเป็นจุดขายให้กับโครงการ นอกเหนือจากความแตกต่างในแง่ดีไซน์ของบ้าน ภูมิทัศน์ของโครงการ และความอลังการของคลับเฮาส์

โดยหนึ่งใน “แม่เหล็ก” ที่หลายบริษัทนิยมนำมาใช้คือการสร้าง “คอมมูนิตี้มอลล์” อยู่ด้านหน้าหรือในโครงการ เพราะนอกจากจะใช้สร้างแรงดึงดูดในการตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดให้กับลูกค้าได้แล้ว ยังสามารถสร้างรายได้ค่าเช่าให้กับบริษัทอสังหาฯ แห่งนั้นได้ด้วย

สำหรับบริษัทอสังหาฯ น้องใหม่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่าง NUSA หรือ “ณุศาศิริ” กลับเลือกที่จะฉีกตลาดด้วยการสร้างสวนน้ำและศูนย์สุขภาพมาเป็น แม่เหล็กดึงดูดที่ไม่มีใครเหมือน พร้อมกับอีกจุดขายสำคัญคือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Time Sharing) ที่ลูกบ้านหรือเจ้าของคอนโดจะได้รับ ซึ่งบริษัทการันตีผลตอบแทนอยู่ที่ 6% ต่อเนื่องเป็นเวลา 5 ปี

จากแผนการดำเนินธุรกิจของบริษัท ณุศาศิริ ในปี 2556 ที่แถลงข่าวไปเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1.4 หมื่นล้านบาท

ไฮไลต์หนึ่งของแผนปีนี้คงอยู่ที่การเปิดโครงการ “Nusa Water Land @Pattaya” ซึ่งเป็นโครงการสวนน้ำและพลาซ่าบนเนื้อที่กว่าร้อยไร่ ติดถนนสุขุมวิท ตรงข้ามสวนนงนุช มาพร้อมกับ “คอนโดเทล” หรือ โรงแรม 5 ดาว แบรนด์ Hotel d’Acqua ที่เปิดโอกาสให้ลูกค้ากลายเป็นเจ้าของห้องพักได้ โดยเจ้าของห้องจะได้รับสิทธิเข้าพักฟรีปีละ 30 วัน และได้รับผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่าเป็นรายปี ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างคัดเลือกเชนโรงแรมมาบริหาร

ขณะที่สวนน้ำ ณุศาศิริเลือกใช้บริษัท SANDERSON ผู้ออกแบบสวนสนุกที่ประสบความสำเร็จใน 22 ประเทศ เช่น Universal Studios ในสิงคโปร์, Tokyo Disney Sea ที่ญี่ปุ่น และ Longemont Indoor Theme Park ในจีน เป็นต้น ส่วนผู้บริหารสวนสนุกได้แก่บริษัท ProFun Management Group ซึ่งเป็นบริษัทที่บริหาร Ferrari World ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์

อันที่จริง “สวนน้ำ” ไม่ถือว่าเป็นสิ่งก่อสร้างใหม่ในพัทยา เพราะก่อนที่โครงการ Nusa Waterland จะเปิดตัวก็มีโครงการสวนน้ำขนาดใหญ่แบรนด์อื่นเปิดตัวและเริ่มดำเนินการก่อสร้างไปก่อนตั้งแต่ปีที่แล้ว โดยเฉพาะโครงการ Cartoon Network AmaZone หรือสวนน้ำธีมการ์ตูนเน็ตเวิร์คแห่งแรกของโลก ซึ่งได้รับความสนใจอย่างมากจากทั้งคนไทยและนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มเด็กและครอบครัว

โครงการสวนน้ำ Cartoon Network AMAZONE เกิดจากความร่วมมือของบริษัท เทอร์เนอร์ บรอดแคสติ้ง เอเชียแปซิฟิก ในเครือของ Time Warner กับบริษัท Amazon Falls ผู้พัฒนาโครงการรีสอร์ตและสถานที่ท่องเที่ยวในประเทศไทย ตั้งอยู่บนเนื้อที่ราว 35 ไร่ ติดถนนสุขุมวิท ห่างจากชายหาดพัทยาเพียง 15 นาที คาดว่าจะเปิดดำเนินการได้ในปีนี้ โดยก่อนหน้านั้น ก็มีโครงการ “สวนน้ำรามายณะ พัทยา” ของนักลงทุนชาวรัสเซีย ที่แถลงเปิดตัวไปตั้งแต่ปี 2554

นอกจาก 3 โครงการสวนน้ำในอำเภอสัตหีบ ล่าสุด ต้นปี 2556 เหมราชพัฒนาที่ดิน หรือ HEMRAJ ก็ออกมาเปิดเผยว่า ได้ว่าจ้างบริษัทต่างชาติมาเป็นที่ปรึกษาเพื่อพัฒนาโครงการคอมเพล็กซ์ครบวงจร ซึ่งมีทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัย สวนสนุก และสวนน้ำ ในพื้นที่ 220 ไร่ บนเกาะล้าน ซึ่งนับเป็นจุดเริ่มต้นในการขยายสู่โครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ของเหมราชฯ เช่นเดียวกันกับณุศาศิริ

