ASTVผู้จัดการรายวัน-เอกชนรุมสับร่างผังเมืองรวมกทม. ระบุข้อกำหนดใหม่พื้นที่ ย.3 ถนนต้องกว้างกว่า 30 ม.ห้ามสร้างอาคารเกิน 1,999 ตร.ม. ชี้ทำคนซื้อบ้านแพงขึ้น คนจนหมดสิทธิ์ซื้อบ้านในกทม.
ผ.ศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยในงานเสวนาทางวิชาการเรื่อง “ผ่าผังเมืองกทม. เพื่อใคร” ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย ว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(กทม.)ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างรับคำร้องและข้อเสนอแนะจากผู้มีส่วนได้เสียภายใน 90วันจากที่ได้มีการปิดประกาศไปตั้งแต่วันที่ 24 พฤษภาคมถึงวันที่ 21 สิงหาคม 2555 สำหรับการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงข้อกำหนดต่างๆตามร่างผังเมืองฯนั้น จากมติคณะกรรมการผังเมืองที่อนุมัติร่างฉบับนี้ได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในกทม.รวมทั้งสิ้น 34 บริเวณ
สำหรับสาระสำคัญของการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แตกต่างจากเดิมและได้รับผลกระทบโดยตรงเช่น ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) ซึ่งเป็นพื้นที่สีเหลืองมีพื้นที่รวม 427 ตารางกิโลเมตรคิดเป็น 55% ของพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในร่างใหม่กำหนดให้ก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 1,000-1,999 ตารางเมตร(ตร.ม.)ที่ดินจะต้องติดถนนซอยหรือถนนที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรซึ่งเพิ่มขนาดความกว้างของเขตทางจาก 10 เมตร เป็น 30 เมตรทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดเล็กที่มีพื้นที่ไม่เกิน 1,999 ตร.ม.ในซอยต่างๆได้ เช่น ถนนสายไหม,ถนนรามอินทราฝั่งเหนือ,ถนนพระราม 9ช่วงแยกศรีนครินทร์,ถนนซอยอ่อนนุชบางช่วง เป็นต้น ซึ่งไม่มีซอยใดที่แยกจากถนนเหล่านี้มีความกว้างถึง 30 เมตร
ดังนั้น หลังจากผังเมืองฉบับนี้ประกาศใช้ ที่อยู่อาศัยในกทม.จะต้องแพงขึ้น 2-3 เท่าตัว ประชาชนระดับล่างจึงไม่มีโอกาสที่อยู่อาศัยในกทม.ได้
นอกจากนี้ ยังมีข้อแตกต่างในพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม(ก.1)สีขาวทแยงเขียว ซึ่งมีทั้งหมด 16 บริเวณได้มีการเปลี่ยนแปลงในส่วนของอาคารพาณิชยกรรมที่ไม่ใช่ตึกแถว 100-199 ตร.ม.ต้องติดริมถนนสาธารณะที่กว้างเกิน 16 เมตรจากเดิมที่กำหนดไว้เกิน 10 เมตร เป็นต้น
"มีข้อสังเกตว่า ทำไม่ถนนสีลมซึ่งแคบกลับสร้างตึกสูงได้สิบเท่าของขนาดที่ดิน ขณะที่รามอินทราที่ถนนกว้างที่เดิม FAR น้อยอยู่แล้วกลับน้อยลงไปอีก"ผศ.อัศวิน กล่าว
**ผังเมืองกีดกันคนจนซื้อบ้าน
นายอธิป พีชานนท์ ในฐานะประธานสมาคมการค้ากลุ่มก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมา คำว่าผังเมืองกทม. บุคคลทั่วไปแทบจะไม่มีผู้ใดรู้จริง ดังนั้น การร่างผังเมืองควรทำให้เข้าใจง่ายถึงผังสีที่กำหนดว่ามีจุดประสงค์ในการใช้ที่ดินที่ควรจะสอดคล้องไม่ใช่ขัดแย้งกันเหมือนเช่นที่ผ่านมา
“ การเขียนผังเมืองกทม.ไม่ใช่การสื่อสารให้คนเฉพาะกลุ่มเท่านั้น การร่างผังเมืองควรเป็นยุทธศาสตร์ระดับประเทศ ไม่ใช่แค่ผังเฉพาะ แต่ควรออกเป็นพระราชบัญญัติมากกว่า ผังเมืองรวมนั้นออกมาเพื่อใช้กำหนดแนวทางการใช้ที่ดินดังนั้นควรมีการเขียนด้วยความโปร่งใส และไม่ลิดรอนสิทธิ์ใคร” นายอธิป กล่าว