“เหตุผลที่มาทำสวนน้ำ ตอนแรกก็ไม่ได้ตั้งใจ แค่จะไปซื้อที่ดินให้กับบริษัทสวนน้ำจากดูไบเฉยๆ แต่พอเขาบอกว่า 2 ปีก็คืนทุนแล้ว ก็เลยเป็นจุดที่มา เพราะว่าเราต้องการธุรกิจที่เป็น Cash Cow ให้กับบริษัท ซึ่งหลังจากวิเคราะห์แล้ว ธุรกิจนี้น่าจะให้ยีลด์และผลตอบแทนดี” ศิริญา เทพเจริญ รองกรรมการผู้จัดการสายงานการตลาด บมจ. ณุศาศิริอธิบาย

ทั้งนี้ โครงการสวนน้ำ Nusa Waterland คาดว่าจะต้องเงินลงทุนเบื้องต้นราว 5, 8 พันล้านบาท เป็นเงินลงทุนสำหรับโครงการโรงแรม 5 ดาว ขนาด 1,200 ห้อง ราว 5 พันล้านบาท ที่เหลือเป็นเงินลงทุนสำหรับโครงการสวนน้ำและพลาซ่า โดยณุศาศิริได้นำโครงการนี้ไปโรดโชว์ (Road-Show) ในต่างประเทศเพื่อดึงดูดลูกค้าชาวต่างชาติด้วย

วิษณุ เทพเจริญ ซีอีโอแห่ง บมจ. ณุศาศิริกล่าวว่า โครงการสวนน้ำน่าจะเสร็จปลายปี 2558 และเมื่อเสร็จแล้วเขาคาดหวังนักท่องเที่ยวเพียงวันละ 2 พันคนก็พอใจแล้ว แต่ถ้ามีรถไฟฟ้าความเร็วสูงวิ่งมาถึงพัทยาจริง โครงการจะได้รับอานิสงส์อย่างมากเพราะสถานีรถไฟฟ้าจะอยู่หลังโครงการนี้

ไม่เพียงการแข่งขันของธุรกิจสวนน้ำ ธุรกิจคอนโดในพัทยาก็แข่งขันรุนแรงไม่ แพ้กัน เมื่อต้นปี 2556 มีการสำรวจพบว่าพัทยามีโครงการคอนโดที่น่าสนใจกว่า 230 โครงการ หรือประมาณ 5 หมื่นยูนิต โดยมีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปลงทุนเป็นจำนวนมาก อาทิ ไรมอนแลนด์, แสนสิริ, เอ็น.ซี.กรุ๊ป, แอล.พี.เอ็น. เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีบริษัทอสังหาฯ จากต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในพัทยาอีกไม่น้อย

“พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวมีการเติบโตสูง เราจึงเชื่อว่าความต้องการของพัทยาจะโตไม่หยุดยั้ง ขณะที่การให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงแรม ก็น่าจะตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ไม่ต้องการซื้อคอนโด เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ต้องการมาพักผ่อน และยังสามารถทำรายได้ให้เจ้าของอีกด้วย บวกกับมีสวนน้ำเป็นส่วนเสริม ก็คิดว่าโครงการนี้น่าจะไปได้ดี” วิษณุมั่นใจ

ขณะที่ศิริญามองว่า แค่บริษัทใหญ่ๆ ในเมืองไทยซื้อห้องพักไว้เพื่อรับรองลูกค้าและผู้บริหารจากต่างประเทศ เพียงเท่านี้ Nusa Waterland ก็สามารถขายหมดแล้ว

สำหรับอีกไฮไลต์สำคัญที่ปรากฏในแผนปีนี้ของณุศาศิริ ได้แก่ การเปิดตัวแบรนด์บ้าน “ชีวาณี (Chevani)” อันเป็นโครงการ “บ้านสุขภาพ” โดยลักษณะเด่นของโครงการ ได้แก่ การดีไซน์แบบ Universal Design ซึ่งเป็นการออกแบบบ้านที่เป็นมิตรกับสำหรับผู้สูงอายุ, การมีคลินิกหรือโรงพยาบาลขนาดเล็กอยู่ภายในโครงการ ซึ่งทำหน้าที่ดูแลลูกบ้านตลอด 24 ชม. และคอยสรรหากิจกรรมและกีฬาเพื่อสุขภาพของลูกบ้าน รวมถึงบริการส่งอาหารสดสะอาดและปลอดสารพิษถึงบ้าน

ปัจจุบัน “ณุศาศิริ ชีวาณี” มีอยู่ด้วยกัน 3 แห่งคือ โครงการที่พระราม 2, โครงการที่พัทยา ซึ่งอยู่บนที่ดินแปลงที่ติดกับ Nusa Waterland และโครงการที่เขาใหญ่ ตั้งอยู่ภายในบริเวณโครงการ “My Ozone” ซึ่งเปิดตัวไปตั้งแต่ปีที่แล้ว

โครงการ My Ozone เขาใหญ่ ถือเป็นหมู่บ้านสุขภาพแห่งแรกของกลุ่มณุศาศิริ ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 1,200 ไร่ มูลค่าโครงการรวมกว่า 6 พันล้านบาท พื้นที่ครึ่งหนึ่งเป็นส่วนของสนามกอล์ฟ 18 หลุม ส่วนที่เหลือพัฒนาเป็นโครงการโรงแรม 5 ดาว และบ้านเดี่ยว ซึ่งมีบริการบริหาร Time Sharing ให้กับเจ้าของบ้านเช่นเดียวกับห้องพักที่พัทยา

“ทำไมเราจึงเพิ่มเซกเมนต์ผู้อยู่อาศัยที่สนใจสุขภาพ เพราะเรามีความชำนาญและประสบการณ์จากการเปิดศูนย์การแพทย์ที่เอกมัยอยู่แล้ว เราเลยเชิญชวนพันธมิตร ก็คือ Villa Medica ซึ่งเป็นศูนย์การแพทย์ทางเลือกที่เชี่ยวชาญด้านเซลล์บำบัด มาช่วยสร้างเมืองสุขภาพ” ศิริญากล่าว

สำหรับโครงการที่เขาใหญ่ Villa Medica ได้ลงทุนสร้างโรงพยาบาลขนาด 16 เตียง เพื่อให้บริการลูกค้าภายในโครงการและลูกค้าทั่วไป โดยลูกค้าโครงการจะสามารถเลือกใช้บริการใดก็ได้ฟรีทั้งครอบครัว แต่ต้องมีมูลค่าไม่เกิน 8 แสนบาท/ปี เป็นระยะเวลา 5 ปี ขณะที่โครงการที่พระราม 2 จะเป็นโรงพยาบาลขนาด 30 เตียง

“โครงการบ้านของเราเน้นบ้านสุขภาพ ซึ่งรัฐบาลเองก็ส่งเสริมให้ไทยเป็น Medical Hub คนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่ในช่วงที่ประเทศเขาอากาศหนาวจัด หรือเข้ามาซื้อเพื่อลงทุน บวกกับเรามีบริษัททัวร์อยู่แล้ว เพราะเราทำโรงแรมด้วย ขณะที่คนไทยเองก็กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ หลายคนไม่มีลูกดูแล เรามองเห็นตลาดตรงนี้ และเราก็มีความถนัดด้านสุขภาพ พอเรามาทำตรงนี้ เราก็สามารถเพิ่มยีลด์ในราคาบ้านได้มากขึ้นด้วย” ศิริญาอธิบายไอเดียที่มาของแบรนด์ “ชีวาณี”

สำหรับบ้านชีวาณี พัทยา ราคาอยู่ระหว่าง 4-8 ล้านบาท ชีวาณี พระราม 2 ราคาอยู่ที่ 6-8 ล้านบาท และชีวาณี ใน My Ozone ราคาอยู่ที่ 8-12 ล้านบาท นอกจากนี้ สองผู้บริหารสามีภรรยายังมองว่า ภูเก็ต ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวติดอันดับโลก จะเป็นอีกจังหวัดที่ “ชีวาณี” น่าจะต้องเข้าไป แม้ว่าปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ตจะดุเดือดมากเพียงใดก็ตาม

“มีผู้ใหญ่เคยบอกว่า ถ้าร้านอาหารอยู่แถวนั้นกันหมด คุณก็ไม่ต้องกลัวที่จะต้องไปอยู่ข้างๆ มันอยู่ที่คุณมีอะไร เราดูว่าช่องว่างในตลาดยังขาดอะไร และลูกค้าต้องการอะไร เราก็เติมตรงนั้น ออกมาเป็นคอนโดเทล และบ้านสุขภาพ พอเราสร้างจุดขายตรงนี้ได้ เราก็ไม่ต้องแข่งขันลดแลกแจกแถมกับคนอื่น” ศิริญาสรุปโดยมองว่าการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนจะยิ่งเป็นผลดีกับโครงการของณุศาศิริ

หลังแถลงแผนการดำเนินธุรกิจปี 2556 เรียบร้อย สองสามีภรรยามั่นใจว่า ปีนี้ณุศาศิริจะมีอัตราการเติบโตของรายได้กว่า 6 เท่า หรือ 600% และจะเติบโตแบบก้าวกระโดดในปีต่อๆ ไป ซึ่งทั้งหมดนี้ ทั้งคู่มองว่าเป็นผลมาจากความคิดสร้างสรรค์ที่ไม่ยึดติดอยู่กับกรอบเดิมๆ ของแบรนด์อสังหาฯ น้องใหม่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ รายนี้

ตาราง โครงการเปิดใหม่ปี 2556 ของณุศาศิริ

ชื่อโครงการ                                 มูลค่า
1. Nusa Cheevani พระราม    2 1.6 พันล้านบาท
2. Nusa Greenery พระราม    2 2.1 พันล้านบาท
3. Lake Como พระราม         2 1.5 พันล้านบาท
4. Hotel De' Acqua พัทยา    5 พันล้านบาท
5. Nusa Cheevani พัทยา     3.9 พันล้านบาท
6. Nusa Waterland พัทยา    800 ล้านบาท 
                                   รวม 14.9 ล้านบาท