ดังนั้น หากถามว่าที่ผ่านมามีการทำผังเมืองกทม. เพื่อใคร คงต้องบอกว่า เป็นการกำหนดผังเมืองขึ้นมาเพื่อผู้ที่อยู่อาศัยเดิมมากกว่า เพราะหากมีการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆขึ้นมาโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ผู้ที่อยู่อาศัยเดิมก็จะเดือดร้อน เพราะไม่ต้องการให้ใครมาอยู่อาศัยร่วม ทางกทม.จึงต้องมีการออกผังเมืองกทม.ขึ้นมาเพื่อปกป้องผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่เดิม และต้องการให้กทม.น่าอยู่ หากผู้ประกอบการใดต้องการพัฒนาโครงการ ควรที่จะออกไปพัฒนานอกเขตเมือง
นอกจากนี้การจัดทำผังเมืองกทม.ก็ไม่ควรทำให้เจ้าของที่ดินเดิมด้อยสิทธิ์ลงไปด้วย เพราะส่วนใหญ่ไม่ค่อยรับรู้ จึงไม่ค่อยออกมาคัดค้าน ดังกล่าวกลุ่มคนเหล่านี้จึงควรออกมาปกป้องสิทธิ์ของตัวเองบ้าง
ด้านนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือPS กล่าวว่า ที่ผ่านมาผังเมืองกทม.ไม่ได้ทำเพื่อผังเมืองโดยแท้จริง ซึ่งก็ไม่ทราบว่าจะทำไปเพื่ออะไร เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของทุกธุรกิจ ดังนั้นหากมีการออกข้อหนดในการห้ามทุกอย่างก็ไม่ทราบว่าจะทำไปเพื่ออะไร “ หากมีการส่งเสริมด้านพาณิชยกรรมแล้วก็ต้องมีการส่งเสริมด้านที่อยู่อาศัยด้วย เพื่อให้สอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหากพัฒนาในเมืองจะใช้พื้นที่น้อยกว่าโครงการแนวราบ”นายทองมา กล่าว
ทั้งนี้ หากผังเมืองกทม.กำหนดแล้วเสร็จจะทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยทุกประเภท เมื่อมีข้อจำกัด ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้บริโภคก็จะได้รับผลกระทบโดยตรง ดังนั้น ผังเมืองกทม.ใหม่นี้ยังไม่ตอบสนองตอบโจทย์หลักการของผังเมือง ซึ่งในความเป็นจริงควรเอื้อและสนับสนุนให้กทม.เจริญเติบโตและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจมากกว่าให้มีการขยายเมืองไปรอบนอก เพราะนั้นจะเป็นการทำลายสภาพแวดล้อมมากขึ้น
สำหรับพฤกษาฯที่มีลูกค้าตั้งแต่ระดับบน-ล่าง โดยเฉพาะลูกค้าระดับล่างที่ทำงานในเมืองหากต้องเดินทางไกล จะเป็นการเพิ่มค่าใช้จ่ายมากขึ้น และต่อไปคนจะอยู่อาศัยในกทม.ได้ยาก เพราะต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นและที่ดินในการพัฒนาก็หาได้ยาก
“ ฉะนั้นในเชิงยุทธศาสตร์แล้วถือว่าผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ยังไม่ถูกหลัก น่าจะมีการนำไปพิจารณาใหม่”นายทองมา กล่าว
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือ LPN กล่าวว่า กทม.ถือเป็นมหานครที่เทียบชั้นได้กับ โตเกียว,ลอนดอนและนิวยอร์ค เพราะมีประชากรเกิน 10 ล้านคน และมีการสร้างบ้านแปลนเมืองมากว่า 200 ปี ดังนั้นการที่มีการเปลี่ยนผังกทม.ใหม่นั้น ตนมองว่าควรเปลี่ยนเป็น “แผนพัฒนาเมือง”จะดีหรือไม่ เพราะผังเมืองเป็นเรื่องของกายภาพ ขณะที่แผนพัฒนาเมืองจะเป็นการพัฒนาเศรษฐกิจ สังคมและระบบสาธารณูปโภค ควบคู่กันไป
ในอดีตกทม.โตตามถนนที่ตัดใหม่ และจะมีอาคารพาณิชย์และชุมชนเกิดขึ้นตามมาอีก แต่แผนพัฒนาเมืองจะเป็นการกำหนดพื้นที่ใช้สอย ความหนาแน่น เพื่อจัดการระบบสาธารณูปโภคให้เพียงพอต่อแหล่งนั้นๆให้รองรับการปลูกสร้างและอยู่อาศัยให้พอเพียง
“ผมมองว่ากทม.กำลังบอกว่าพื้นที่สีน้ำตาลหรือวงแหวนรัชดาฯกำลังหนาแน่นแล้ว และกำลังอยากให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาในพื้นที่ชั้นกลางหรือไม่ ซึ่งอยากทราบว่ากทม.ต้องการให้เมืองพัฒนาไปในทิศทางไหนกันแน่”นายโอภาส กล่าว
ที่ผ่านมา LPN ได้ทดสอบจำลองโมเดลการพัฒนาโครงการของบริษัทฯในการรองรับผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ซึ่งสามารถแบ่งการพัฒนาได้ 2 ประเภท คือ 1. คอนโดมิเนียมไฮไรท์ พื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม. สามารถพัฒนาในพื้นที่ ย.8-9 ได้ดีที่สุด ซึ่งในอนาคตจะเห็นการพัฒนาคอนโดฯไฮไรท์ในพื้นที่ย.8-10 มากที่สุด
2.คอนโดมิเนียมโลว์ไรท์ พื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม.สามารถพัฒนาได้ในพื้นที่ ย.4 ขึ้นไป ซึ่งในอนาคตจะเห็นการพัฒนาคอนโดฯแบบโลว์ไรท์ในพื้นที่ ย.4 มากขึ้น ส่วนพื้นที่ พ.4-5 ซึ่งเป็นพื้นที่กลางเมือง ราคาที่ดินค่อนข้างแพง ล่าสุดมีผู้นำที่ดินมาเสนอขายในราคา 1.2 แสนบาท/ตารางวา ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างน่าตกใจ
ทั้งนี้ เมื่อเทียบผังเมืองกทม. ฉบับใหม่กับโครงการของ LPN ปรากฏว่า 3 ใน 4 ไม่ผ่าน จะต้องลดขนาดลง จาก 30,000 ตร.ม.เหลือ 10,000 ตร.ม. และต้องปรับราคาขายจาก 1 ล้านบาทต้นๆ เป็น 2 ล้านบาทขึ้นไป
"ต่อไปว่า เชื่อว่าการร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่นี้ จะมีทั้งผู้ที่ได้และเสียผลประโยชน์ ส่วนผู้ประกอบการนั้นสามารถปรับตัวได้อยู่แล้ว เพราะไม่ได้มีการสะสมแลนด์แบงก์มาก แต่ที่น่าเป็นห่วงคือผู้บริโภค เพราะต้นทุนที่สูงขึ้น ทำให้ราคาขายต้องปรับสูงขึ้นตาม"
ผ.ศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยในงานเสวนาทางวิชาการเรื่อง “ผ่าผังเมืองกทม. เพื่อใคร” ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย ว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(กทม.)ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างรับคำร้องและข้อเสนอแนะจากผู้มีส่วนได้เสียภายใน 90วันจากที่ได้มีการปิดประกาศไปตั้งแต่วันที่ 24 พฤษภาคมถึงวันที่ 21 สิงหาคม 2555 สำหรับการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงข้อกำหนดต่างๆตามร่างผังเมืองฯนั้น จากมติคณะกรรมการผังเมืองที่อนุมัติร่างฉบับนี้ได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในกทม.รวมทั้งสิ้น 34 บริเวณ
สำหรับสาระสำคัญของการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แตกต่างจากเดิมและได้รับผลกระทบโดยตรงเช่น ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) ซึ่งเป็นพื้นที่สีเหลืองมีพื้นที่รวม 427 ตารางกิโลเมตรคิดเป็น 55% ของพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในร่างใหม่กำหนดให้ก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 1,000-1,999 ตารางเมตร(ตร.ม.)ที่ดินจะต้องติดถนนซอยหรือถนนที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรซึ่งเพิ่มขนาดความกว้างของเขตทางจาก 10 เมตร เป็น 30 เมตรทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดเล็กที่มีพื้นที่ไม่เกิน 1,999 ตร.ม.ในซอยต่างๆได้ เช่น ถนนสายไหม,ถนนรามอินทราฝั่งเหนือ,ถนนพระราม 9ช่วงแยกศรีนครินทร์,ถนนซอยอ่อนนุชบางช่วง เป็นต้น ซึ่งไม่มีซอยใดที่แยกจากถนนเหล่านี้มีความกว้างถึง 30 เมตร
ดังนั้น หลังจากผังเมืองฉบับนี้ประกาศใช้ ที่อยู่อาศัยในกทม.จะต้องแพงขึ้น 2-3 เท่าตัว ประชาชนระดับล่างจึงไม่มีโอกาสที่อยู่อาศัยในกทม.ได้
นอกจากนี้ ยังมีข้อแตกต่างในพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม(ก.1)สีขาวทแยงเขียว ซึ่งมีทั้งหมด 16 บริเวณได้มีการเปลี่ยนแปลงในส่วนของอาคารพาณิชยกรรมที่ไม่ใช่ตึกแถว 100-199 ตร.ม.ต้องติดริมถนนสาธารณะที่กว้างเกิน 16 เมตรจากเดิมที่กำหนดไว้เกิน 10 เมตร เป็นต้น
"มีข้อสังเกตว่า ทำไม่ถนนสีลมซึ่งแคบกลับสร้างตึกสูงได้สิบเท่าของขนาดที่ดิน ขณะที่รามอินทราที่ถนนกว้างที่เดิม FAR น้อยอยู่แล้วกลับน้อยลงไปอีก"ผศ.อัศวิน กล่าว
**ผังเมืองกีดกันคนจนซื้อบ้าน
นายอธิป พีชานนท์ ในฐานะประธานสมาคมการค้ากลุ่มก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมา คำว่าผังเมืองกทม. บุคคลทั่วไปแทบจะไม่มีผู้ใดรู้จริง ดังนั้น การร่างผังเมืองควรทำให้เข้าใจง่ายถึงผังสีที่กำหนดว่ามีจุดประสงค์ในการใช้ที่ดินที่ควรจะสอดคล้องไม่ใช่ขัดแย้งกันเหมือนเช่นที่ผ่านมา
“ การเขียนผังเมืองกทม.ไม่ใช่การสื่อสารให้คนเฉพาะกลุ่มเท่านั้น การร่างผังเมืองควรเป็นยุทธศาสตร์ระดับประเทศ ไม่ใช่แค่ผังเฉพาะ แต่ควรออกเป็นพระราชบัญญัติมากกว่า ผังเมืองรวมนั้นออกมาเพื่อใช้กำหนดแนวทางการใช้ที่ดินดังนั้นควรมีการเขียนด้วยความโปร่งใส และไม่ลิดรอนสิทธิ์ใคร” นายอธิป กล่าว
ดังนั้น หากถามว่าที่ผ่านมามีการทำผังเมืองกทม. เพื่อใคร คงต้องบอกว่า เป็นการกำหนดผังเมืองขึ้นมาเพื่อผู้ที่อยู่อาศัยเดิมมากกว่า เพราะหากมีการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆขึ้นมาโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ผู้ที่อยู่อาศัยเดิมก็จะเดือดร้อน เพราะไม่ต้องการให้ใครมาอยู่อาศัยร่วม ทางกทม.จึงต้องมีการออกผังเมืองกทม.ขึ้นมาเพื่อปกป้องผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่เดิม และต้องการให้กทม.น่าอยู่ หากผู้ประกอบการใดต้องการพัฒนาโครงการ ควรที่จะออกไปพัฒนานอกเขตเมือง
นอกจากนี้การจัดทำผังเมืองกทม.ก็ไม่ควรทำให้เจ้าของที่ดินเดิมด้อยสิทธิ์ลงไปด้วย เพราะส่วนใหญ่ไม่ค่อยรับรู้ จึงไม่ค่อยออกมาคัดค้าน ดังกล่าวกลุ่มคนเหล่านี้จึงควรออกมาปกป้องสิทธิ์ของตัวเองบ้าง
ด้านนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือPS กล่าวว่า ที่ผ่านมาผังเมืองกทม.ไม่ได้ทำเพื่อผังเมืองโดยแท้จริง ซึ่งก็ไม่ทราบว่าจะทำไปเพื่ออะไร เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของทุกธุรกิจ ดังนั้นหากมีการออกข้อหนดในการห้ามทุกอย่างก็ไม่ทราบว่าจะทำไปเพื่ออะไร “ หากมีการส่งเสริมด้านพาณิชยกรรมแล้วก็ต้องมีการส่งเสริมด้านที่อยู่อาศัยด้วย เพื่อให้สอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหากพัฒนาในเมืองจะใช้พื้นที่น้อยกว่าโครงการแนวราบ”นายทองมา กล่าว
ทั้งนี้ หากผังเมืองกทม.กำหนดแล้วเสร็จจะทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยทุกประเภท เมื่อมีข้อจำกัด ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้บริโภคก็จะได้รับผลกระทบโดยตรง ดังนั้น ผังเมืองกทม.ใหม่นี้ยังไม่ตอบสนองตอบโจทย์หลักการของผังเมือง ซึ่งในความเป็นจริงควรเอื้อและสนับสนุนให้กทม.เจริญเติบโตและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจมากกว่าให้มีการขยายเมืองไปรอบนอก เพราะนั้นจะเป็นการทำลายสภาพแวดล้อมมากขึ้น
สำหรับพฤกษาฯที่มีลูกค้าตั้งแต่ระดับบน-ล่าง โดยเฉพาะลูกค้าระดับล่างที่ทำงานในเมืองหากต้องเดินทางไกล จะเป็นการเพิ่มค่าใช้จ่ายมากขึ้น และต่อไปคนจะอยู่อาศัยในกทม.ได้ยาก เพราะต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นและที่ดินในการพัฒนาก็หาได้ยาก
“ ฉะนั้นในเชิงยุทธศาสตร์แล้วถือว่าผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ยังไม่ถูกหลัก น่าจะมีการนำไปพิจารณาใหม่”นายทองมา กล่าว
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือ LPN กล่าวว่า กทม.ถือเป็นมหานครที่เทียบชั้นได้กับ โตเกียว,ลอนดอนและนิวยอร์ค เพราะมีประชากรเกิน 10 ล้านคน และมีการสร้างบ้านแปลนเมืองมากว่า 200 ปี ดังนั้นการที่มีการเปลี่ยนผังกทม.ใหม่นั้น ตนมองว่าควรเปลี่ยนเป็น “แผนพัฒนาเมือง”จะดีหรือไม่ เพราะผังเมืองเป็นเรื่องของกายภาพ ขณะที่แผนพัฒนาเมืองจะเป็นการพัฒนาเศรษฐกิจ สังคมและระบบสาธารณูปโภค ควบคู่กันไป
ในอดีตกทม.โตตามถนนที่ตัดใหม่ และจะมีอาคารพาณิชย์และชุมชนเกิดขึ้นตามมาอีก แต่แผนพัฒนาเมืองจะเป็นการกำหนดพื้นที่ใช้สอย ความหนาแน่น เพื่อจัดการระบบสาธารณูปโภคให้เพียงพอต่อแหล่งนั้นๆให้รองรับการปลูกสร้างและอยู่อาศัยให้พอเพียง
“ผมมองว่ากทม.กำลังบอกว่าพื้นที่สีน้ำตาลหรือวงแหวนรัชดาฯกำลังหนาแน่นแล้ว และกำลังอยากให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาในพื้นที่ชั้นกลางหรือไม่ ซึ่งอยากทราบว่ากทม.ต้องการให้เมืองพัฒนาไปในทิศทางไหนกันแน่”นายโอภาส กล่าว
ที่ผ่านมา LPN ได้ทดสอบจำลองโมเดลการพัฒนาโครงการของบริษัทฯในการรองรับผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ซึ่งสามารถแบ่งการพัฒนาได้ 2 ประเภท คือ 1. คอนโดมิเนียมไฮไรท์ พื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม. สามารถพัฒนาในพื้นที่ ย.8-9 ได้ดีที่สุด ซึ่งในอนาคตจะเห็นการพัฒนาคอนโดฯไฮไรท์ในพื้นที่ย.8-10 มากที่สุด
2.คอนโดมิเนียมโลว์ไรท์ พื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม.สามารถพัฒนาได้ในพื้นที่ ย.4 ขึ้นไป ซึ่งในอนาคตจะเห็นการพัฒนาคอนโดฯแบบโลว์ไรท์ในพื้นที่ ย.4 มากขึ้น ส่วนพื้นที่ พ.4-5 ซึ่งเป็นพื้นที่กลางเมือง ราคาที่ดินค่อนข้างแพง ล่าสุดมีผู้นำที่ดินมาเสนอขายในราคา 1.2 แสนบาท/ตารางวา ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างน่าตกใจ
ทั้งนี้ เมื่อเทียบผังเมืองกทม. ฉบับใหม่กับโครงการของ LPN ปรากฏว่า 3 ใน 4 ไม่ผ่าน จะต้องลดขนาดลง จาก 30,000 ตร.ม.เหลือ 10,000 ตร.ม. และต้องปรับราคาขายจาก 1 ล้านบาทต้นๆ เป็น 2 ล้านบาทขึ้นไป
"ต่อไปว่า เชื่อว่าการร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่นี้ จะมีทั้งผู้ที่ได้และเสียผลประโยชน์ ส่วนผู้ประกอบการนั้นสามารถปรับตัวได้อยู่แล้ว เพราะไม่ได้มีการสะสมแลนด์แบงก์มาก แต่ที่น่าเป็นห่วงคือผู้บริโภค เพราะต้นทุนที่สูงขึ้น ทำให้ราคาขายต้องปรับสูงขึ้นตาม"
